Решение по делу № 2А-746/2025 от 23.04.2025 - о признании незаконным приказа об отказе в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов.

Дело № 2а – 746/2025 УИД 76RS0022-01-2025-000313-21

РЕШЕНИЕ

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

“ 23 ” апреля 2025

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

Председательствующего судьи Добровольской Л.Л.,

С участием секретаря Хабирьяловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля о признании незаконным приказа об отказе в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов,

установил:

На основании решения Кировского районного суда г. Ярославля от 20.02.2015 (вступило в законную силу 09.06.2015), между ФИО1, с одной стороны, и городом Ярославлем, в лице КУМИ мэрии г. Ярославля, с другой стороны, был заключен 16.07.2015 договор аренды за № 25454-о, сроком действия до 05.07.2018, по которому ФИО1 передан земельный участок (кадастровый №), общей площадью 423 кв.м., у дома <адрес>, из земель населенных пунктов, для строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому.

На основании заочного решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 16.07.2020 (вступило в законную силу 18.12.2020) между ФИО1, с одной стороны, и городом Ярославлем, в лице КУМИ мэрии г. Ярославля, с другой стороны, был заключен 22.12.2021 договор аренды за № 25454/1 сроком действия до 08.12.2024, по которому ФИО1 передан земельный участок (кадастровый №), общей площадью 432 кв.м., у <адрес>, из земель населенных пунктов, для завершения строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому.

Приказом КУМИ мэрии г. Ярославля за № 49 от 13.01.2025 ФИО1 отказано в повторном предоставлении в аренду (без проведения торгов) земельного участка для завершения строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому.

ФИО1 обратился в суд с иском к КУМИ мэрии г. Ярославля о признании незаконным приказа об отказе в предоставлении в аренду земельного участка.

В процессе рассмотрения дела суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованных лиц мэрию г. Ярославля и смежного землепользователя ФИО2.

В настоящем судебном заседании представитель административного истца ФИО3 иск поддержал. Просил признать незаконным приказ КУМИ мэрии г. Ярославля за № 49 от 13.01.2025 и обязать принять положительное решение о предоставлении в аренду спорного земельного участка. Требования обосновывал наличием исключительных обстоятельств и необходимостью соблюдения баланса прав и законных интересов участников спорных правоотношений.

Административный ответчик КУМИ мэрии г. Ярославля представил в суд письменные возражения, согласно которым отсутствуют основания для повторного предоставления истцу спорного земельного участка в аренду (без проведения торгов) с целью завершения строительства подъездной дороги, т.к. законом, в данном случае, предусмотрено лишь однократное предоставление в аренду (без проведения торгов).

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля дело просило рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Представители заинтересованных лиц мэрии г. Ярославля, Государственной службы охраны объектов культурного наследия ЯО, Департамента градостроительства мэрии г. Ярославля в судебное заседание не явились.

Представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4 по иску возражала, т.к. считает его необоснованным и неподлежащим удовлетворению.

Суд считает возможным рассмотрение дела при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО3, представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4, изучив материалы настоящего административного дела, материалы гражданского дела за № 2-633/2020, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлены, а участниками процесса не оспаривались, следующие факты:

- истец является собственником земельного участка (кадастровый №) с жилым домом № и земельного участка (кадастровый №), с жилым домом №а по <адрес>;

- заинтересованное лицо ФИО2 является собственником административного здания (памятника истории и культуры регионального значения «Дом Чирковых») и земельного участка (кадастровый №) по адресу: <адрес>;

- на основании решения Кировского районного суда г. Ярославля от 20.02.2015 (вступило в законную силу 09.06.2015), между истцом, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, был заключен 16.07.2015 договор аренды за № 25454-о, сроком действия до 05.07.2018, по которому истцу передан земельный участок (кадастровый №), общей площадью 423 кв.м., у <адрес>, из земель населенных пунктов, для строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому;

- на основании заочного решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 16.07.2020 (вступило в законную силу 18.12.2020) между истцом, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, был заключен 22.12.2021 договор аренды за № 25454/1 сроком действия до 08.12.2024, по которому истцу передан земельный участок (кадастровый №), общей площадью 432 кв.м., у <адрес>, из земель населенных пунктов, для завершения строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому;

- земельный участок (кадастровый №), общей площадью 432 кв.м., у <адрес>, находившийся в аренде у истца, граничит по смежеству с земельным участком (кадастровый №) по адресу: <адрес>, находящимся в собственности заинтересованного лица ФИО2.;

- приказом КУМИ мэрии г. Ярославля за № 49 от 13.01.2025 ФИО1 отказано в повторном предоставлении в аренду (без проведения торгов) земельного участка для завершения строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При разрешении настоящего спора суд особо отмечает следующее.

В период с 2012 по июль 2015 истец разрешал в судебном порядке вопрос о возможности получения в аренду земельного участка для обустройства узаконения существующего подъездного пути к своему земельному участку и жилому дому, с учетом имеющегося единственно возможного, по особенностям геодезического рельефа местности, порядка проезда.

В указанный период были приняты следующие судебные решения:

- решение Кировского районного суда г. Ярославля от 24.12.2012 (вступило в законную силу 08.04.2013), которым возложена обязанность на ДАРТГ мэрии г. Ярославля издать приказ по согласованию организаций, выдающих ТУ для обустройства подъездного пути, осуществить сбор ТУ и согласований, о чем направить информацию в УЗР мэрии г. Ярославля; на УЗР мэрии г. Ярославля возложена обязанность по информированию населения о возможном предоставлении земельного участка для обустройства подъездной дороги;

- решение Кировского районного суда г. Ярославля от 29.11.2023 (вступило в законную силу 20.03.2014), которым на УЗР мэрии г. Ярославля возложена обязанность оформить схему расположения земельного участка для строительства подъездной дороги, подготовить проект приказа о выборе земельного участка и направить его в мэрию;

- решение Кировского районного суда г. Ярославля от 20.02.2015 (вступило в законную силу 09.06.2015), которым на мэрию г. Ярославля возложена обязанность о предоставлении истцу ФИО1 в аренду сроком на три года земельного участка (кадастровый №), общей площадью 423 кв.м., у <адрес>, для строительства подъездной дороги.

Представитель истца пояснил, что незавершенное строительство подъездного проезда к жилому дому истца, в силу геодезических особенностей рельефа местности, является единственным возможным способом, позволяющим обеспечить доступ к самостоятельным двум земельным участкам и жилым домам истца.

Решениями Кировского районного суда г. Ярославля от 24.12.2012 (вступило в законную силу 08.04.2013) и от 29.11.2013 (вступило в законную силу 20.03.2014) установлено, что строительство подъездной дороги истцом в месте вследствие сложившейся исторической застройки является единственным вариантом обеспечения подъездным путем к жилым домам истца под № 50 и № 50а по Тверицкой набережной г. Ярославля.

Заинтересованным лицом ФИО2, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо достаточных и допустимых доказательств обратного.

Оценив все обстоятельства в их совокупности, суд находит вышеуказанные доводы стороны административного истца обоснованными и доказанными.

Представитель истца пояснил, что по объективным причинам, не зависящим от истца, ни в период действия первоначального договора аренды, ни в период действия последующего договора аренды, истец не смог к настоящему времени завершить строительство подъездной дороги. В указанный период шли многочисленные судебные разбирательства, с применением мер обеспечения иска в виде запрета производства строительных работ; имелась необходимость прохождения длительных процедур согласования работ в связи с нахождением спорного земельного участка по смежеству с земельным участком заинтересованного лица ФИО2 где расположен объект памятника истории и культуры регионального значения «Дом Чирковых». В настоящее время строительство подъездной дороги в целом не окончено.

Материалами дела установлено, а участниками процесса не оспаривалось, что по судебному решению истцу первоначально был передан 16.07.2015 по договору аренды за № 25454-о, сроком действия до 05.07.2018, земельный участок (кадастровый №), общей площадью 423 кв.м., у <адрес>, из земель населенных пунктов, для строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому.

В период действия первого договора аренды - с 16.07.2015 по 05.07.2018:

- решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 25.02.2016 (вступило в законную силу 15.06.2016) иск ФИО2 о признании незаконными: строительства ФИО1 подъездной дороги; постановления мэрии г. Ярославля о передаче ФИО1 в аренду земельного участка для строительства подъездной дороги и самого договора аренды оставлен без удовлетворения;

- решением Кировского районного суда г. Ярославля от 23.11.2016 (вступило в законную силу 12.04.2017) иск ФИО5 об оспаривании приказа Департамента охраны объектов культурного наследия ЯО о включении выявленного объекта (хазпостройки памятника истории и культуры регионального значения «Дом Чирковых») в перечень объектов культурного наследия оставлен без удовлетворения.

Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 25.02.2016 (вступило в законную силу 15.06.2016) установлено обстоятельство отсутствия на февраль 2016 начала ведения работ по строительству подъездной дороги.

Принятые 09.09.2015 меры обеспечения иска в виде запрета ФИО1 на ведение строительных работ по обустройству подъездной дороги отменены по постановлению судебного пристава-исполнителя Заволжского РОСП УФССП от 27.01.2017.

Материалами дела установлено, а участниками процесса не оспаривалось, что по судебному решению истцу в последующем был передан 22.12.2021 по договору аренды за № 25454/1 сроком действия до 08.12.2024, земельный участок (кадастровый №), общей площадью 423 кв.м., у <адрес>, из земель населенных пунктов, для завершения строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому

В период действия второго договора аренды с 22.12.2021 по 08.12.2024:

- в 2023 разработан ООО «ЯТД СитиГруп» проект «Устройство подъездной дороги к домам № и № по <адрес>»;

- в период с 17.01.2024 по 31.08.2024 проведена государственная историко-культурная экспертиза проекта «Устройство подъездной дороги к домам № и № по <адрес>»;

- получены 30.09.2024 и 23.10.2024 необходимые согласования заключения государственной историко-культурной экспертизы проекта «Устройство подъездной дороги к домам № и № по <адрес>»;

- на песчанно-гравийной подушке обустроен слой из мелкого валунного камня – «кругляка» (булыжника в его естественном виде) с металлическими бордюрами по краям.

Оценив все обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании бесспорно доказан тот факт, что по объективным причинам истец не имел возможности к 08.12.2024 закончить строительство подъездной дороги к своим жилым домам.

На основании подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 названного Кодекса.

Согласно подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам и юридическим лицам, не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды.

Кроме того, подп. 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

До настоящего времени ответчик не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК.

Суд полагает, что и воспользоваться таким правом ответчик не сможет в силу следующего.

В период с момента вынесения заочного решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 16.07.2020, возложившим обязанность на КУМИ мэрии г. Ярославля заключить с ФИО1 договор аренды для завершения строительства объекта капитального строительства – подъездной дороги к индивидуальному жилому дому, и до момента его вступления в законную силу, т.е. с 16.07.2020 по 18.12.2020, вынесено постановлением мэрии г. Ярославля за № 1022 от 15.10.2020.

Согласно постановлению мэрии г. Ярославля за № 1022 от 15.10.2020 утвержден проект межевания территории в районе д. № по <адрес>, согласно которому предусматривается образование земельного участка 1П площадью 0,1120 га путем перераспределения земельного участка заинтересованного лица ФИО2 (кадастровый №) и земельного участка (кадастровый №) – переданного по судебному решению истцу в аренду для строительства подъездной дороги, с образованием единого земельного участка для обслуживания административного здания (памятника истории и культуры регионального значения «Дом Чирковых»).

Таким образом, перераспределение спорного земельного участка (кадастровый №), общей площадью 423 кв.м., исключает возможность изъятия подъездной дороги незаконченной строительством путем продажи с публичных торгов.

При этом само перераспределение лишает истца единственно возможного подъездного пути к своим двум жилым домам и двум земельным участкам, что существенно ущемляет конституционное право истца по осуществлению правомочий собственника имущества.

Суд также отмечает следующее.

Территориальное планирование определено в ГрК РФ как планирование развития территорий для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов, включая объекты местного значения (п. 2 ст. 1).

К документам территориального планирования муниципального образования относится генеральный план городского округа, который содержит в числе прочего: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа (п. 3 ч. 1 ст. 18, ч. 3 ст. 23 ГрК РФ).

Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (п. 8 ст. 1 ГрК РФ).

Положениями п. 2 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ, п. 12 ст. 85 ЗК РФ установлено, что на земельные участки в границах территорий общего пользования не распространяется действие градостроительного регламента. Земельные участки общего пользования, занятые, в частности, улицами, проездами, автомобильными дорогами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно п. 3.37 Свода правил «СП 42.13330.2016 "Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 № 1034/пр, улично-дорожная сеть - это система объектов капитального строительства, включая улицы и дороги различных категорий, предназначенные для движения транспортных средств и пешеходов. Территория, занимаемая улично-дорожной сетью, относится к землям общего пользования транспортного назначения.

Спорная подъездная дорога является по своей сути второстепенным проездом в малоэтажной жилой застройке территории города Ярославля, что, после окончания ее строительства, влечет необходимость отнесения данного проезда к автомобильным дорогам общего пользования местного значения и включения в реестр муниципальной собственности.

В соответствии с п.п. 5, 26, п. 1 ст. 16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», вопросы территориального планирования и застройки городских округов отнесены к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности. Дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах городского округа, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство отнесены законом к вопросам местного значения.

Таким образом, в силу прямого указания закона, орган местного самоуправления обязан обустроить и содержать проезд (подъездную дорогу) в зоне малоэтажной жилой застройки к жилым домам и земельным участкам, в том числе и принадлежащими истцу.

Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 КАС РФ и главы 24 АПК РФ» обратил внимание судов на то, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) органов, наделенных государственными и иными публичными полномочиями, нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм, подчеркнул необходимость проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (абзацы третий и пятый пункта 17).

Согласно положениям статьи 18 Конституции Российской Федерации, права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и именно они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Между тем, как усматривается из материалов настоящего дела, материалов гражданского дела № 2-633/2020 такого рода обязанность ответчиком, как органом, наделенным публичными полномочиями, не исполняется по отношению к истцу на протяжении 13 лет (с 2012 года и по настоящее время).

Оценив все обстоятельства в их совокупности, суд находит требования административного иска ФИО1 в целом законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом обстоятельств дела и наличия длительного и последовательного уклонения ответчика от разрешения вопроса обустройства подъездной дороги (второстепенного проезда в малоэтажной жилой застройке) к жилым домам и земельным участкам истца, для восстановления нарушенных прав и законных интересов истца, следует возложить на ответчика обязанность по заключению с истцом договора аренды для завершения строительства.

В соответствии с подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК, руководствуясь ст. ст. 103, 227, 228, 298 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля о признании незаконным приказа об отказе в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов удовлетворить.

Признать приказ председателя КУМИ мэрии г. Ярославля за № 49 от 13.01.2025 об отказе ФИО1 в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по <адрес>, незаконным и отменить.

Обязать КУМИ мэрии г. Ярославля заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка (кадастровый №), из земель населенных пунктов, общей площадью 423 кв.м., у <адрес>, в целях использования для завершения строительства подъездной дороги (второстепенного проезда в малоэтажной жилой застройке).

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд.

Судья Л.Л.Добровольская