Решение по делу № 2-4181/2023 от 21.07.2023 - о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве.

07RS0001-02-2023-003156-68

№2-4181/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2023 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего судьи Блохиной Е.П.

при ведении протокола помощником судьи Рахаевой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» о признании договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО7 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» (далее – ООО «Строй-Гарантия»), в котором просил признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Строй-Гарантия», договором участия в долевом строительстве.

В обоснование исковых требований указанно, что ДД.ММ.ГГГГ межу ФИО1 ФИО8 (покупатель) и ООО «Строй-Гарант» (продавец) заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя 1-комнатную квартиру, находящуюся в строящемся 10 этажном 7-ми секционном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> кадастровый №. Квартира имела следующие характеристики для идентификации: блок <данные изъяты> проектный номер <адрес>, общая проектная площадь 51,29 кв.м, количество комнат 1, стоимость <адрес> рублей. Строительство ведется на земельном участке с кадастровым номером № с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной застройки. В день заключения договора истец уплатил застройщику всю сумму в размере 1650000 рублей, как это было предусмотрено пунктом 2.1 договора. В соответствии с пунктом 3.2 договора продавец гарантировал, что квартира не является предметом других сделок, не обременена правами третьих лиц. В соответствии с пунктом 1.2 договора предполагаемый срок передачи объекта долевого строительства 2 квартал 2023 года. В настоящее время строительство полностью остановлено на уровне 3 этажа, ответчика по месту нахождения офиса нет, в отношении директора ООО «Строй-Гарант» возбуждено уголовное дело. Поскольку условия предварительного договора о намерениях купли-продажи жилого дома ответчиком не соблюдаются, а средства истцом за квартиру внесены в полном объеме, у истца нет возможности заключить с ответчиком основной договор, который бы порождал имущественные права и обязанности для сторон, и на его основании получить права, предусмотренные федеральным законодательством для участников долевого строительства. Между тем, по мнению истца, заключенная между ним и ответчиком сделка, с учетом сложившихся отношений, фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве. Ответчик не выполняет свои обязательства и нарушает, тем самым, права и законные интересы истца.

Истец ФИО1 ФИО9 уведомленный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направив в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судебные извещения, направленные ответчику ООО «Строй-Гарант» по адресу юридического лица, возвращены в суд с отметкой об истечении срока хранения.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от ДД.ММ.ГГГГ N 234, и в соответствии с частью 2 статьи 117 ГПК РФ, отказ участвующих в деле лиц от получения почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует возврат судебных повесток по истечении срока хранения, считается надлежащим извещением о слушании дела.

Исходя из приведенных правовых норм суд считает, что ответчик ООО «Строй-Гарант» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО10 (покупатель) и ООО «Строй-Гарант» (продавец) заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с условиями которого, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 6449 кв.м. Предмет договора – квартира в строящемся <данные изъяты> этажном доме, расположенном по адресу: <адрес> и имеет следующие характеристики: проектный <данные изъяты> общая проектная площадь 51.29 кв.м (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности застройщика на основании договора купли-продажи земельного участка. Строительство 7-ми секционного 10-ти этажного дома ведется на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией городского округа Нальчик.

В силу пункта 1.2 договора продавец обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект капитального строительства и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, при условии выполнения покупателем условий об оплате цены договора, передать покупателю квартиру, указанную в пункте 1.1 договора, а покупатель обязуется платить цену договора в порядке и срок согласно условиям договора и принять квартиру при условии получения продавцом разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <данные изъяты> Указанный срок является плановым и может быть сокращен по решению застройщика или увеличен в порядке, установленном действующим законодательством.

Продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта, указанного в пункте 1.1. договора (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость указанной в пункте 1.1 договора квартиры составляет 1650000 рублей 00 копеек, которые покупатель обязуется оплатить на момент подписания договора (л.д.10-12).

Актом приема-передачи денежных средств подтверждается передача ФИО1 ФИО11 в качестве оплаты за <адрес>, расположенную в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> ООО «Строй-Гарант» 1650000 рублей 00 копеек ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13). Следовательно, стоимость квартиры уплачена истцом полностью.

ДД.ММ.ГГГГ Местная администрация городского округа Нальчик выдала ООО «Строй-Гарант» разрешение № на строительство группы жилых многоквартирных домов по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

В Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка площадью 6449 кв.м с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес> содержатся сведения о его правообладателе – ООО «Строй-Гарант» и вид разрешенного использования – для размещения домов многоэтажной застройки.

Постановлением следователя <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 ФИО12 признан потерпевшим по уголовному делу, возбужденному в отношении директора ООО «Строй-Гарант»

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ).

Данный закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан права собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

С целью обеспечения единообразия правовых подходов при рассмотрении гражданских дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В указанном Обзоре разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Также разъяснено, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (пункт 9).

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Суд находит, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО13 и ООО «Строй-Гарант» договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, исходя из его условий, фактически является договором участия в долевом строительстве, так как между сторонами согласованы условия об объекте долевого строительства, сроке строительства и ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, о цене договора и порядка оплаты.

Совокупность исследованных по делу доказательств свидетельствует о том, что ответчик, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома и оформляя их в виде договора о намерении, выступал в роли застройщика, при этом целью заключенного договора являлось желание истца приобрести помещение, предназначенное для удовлетворения личных (семейных) нужд, которое не является для него объектом предпринимательской деятельности.

Между тем, в нарушение требований Закона №214-ФЗ указанный договор заключен как договор о намерении купли-продажи жилого помещения, а не как договор участия в долевом строительстве, не прошел государственную регистрацию, чем нарушаются права истца.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО14 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <данные изъяты> паспорт серии № выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ код подразделения № к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» № - удовлетворить.

Признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО15 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант», договором участия в долевом строительстве, заключенным между ФИО1 ФИО16 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант», подлежащим государственной регистрации.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» предоставить документы для государственной регистрации договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 ФИО17

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» в пользу ФИО2 государственную пошлину в сумме 300 (триста) рублей 00 копеек.

Реквизиты для уплаты государственной пошлины: получатель платежа: УФК по Тульской области (МИФНС по управлению долгом), р/счет: <***>, ИНН получателя: 772740 6020, КПП получателя: 770801001, БИК: 017003983, Банк получателя: Отделение Тула Банка России/УФК по Тульской области г.Тула, корр.счет: 401028104453700000 59, КБК: 182108030100110601 10, ОКТМО: 83701000.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 июля 2023 года.

Судья Е.П. Блохина