РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 ноября 2022 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Двинских К.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1715/2022 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием представителя административных истцов по доверенности ФИО5,
установил:
ФИО1,, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 1 474 570,98 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № - по состоянию на 1 января 2021 года в размере 5 665 407,90 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №- по состоянию на 1 января 2021 года в размере 7 027 023, 03 руб.
Требования мотивированы тем, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № ФИО2, ФИО4, ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость названных объектов недвижимости существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты их права и обязанности как плательщиков налога на имущество.
Представитель административных истцов по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ГБУ СО ЦКО, заинтересованные лица: Администрация г.о. Тольятти, ФГБУ ФКП Росреестра в лице ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменный отзыв, в котором указало на замечания, имеющиеся в отчете об оценке, в связи с чем им было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.
После проведения экспертизы и изучения экспертного заключения ГБУ СО ЦКО представило дополнительные пояснения, в которых оставляет принятие решения на усмотрение суда
Выслушав представителя административных истцов, заслушав эксперта ФИО6, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО2, ФИО3,, ФИО4 требования подлежащими удовлетворению частично, а в удовлетворении требований ФИО1 следует отказать.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 119,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>
ФИО4, ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 499,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>
ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 540,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 795 860,24 руб.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 10 151 935,38 руб.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена актом ГБУ СО ЦКО АОКС -63/2022/000129 от 21 апреля 2022 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 9 589 577,2 руб.
Административные истцы, являясь собственниками указанных выше нежилых помещений, имеют основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Считая кадастровую стоимость нежилых помещений завышенной и нарушающей их права, 10 августа 2022 года административные истцы обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости № 019-1-22, выполненный 26 июля 2022 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Глобал Апрайс», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 1 474 570,98 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №- по состоянию на 1 января 2021 года в размере 5 665 407,90 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – по состоянию на 1 января 2021 года в размере 7 027 023,03 руб.
В ходе рассмотрения дела ГБУ СО ЦКО представило ряд замечаний к отчету об оценке и заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы в отношении нежилых помещений.
В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.
В этой связи определением суда от 31 августа 2022 года назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО».
По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговый центр «СЛОВО» 17 октября 2022 года, составлено экспертное заключение № 32/2022-СЭ, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 2 438 504,82 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №- по состоянию на 1 января 2021 года составила 7 474 792,30 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №- по состоянию на 1 января 2021 года составила 10 492 727,61 руб.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Представитель административных истцов не согласилась с выводами судебной экспертизы, представила письменные замечания, просила назначить повторную судебную экспертизу.
Определением суда от 23 ноября 2022 года в назначении повторной судебной экспертизы судом отказано.
С доводами представителя административных истцов о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности суд не может согласиться в силу следующего.
Экспертиза выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, исследование в рамках проведения судебной экспертизы содержит расчеты, подтверждающие мнение эксперта о величине рыночной стоимости объектов экспертизы. Федеральные стандарты оценки использовались экспертом в качестве методической базы для исследования.
В этой связи доводы представителя административных истцов о невыполнении экспертом требований пункта 10 ФСО №7 о необходимости проведения анализа рынка, несостоятельны, поскольку такие требования являются обязательными при оформлении отчета об оценке.
Исследование проведено экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов.
Доводы представителя административных истцов о том, что невозможно определить, каким образом производился подбор аналогов, учтены ли все ценообразующие факторы, влияющие на стоимость аналогичных объектов недвижимости, суд считает необоснованными.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25 сентября 2014 года, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
Подбор объектов-аналогов экспертом осуществлен по таким ценообразующим факторам, как назначение ( универсальное помещение), местоположение ( расположение в жилой зоне г. Тольятти), масштаб.
Обоснование ценообразующих факторов приведено экспертом на страницах 26-29 экспертного заключения. Произведенная экспертом оценка тех или иных ценообразующих факторов и необходимость применения корректировок в процессе исследования выполнена в соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В отношении объекта экспертизы № 2 с кадастровым номером № на странице 7 эксперт указал, что помещение имеет площадь 499,6 кв.м, этаж № 1, подвал № 1, местоположение : <адрес>
При проведении исследования эксперт учел потребительские характеристики данного помещения и отнес его к цокольному этажу в связи с наличием у помещения оконных проемов ( фотоматериалы на странице 10).
В связи с тем, что в качестве объектов-аналогов подобраны аналогичные помещения, корректировка на данный фактор экспертом не вводилась, поэтому доводы представителя административных истцов о том, что рыночная стоимость этого объекта исследования завышена, являются несостоятельными.
Одним из доводов, приводящим, по мнению представителя административных истцов, к необоснованному завышению стоимости объектов экспертизы, является то, что эксперт не использовал объявление № 1 об объекте, расположенном внутриквартально, а при расчете стоимости объекта экспертизы № 1 использовались три аналога, расположенные внутриквартально.
Однако, на странице 24 эксперт указал, что объекты № 1 и № 4 отличаются по стоимости от среднего показателя стоимости остальных аналогичных объектов, что позволяет предположить, что у указанных объектов имеются скрытые ( не выявленные) повышающие стоимость факторы, и именно этот фактор явился основанием для исключения их из объектов-аналогов, а фактор их расположения «внутриквартально» является второстепенным фактором.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доводы представителя административных истцов о том, что для расчета арендной ставки эксперт использовал одни и те же аналоги несмотря на существенное различие по площади и этажу расположения, не свидетельствует о нарушении экспертом действующего законодательства, поскольку на указанные различия экспертом введены необходимые корректировки.
То обстоятельство, что по каким-либо аналогам суммарная корректировка превышает 30%, не свидетельствует о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Суд считает несостоятельными доводы представителя административных истцов об обязательности выделения доли земельного участка из единого объекта недвижимости, поскольку нежилые помещения являются встроенными помещениями в здание, и отсутствие информации о правах на земельный участок и об уплате земельного налога и арендных платежей не позволило эксперту выделить земельную долю из объектов недвижимости.
В связи с изложенным суд приходит к выводу, что приведенные представителем административных истцов замечания к экспертному заключению являются необоснованными, выводы эксперта, сделанные в экспертном заключении и подтвержденные им в ходе судебного заседания, являются аргументированными и обоснованными, в связи с чем суд признает выводы экспертизы обоснованными, величины рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, определенную экспертным заключением, в размере 2 438 504,82 руб. руб, нежилого помещения с кадастровым номером №- в размере 7 474 792,30 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №- в размере 10 492 727,61 руб., достоверными величинами.
В этой связи требования ФИО2,, ФИО3, ФИО4 подлежат частичному удовлетворению в части установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 2 438 504,82 руб., нежилого помещения с кадастровым номером №- в размере 7 474 792,30 руб.
В удовлетворении требований ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № следует отказать в связи с тем, что определенная экспертным заключением рыночная стоимость этого нежилого помещения превышает размер его кадастровой стоимости, а поскольку оспаривание кадастровой стоимости этого помещения производится административным истцом в целях пересмотра платежей по налогу на имущество, то удовлетворение требований ФИО1 приведет к ухудшению ее положения.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 10 августа 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 119,50 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 2 438 504,82 руб.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 499,60 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере7 474 792,30 руб.
В удовлетворении требований ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № отказать.
Датой обращения административных истцов в суд считать 10 августа 2022 года.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме
Судья Т.А. Родина
Мотивированное решение изготовлено 30 ноября 2022 года.