№

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего судьи- Мамбетовой О.С., при секретаре – помощнике судьи ФИО3, с участием представителя истца ФИО4, действующей по доверенности от 01.03.2023г., представителя ПАО Сбербанк ФИО5, действующего по доверенности от 08.12.2022г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации,

установил:

ФИО7 обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просила:

признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, договором участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: КБР, <адрес> б/н (кадастровый номер №, шестикомнатная квартира, общей площадью 199,51 кв.м, на 9 этаже, блок 1, проектный №), заключенным в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежащим государственной регистрации с момента его заключения;

обязать Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: КБР, <адрес> б/н (кадастровый номер №, шестикомнатная квартира, общей площадью 199,51 кв.м, на 9 этаже, блок 1, проектный №;

признать за ней право собственности на шестикомнатную квартиру на 9 этаже строящегося дома по <адрес> б/н, блок 1, проектный №, общей площадью 199,51 кв.м., принадлежащую ответчику.

обязать Ответчика представить документы для государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: КБР <адрес>, б/н,. Квартира в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме имеет следующие характеристики: проектный №, корпус 1, этаж 9-ый, общая проектная площадь 199,51 кв.м., количество жилых комнат - 6, цена за 1 кв. м. - 27067 тыс. руб., стоимость <адрес> (пять миллионов четыреста тысяч) руб. Строительство 6-ти секционного 10-ти этажного дома ведется на земельном участке площадью 9 773 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104019:456, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма в размере 2 5400000 (пять миллионов четыреста тыс.) руб., передается Продавцу при подписания договора. Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от 20.05.2022г.

Утверждая, что заключенный договор соответствует положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истец обратилась с указанными требованиями.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя, который поддержал требования в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. При этом в части взыскании с ООО «ФСК «Потенциал» неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и суммы госпошлины отказался от иска, просил прекратить в этой части производство по делу.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, представив письменное заявление о об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 в части о взыскании с ООО «ФСК «Потенциал» неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, признав остальные исковые требования.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, ПАО «Сбербанк» просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном возражении на исковое заявление. Не возражал против прекращения производства по делу в части отказа истца от исковых требований.

Определением суда от 10.04.2023г. производство по гражданскому делу № по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации, взыскании неустойки и суммы госпошлины в части требований о взыскании с ответчика неустойки в сумме 394200 рублей и суммы госпошлины прекращено.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 20.05.2022г. между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО2, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу 6-комнатную квартиру с проектным номером 29, в блоке 1, на 9 этаже, общей проектной площадью 199,51 кв.м., в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Также условиями договора определена обязанность истца в полном объеме внести полную сумму стоимости этой <адрес> (пять миллионов четыреста тысяч) руб. (пункты 2.1 и 2.2) при подписании договора.

В материалах дела содержится Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО7 уплатила стоимость квартиры, указанной в договоре 5400000 (пять миллионов четыреста тысяч) руб.

Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительными по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что между сторонами заключены договоры, поименованный как «предварительный договор купли-продажи», в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену по договорам. Независимо от наименования заключенного между сторонами договора, суд принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения между сторонами.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял на себя обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а предварительный договор купли-продажи жилого в многоквартирном жилом доме, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» и ФИО2, является договором участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

Также суд отмечает, что в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Не могут быть удовлетворены и исковые требования о возложении на Управление Росреестра по КБР обязанности зарегистрировать договор долевого участия, поскольку исходя из принципа разделения ветвей власти, суд не вправе произвольно вмешиваться в деятельность исполнительных органов власти, а может возложить какую-либо обязанность только в случае признания действий (бездействия) органов государственной (муниципальной) власти незаконными. Между тем, подобных требований в исковом заявлении в отношении Управления Росреестра по КБР не заявлено, правомерность его действий (бездействия) не оспаривается, в связи с чем, принимая во внимание, что требования проистекают не из публичных правоотношений, указанные обстоятельства не могут быть основанием для удовлетворения заявленных требований о возложении на него перечисленных обязанностей.

При этом согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, а наличие оснований для выхода суда за пределы заявленных требований по настоящему делу не установлено, в связи с чем, исковые требования рассмотрены в заявленном истцом виде.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО2, паспорт серии 83 02 №, к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», ОГРН №, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации, удовлетворить частично.

Признать предварительный договор о купли-продажи жилого помещения 6-комнатной квартиры с проектным номером 29, в блоке 1, на 9 этаже, общей проектной площадью 199,51 кв.м., в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между ФИО2 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного Договора о купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Председательствующий - Мамбетова О.С.