50RS0048-01-2025-004216-97

Дело № 2-4198/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июля 2025 г. г. Химки, Московская область

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Симоновой Д.С.,

при секретаре Антошиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЗ «ЭКСТРАГРАД» о возмещении расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «Экстраград» о возмещении расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа, в котором просит взыскать с ответчика возмещение расходов на устранение недостатков в размере 505 545 руб., неустойку в размере 82 351 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50%, неустойку на будущее за период с 01.07.2025 г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., расходы на составление заключения в размере 120 000 руб., почтовые расходы в размере 88 руб., расходы на оплату услуг нотариуса в размере 2 200 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу квартиру с произведенными в ней отделочными работами.

Истцом были выявлены недостатки объекта договора долевого участия в строительстве.

Досудебная претензия о возмещении расходов на устранение недостатков оставлена ответчиком без исполнения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие (ШПИ <№ обезличен>). Представитель истца извещена (ШПИ <№ обезличен>), в судебное заседание не явилась.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил, явку представителя не обеспечил (ШПИ <№ обезличен>, <№ обезличен>).

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд постановил решение по делу при данной явке в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст.7 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <№ обезличен> от <дата> г., в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок-не позднее <дата> г. своими силами и с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, массив Янино-Аэродром, с кадастровым <№ обезличен>, корпус 10.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ответчик обязался передать истцу квартиру № 53 с произведенными в ней отделочными работами.

<дата> квартира передана по акту приема передачи.

Как указывает истец, в процессе эксплуатации квартиры были выявлены существенные строительные недостатки.

Из заключения специалиста следует, что качество строительно-отделочных работ объекта не соответствует требованиям нормативных документов и условиям заключенного договора участия в долевом строительстве, а стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет 505 545 руб.

<дата> в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выплаты стоимости устранения строительных недостатков в размере 505 545 руб., неустойки в размере 82 351 руб. за нарушение срока сдачи квартиры, а также расходы по оставлению заключения в размере 120 000 руб., которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Заключение ИП ФИО4 <№ обезличен> от <дата> г. не оспорено стороной ответчика, иного заключения/рецензии в материалы дела не представлено, ходатайств о назначении экспертизы не заявлено, ввиду чего, в силу ст. 60-67 ГПК РФ, данное заключение является допустимым доказательством.

С учетом того, что обе стороны согласны с заключением специалиста, ходатайства о назначении экспертизы не заявляли, суд полагает установленным, что размер расходов необходимых для устроения недостатков объекта долевого строительства равен 505 545 руб.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору.

Как указано в ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По смыслу положений ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

С учетом изложенного при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, надлежит в данном случае применить ставку рефинансирования, действовавшую на крайний день исполнения обязательства, предусмотренный договором, что соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.210.2017 № 41-КГ17-26.

На основании Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 с 22 марта 2024 года введен мораторий на начисление неустоек.

С учетом изложенного, поскольку объект долевого участия в строительстве передан истцу с нарушением срока, за период с <дата> по <дата> с ответчика в пользу истца подлежит начислению неустойка, размер которой составит 82 351,50 руб., исходя из ставки 7,5 процентов, цены договора 4 705 800 руб.

Между тем, в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4.1 договора участия в долевом строительстве цена договора составляет 4 705 800 руб., три процента от указанной цены договора составляют 141 174 руб.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных ответчиком как застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается экспертным заключением, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры, а также неустойки в совокупности в размере 141 174 руб.

Истец просит также взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока удовлетворения требования участников долевого строительства, начиная с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательства.

В силу ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (в редакции от 26.12.2024 года) за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с абз.4 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Суд не усматривает оснований для взыскания неустойки после отмены ограничений, то есть после 01.07.2025 г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), поскольку данное требование не соответствует положению ст. 198 ГПК РФ и является неисполнимым, так как невозможно взыскать неустойку на будущее время, не определив ее конкретный размер, при этом ст. 3 ГПК РФ предусматривает судебную защиту только нарушенных прав и интересов сторон, а не тех, которые могут наступить в будущем.

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что резолютивная часть решения должна содержать исчерпывающие выводы, должно быть четко сформулировано кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести. Решение не должно вызывать затруднения при его исполнении.

Однако требование истца об определении подлежащей выплате неустойки на будущее время не соответствует положению, сформулированному Пленумом Верховного Суда РФ в данном Постановлении, поскольку не указание в исковом заявлении и, как следствие, в решении суда конкретной денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика, вызовет затруднение при исполнении решения суда.

Отказывая во взыскании неустойки, суд также исходит из того, что по смыслу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ общая сумма всех требований: устранение недостатков, пени, штрафа, неустоек – не может превышать 3% от стоимости договора, в то время как, судом уже определена сумма недостатков в размере 3% от стоимости договора. Удовлетворение требования о взыскании неустойки с 01.07.2025 г. повлекло бы превышение данного размера.

Поскольку доказан факт нарушения ответчиком договора долевого участия, поэтому на основании статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд взыскивает в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., исходя из конкретных обстоятельств дела, характера причиненных ему страданий, степени вины, длительности неисполнения законных требований.

Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере суд не усматривает, поскольку не представлено доказательств претерпевания нравственных и физических страданий по вине ответчика на большую сумму.

Частью 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно Постановлению от 26.12.2024 г. № 1916 о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326, неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

При этом, как следует из ч. 3 вышеуказанного Постановления, особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

В феврале 2025 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, т.е. в период действия моратория.

Таким образом, требования истца о взыскании штрафа не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 88-98,100 ГПК РФ суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям (24,01%) почтовые расходы в размере 21,13 руб., расходы на доверенность в размере 528,22 руб., расходы на досудебную оценку в размере 28 812 руб. и расходы на представителя в размере 10 000 руб. (с учетом типовой категории спора, неявки представителя на подготовку и в судебное заседание, частичного удовлетворения требований руководствуясь принципом разумности).

Определяя размер расходов на представителя в сумме 10 000 руб., суд также исходит из того, что фактически представителем были оказаны лишь услуги по подготовке иска. В Методических рекомендациях, утв. Решением <№ обезличен> Совета АПМО от <дата>, установлена стоимость юридических услуг за подготовку искового заявления - 10 000 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «ЭКСТРАГРАД» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков и неустойку в размере 141 174 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 руб., расходы на досудебную оценку в размере 28 812 руб., расходы на доверенность в размере 528,22 руб., почтовые расходы в размере 21,13 руб.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «ЭКСТРАГРАД» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5235 руб.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья Д.С. Симонова