Решение по делу № 2-2427/2025 от 10.07.2025 | Волгодонской районный суд (Ростовская область)

№

отметка об исполнении решения дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Волгодонской районный суд <адрес>

в составе:

председательствующего судьи Ерошенко Е.Г.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

c участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО5, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указав, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность административное здание площадью 663,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и два земельных участка, площадью 1034 кв.м, и 9506 кв.м., расположенные по тому же адресу.

Административное здание находится на земельном участке площадью 1034 кв.м.

Указанные объекты недвижимости находятся в промышленной зоне <адрес> и приобретались ею для размещения производственной базы.

Вскоре после приобретения объектов недвижимости выяснилось, что система электроснабжения административного здания находится в состоянии, не позволяющем её использование в производственных целях.

Гарантийным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял на себя обязательства по устранению недостатков системы электроснабжения в течение 60-ти рабочих дней.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик попросил предоставить ему срок для устранения выявленных недостатков до ДД.ММ.ГГГГ.

В ноябре 2024, после начала сезона дождей, была выявлена течь кровли здания в четырех местах, а также тот факт, что имеющаяся система отопления здания находится, фактически, в нерабочем состоянии, что не позволяет использовать здание по его прямому назначению.

Гарантийным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обещал устранить недостатки кровли, систем электроснабжения и теплоснабжения здания в срок до ДД.ММ.ГГГГ, но принятых на себя обязательств так и не исполнил.

Истец считает, что недостатки здания, препятствующие его фактическому использованию, в значительной степени лишают ее того, на что она рассчитывала при заключении спорного договора купли-продажи.

Земельные участки она была намерена использовать в предпринимательских целях совместно с административным зданием. Без данного здания земельные участки ей фактически не нужны.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия с предложением расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на которую он ответил отказом от ДД.ММ.ГГГГ, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и привести стороны в первоначальное состояние путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о государственной регистрации ее права собственности на:

административное здание площадью 663,5 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

земельный участок площадью 1034 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>;

земельный участок площадью 9506 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец не явилась, обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО1, поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что истец не заявляет требование о взыскании с ответчика оплаченных ею по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств. Вместе с тем, указал, что за период с момента заключения договора купли-продажи до настоящего момента здание не используется ФИО1, поскольку система энергоснабжения в здании не выдерживает напряжения, а ввиду того, что здание приобреталось под производственную базу, установить станки для производства отсутствует возможность. Электричество проведено, но оно не выдерживает необходимого для запуска производственных станков напряжения, при подключении в любую из розеток электрического оборудования мощностью свыше 3кВт происходит автоматическое отключение всей системы электроснабжения здания. При этом, при заключении договора купли-продажи истец была заверена, что система энергоснабжения исправна и способна выдерживать высокие мощности. Система энергоснабжения здания подлежит полной замене. Протечка кровли также не позволяет использовать здание по назначению. Система теплоснабжения находится в нерабочем состоянии, что также препятствует использованию здания по назначению в зимний период.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, ФИО5 иск не признал, представил возражения, согласно которым ответчик признает наличие в проданном им производственном здании недостатков кровли, а также систем энергоснабжения и теплоснабжения. Готов устранить имеющиеся недостатки или компенсировать истцу их устранение.

Дополнительно пояснил, что в настоящее время ФИО1 испытывает материальные трудности, которые не позволяют ему в ближайшее время устранить недостатки или выплатить компенсацию. Кроме того, указал, ФИО1 административным зданием в период своего владения никак не использовал, в связи с чем появились недостатки. Просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать в полном объеме.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО1 и истицей ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 13-15).

По условиям вышеуказанного договора купли-продажи (п. 1) истец приобрела в собственность административное здание площадью 663,5 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 1034 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 9506 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировала право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН (л.д. 27-39).

Указанные объекты недвижимости находятся в промышленной зоне <адрес> и приобретались ФИО1 для размещения производственной базы.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из представленного в материалы дела акта технического осмотра здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что система электроснабжения административного здания находится в состоянии, не позволяющем её использование в производственных целях (л.д. 17).

Гарантийным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял на себя обязательства по устранению недостатков системы электроснабжения в течение 60-ти рабочих дней (л.д. 18).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик попросил предоставить ему срок для устранения выявленных недостатков до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19).

Гарантийным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обещал устранить недостатки кровли, систем электроснабжения и теплоснабжения здания в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).

Поскольку ответчиком ФИО1 до настоящего времени не устранены указанные в актах выявленные недостатки здания, принятые на себя обязательства по гарантийным письмам ответчик не исполнил, истец направила в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, на которую ответчик ответил отказом.

Истец считает, что недостатки здания, препятствуют его фактическому использованию. Земельные участки истец была намерена использовать в предпринимательских целях совместно с административным зданием. Поскольку использование административного здания не представляется возможным, использование земельных участков без здания является для истца нецелесообразным.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора, истец ссылается на выявление ею после заключения с ответчиком сделки в недостатков здания, расположенного по адресу: <адрес>, а именно: неисправность систем энергоснабжения и теплоснабжения, течь кровли. Данные недостатки не были визуализированы при осмотре здания.

Указанные недостатки административного здания, по мнению истца, являются существенными, требуют значительного вложения денежных средств для их устранения, препятствуют использованию административного задания по назначению, при том, что целью совершения сделки между сторонами, в первую очередь, являлось приобретение административного здания для размещения производственной базы, а не приобретение земельных участков.

По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

Согласно ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации именно на покупателе лежит бремя доказывания возникновения недостатков товара до передачи ему товара продавцом или по причинам, возникшим до этого момента.

Вместе с тем, стороной ответчика не оспаривается факт наличия в проданном им административном здании недостатков кровли, а также систем энергоснабжения и теплоснабжения. Однако, представитель ответчика полагает, что истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку ответчик готов устранить имеющиеся недостатки или компенсировать истцу их устранение, а потому считает требования истца не подлежащими удовлетворению. Суд находит данный довод несостоятельным, поскольку право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, кроме того ответчику была предоставлена возможность устранить недостатки административного здания, о чем свидетельствуют гарантийные письма.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлен факт наличия недостатков в приобретенном истцом административном здании, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно акту технического осмотра здания от ДД.ММ.ГГГГ, комиссией в составе ФИО1, ФИО1, ФИО5 с участием главного инженера ООО «Форвард+» ФИО6 произведен осмотр электропроводки административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что здание подключено к системе энергоснабжения напряжением 380В. Номинальная мощность подаваемой электроэнергии составляет 30кВт. В здании установлены розетки напряжением 380В в количестве 12 шт. в помещениях здания, имеющих общую площадь 425 кв.м. При подключении в любую из розеток электрического оборудования мощностью свыше 3кВт происходит автоматическое отключение всей системы электроснабжения здания. При этом при подключении в различные розетки электрического оборудования мощностью менее 3кВт, но суммарной мощностью свыше 8кВт, также происходит автоматическое отключение всей системы электроснабжения здания. Причиной отключения является несоответствие технических характеристик электрической проводки здания, установленным требованиям с учетом потребляемой мощности электроэнергии. Для устранения выявленных нарушений системы электроснабжения здания необходимо выполнить работы по замене электрической проводки в помещениях, подключенных к сети напряжением 380В.

Актом технического осмотра здания от ДД.ММ.ГГГГ, составленным комиссией в составе ФИО1, ФИО1, ФИО5 с участием главного инженера ООО «Форвард+» ФИО6, установлено, что здание, расположенное по адресу: <адрес>, отапливается собственной системой отопления с помощью жидкотопливного котла отопления, котел полностью не работоспособен, нарушена целостность системы теплоснабжения (имеются многочисленные течи на участках не менее 60 метров труб). В здании выявлено 4 разрушения кровельного покрытия общей площадью около 70 кв.м. Для устранения выявленных нарушений системы отопления здания необходимо выполнить работы по замене котла и ремонту поврежденных участков системы теплоснабжения. Осуществить капитальный ремонт всей кровли здания.

Суд оценивает представленные в материалы дела акты технического осмотра здания от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с точки зрения обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу. Вышеуказанные акты содержат подробное описание исследований произведенных в ходе осмотра.

Ответчик, не отрицая наличие выявленных истцом недостатков административного здания, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не опроверг представленные истцовой стороной доказательства, свидетельствующие о том, что исправление данных недостатков требует значительного вложения денежных средств.

Таким образом, материалами дела установлено, что все недостатки приобретенного истицей в пользование и владение административного здания являются существенными.

Оценив представленные доказательства, объяснения сторон, учитывая, что административное здание, расположенное по адресу: <адрес> имеет существенные недостатки, возникшие до его передачи истице, эксплуатация здания в соответствии с его назначением является невозможной, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также ввиду нецелесообразности использования земельных участков без расположенного на них здания, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ: административного здания площадью 663,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка площадью 1034 кв.м. с кадастровым номером 61:48:0040224:766, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка площадью 9506 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО1.

Прекратить за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения урожеки <адрес>, Чеченской республики (паспорт серии № №, выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на административное здание площадью 663,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 1034 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 9506 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, возвратив в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, ЧИ АССР (паспорт серии № №, выдан ТП в <адрес> МО УФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) административное здание площадью 663,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 1034 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 9506 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения урожеки <адрес>, Чеченской республики и государственной регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, ЧИ АССР на административное здание площадью 663,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 1034 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 9506 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд, в течении месяца, с даты составления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через <адрес> районный суд <адрес>.

Судья подпись Ерошенко Е.Г.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.