Решение по делу № 2-1084/2024 от 18.06.2025 - о признании права собственности на самовольную постройку; встречному иску администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края к <ФИО> о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и возложении обязанности по приведению ее в соответствие с требованиями законодательства.

УИД 23RS0024-01-2024-000661-83

К делу №2-51/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Крымск 18 июня 2025г.

Крымский районный суд Краснодарского края в составе

судьи Литвиненко Т.А.,

при секретаре Щербатовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску ФИО1 к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края о признании права собственности на самовольную постройку; встречному иску администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края к ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и возложении обязанности по приведению ее в соответствие с требованиями законодательства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 23:15:0101061:104, которое расположено по адресу: <адрес>.

Свои требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. она стала собственницей земельного участка из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для магазинов продовольственных, промышленных и смешанных товаров, пошивочных ателье, ремонтных мастерских бытовой техники, мастерских по пошиву и ремонту обуви, мастерских по ремонту часов, парикмахерских, столовых, кафе, закусочных, баров с ограничением по времени работы», площадью 250 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0102061:122, и размещенного на нём трёхэтажного здания магазина-кафе, площадью 313,7 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0102061:104, расположенных по адресу: <адрес>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГг. сделаны записи регистрации № и №. В ходе изучения технической документации на приобретённый магазин она выяснила, что пристройка к зданию литер Б1 площадью 36,8 кв.м. выстроена без соответствующих разрешений компетентных органов. Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на реконструкцию. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Принадлежащее ей здание магазина-кафе, которое расположено по адресу: <адрес>, имеет признаки самовольной постройки по причине его реконструкции без получения на это необходимого разрешения органа местного самоуправления. Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Принадлежащее ей нежилое здание магазина-кафе размещено на её собственном земельном участке с видом разрешенного использования «для магазинов продовольственных, промышленных и смешанных товаров, пошивочных ателье, ремонтных мастерских бытовой техники, мастерских по пошиву и ремонту обуви, мастерских по ремонту часов, парикмахерских, столовых, кафе, закусочных, баров с ограничением по времени работы». Согласно заключению ООО «СтройЭкспертИндустрия» № от ДД.ММ.ГГГГг., нежилое здание, которое расположено по адресу: <адрес>, имеет площадь 348,8 кв.м., соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки Варениковского сельского поселения <адрес>, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не несет угрозы жизни и здоровью граждан либо каких-либо негативных последствий для неопределенного круга лиц. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от ДД.ММ.ГГГГг., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Таким образом, упомянутое нежилое здание отвечает всем необходимым критериям допустимости, предусмотренным пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, наличие которых может явиться основанием для признания права собственности на самовольную постройку.

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, свое участие в деле обеспечила путем направления представителя.

Представитель истицы ФИО2 ФИО6 заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить, предмет и основания иска не изменяла.

Представитель ответчика – администрации муниципального образования <адрес> – ФИО7 заявленные ФИО2 исковые требования не признал и обратился к ФИО2 со встречным иском о признании нежилого здания с кадастровым номером 23:15:0101061:104, которое расположено по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и возложении на неё обязанности по приведению этого здания в соответствие с требованиями законодательства способом, указанным на страницах 24-29 экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГг. за свой счёт в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Свои требования мотивировал тем, что согласно статье 3 Федерального закона №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» от ДД.ММ.ГГГГг., строительство, реконструкция любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. В соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В соответствии со статьёй 40 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и норм. В соответствии с частью 1 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование. Таким образом, объект капитального строительства по адресу: <адрес>, построен ФИО2 в нарушение норм действующего законодательства и является самовольным, поскольку для строительства объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным законодательством требуется разрешение на строительство либо уведомление о соответствии параметров объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. В заключении ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО3 предлагает привести спорный объект в соответствие с требованиями законодательства способом, указанным на станицах 24-29 экспертного заключения.

Представитель ФИО1 ФИО4 заявленные администрацией муниципального образования Крымский район Краснодарского края встречные исковые требования признала и не возражала против их удовлетворения.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следуют и не оспариваются сторонами следующие фактические обстоятельства.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 стала собственницей земельного участка из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для магазинов продовольственных, промышленных и смешанных товаров, пошивочных ателье, ремонтных мастерских бытовой техники, мастерских по пошиву и ремонту обуви, мастерских по ремонту часов, парикмахерских, столовых, кафе, закусочных, баров с ограничением по времени работы», площадью 250 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0102061:122, и размещенного на нём трёхэтажного здания магазина-кафе, площадью 313,7 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0102061:104, расположеных по адресу: <адрес>, о чём в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГг. сделаны записи регистрации № и №.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В техническом паспорте спорного объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГг. его площадь указана 348,8 кв.м.; изменение общей площадь с 313,7 кв.м. на 348,8 кв.м. обусловлено строительством пристройки Б1; имеется отметка об отсутствии разрешения на строительство на пристройку к магазину (литер Б1).

Анализируя техническое состояние спорного объекта капитального строительства за весь период его существования, суд приходит к выводу об обоснованности утверждения органа местного самоуправления об осуществлении его реконструкции, так как к моменту рассмотрения дела в суде изменилась конфигурация спорного объекта капитального строительства и его площадь.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на реконструкцию.

По правилам части 2 статьи 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Сторона ФИО2 не оспаривала в суде факта реконструкции имеющегося у неё нежилого здания без получения на это необходимого разрешения органа местного самоуправления. Признание данного обстоятельства стороной ФИО2 приводит суд к выводу о том, что созданное ею нежилое здание общей площадью 348,8 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0102061:104, расположенное по адресу: <адрес>, приобрело статус самовольной постройки по признаку «здание, созданное без получения на это необходимых разрешений».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГг., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Согласно заключению первичной судебной строительно-технической экспертизы ООО «СтройЭкспертИндустрия» № от ДД.ММ.ГГГГг., спорный объект капитального строительства, принадлежащий ФИО2, соответствует градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам, актуальным на дату его возведения. Размещение спорного объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:15:0102061:122 площадью 250 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, не соответствует СП 42.13330.2016 «СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», а также Правилам землепользования и застройки Варениковского сельского поселения <адрес> в части минимальной площади земельного участка, отсутствия места для размещения парковочных мест, отсутствия озеленения и соблюдения расстояний от красной линии. После устранения отмеченных несоответствий способом, указанным на страницах 24-29, спорный объект капитального строительства будет соответствовать нормативным требованиям в строительстве. Спорный объект капитального строительства не несет угрозы жизни и здоровью граждан и каких-либо негативных последствий для неопределенного круга лиц.

Суд считает указанное заключение эксперта достоверным доказательством по делу, свидетельствующим об обоснованности как первоначальных требований ФИО1 о признании права собственности на самовольную постройку, так и встречных исковых требований органа местного самоуправления о необходимости возложения на застройщика обязанности по приведению самовольно реконструированного здания в соответствие с требованиями законодательства. Выводы эксперта объективны и не вызывают сомнений, подтверждены ссылками на строительные нормы и правила, а также санитарно-эпидемиологические правила и нормативы; эксперт является квалифицированным специалистом в области архитектуры и градостроительства, имеет большой опыт работы в данной области, предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и не заинтересован в исходе дела в пользу какой-либо из сторон.

Спорное нежилое здание размещено на земельном участке с видом разрешенного использования «для магазинов продовольственных, промышленных и смешанных товаров, пошивочных ателье, ремонтных мастерских бытовой техники, мастерских по пошиву и ремонту обуви, мастерских по ремонту часов, парикмахерских, столовых, кафе, закусочных, баров с ограничением по времени работы», находящемся в собственности ФИО2 (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГг.). Смежный земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов (застройка коттеджного типа) (с возможностью ведения ограниченного личного подсобного хозяйства (без содержания скота и птицы), садоводства, огородничества), площадью 846 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0102061:121, который расположен по адресу: <адрес>, также находится в собственности ФИО2 (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГг.).

Анализируя сказанное в совокупности, суд считает, что самовольно реконструированный ФИО2 объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, отвечает всем критериям допустимости, предусмотренным пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, для признания на него права собственности застройщика с одновременным возложением на застройщика обязанности по приведению этого объекта капитального строительства в соответствие с требованиями законодательства способом, указанным на страницах 24-29 экспертного заключения ООО «СтройЭкспертИндустрия» № от ДД.ММ.ГГГГг. за собственный счёт в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 191-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольно реконструированное трёхэтажное нежилое здание, площадью 348,8 кв.м., с кадастровым номером №:104, которое расположено по адресу: <адрес>.

Указать о том, что принятое судебное решение является для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии основанием для изменения в Едином государственном реестре недвижимости площади здания с кадастровым номером 23:15:0101061:104, которое расположено по адресу: <адрес>, с «313,7 кв.м.» на «348,8 кв.м.».

Встречные исковые требования администрации муниципального образования Крымский район Краснодарского края к ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольно реконструированным и возложении обязанностей по приведению его в соответствие с требованиями законодательства удовлетворить.

Признать реконструкцию трёхэтажного нежилого здания, площадью 348,8 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0101061:104, которое расположено по адресу: <адрес>, самовольной.

Возложить на ФИО2 обязанность привести принадлежащее ей трёхэтажное нежилое здание, площадью 348,8 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0101061:104, которое расположено по адресу: <адрес>, в соответствие с требованиями законодательства способом, указанным на страницах 24-29 экспертного заключения ООО «СтройЭкспертИндустрия» № от ДД.ММ.ГГГГг., за собственный счёт в течение трёх месяцев со дня вступления принятого решения суда в законную силу.

Заключение судебной комплексной экспертизы №02-368/24 от 17 марта 2025г., выполненное ООО «СтройЭкспертИндустрия», является неотъемлемой частью принятого судебного решения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Крымский районный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: