Дело № 2-1228/2022
59RS0028-01-2022-001657-25
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 октября 2022 года Лысвенский городской суд Пермского края в составе судьи Ведерниковой Е.Н., при секретаре Наугольных Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенного 23.06.2022 между ней и ответчиком.
В иске указала, что являлась собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. На основании договора купли-продажи от 23.06.2022 она продала квартиру ответчику ФИО2 за 1 700 000 руб. Считает, что при продаже квартиры она была введена в заблуждение ответчиком относительно стоимости жилого помещения, продала квартиру по стоимости ниже рыночной. Зная, о действительной цене вышеуказанного имущества, она бы не заключила договор купли-продажи. Она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой разрешить спор в добровольном порядке, однако ее просьбы были проигнорированы. Считает, что совершила сделку под влиянием заблуждения, поэтому она должна быть признана недействительной. Просила признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от 23.06.2022 недействительным, обязать ФИО2 вернуть полученное по сделке, взыскать с ответчика судебные расходы.
В судебном заседании истец ФИО1 пояснила, что на протяжении длительного времени искала покупателей на квартиру. С этой целью, периодически, выставляла на различных сайтах объявления о продаже. В мае 2022 позвонил ФИО2, они договорились об осмотре квартиры. После осмотра он сказал, что квартира ему понравилась, он согласен ее купить. При этом, ФИО2 сказал ей, что цена аналогичных квартир 1 700 000 руб. Также он сообщил, что будет оформлять кредит, поэтому ему необходимо согласовать все условия с банком. Она согласилась на данную сумму, однако думала, что это предварительная цена и впоследствии она сможет ее поменять. Затем ее пригласили в банк, где она подписала договор купли-продажи, однако полагала, что это предварительный договор, что указанная в нем цена не окончательная. Сотрудниками банка также оформлялись другие документы, какие именно она не знает. Поскольку оформление документов происходило быстро, ей никто из сотрудников банка ничего не объяснял, в силу возраста, и состояния здоровья, она не смогла оценить ситуацию, понять, что заключает основной договор, думала, что заключает предварительный договор. Сразу после сделки она поняла, что продала квартиру по заниженной цене, поскольку были покупатели, которые предлагали за нее 2 000 000 руб. Кроме того, она обратилась к оценщику, который оценил квартиру в 2 000 000 руб.
Представители истца ФИО4, ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали, дополнили, что истец была введена в заблуждение ответчиком относительно стоимости квартиры, так как ее стоимость значительно выше. В момент подписания договора, в силу возраста, психофизического и эмоционального состояния, истица не могла в полной мере оценить ситуацию, полагала, что подписывает предварительный договор.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что в апреле 2022 увидел на сайте «Авито» объявление о продаже квартиры по адресу: <адрес>. Квартира продавалась за 1 700 000 руб. Договорились с ФИО1 о встрече. При осмотре квартиры он предложил купить квартиру за 1 650 000 руб. Она не согласилась. Договорились на сумму 1 700 000 руб. Затем он обратился в Банк ВТБ, так как квартира приобреталась в кредит, в банке ему составили проект договора, который он отправил истице по приложению «Вайбер» и электронной почте, чтобы она ознакомилась и заполнила свои данные. 23 июня 2022 их пригласили в банк для подписания договора. Также они в электронном виде оформляли заявление на государственную регистрацию перехода прав. В банке они находились более трех часов, истец снова прочитала договор, также присутствовала ее дочь, которая тоже читала договор. Считает, доводы истца о том, что он ввел ее в заблуждение относительно цены договора несостоятельными, поскольку она понимала реальную стоимость квартиры, так как изначально в объявлении установила цену квартиры в 1 700 000 руб., кроме того, по требованию банка они изготавливали отчет о рыночной стоимости квартиры, согласно которому ее стоимость составила 1 740 000 руб. С данным отчетом истец знакома. Просит в иске отказать.
Представитель ответчика ФИО6 поддержал доводы ответчика, дал аналогичные пояснения.
Представитель третьего лица - ПАО «Банк ВТБ» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. В письменном отзыве указал, что доказательств того, что истец была введена в заблуждение ответчиком, не представлено, при этом она подписывая договор истец согласилась с его условиями, подтвердила, что не лишена дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для нее условиях. Просит в иске отказать.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Указала, что при регистрации сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> был предоставлен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 23.06.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО2, по условиям которого объект продается по цене 1 700 000 руб. По результатам проверки представленных на государственную регистрацию документов, причин препятствующих ее осуществлению, не выявлено.
Представитель третьего лица – Государственного учреждения ОПФР по Пермскому краю в судебное заседание не явилась просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Указала, что семья ФИО2 имеет право на дополнительные меры государственной поддержки в соответствии с Законом № 256-ФЗ, выдан сертификат на материнский (семейный) капитал. По заявлению ФИО7 решением Отделения средства материнского капитала направлены на погашение кредита по кредитному договору от 23.06.2022, взятого на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Считает, что по доводам изложенным в иске, оснований для его удовлетворения не имеется.
Представитель третьего лица - АО «СОГАЗ» ФИО8 в судебном заседании с иском не согласна. Пояснила, что 23.06.2022 между страховой компанией АО «СОГАЗ» и ФИО2 заключен договор страхования квартиры по адресу: <адрес>. Выгодоприобретателем по договору является Банк ВТБ (ПАО). При заключении договора банком был предоставлен страховой компании отчет о рыночной стоимости квартиры, которая составляла 1 740 000 руб. Полагает, что данная цена является реальной, подтвержденной специалистом в области оценки. Оснований для признания договора недействительным не имеется, поскольку указанная цена была согласована сторонами, доказательств, что истец была введена в заблуждение, не имеется. Просит в иске отказать.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
В соответствии с ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. (п. 2).
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. (п. 3).
В соответствии с положениями пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 23.06.2022 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств.
Как видно из договора ФИО1 (продавец) продает, а ФИО2 (покупатель) покупает объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес>.
Объект приобретается покупателем за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых банком ВТБ (ПАО) в кредит согласно кредитному договору № от 23.06.2022.
Объект недвижимости состоит из <данные изъяты> жилых комнат, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., жилую площадь <данные изъяты> кв.м.
Объект недвижимости продается по цене в размере 1 700 000 руб.
Оплата объекта недвижимости покупателем продавцу производится в следующем порядке: 1 700 000 руб. - собственные средства, 1 530 000 руб. – предоставляются банком путем перечисления на расчетный счет продавца ФИО1
Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях (л.д. 11-16 том 1).
На основании заявлений ФИО1 и ФИО2, поступивших в ФГБУ/ФКП Росреестра в форме электронных документов, зарегистрирован переход права собственности на объект недвижимости, что подтверждается представленными ФГБУ/ФКП Росреестра сведениями и следует из выписки из ЕГРН (л.д. 5-23 том 2, л.д. 243 том 1).
Согласно выписке из ЕГРН в настоящее время собственниками спорного объекта являются ФИО12, ФИО12, ФИО2, ФИО12 (л.д. 67-69 том 1). Право собственности зарегистрировано на основании соглашения от 28.07.2022 (л.д. 36 том 2).
Истец в обоснование требований ссылается на то, что она была введена ответчиком в заблуждение относительно стоимости отчуждаемого имущества, продала его по заниженной цене.
Из анализа положений ст. 178 ГК РФ следует, что заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении о названных в ст. 178 ГК РФ обстоятельствах, так и в их незнании. Причины существенного заблуждения значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента и третьих лиц, а также иные сопровождающие заключение сделки обстоятельства.
Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, т.е. побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке. Законы должны быть известны каждому, и ссылка на их незнание не может служить основанием для оспаривания заключенных сделок. Исключением является названное в п. 1 ст. 178 ГК РФ существенное заблуждение относительно природы (но не объема прав) сделки.
Учитывая вышеприведенные правовые нормы, вопрос о существенности заблуждения стороны по договору должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела исходя из того, насколько заблуждение существенно для данного участника сделки.
Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Однако в нарушение положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств подтверждающих умышленное введение ее ответчиком в заблуждение относительно рыночной стоимости продаваемой ею квартиры.
Судом установлено, что в оспариваемом договоре купли-продажи сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон. При заключении договора воля истца относительно цены была определенно выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора.
О согласовании сторонами цены сделки, указанной в договоре свидетельствуют и факт уплаты ответчиком именно этой суммы, принятия истцом именно этой суммы, личного подписания договора на указанных в нем условиях и получении денежных средств.
Доказательств же того, что в момент заключения оспариваемой сделки истец заблуждалась о цене сделки, а также подтверждающих тот факт, что стороны не пришли к соглашению по определению стоимости недвижимого имущества, передаваемого по указанному договору, суду не представлено.
Доводов и доказательств заблуждения относительно природы договора истицей не представлено.
При этом, истица в случае сомнений относительно стоимости спорного имущества имела возможность получить сведения о рыночной стоимости имущества, как до совершения сделки, обратившись в агентства недвижимости, так и в момент ее совершения, поскольку отчет о рыночной стоимости квартиры имелся в банке.
Кроме того, как следует из пояснений ответчика и представленных им в материалы скриншотов с сайтов (л.д. 78-81 том 1) истец подавала объявления о продаже квартиры по аналогичной или близкой к ней цене.
Доказательств, подтверждающих умышленное введение ответчиком в заблуждение относительно стоимости продаваемого имущества, истицей при рассмотрении дела представлено не было.
Поскольку стороны свободны в установлении условий договора, в том числе по стоимости отчуждаемого имущества, представленная истцом справка ООО «Проспект» о стоимости квартиры в размере 2 000 000 руб., не может быть принята во внимание. Более того, она составлена без осмотра объекта.
Материалы дела также не содержат доказательств, свидетельствующих, в частности, о чрезмерном занижении цены договора относительно иных договоров такого вида на период заключения оспариваемой сделки, а также подтверждающих стечение тяжелых обстоятельств, вследствие которых истец вынуждена была продать спорную квартиру по заниженной цене, и подтверждающих, что этими обстоятельствами воспользовался ответчик.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что подписанием оспариваемого договора ФИО1 подтвердила свое согласие с его условиями, что свидетельствует о том, что правовая природа сделки купли-продажи, ее последствия истцу были понятны, что исключает заблуждение истца, порока ее воли не имеется, сделка совершена обдуманно и целенаправленно, умышленных действий по введению истца в заблуждение со стороны ответчика в целях совершения сделки, заключения истцом договора под их влиянием не установлено, доказательств таких действий не представлено.
Учитывая изложенное, в удовлетворении иска следует отказать.
Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, оснований для взыскания в ее пользу судебных расходов не имеется.
На основании определения Лысьвенского городского суда от 02.09.2022 истцу предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины в сумме 16400 руб., до вынесения судом решения по делу.
Таким образом, с истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере, установленном положениями ст. 333.19 НК РФ, 16400 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенного 23.06.2022, отказать.
Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16400 руб.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: (подпись).
Верно.Судья