КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2023 года по делу № 33-2970/2023
Судья Колесникова Л.И. Дело 2-178/2023
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,
судей Ждановой Е.А., Аносовой Е.Н.,
при секретаре Халявиной В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 18 июля 2023 года дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Вятскополянского районного суда Кировской области от 02 марта 2023 года, которым с учетом определения того же суда от 17 марта 2023 года об исправлении описки, постановлено об удовлетворении иска администрации Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области:
расторгнуть договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4781 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;
взыскать с ФИО1 в пользу администрации Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области задолженность по арендной плате вышеуказанного земельного участка за период с <дата> в размере 227135 руб. 25 коп., неустойку за несвоевременное внесение арендной платы за период с <дата> в размере 19306руб. 50коп.;
взыскать с ФИО1 в доход бюджета МО городской округ город Вятские Поляны Кировской области госпошлину в размере 4128руб. 84коп.
Заслушав доклад судьи Ждановой Е.А., судебная коллегия
установил а:
Администрация Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора, взыскании задолженности. В иске указано, что <дата> между администрацией Сосновского городского поселения и ООО «Лидерпрофстрой» был заключен договор аренды земельного участка, по которому арендодатель (администрация) передал, а арендатор (ООО «Лидерпрофстрой») принял земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4781 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома. <дата> ООО «Лидерпрофстрой» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО1 По условиям договора величина ежегодной арендной платы составляет 302847руб. Арендная плата вносится ежеквартально равными долями в срок до 15.03, 15.06, 15.09. и 15.11. За период с <дата> ФИО1 арендную плату не вносил, в связи с чем у него образовалась задолженность. За неуплату аренды в установленный срок на основании п. 5.3 договора аренды ответчику за тот же период начислена неустойка. Взысканная ранее судебным решением задолженность по арендной плате за период 2017-2021гг. ответчиком также не погашена. <дата> ФИО1 направлено уведомление от 10.08.2022 о расторжении договора аренды с требованием об оплате задолженности, образовавшейся за период с <дата> в сумме 227135руб. 25коп. Уведомление вручено ответчику <дата>. До настоящего времени задолженность по арендной плате и неустойке не погашена, соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не подписано, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не передан. В связи с изложенным администрация Сосновского городского поселения просила суд расторгнуть договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4781 кв.м, по адресу: <адрес>; взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с <дата> в размере 227135 руб. 25 коп., неустойку за тот же период в размере 19306 руб. 50 коп.
Судом постановлено решение об удовлетворении иска.
С решением суда не согласился представитель ФИО1 – ФИО2, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске. Несмотря на отсутствие в договоре аренды от <дата> ограничений использования земельного участка в 2017 году было обнаружено наличие на участке инженерных коммуникаций, что согласно заключению ООО «<данные изъяты>» является препятствием для выполнения проектных работ. В связи с длящимся характером нарушения права арендатора он до настоящего времени не лишен права требовать устранения таких нарушений. Устранить препятствия в пользовании земельным участком арендатор в рамках ст. 612 ГК РФ требовал от арендодателя в 2017г., претензии оставлены без удовлетворения. По мнению ответчика, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Истец как публичный орган, выступающий в роли арендодателя и выставляющий право аренды на земельный участок на аукцион, обязан проявлять должную степень осмотрительности и устанавливать истинное состояние и характеристики земельных участков. Заявлять отказ от договора аренды и возвращать земельный участок – это права арендатора, а не его обязанность, как ошибочно посчитал суд. Изложенное свидетельствует о неверности вывода суда о том, что невозможность использования арендованного участка в течение срока аренды не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку участок не возвращен арендатором.
В возражениях на жалобу представитель администрации Вятскополянского района ФИО3 просит оставить решение суда без изменения.
В судебное заседание, назначенное судом апелляционной инстанции на 04.07.2023, сторонами был представлен проект заключенного между ними мирового соглашения, заявлено ходатайство о его утверждении.
В ст. 39 ГПК РФ закреплено право сторон окончить дело мировым соглашением. Суд не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Согласно ст.ст. 153.8, 153.9 ГПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии гражданского процесса и при исполнении судебного акта. Мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающем полномочия представителя. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой.
Мировое соглашение заключается в отношении предъявленных в суд исковых требований.
Мировое соглашение составляется и подписывается в количестве экземпляров, превышающем на один экземпляр количество лиц, заключивших мировое соглашение. Один из этих экземпляров приобщается судом, утвердившим мировое соглашение, к материалам дела.
Мировое соглашение утверждается судом, в производстве которого находится дело.
В случае неявки в судебное заседание лиц, заключивших мировое соглашение и извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, вопрос об утверждении мирового соглашения не рассматривается судом, если от этих лиц не поступило заявление о рассмотрении данного вопроса в их отсутствие.
Проект мирового соглашения представлен в электронном виде, подписан главой администрации Сосновского городского поселения ФИО4 и представителем ФИО1 – ФИО2 Ходатайство об утверждении мирового соглашения поступило от администрации Сосновского городского поселения только по электронной почте суда, оригинал мирового соглашения сторонами не представлялся.
В связи с этим, а также для выяснения мнения относительно возможности утверждения судом заключенного между сторонами мирового соглашения у третьего лица – администрации Вятскополянского района по ходатайству последнего судебное заседание было отложено. Сторонам предложено представить оригинал заключенного мирового соглашения, содержащего подписи сторон, обеспечить явку представителей в судебное заседание, а также выразить позицию относительно решения суда от 02.03.2023 в части расторжения договора аренды № от <дата> земельного участка. Соглашение сторон по данному исковому требованию в проекте мирового соглашения отсутствовало.
Администрация Вятскополянского района в отзыве указала, что не возражает против утверждения судом мирового соглашения при наличии в нем условия о расторжении договора аренды земельного участка от <дата>.
В судебном заседании 18.07.2023 представитель ответчика ФИО5 поддержал ходатайство об утверждении судом мирового соглашения, представил судебной коллегии его окончательный проект, предложенный ответчиком, в котором отражено, что стороны считают договор аренды прекратившим свое действие и расторгнутым с <дата>, установлены условия и порядок погашения ответчиком задолженности по арендной плате. Однако, данный проект мирового соглашения не подписан уполномоченным лицом администрации Сосновского городского поселения.
В судебное заседание администрация Сосновского городского поселения, будучи извещенной о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, своего представителя не направила, о причинах его неявки не сообщила, мнение по вопросу заключения мирового соглашения в окончательном варианте не выразила.
При таком положении судебная коллегия отказала в утверждении мирового соглашения между сторонами, продолжила рассмотрение дела по апелляционной жалобе по существу.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив апелляционную жалобу, заслушав в судебном заседании объяснения поддержавшего ее представителя ФИО1 – ФИО5, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В ст. 614 ГК РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено и из материалов дела усматривается, что <дата> между администрацией Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области (арендодателем) и ООО «Лидерпрофстрой» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка №, по которому арендатору в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4781кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома; сроком действия договора 7 лет.
Договор аренды заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка на основании заявки ООО «Лидерпрофстрой» от <дата>.
В разделе 3 договора аренды установлено, что величина ежегодной арендной платы за пользование земельным участком составляет 302847руб. Арендная плата вносится арендатором равными долями в срок до 15 марта; 15 июня; 15 сентября и 15 ноября текущего года путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре.
Согласно п. 4.2.4 договора арендатор обязан своевременно производить платежи за земельный участок. В силу п. 5.3 договора аренды в случае невнесения платы в сроки, установленные п.3.2 договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,17% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи земельного участка, являвшемуся приложением № к договору аренды от <дата>, земельный участок площадью 4781 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, <дата> был передан ООО «Лидерпрофстрой» без замечаний. В акте отражено, что земельный участок пригоден для дальнейшего использования, не имеет недостатков, препятствующих его использованию.
<дата> между ООО «Лидерпрофстрой» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка, в соответствии с которым покупатель за 350000 руб. приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата> по земельному участку площадью 4781 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. В п.1.2 договора купли-продажи указано, что права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата> переданы в том же объеме и на тех же условиях, которые предусмотрены договором аренды. Государственная регистрация ограничения (обременения) права на земельный участок в отношении ответчика – ФИО1 – арендатора, произведена в ЕГРН <дата>.
Решением Елабужского городского суда Республики Татарстан от 16.12.2021, вступившим в законную силу 05.05.2022, исковые требования администрации Сосновского городского поселения к ФИО1 по взысканию задолженности по арендной плате удовлетворены частично: с ФИО1 в пользу администрации Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области взысканы задолженность по арендной плате (по договору аренды земельного участка №, о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4781кв.м., находящегося по адресу: Кировская <адрес>) за период с <адрес> в размере 778541руб. и неустойка за тот же период в размере 1398668руб.
Решение суда не исполнено до настоящего времени.
<дата> истец направил в адрес ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от <адрес>, поскольку ответчик не вносил арендную плату. Также потребовано от ФИО1 в 15-дневный срок со дня получения уведомления оплатить задолженность по арендной плате за период с <дата>. в размере 246441руб. 75коп. Уведомление получено ответчиком <дата>, требования арендодателя не удовлетворены. Соглашение о расторжении договора сторонами не достигнуто.
Установив, что в нарушение вышеперечисленных требований ГК РФ, условий договора аренды ФИО1 арендную плату за истребуемый в иске период не вносил, доказательств обратного не представил, суд удовлетворил исковые требования и взыскал в пользу администрации Сосновского городского поселения Вятскополянского района Кировской области с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с <дата> в сумме 227135 руб. 25 коп., а также неустойку за несвоевременное внесение арендной платы за тот же период в сумме 19306 руб. 50 коп. Также суд пришел к выводу о расторжении договора аренды ввиду невнесения арендатором арендной платы. С решением суда соглашается судебная коллегия. Расчет задолженности является верным, ответчиком не оспаривался.
Возражая против иска и повторяя свою позицию в апелляционной жалобе, ФИО1 указывал на невозможность использования им земельного участка по назначению, что, по его мнению, освобождает арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Данные доводы ответчик также приводил в обоснование своей позиции при рассмотрении гражданского дела № 2-2018/2021 в Елабужском городском суде Республики Татарстан. Им дана правовая оценка в решении данного суда от 16.12.2021, а также апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 05.05.2022, определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.09.2022, имеющих в силу ст. 61 ГПК РФ для разрешения настоящего спора преюдициальное значение, поскольку в деле № 2-2018/2021 участвовали те же стороны.
Кроме того, суд при рассмотрении настоящего спора также исходил из следующего.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В ст. 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).
В ч. 4 ст. 614 ГК РФ закреплено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В обоснование своих возражений на иск ФИО1 представил в материалы дела договор от <дата> №, заключенный им с ООО «<данные изъяты>» на выполнение проектных работ на многоквартирный дом, совмещенный с объектом торговли, расположенный по адресу: Кировская обл., Вятскополянский р-н, г. Сосновка, на земельном участке с кадастровым номером №, и ответ ООО «<данные изъяты>» о невозможности исполнения данного договора ввиду обнаружения на земельном участке теплосети, канализационной сети, водопроводной сети.
Согласно приложенному ответчиком экспертному заключению ООО «<данные изъяты>» от <дата> № на территории земельного участка частично расположены инженерные сети: водопровод, канализация, тепловая сеть, фактическая площадь которых с учетом их охранных зон составляет 1419 кв.м. Использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования – строительство МКД невозможно с учетом проектируемых характеристик планируемых к размещению заказчиком на земельном участке объектов капитального строительства.
<дата> ФИО1 обращался в администрацию Сосновского городского поселения по поводу обнаружения им на участке инженерных сетей, требовал в течение 1 месяца безвозмездно устранить недостатки земельного участка и перенести сети за пределы земельного участка.
Несмотря на неудовлетворение заявленных требований, ФИО1 с <дата>. не обращался в администрацию Сосновского городского поселения с требованиями о расторжении договора аренды и возврате земельного участка, уменьшении арендной платы, устранении недостатков в пользовании, возмещении убытков и т.п.
Земельный участок с кадастровым номером № с декабря <дата> г. находился в фактическом пользовании ФИО1
Как указано выше, арендатор вступил в правоотношения по аренде земельного участка в порядке уступки прав и обязанностей по договору, заключенному с ООО "Лидерпрофстрой", которое участвовало в аукционе по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка на основании заявки от <дата>. При этом в аукционную документацию была включена информация о технических условиях на подключение к сети газораспределения и водопотребления объекта капитального строительства.
Таким образом, при должной степени заботливости и осмотрительности факт прохождения по земельному участку, переданному в аренду, сетей инженерно-технического обеспечения мог быть установлен арендатором до приобретения имущества в аренду у предыдущего арендатора.
Из аукционной документации на право заключения договора аренды спорного земельного участка (информационное сообщение о проведении торгов на право заключения договора аренды, извещение о проведении торгов, протокол приема заявок на участие в торгах) одной из характеристик участка было указано на наличие технических условий на подключение к сети газораспределения объекта капитального строительства от <дата> № и на подключение водопотребления к объекту от <дата> <адрес>), представлены данные технические условия.
Кроме того, и в градостроительном плане участка содержится информация о технических условиях подключения (технологического подключения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения АО "Газпром газораспределение ФИО6"; ООО "Сосновский водоканал"; ООО "Стройсервис"; Филиал "Кировэнерго" ПАО "МРСК "Центра и Приволжья" от <дата>.
Таким образом, в соответствии с градостроительным планом земельного участка, актом приема-передачи земельного участка, предоставленный в аренду участок является пригодным для использования в соответствии с разрешенным видом использования. Акт приема-передачи участка подписан арендатором без замечаний.
При таких обстоятельствах на момент принятия земельного участка в аренду спорные инженерные коммуникации уже имелись, при этом их существование могло и должно быть известно арендатору, и не было рассмотрено в качестве препятствий для строительства.
Само по себе наличие на земельном участке инженерных коммуникаций не является препятствием к строительству, о чем также свидетельствует обращение ФИО1 от <дата> в администрацию Сосновского городского поселения о переносе сетей с участка. Доказательств невозможности переноса коммуникаций и в связи с этим объективной невозможности строительства в материалах дела не представлено.
Следует отметить, что в ходе судебного разбирательства ФИО1 категорически отказывался от расторжения оговора аренды и возврата земельного участка, выражая свое намерение осуществить строительство МКД на этом участке.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы представителя ФИО1 – ФИО2 по существу повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении дела в первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом, влияли бы на принятое решение.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения состоявшегося судебного решения.
В соответствии со ст. 153.9 ГПК РФ стороны вправе заключить мировое соглашение на стадии исполнения судебного решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
Решение Вятскополянского районного суда Кировской области от 02 марта 2023 года с учетом определения того же суда от 17 марта 2023 года об исправлении описки оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.
Председательствующий Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 19 июля 2023 года.