Дело№2-127/2025
(59RS0002-01-2024-005165-29)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Пермь 27 июня 2025 года
Индустриальный районный суд города Перми в составе:
председательствующего судьи Домниной Э.Б.,
при секретаре Миннахметовой Е.А.,
с участием представителей истца ФИО1, ФИО2 по доверенности,
представителей ответчика ФИО3, ФИО4 по доверенности,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Уральская инвестиционная строительная компания» к ФИО5, третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «ПроектИнжиниринг», Общество с ограниченной ответственностью «Пилот» об уменьшении выкупной цены товара, взыскании денежных средств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Уральская инвестиционная строительная компания», с учетом уточнения, обратилось в суд с иском к ФИО5 об уменьшении выкупной цены товара, взыскании денежных средств, указав, что между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ООО «Уральская инвестиционная строительная компания» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с пунктом 1.1.2 договора, продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает на условиях договора следующий объект недвижимости:
-земельный участок, общей площадью <данные изъяты> категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес>., <адрес>,
-здание магазина, назначение: нежилое, количество этажей - <данные изъяты>м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 3.5. договора, продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество (в том числе магазин) не имеет недостатков, препятствующих его использованию по назначению.
Согласно пункта 3.8 договора, продавец ставит в известность покупателя о том, что магазин построен в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов <адрес> и введен в эксплуатацию, что подтверждается документом, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» от ДД.ММ.ГГГГ
Продавец гарантирует покупателю, что несет гарантийные обязательства за качество строительства здания магазина сроком 3 года, с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.
Все обнаруженные покупателем в течение этого срока недостатки должны быть устранены продавцом самостоятельно или с привлечением иных лиц в разумные сроки.
Магазин был передан покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности покупателя на магазин зарегистрировано в установленном законом порядке. Обязательства продавца по оплате стоимости магазина исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой продавца от ДД.ММ.ГГГГ о выполнении финансовых обязательств.
ДД.ММ.ГГГГ. в пределах гарантийного срока покупателем обнаружен существенный скрытый недостаток в приобретенном по договору магазине, а именно, ненадлежащее качество кровли магазина: наличие многочисленных воздушных пузырей в кровле, нарушение технологии монтажа кровли, ввиду чего происходят регулярные протечки крыши после дождя. В связи с указанными обстоятельствами в адрес продавца было направлено уведомление о выявленных недостатках кровли магазина от ДД.ММ.ГГГГ. с предложением провести осмотр и фиксацию недостатков.
Однако продавцом данное письмо было проигнорировано. В ДД.ММ.ГГГГ года снова произошла протечка крыши после дождя уже в нескольких местах.
ДД.ММ.ГГГГ. в адрес продавца вновь было отправлено соответствующее письмо с видео-обзором кровли, но ответ не был получен. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ. продавцу было предъявлено требование об устранении недостатков (замене кровли). В ходе дальнейшей переписки продавец отказался от исполнения гарантийных обязательств.
Из выписки из Единого государственного реестра индивидуальный предпринимателей следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
ДД.ММ.ГГГГ. в адрес продавца почтой России (трек №) была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ. с требованием уплатить денежные средства в размере стоимости устранения недостатков кровли магазина.
Также претензия была направлена на электронную почту продавца, указанную в Едином государственном реестре юридических лиц (<данные изъяты> Однако по настоящее время ответ на претензию не получен, денежные средства не получены, недостатки кровли не устранены.
По ценам <данные изъяты> г. стоимость работ по устранению недостатков кровли магазина составила 7 008 421,56 руб., что подтверждается локальным сметным расчетом ООО <данные изъяты>» (ИНН <данные изъяты>).
Из отчета специализированной кровельной компании ООО «<данные изъяты>» (ИНН <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что по результатам обследования кровли магазина выявлены существенные дефекты и нарушения технологии устройства плоских кровель, рекомендовано привести кровлю в надлежащее (нормативное) состояние путем её капитального ремонта (полной замены кровли).
Таким образом, в период гарантийного срока были обнаружены существенные скрытые строительные недостатки кровли магазина, которые не были предусмотрены ни договором купли-продажи магазина, ни его актом приема-передачи. Продавец передал покупателю товар (магазин) ненадлежащего качества, а недостатки товара (магазина) существовали до его передачи покупателю.
Основываясь на выводах, к которым пришли эксперты ООО «Центр экспертизы строительства» по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы (заключение № от ДД.ММ.ГГГГ истец считает необходимым уменьшить взыскиваемую с ответчика сумму денежных средств до 4 662 601,52 руб.
На основании изложенного просит изменить размер исковых требований, изложив их в следующей редакции: «Соразмерно уменьшить покупную цену товара, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты> взыскав с ФИО5 в пользу ООО «Уральская инвестиционная строительная компания» (ИНН <данные изъяты>) денежные средства в размере 4 662 601,52 руб., расходы по оплате государственной пошлины».
Представители истца ФИО1, ФИО2 в судебном заседании на иске настаивают.
Ответчик ФИО5 о рассмотрении дела извещена надлежаще, в суд не явилась.
Представители ответчика ФИО3, ФИО4 в судебном заседании с иском не согласны.
В доводах возражений указали, что согласно пункта <данные изъяты> договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец гарантирует покупателю, что несет гарантийные обязательства за качество строительства магазина сроком 3 года с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Согласно указанному пункту договора купли-продажи разрешение на ввод в эксплуатацию № выдано ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, гарантийный срок истекает ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, покупатель вправе предъявить требования к продавцу лишь в случае, если недостатки были им обнаружены до ДД.ММ.ГГГГ
При этом именно на истце лежит бремя доказывания даты обнаружения недостатков.
В материалы дела не представлено достаточных и неопровержимых доказательств обнаружения недостатков до наступления юридически значимой даты.
ДД.ММ.ГГГГ были установлены недостатки в кровле, которые влекут за собой «регулярные протечки крыши». В подтверждение указанного довода истцом представлены в материалы дела следующие доказательства: копия письма, адресованного индивидуальному предпринимателю ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указывалось, что ДД.ММ.ГГГГ прошел сильный косой ливень с градом в <адрес> в районе магазина по адресу: <адрес>, в результате чего с крыши вода начала поступать в магазин и предлагалось <данные изъяты>. в 9-00час. произвести акт осмотра и зафиксировать причины поступления осадков внутрь магазина на основании пункта 3.8. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
- скриншот отправления в адрес получателя, именуемого ФИО5, в мессенджере WhotsApp фотографии письма от ДД.ММ.ГГГГ с предложением до ДД.ММ.ГГГГ подтвердить присутствие на осмотре объекта, (отправитель сообщения не указан),
- скриншот переписки в мессенджере <данные изъяты> с получателем, именуемым <данные изъяты> отправление фотографии письма от ДД.ММ.ГГГГ с предложением до ДД.ММ.ГГГГ подтвердить присутствие на осмотре объекта и выслать контакты лица, который должен присутствовать на объекте лица, а также ответ лица, именуемого <данные изъяты> (отправитель сообщения не указан).
Кроме того, в материалы дела представлены скриншот переписки в мессенджере WhotsApp с получателем, именуемым <данные изъяты>, начиная с <данные изъяты>, письмо в адрес ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, претензия в адрес ответчика от ДД.ММ.ГГГГ (с квитанциями, подтверждающими почтовое отправление в адрес ответчика), а также отчет по итогам обследования кровли объекта «магазин», расположенного по адресу: «<адрес>, <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный Кровельной компанией «<данные изъяты>» (отчет по итогам обследования кровли).
Таким образом, доказательствами обнаружения недостатков до ДД.ММ.ГГГГ является копия письма от ДД.ММ.ГГГГ, якобы отправленного в адрес ответчика в мессенджере WhotsApp, а также переписка в мессенджере WhotsApp с <данные изъяты>, не являющимся стороной по договору. Все иные представленные доказательства датированы позднее даты истечения гарантийного срока (ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с пунктом 6.3. договора, о каждом случае нарушения стороной обязательств по настоящему договору, другая сторона уведомляет виновную сторону путем направления письменной претензии заказным письмом с уведомлением о вручении. Таким образом, сторонами определен порядок извещения друг друга, в том числе и об обнаружении недостатков.
Извещение стороны путем направления сообщений в мессенджере WhotsApp договором не предусмотрено, соответственно не может признаваться надлежащим доказательством.
Кроме того, представленный скриншот направления в адрес ответчика письма от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не заверен и не содержит какого-либо сообщения от ответчика, подтверждающего его получение. При этом, исходя обычаев делового оборота, документом, фиксирующим обнаружение недостатков, является двусторонний акт, а не одностороннее письмо.
Ответчик полагает, что протечки были обнаружены позже установленной в соответствии со статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации даты. При этом сторона истца надлежащих доказательств обратного не представила.
Недостатки, связанные с отсутствием пароизоляции были обнаружены лишь ДД.ММ.ГГГГ в отчете по итогам обследования кровли. При этом определенная заключением дополнительной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ г. стоимость работ по приведению кровли в нормативное состояние в размере 4 662 601 руб. 52 коп. связана именно с отсутствием пароизоляции, а не с обнаружением протечек. Также именно с отсутствием пароизоляции связан и расчет, положенный в основу исковых требований.
Кроме того, отсутствие пароизоляции на объекте вызвано тем, что монтаж пароизоляции не был предусмотрен проектной документацией.
Указанное обстоятельство подтверждается заключением дополнительной
экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, заключением эксперта № <данные изъяты>. по итогам производства комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, пояснениями эксперта ФИО6 в судебном заседании, материалами проектной документации «магазин по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Кадастровый номер земельного участка <данные изъяты>», разработанной ООО «<данные изъяты>».
Таким образом, приобретая здание магазина, действуя с достаточной степенью разумности и осмотрительности, покупатель не мог не знать, что приобретает здание, в кровле которого отсутствует пароизоляция. Считать, что этот недостаток не был оговорен при заключении договора, по мнению ответчика, не имеется оснований.
Договором прямо предусмотрено, что продаваемый объект построен в соответствии с проектной документацией, при этом проект (пусть даже ошибочно) не предусматривал монтаж пароизоляции кровли. Следовательно, покупатель был поставлен в известность продавцом об отсутствии пароизоляции, а цена за продаваемый магазин формировалась с учетом всех особенностей объекта, включая отсутствие пароизоляции.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «ПроектИнжиниринг», Общество с ограниченной ответственностью «Пилот».
Третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «ПроектИнжиниринг», Общество с ограниченной ответственностью «Пилот» о рассмотрении дела извещены, в суд представителей не направили.
Представитель третьего лица Общество с ограниченной ответственностью «ПроектИнжиниринг» в письменных пояснениях указал, что в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо занималось разработкой проектной документации для строительства спорного магазина. Проектом пароизоляция не была предусмотрена. При этом проектировщик исходил из следующего: согласно пункта 8.3. СП <данные изъяты> «для защиты от увлажнения теплоизоляционного слоя (утеплителя) в покрытиях зданий с влажным или «мокрым режимом следует предусматривать пароизоляцию ниже теплоизоляционного слоя, которую следует учитывать при определении сопротивления пар проницаемости покрытия в соответствии с пунктом 8.7.».
В обязательном порядке пароизоляция необходима только для зданий с влажным или мокрым режимом.
Здание имеет функциональное назначение - магазин. В помещении не усматривается наличие открытых источников воды (как в бассейне), парообразования (как в бане, в автомойке). Даже наличие в здании кухни, душевых, туалетов не приводит к изменению категории всего здания, так как они занимают по площади незначительное пространство.
Это не позволяет отнести здание магазина к категории зданий с влажным или мокрым режимом, для которых обязательно устройство пароизоляции.
Каких-либо технологических требований, технически или экономически обоснованных причин позволяющих применение допустимых (а не оптимальных) величин для проектирования магазина не имеется, и не было представлено.
Заслушав пояснения представителей истца, представителей ответчика, показания эксперта ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком договора купли-продажи, истцом приобретены земельный участок, общей <данные изъяты>м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес> с/п, <адрес>.
Здание магазина, назначение: нежилое, количество <данные изъяты>м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.
Сторонами установлена стоимость продажи имущества в размере 50 000 000 руб. (пункт 2.1. договора), стоимость земельного участка 5 000 000 руб., стоимость магазина составляет 45 000 000 руб.
В соответствии с <данные изъяты>. договора, продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество не имеет недостатков, препятствующих его использованию по назначению.
Согласно пункта 3.8 договора, продавец ставит в известность покупателя о том, что магазин построен в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов <адрес> и введен в эксплуатацию, что подтверждается документом, выданным Управлением архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» от <данные изъяты>.
Продавец гарантирует покупателю, что несет гарантийные обязательства за качество строительства здания магазина сроком 3 года, с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
Все обнаруженные покупателем в течение этого срока недостатки должны быть устранены продавцом самостоятельно или с привлечением иных лиц в разумные сроки.
В соответствии с пунктом 6.3. договора, о каждом случае нарушения стороной обязательств по настоящему договору, другая сторона уведомляет виновную сторону путем направления письменной претензии заказным письмом с уведомлением о вручении /л.д.8-12 т.1/.
Выполнение финансовых обязательств ООО «Уральская инвестиционная строительная компания» по договору купли-продажи подтверждается справкой о выполнении финансовых обязательств от ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.16 т.1/.
Магазин был передан ООО «Уральская инвестиционная строительная компания» по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.14-15 т.1/.
Право собственности ООО «Уральская инвестиционная строительная компания» на магазин зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.81-86 т.1/.
Как следует из содержания искового заявления, ДД.ММ.ГГГГ. покупателем обнаружен существенный скрытый недостаток в приобретенном по договору магазине, а именно, ненадлежащее качество кровли магазина: наличие многочисленных воздушных пузырей в кровле, нарушение технологии монтажа кровли, ввиду чего происходят регулярные протечки крыши после дождя.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес индивидуального предпринимателя ФИО5 ООО «Уральская инвестиционная строительная компания» направлено сообщение, где указано, что ДД.ММ.ГГГГ. прошел сильный ливень с градом в <адрес> в районе магазина по адресу: <адрес>, в результате чего с крыши вода начала поступать в магазин, что зафиксировано инженером ООО «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ. ответчику предложено провести осмотр и фиксацию недостатков /л.д.17 т.1/.
Скан-образ указанного письма от <данные изъяты>. был направлен ответчику ДД.ММ.ГГГГ. через мессенджер «WhatsApp» по её номеру телефона: №.
К скан-образу данного письма было прикреплено сообщение с текстом: «Добрый день. Просим до 22.06. подтвердить присутствие на осмотре объекта», что следует из содержания представленных скриншотов, датой отправки значится ДД.ММ.ГГГГ. /л.д.18 т.1/. Ответа на письмо не последовало.
ДД.ММ.ГГГГ. в адрес индивидуального предпринимателя ФИО5 ООО «Уральская инвестиционная строительная компания» предъявлено требование об устранении недостатков (замене кровли) /л.д.19 т.1/.
Письмо от ДД.ММ.ГГГГ. истцом ФИО7 через мессенджер «WhatsApp» по его номеру телефона: №.
Из содержания скриншотов переписки в мессенджере «WhatsApp» в ответ на письмо истца от ДД.ММ.ГГГГ Д. Шубодёров сообщил о направлении специалистов для устранения недостатков кровли /л.д.20-40 т.1/.
ДД.ММ.ГГГГ. в адрес индивидуального предпринимателя ФИО5 была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ. с требованием уплатить денежные средства в размере стоимости устранения недостатков кровли магазина /л.д.41-43 т.1/.
Стоимость работ по устранению недостатков кровли магазина составила на ДД.ММ.ГГГГ 7 008 421,56 руб., что подтверждается локальным сметным расчетом <данные изъяты>л.д.47-49 т.1/.
Из отчета специализированной кровельной компании ДД.ММ.ГГГГ. следует, что по результатам обследования кровли магазина выявлены существенные дефекты и нарушения технологии устройства плоских кровель, рекомендовано привести кровлю в надлежащее (нормативное) состояние путем её капитального ремонта /л.д.50-52 т.1/.
Истец полагает, что ответчиком передан покупателю товар (магазин) ненадлежащего качества, чем нарушил обязанность продавца по передаче товара, пригодного для целей, для которых товар такого рода обычно используется, в период гарантийного срока были обнаружены существенные скрытые строительные недостатки кровли магазина, которые не были предусмотрены договором купли-продажи магазина.
Для установления соответствия качества кровли здания (магазина), приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., условиям договора, нормативно-технической документации, требованиям ГОСТ, строительных норм и правил, определения недостатков, природы их возникновения, определения стоимости устранения недостатков, рыночной стоимости здания (магазина) с выявленными недостатками и без таковых определением суда назначена экспертиза, производство которой поручено АНО «<данные изъяты>».
Согласно выводам заключения, составленного экспертами АНО «<данные изъяты>» <данные изъяты>, в результате проведённого исследования установлено, что качество кровли здания (магазина), приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует условиям договора, нормативно-технической документации, требованиям строительных норм и правил в части выявленного дефекта.
Выявленный дефект является следствием некачественно выполненных строительных работ, является устранимым.
Стоимость устранения выявленного дефекта составляет 73 859,00 руб.
Разница рыночной стоимости здания (магазина) с выявленными недостатками и без таковых по состоянию на момент проведения экспертизы составляет 190 000 руб. 00 копеек /л.д.1-82 т.4/.
В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ. эксперт <данные изъяты> подтвердил выводы составленного им заключения, пояснил, что исследование производилось без вскрытия кровли, на основании представленной проектной, исполнительной документации, проверялось соответствие проектной документации на строительные нормы и правила.
Эксперт <данные изъяты> также указал, что пароизоляция в кровле имеется, она выполнена не отдельным слоем, а одновременно является гидроизоляцией кровли, которая выполнена из материала «Бикрост» компании Технониколь.
При этом, эксперт сослался на пункт 2.2 Руководства по проектированию и устройству кровель из битумно-полимерных материалов компании «Технониколь» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ., в котором указано, что материал «Бикрост» можно применять в качестве пароизоляции кровли.
В силу части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу.
Предусмотренное указанной нормой правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.
Принимая во внимание изложенное, содержание заключения, составленного экспертами АНО «<данные изъяты>, пояснения, данные самим экспертом К в судебном заседании, определением суда назначена судебная строительно–техническая экспертиза.
На разрешение экспертов поставлены вопросы с указанием на материалы компании <данные изъяты> поскольку использование таких материалов при строительстве объекта установлено заключением экспертов <данные изъяты> и не оспаривается сторонами.
Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Центр экспертизы строительства» Е, С
Согласно выводам экспертов ООО «Центр экспертизы строительства» № пароизоляция в кровле нежилого здания-магазина с кадастровым номером <адрес>, отсутствует.
Отсутствие пароизоляции в кровле нежилого здания-магазина с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, является нарушением требований пункта 5<данные изъяты> с учетом положений <данные изъяты> и Руководства по проектированию и устройству кровель из битумно-полимерных материалов компании «<данные изъяты>).
Для приведения кровли в нормативное состояние требуется выполнение следующих работ: демонтаж:
-разборка парапетных крышек из листовой стали - 107,62 м;
-разборка покрытий кровель из рулонных материалов - 705,0 кв.м;
-разборка сборной стяжки из хризотилцементных листов (2 слоя) - 705,0 кв.м;
-разборка теплоизоляции (2 слоя) - 705,0 кв.м;
-разборка засыпки из керамзита - 705,0 кв.м;
Монтаж:
-устройство пароизоляции - 705,0 кв.м;
-утепление покрытий минераловатными плитами (2 слоя) - 705,0 кв.м;
- устройство выравнивающих стяжек из хризотилцементных листов (2 слоя) - 705,0 кв.м;
- устройство кровли из рулонных наплавляемых материалов (в том числе: устройство примыканий к парапетам, огрунтовка основания битумным праймером, устройство гидроизоляции вокруг водоприемных воронок, устройство дополнительных слоев на примыканиях, устройство основного кровельного ковра в 2 слоя) - 705,0 кв.м;
-устройство парапетных крышек из листовой стали - 37,67 кв.м.
Вывоз мусора (от разборки хризотилцементных листов (1 слой) и керамзитового гравия).
Погрузка в автотранспортное средство: мусор строительный с погрузкой вручную - 54,426 т.
Перевозка грузов 1 класса автомобилями-самосвалами грузоподъемностью до 15т по дорогам с усовершенствованным (асфальтобетонным, цементобетонным, железобетонным, обработанным органическим вяжущим) дорожным покрытием на расстояние <данные изъяты>
Стоимость работ, необходимых для приведения кровли здания-магазина с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, в соответствие с требованиями СНиП и Руководства «Технониколь» в ценах на период производства экспертизы <данные изъяты>
В материалы дела представлен отчет № «Об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства: магазин, назначение: нежилое здание, <данные изъяты> подземных: 1, в том числе подземных 0, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>.<адрес>», согласно которого рыночная стоимость объекта капитального строительства: магазин, назначение; нежилое здание, <данные изъяты> подземных 0, кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, <адрес>, <данные изъяты>, <адрес> учетом выявленных дефектов кровли составляет 49 610 856,00 руб.
Рыночная стоимость объекта капитального строительства: магазин, назначение: нежилое здание, площадь <данные изъяты> без учета выявленных дефектов кровли составляет 54 273 457,00 руб.
Разница рыночной стоимости здания (магазина) с выявленными недостатками и без таковых составляет 4 662 601,00 руб.
Судебная строительно-техническая экспертиза, выполненная экспертами ООО <данные изъяты>» была проведена в соответствии со статьями 79 - 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылки на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является ясным, полным, последовательным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.
При проведении экспертизы эксперты проанализировали и сопоставили все имеющиеся и известные исходные данные, провели исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы.
Осмотр объекта проведен в присутствии представителя истца, представителей ответчика, в ходе осмотра выполнены вскрытия кровельного пирога до основания из стального профилированного листа, что также отражено в экспертном заключении.
У суда нет оснований сомневаться в объективности данного заключения, проведенной по делу дополнительной судебной экспертизы, которое в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, последовательно, не противоречиво и согласуется с другими доказательствами по делу и которое не было опровергнуто и оспорено истцом иными средствами доказывания в порядке части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при определении стоимости устранения строительных недостатков жилого дома, суд находит возможным руководствоваться именно выводами заключения, составленного ООО «Центр экспертизы строительства» №.
Согласно положений статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Как установлено статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Действительно, в договоре купли-продажи от 06.08.2020г. сторонами указано, что цена земельного участка составляет 5 000 000 руб., цена магазина равна 45 000 000 руб.
Вместе с тем, сторонами не оспаривалось, что указанная в договоре цена не соответствует действительной стоимости имущества, согласованной сторонами.
Согласно пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
При этом согласно выводов судебного эксперта, устранение строительных недостатков физически возможно, для чего необходимо произвести ряд ремонтно-восстановительных работ, перечень и стоимость которых определена экспертами в заключении /л.д.76 т.6/.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что избранный истцом способ защиты нарушенного права основан на законе, предполагает восстановление нарушенного права и устранение спора между сторонами.
В пункте 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, говорится именно о соразмерном, а не о пропорциональном уменьшении покупной цены. При этом, размер суммы, на которую следует уменьшать покупную цену, может быть определен равным стоимости устранения недостатков товара.
Доводы возражений о предъявлении требований покупателя относительно недостатков приобретенного за пределами гарантийного срока, суд находит подлежащими отклонению.
Судом исследованы представленные скриншоты переписки, из которых следует, что посредством мессенджера «WhatsApp» на телефонный номер ФИО5 № направлен скан письма от ДД.ММ.ГГГГ. о протечках в магазине по адресу: по <адрес> с крыши дождевой воды.
В подтверждение принадлежности указанного телефонного номера абоненту ФИО5 истцом представлен Государственный контракт №.№ от <данные изъяты> где в реквизитах поставщика ФИО5 указан данный № /л.д.61 т.1/.
ДД.ММ.ГГГГ. скан письма был также направлен истцом в адрес брата ответчика <данные изъяты> через мессенджер «WhatsApp» по номеру телефона: №.
Из содержания представленной переписки в мессенджере «WhatsApp» <данные изъяты> сообщение следующего содержания: «По кровле отправлю рябят посмотрят, починят».
В подтверждение принадлежности номера № <данные изъяты> представлен контракт от ДД.ММ.ГГГГ., где в реквизитах поставщика <данные изъяты>. указан данный номер.
Сведений о том, что указанные номера ответчику ФИО5, брату ответчика <данные изъяты> не принадлежат, материалы дела не содержат.
Представитель ответчика в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. подтвердила, что <данные изъяты> является братом ответчика.
Отклонение представленной электронной переписки (скриншоты сообщений в мобильных мессенджерах) по мотиву того, что она не удостоверена в установленном законом порядке, не соответствует требованиям статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку законом никаких требований к ее удостоверению не предъявляется.
На неполноту или какую-либо фальсификацию этой переписки стороны в ходе рассмотрения дела не ссылались.
В силу статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
С учетом изложенного при истечении гарантийного срока перераспределяются риски обнаружения в товаре скрытых недостатков: за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец, пока не докажет, что недостатки товара возникли вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то за эти недостатки продавец не отвечает, пока покупатель не докажет обратное.
При этом с момента обнаружения в товаре недостатков покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае невыполнения правила об извещении продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.
Таким образом, трехлетний гарантийный срок обнаружения недостатков был соблюден истцом путем направления письма от 20.06.2022г. о протечках в кровле здания-магазина.
Вопреки доводам возражений сам по себе факт отсутствия в проектной документации отдельного пароизоляционного слоя кровли здания не означает, что в кровле имеются строительные недостатки.
Строительные недостатки объекта выявлены по результатам проведённых по делу судебных экспертиз, фактически являются скрытыми и не могли быть выявлены истцом при осмотре и передаче здания от ответчика без вскрытия кровельного пирога и проведения соответствующей строительной экспертизы.
При покупке здания, по мнению суда, истец не знал и не мог знать о наличии выявленных экспертами строительных недостатках кровли.
Оговорок, касающихся отсутствия пароизоляционного слоя, договор купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части уменьшения покупной цены дома и взыскании с ответчика 4 662 601,52 руб., в счет уменьшения покупной цены магазина являются правомерными и подлежат удовлетворению.
В силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При обращении в суд истцом понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины, которые подтверждены платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. № /л.д.59 т.1/, которые с учетом цены уточнённого иска подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 31513,01 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198,199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Общества с ограниченной ответственностью (ИНН <данные изъяты>) в счёт уменьшения покупной цены товара, приобретенного по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ 4 662 601,52 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 513,01 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья – Э.Б.Домнина
Мотивированное решение
составлено ДД.ММ.ГГГГ.