Судья: Грошева Н.А.

Дело <данные изъяты>RS0<данные изъяты>-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 20 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Потаповой С.В.,

судей Мироновой Т.В., Федуновой Ю.С.,

при ведении протокола помощником судьи Савченко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, компенсации за несоответствие фактической площади квартиры и площади, оплаченной по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «А101» на решение Шатурского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Мироновой Т.В.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «А101», в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-1.3-485, по условиям которого ответчик обязался в установленные сроки построить жилой дом и передать ему объект - жилое помещение (квартиру) с условным номером 1-485 в <данные изъяты>, секция 3 по адресу: <данные изъяты> вблизи <данные изъяты> (строительный адрес), на 12 этаже, проектной площадью 50,7 кв.м, с отделкой, пригодной для проживания. Он, в свою очередь, принял на себя обязательство оплатить предусмотренную договором цену и принять квартиру в собственность после получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

<данные изъяты> по акту он принял жилое помещение - <данные изъяты> доме № <данные изъяты>.

Согласно п. 6.3 гарантийный срок на объект составляет 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта.

В силу п. 6.2 договора застройщик обязан передать участнику объект, который соответствует условиям договора долевого участия, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иных обязательных требований.

Вместе с тем, квартира, которую ему передал застройщик, не отвечает требованиям договора в части качества строительства и ремонта, так как не в полной мере соответствует требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, что было выявлено в ходе эксплуатации и осмотра объекта строительства. <данные изъяты> в адрес ООО «Специализированный застройщик «А101» было направлено требование о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства, которое осталось без ответа.

Техническим заключением ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» от <данные изъяты> <данные изъяты> подтвержден факт наличия обнаруженных им дефектов, связанных с отступлением от строительных норм и условий договора участия в долевом строительстве, которые относятся к категории явных. Стоимость проведения ремонтных работ для их устранения составляет 356355 руб. 20 коп. Кроме того, выявлено, что фактическая площадь квартиры составляет 49,64 кв.м, в то время как в соответствии с договором участия в долевом строительстве оплаченная площадь квартиры составляет 50,70 кв.м.

В соответствии с п. 4.2 договора, стоимость одного квадратного метра составляет 171786 руб. 74 коп.

Согласно п. 4.5 договора, если по результатам обмеров объекта (квартиры) будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора.

Расхождение между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,06 кв.м (2.1 %).

Поскольку на его неоднократные обращения урегулировать спор, возместив ему затраты на проведение работ для устранения дефектов и разницу между фактической площадью и оплаченной при заключении договора, он получил отказ, истец просил взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» стоимость проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356355 руб. 20 коп.; разницу между проектной площадью квартиры по договору участия в долевомстроительстве и фактической площадью в сумме 171786 руб. 74 коп.; компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб.; штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований; стоимость экспертизы, проведенной ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки», в размере 20000 рублей.

Решением Шатурского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Судом постановлено:взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» в пользу ФИО1 стоимость проведения ремонтных работ для устранения дефектов в сумме 356355,20 руб.; разницу между проектной площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве и фактической площадью в сумме 171786,74 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.; судебные расходы на оплату экспертизы в размере 20000 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании штрафа, компенсации морального вреда в большем размере отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «А101» государственную пошлину в размере 8781,42 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик «Специализированный застройщик «А101» подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части взыскания денежных средств в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства, ссылаясь на его незаконность.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Специализированный застройщик «А101» ФИО2 просил решение суда отменить по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

ФИО1 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> ФИО3 и ООО "Специализированный застройщик "А101" заключили договор участия в долевом строительстве № ДИ58К-1.3-485, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) жилой дом по строительному адресу: <данные изъяты>, поселение Сосенское, вблизи д. Николо-Хованское и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику расположенный в жилом доме объект, а участник - принять объект и уплатить обусловленную настоящим договором цену.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора, которую участник долевого строительства обязался оплатить застройщику, составила 8709587,72 руб.

На основании договора от <данные изъяты> ФИО3 уступила ФИО1 право требования по договору участия в долевом строительстве № ДИ58К-1.3-485 от <данные изъяты> на двухкомнатную квартиру, назначение – жилое, общей проектной площадью 50,7 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>, поселение Сосенское, вблизи д. Николо-Хованское, жилой <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0120114:5803), секция 3, этаж 12, квартира условный <данные изъяты> (л.д. 22-23).

Обязательства по оплате были исполнены участником долевого строительства в надлежащие сроки в полном объеме.

Объект долевого строительства был передан истцу <данные изъяты> (передаточный акт л.д. 24).

Согласно ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Договором установлен гарантийный срок на жилой дом - 5 лет.

В силу ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В силу ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу положений ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Согласно п. 4.2. договора стороны договорились, что стоимость одного квадратного метра составляет 171786,74 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Пунктом 4.5. договора установлено, что если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора.

Техническим заключением ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» от <данные изъяты> <данные изъяты> подтвержден факт наличия обнаруженных истцом дефектов, связанных с отступлением от строительных норм и условий договора участия в долевом строительстве, которые относятся к категории явных. Стоимость проведения ремонтных работ для их устранения составляет 356355 руб. 20 коп. Кроме того, установлено несовпадение фактической площади жилого помещения и площади согласно договору участия в долевом строительстве. Расхождение между проектной и фактической площадью квартиры составляет 1,06 кв.м (2,1 %).

Истцом <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> в адрес ответчика направлены требования об устранении недостатков, возмещении затрат и возврате излишне уплаченной суммы, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями приведенных норм материального права, установив, что объект долевого строительства передан истцу с недостатками, возникшими по вине застройщика, что подтверждается заключением ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» от <данные изъяты> <данные изъяты>, которое ответчиком с позиции ст. 56 ГПК РФ не опровергнуто, меньшей площадью, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости проведения ремонтных работ для устранения недостатков в сумме 356355,20 руб., а также разницы между проектной площадью по договору и фактической площадью в сумме 171786,74 руб.

Поскольку факт нарушения прав истца, как потребителя, нашел свое подтверждение, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в соответствии с положениями статьи 15 Закона Российской Федерации от <данные изъяты> N 2300-1 "О защите прав потребителей" компенсации морального вреда в сумме 20 000 рублей.

Расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 20000 руб. (л.д. 62) признаны судом судебными издержками, понесенными ФИО1 в связи с рассмотрением дела, в связи с чем,также взысканы с ответчика в пользу истца.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета взыскана госпошлина в размере 8781,42 руб.

При этом суд отказал истцу во взыскании штрафа, поскольку с претензией о возмещении затрат и возврате излишне уплаченной суммы к ответчику истец обратился 11.02.2023г., в суд с иском 24.05.2023г.,то есть после даты вступления постановления Правительства Российской Федерации от <данные изъяты> N 479 в силу.

Решение суда в части взыскания стоимости ремонтных работ для устранения недостатков, компенсации морального вреда и судебных расходов, отказа во взыскании штрафа сторонами не обжалуется, в связи с чем, предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Ответчик не согласен с выводами суда первой инстанции о взыскании денежных средств в счет разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства.

Разрешая требования истца о взыскании денежных средств в счет разницы между окончательной ценой договора в связи с передачей объекта меньшей площадью и суммой денежных средств, фактически уплаченных истцом, суд первой инстанции исходил из того, что площадь переданной истцу квартиры меньше площади, согласованной сторонами при заключении договора.

Принимая во внимание, что площадь переданной истцу квартиры оказалась меньше проектной площади на 1,06 кв. м, то есть более чем на 2%, при том, что застройщик не исполнил предусмотренное пунктом 4.5 договора обязательство по возврату истцу разницы между уплаченной денежной суммой и окончательной ценой договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований и взыскании с ответчика в пользу истца суммы 171786 руб. 74 коп.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и, проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, считает, что судом все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно п. 1.8 договора участия в долевом строительстве, проектная площадь объекта – сумма площадей всех частей помещения, предусмотренная проектной документацией, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий – 0,5, балконов – 0,3.

Определенная настоящим пунктом проектная площадь объекта применяется сторонами исключительно для расчета цены договора и может не совпадать с общей площадью объекта.

Согласно п. 1.9 договора, общая площадь объекта – сумма площадей всех частей помещения, определенная по результатам кадастровых работ в отношении объекта (далее - обмеры), произведенных по заказу застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий – 0,5, балконов – 0,3.

При определении общей площади объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на площадь объекта.

Определенная настоящим пунктом общая площадь объекта, с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также лоджий и балконов, применяется сторонами исключительно для дополнительного уточнения цены договора согласно условиям настоящего договора и может не совпадать с проектной площадью объекта.

Стороны договорились, что цена договора подлежит дополнительному уточнению сторонами после получения застройщиком результатов обмеров в отношении объекта и рассчитывается посредством умножения общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в п. 4.2 договора (п. 4.3).

Как было указано выше, пунктом 4.5. договора установлено, что если по результатам обмеров объекта общая площадь объекта будет меньше проектной площади, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства сумму, определенную сторонами как произведение разницы указанных площадей на цену одного квадратного метра, обозначенную в п. 4.2 договора.

Из материалов дела следует, что результатам кадастровых работ общая площадь квартиры стала составлять 49,40 кв.м, по акту приема-передачи от <данные изъяты> ФИО1 передана квартира (объект долевого строительства) площадью 49,40 кв.м, что на 1,3 кв.м менее согласованной сторонами в договоре общей проектной площади квартиры - 50,70 кв.м.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении иска ФИО1 в части взыскания с ответчика стоимости разницы между проектной и общей площадью квартиры в размере 171786 руб. 74 коп.

Доводы апелляционной жалобы об ином, об отсутствии со стороны ответчика нарушения прав истца, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку по смыслу норм гражданского законодательства обязательственные правоотношения основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Шатурского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «А101» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи