УИД №

Дело № 2-73/2025 (№2-2286/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2025 года Кировский районный суд г. Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М. при секретаре Мазлоевой Е.С., с участием представителя истца ФИО1, действующего по доверенности, представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском взыскании с ИП ФИО4 задолженности по арендной плате за апрель и май 2024 года, пени в размере 171 295, 68 руб., расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований указано, сто 17 октября 2022 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания и земельного участка, расположенных по <адрес>. Указанный договор был расторгнут сторонами 28 мая 2024 года. В нарушение условий договора ответчик, являясь арендатором, не оплатил арендную плату за апрель и май 2024 года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 169620 руб., на которую в силу п. 4.2.2 договора подлежит начислению пени исходя из 0,1 % от суммы задолженности. Размер пени по состоянию на 31 мая 2024 года составляет 2035,68 руб.

Истец в судебном заседании участия не принимала, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца на удовлетворении требований настаивал, ссылаясь, что ответчик, принимая по акту здание, в том числе осмотрев приборы учета, должен был обнаружить не соответствие поставляемой в здание электрической мощности условиям договора, следовательно, истец не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,

Ответчик в судебном заседании не участвовал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражала, указав, что условиями договора аренды предусматривалось обязательство истца обеспечить арендуемое здание максимальной электрической мощностью 400 кВа. Фактически в здание поставлялась электрическая энергия мощностью 9 кВт (0,4кВ), что было установлено после подписания акта, при подключении оборудования для изготовления хлебобулочных изделий. Данное обстоятельство являлось препятствием для ответчика осуществлять деятельность по производству хлебобулочных изделий. Так как целевое использование здания было невозможно без заявленной в п. 3.3.3. договора аренды электрической мощности в 400 кВа, ответчик за счет собственных средств произвел её увеличение. Поскольку убытки у ИП ФИО4 в размере 333044 руб. возникли в связи с недостатками сданного в арену имущества (отсутствие заявленной электрической мощности), то последний произвел увеличение мощности за счет собственных средств с последующим удержанием расходов по арендной платы за апрель и май 2024 года (ст. 612 ГК РФ), о чем ФИО3 была уведомлена заблаговременно. Наличие договоренности сторон о безвозмездном увеличении мощности за счет ответчика энергии оспаривала. Также истец при расчете задолженности по арендной плате не учла, что арендатор занимал спорное здание в мае не полный месяц.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ),

Материалами дела подтверждено, что 17 октября 2022 года между ФИО3 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды №, предметом которого является нежилое здание и земельный участок по <адрес> (том 1 л.д. 6-8).

Использование здания предполагалось для организации производства, хранения, розничной торговли хлебобулочных изделий (пункт 1.3).

Арендодатель обязался передать здание и его инженерные сети в состоянии, установленном действующим законодательством (СНиП, СанПиН, ГОСТ, требования муниципальных и городских образований, правилам благоустройства и пр.), позволяющим его использовать по назначению согласно п. 1.3 настоящего договора, и в порядке, предусмотренном настоящим договором по акту приемки-передачи, в котором описывается состояние передаваемого здания (пункт 3.3.1 договора).

Также арендодатель, исходя из пункта 3.3.3 договора, обязался обеспечить передаваемое помещение коммунальными услугами в объемах максимальной электрической мощности 400 кВа.

Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за пользование зданием (пункт 3.4.3), не производить без письменного согласия арендодателя перепланировку, реконструкцию и иные изменения арендуемого здания, переоборудование, изменение (замену) сантехнических, газовых, электротехнических и иных сетей и оборудования (пункт 3.4.6).

Также арендатор вправе производить неотделимые улучшения здания, перепланировку или переоборудование здания, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого оборудования, при соблюдении всех правил техники безопасности, с письменного согласия арендодателя (пункт 8.1). После истечения полного срока аренды неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя с учетом естественного износа. В таком случае стоимость неотделимых улучшений арендатору арендодателем не подлежит (пункт 8.2).

Согласно приложению № 3 к договору аренды нежилого помещения размер арендной платы составляет 80500 руб. с учетом НДФЛ. Ежемесячная арендная плата уплачивается арендатором в срок не позднее 10 (десятого) числа следующего за расчетным периодом. Размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в 12 месяцев и не более, чем на величину коэффициента инфляции (индекса потребительских цен на товары и услуги к соответствующему месяцу предыдущего года) по данным государственного органа статистики в целом по Российской Федерации (л.д.10).

В случае несвоевременной оплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки вплоть до полного выполнения своих обязательств (пункт 4.2.2. договора).

Согласование условий договора происходило между сторонами в период с 15 октября по 20 октября 2022 года, что подтверждается скриншот-перепиской Б.., действовавшей от имени арендодателя, и ФИО5, действовавшего от имени арендатора, по e-mail: ....... (от имени Б. – дочь арендотателя) и ......., указанных в договоре (том 1 л.д. 156-171, л.д. 200-206).

При этом доказательств внесения арендатором изменений в пункт 3.3.3 договора данная переписка не содержит.

Нежилое здание по <адрес> было передано по акту от 25 октября 2022 года, с отражением показаний двух счетчиков приборов учета (том 1 л.д. 9).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Для производства хлебобулочных изделий ИП ФИО4 использовал электрическую ротационную конвекционную печь Восход «МУССОН-ротор» модель 55Р-02, номинальная потребляемая мощность которой составляет 37 кВт, а также электрическую ротационную конвекционную печь «МУССОН-ротор» модель 99М-02, номинальная потребляемая мощность которой составляет 75 кВт (том 1 л.д. 174182).

Исходя из письма филиала ПАО «Россети Урал» - «Пермэнерго» от 30.08.2024 года максимальная мощность ранее присоединенных энергопринимающих устройств объекта по <адрес>, составляла 9 кВт (том 1 л.д. 113).

Таким образом, фактическая мощность энергопринимающих устройств в здании истца не соответствовала заявленной в договоре.

На основании заявки № от 11 января 2023 филиалом «МРСК Урала» - «Пермэнерго» были выданы Технические условия для присоединения к электрическим сетям от 13.01.2023 № (том 1 л.д.76-78), которыми на ФИО3 возлагалась обязанность:

проектирования и монтаж вводного устройства (щита) 0,4кВ объекта в соответствии с категорией надежности, максимальной мощностью объекта (пункт 11.1);

присоединения объекта от точки присоединения до вводного устройства (щита) 0,4 кВ подключаемого объекта выполнить в применением цельного самонесущего изолированного провода (СИП) или кабельной ЛЭП 0,4 кВ сечение по проекту, без разрыва. Способ и трассу прокладки ответвления выполнить в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок (пункт 11.2);

демонтаж существующей КЛ 0,4 кВ от ШР-0,4 кВ жилого дома Ласьвинская, 76а в сторону объекта заявителя и прибор учета (при наличии (пункт 11.9).

23 января 2023 года между ОАО «МРСК Урала» и ФИО3 был заключен договор о технологическом присоединении от 23.01.2023 № (том 1 л.д.189-190), по условиям которого сетевая организация приняла на себя обязательство по осуществлению технологического соединения энергопринимающих устройств заявителя в здании по <адрес>, с максимальной мощностью 149 кВт, в том числе ранее присоединенная – 9 кВт (пункт 1.1).

Размер платы за технологическое присоединение определен сторонами 11392,80 руб. (пункт 3.1) и оплачен ИП ФИО4 по платежному поручению № от 24 января 2023 года (том 2 л.д. 14).

Во исполнение обеспечения требований Технических условий для присоединения к электрическим сетям от 13.01.2023 №, 01 февраля 2023 года ИП ФИО4 заключил с ИП О. договор подряда № на выполнение электромонтажных работ по монтажу кабеля 0,4 кВ по <адрес>, стоимость которых составила 165044 руб. (том 1 л.д. 59-61).

Согласно к приложению № к договору подряда № проведение работ предполагало монтаж кабеля авбшв 4*120, монтаж троса, замена трансформаторов (том 1 л.д. 62).

Актом № от 19 февраля 2023 года ИП ФИО4 принял от ИП О. электромонтажные работы по монтажу кабеля 0,4 кВ по <адрес> (том 1 л.д. 58).

Монтаж кабеля авбшв 4*120 подтверждается техническим отчетом проверки (испытаний) электроустановки, составленным ИП В. в отношении объекта по <адрес> (том 2 л.д. 48-52).

Платежными поручениями от 08.02.2023 и 20.02.2023 подтверждена оплата ИП ФИО4 работ по договору № в размере 165044 руб. (том 1 л.д. 118-119).

Актом от 26 мая 2023 года № подтверждено выполнение технических условий №-ТУ-34231 по договору о технологическом присоединении от 23.01.2023 № (том 1 л.д. 79), согласно которому максимальная мощность обеспечения здания электрической энергии составляет 149 кВт.

Актом от 06 июня 2023 года № подтверждено оказание сетевой организацией услуги ФИО3 по технологическому соединению объектов электроэнергетики в соответствии с мероприятиями по договору об осуществлении технологического присоединения на сумму 11392 руб. (том 1 л.д. 191)

28 июня 2023 года ИП ФИО4 заключил с ИП О. договор подряда № на выполнение электромонтажных работ по монтажу кабеля 0,4 кВ по <адрес>, стоимость которых составила 168000 руб. (том 1 л.д. 63-65).

Согласно к приложению № к договору подряда № проведение работ предполагало демонтаж кабеля, демонтаж ввода №, укладка кабеля и иные работы (том 1 л.д. 66).

Актом № от 10 июля 2023 года ИП ФИО4 принял от ИП О. электромонтажные работы по монтажу кабеля 0,4 кВ по <адрес> (том 1 л.д. 70).

Платежными поручениями от 02.08.2023, 03.08.2023, 07.08.2023, 14.08.2023 подтверждена оплата ИП ФИО4 работ по договору № в размере 168000 руб. (том 1 л.д. 118-119).

Исследовав представленные документы в совокупности, суд полагает установленным, что ИП ФИО4 в целях увеличения мощности электрической энергии в арендуемом здании были понесены расходы на общую сумму 344436, руб. (11392,8+165044+168000).

Доказательств иного в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной истца не представлено, при том что фактическое увеличение электрической мощности здания подтверждается письмом филиала ПАО «Россети Урал» - «Пермэнерго» от 30.08.2024 года, согласно которому вновь присоединенная максимальная мощность (без учета ранее присоединенной (существующей) максимальной мощности) объекта по <адрес>, составила 140 кВт., а максимальная мощность ранее присоединенных энергопринимающих устройств составляла 9 кВт (том 1 л.д. 113). Также согласно информации филиала ПАО «Россети Урал» - «Пермэнерго» от 26.02.2024 года из буквального смысла п. 11.9 Технических условий от 13.01.2023 № заявитель осуществляет до точки присоединения демонтаж существующей КЛ 0,4 кВ от ШР-0,4 кВ жилого дома Ласьвинская, 76а в сторону объекта заявителя и прибор учета (при наличии) (том 2 л.д.65).

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1 ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 ст. 612 ГК РФ).

29 сентября 2023 года ФИО3 уведомила ИП ФИО4 о повышении арендной платы до 84630 руб. (том 1 л.д. 14).

28 марта 2024 года ИП ФИО4 уведомил ФИО3 о расторжении договора аренды № от 17 октября 2022 года с 28 мая 2024 года (том 2 л.д. 56), что соответствовало требованиям пункта 7.2.1 договора аренды.

Согласно приложению № к договору аренды нежилого помещения ежемесячная арендная плата уплачивается арендатором в срок не позднее 10 (десятого) числа следующего за расчетным периодом.

02 мая 2024 года ИП ФИО6 уведомил ФИО3 о не исполнении условий договора в части обеспечения переданного в аренду здания электрической мощностью 400 кВа, несения вынужденных расходов на увеличение электрической мощности, необходимой для осуществления своей деятельности, удержании в порядке ст. 612 ГК РФ суммы арендной платы за апрель 2024 года (том 1 л.д.15).

Данное уведомление с актами № и № было направлено в адрес ФИО3 02.05.2024 года почтовым отправлением (том 1 л.д. 57), а также 07 мая 2024 года электронной почтой (том 1 л.д. 195).

В ответ на уведомление ФИО3 сослалась на несогласованную с арендодателем редакцию условия 3.3.3. договора, принятие здания по акту приема–передачи от 25 октября 2022 года с объемом потребляемой электрической мощности, указанной на приборах учетах (том 1 л.д. 16).

28 мая 2024 года здание по <адрес>, возвращено арендодателю (том 1 л.д. 18).

07 июня 2024 года ИП ФИО6 уведомил ФИО3 о не исполнении условий договора в части обеспечения переданного в аренду здания электрической мощностью 400 кВа, несения вынужденных расходов на увеличение электрической мощности, необходимой для осуществления своей деятельности, удержании в порядке ст. 612 ГК РФ суммы арендной платы за май 2024 года (том 1 л.д.67-68).

Данное уведомление с актами было направлено в адрес ФИО3 07.06.2024 года почтовым отправлением а также 09 июня 2024 года электронной почтой (том 1 л.д. 195, том 2 л.д. 90, 93)

Проанализировав изложенное в совокупности, суд приходит к выводу, что на момент передачи в аренду здания с максимальной электрической мощностью 49 кВт не соответствовало пункту 3.3.3 договора аренды и обязывало арендодателя увеличить её до необходимой мощности за свой счет. В свою очередь, имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию. Факт невозможности использовать ответчиком спорное нежилое здание для производства хлебобулочных изделий подтверждается, в том числе номинальной электрической мощностью самого оборудования, необходимого для производства хлебобулочных изделий, номинальная потребляемая мощность которых составляет от 37 до 75 кВт.

Также вопреки доводам представителя истца об осведомленности ответчика о фактической мощности потребляемой зданием энергии 49 кВт (ввод 1 – 9 кВт, ввод 2 – 40 кВт), суду не представлено доказательств ознакомления арендатора с однолинейной схемой электроснабжения, а акт приема – передачи здания, в котором отражены показания приборов учета, не свидетельствует об освобождении истца от обязанности обеспечить здание мощностью потребляемой энергии указанной в договоре, о чем непосредственно предусмотрено пунктом 3.3.3. договора аренды.

Таким образом, являются убедительными возражения ответчика о том, что полагаясь на добросовестные действия арендодателя, фактически о несоответствии мощности энергопринимающих устройств в арендованном им здании он узнал при подключении оборудования к сети, что происходило после подписания 25 октября 2022 года акта приема-передачи.

Кроме того, в данном случае пункт 3.4.6 договора аренды, предусматривающего право арендатора производить изменение сетей и оборудования с письменного согласия арендодателя, неприменимы, так как из буквального толкования пункта 3.3.3 договора аренды возможность исполнения истцом своего обязательства по обеспечению здания необходимой электрической мощностью по времени не ограниченна, что не исключало возможность обеспечения арендодателем здания необходимой мощностью непосредственно в период действия договора аренды, в том числе после его приемки, а факт обращения ФИО3 в филиал «МРСК Урала» - «Пермэнерго» с заявкой на выдачу Технических условий для присоединения к электрическим сетям от 13.01.2023 № и заключение договора о технологическом присоединении от 23.01.2023 № свидетельствует о намерении истца самостоятельно выполнить свои обязательства по договору аренды по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). При этом исходя из принципа добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, а также положений ст. 612 ГК РФ изначальные обязательства арендодателя обеспечить здание условиям договора должны были выполнены истцом безвозмездно.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для взыскания с ИП ФИО4 арендной платы за апрель и май 2024 года, поскольку понесенные им убытки возникли в связи с недостатками сданного в аренду имущества (отсутствие заявленной электрической мощности), в связи с чем он был вправе удержать свои расходы на увеличение мощности из арендной платы (ст. 612 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, пени в размере 171295,68 руб. - отказать.

Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья Н.М. Швец

Мотивированное решение составлено 21 марта 2025 года.