Решение по делу № 2-699/2023 от 09.10.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 9 октября 2023 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре Курган В.А.,

с участием представителя истца Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-699/2023 по исковому заявлению Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (УМИ Администрации города Муравленко) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указано, что между Управлением муниципального имущества Администрации города Муравленко и индивидуальным предпринимателем ФИО11 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ №, сроком с 22.12.2010 по 22.12.2013 года. В соответствии с договором аренды предоставлен земельный участок, площадью 0,2857 га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, под строительство объекта: «Магазин с организацией молочной кухни». В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ вышеуказанный договор продлен по 30.12.2014. В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ установлен срок договора с 31.12.2014 по 31.12.2017. В последующем, на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с гражданином ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ для завершения строительства объекта: «Молочная кухня с магазином» (кадастровый (условный номер) №) сроком с 24.08.2018 по 24.08.2021. ДД.ММ.ГГ между гражданином ФИО3 и гражданином ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого здания. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства (проектируемое назначение: молочная кухня с магазином) с кадастровым номером № со степенью готовности 6%, площадью 726,3 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО2 от ДД.ММ.ГГ, до настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию. Право на предоставление земельного участка однократно для окончания строительства было реализовано ответчиком при заключении указанного договора аренды от ДД.ММ.ГГ №. В указанной связи, УМИ Администрации города Муравленко просит изъять у гражданина ФИО2 объект незавершенного строительства, степень готовности 6%, кадастровый №, общей площадью 726,3 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299.

Представитель истца ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, с установлением рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГ, проведенным ООО «Региональный экспертный центр».

Ответчик ФИО2, извещенный о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что просит установить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на основании отчета № от ДД.ММ.ГГ, проведенным ООО «Центр независимой экспертизы».

Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с Положением об Управлении муниципального имущества Администрации города Муравленко, утвержденным решением Городской Думы от ДД.ММ.ГГ №, УМИ Администрации города Муравленко является структурным подразделением Администрации города Муравленко, уполномоченным осуществлять права собственника муниципального имущества, а также обеспечивающим реализацию полномочий муниципального образования в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися под объектами муниципальной собственности городского округа, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (л.д.115-119).

Между муниципальным образованием город Муравленко, в лице УМИ Администрации города Муравленко, и гражданином ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ №, сроком с 22.12.2010 по 22.12.2013. В соответствии с договором аренды земельный участок, площадью 0,2857 га, категория земель - земли населенных пунктов, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен под строительство объекта: «Магазин с организацией молочной кухни» (л.д.6-11).

На основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ вышеуказанный договор был продлен по 30.12.2014 (л.д.13-18), а на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ - по ДД.ММ.ГГ (л.д.19-25).

В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГ арестованное имущество ФИО6: объект незавершенного строительства (Молочная кухня с магазином), назначение объекта: нежилое, общая площадь 726,3 кв.м., степень готовности объекта 6%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, продано Некоммерческой организации «Фонд поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и развития города Муравленко» (л.д.27-28).

ДД.ММ.ГГ между муниципальным образованием город Муравленко, в лице УМИ Администрации города Муравленко, и Некоммерческой организацией «Фонд поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и развития города Муравленко» заключен договор аренды № земельного участка площадью 0,2857 га, категория земель-земли населенных пунктов, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с расположенным на указанном земельном участке объектом незавершенного строительства «Молочная кухня с магазином» (кадастровый №), для завершения строительства объекта, сроком по ДД.ММ.ГГ (л.д.29-36).

ДД.ММ.ГГ объект незавершенного строительства (Молочная кухня с магазином), назначение объекта: нежилое, общая площадь 726,3 кв.м., степень готовности объекта 6%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, продан индивидуальному предпринимателю ФИО3 на основании договора купли-продажи имущества №, заключенному с Некоммерческой организацией «Фонд поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и развития города Муравленко» (л.д.37-41).

Соглашением № от ДД.ММ.ГГ договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ расторгнут (л.д.43).

В последующем, на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ДД.ММ.ГГ между муниципальным образованием город Муравленко, в лице УМИ Администрации города Муравленко, и ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка площадью 0,2857 га, категория земель – земли населенных пунктов, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, с расположенным на указанном земельном участке объектом незавершенного строительства «Молочная кухня с магазином» (кадастровый №), для завершения строительства объекта, сроком по ДД.ММ.ГГ (л.д.44-51).

ДД.ММ.ГГ Администрацией города Муравленко было выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым, срок разрешения на строительство изменен до ДД.ММ.ГГ, связи с продлением срока действия разрешения № от ДД.ММ.ГГ объекта капитального строительства: «Здание магазина по адресу: <адрес>» (л.д.78-80).

Соглашением № от ДД.ММ.ГГ договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ расторгнут (л.д.56).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право на спорный объект незавершенного строительства принадлежит ответчику ФИО2 (л.д.62-77).

Ответчик с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок с проведением торгов к истцу не обращался. Доказательств обратного суду не представлено, в материалах дела не имеется.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенной строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодек Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местной самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно п. 6 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что правила статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органов местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков расположенных на территории городского округа, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 указанной статьи.

В соответствии с п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности, который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участке на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды и до настоящего времени строительство объекта на арендуемом земельном участке не завершено, что для истца явилось основанием для обращения в суд.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органа государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательств Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Согласно п. 4 и п. 2 ст.239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет № от 07.06.2023, выполненный ООО «Региональный экспертный центр» об оценке объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение: Молочная кухня с магазином, площадью 726,3 кв.м., с кадастровым номером №, степень готовности 6%, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.81-114).

Величина рыночной стоимости объекта оценки, согласно данному отчету, полученная при применении затратного подхода к оценке, на дату оценки ДД.ММ.ГГ составляет 401 264 рубля.

Согласно ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Ответчик, не оспаривая исковые требования в части изъятия объекта незавершенного строительства, в обоснование своей позиции по величине рыночной стоимости объекта оценки, предоставил отчет № от ДД.ММ.ГГ, выполненный ООО «Центр независимой экспертизы», согласно которому величина рыночной стоимости спорного объекта оценки, полученная при применении затратного подхода, на дату оценки ДД.ММ.ГГ составляет 6 498 313 рублей (л.д.146-207).

В силу ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Суд соглашается с доводами ответчика в части определения начальной стоимости объекта незавершенного строительства, представленной стороной истца.

Отчет № от ДД.ММ.ГГ, выполненный ООО «Центр независимой экспертизы», отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, имеет полное обоснование, мотивировано, выполнено лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, отражает более актуальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства. Доказательств опровергающих объективность выводов оценщика свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, суду не представлено.

В связи с чем, суд принимает заключение эксперта Отчет № от ДД.ММ.ГГ, выполненный ООО «Центр независимой экспертизы» в качестве доказательства по данному гражданскому делу.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание позицию ответчика о согласии с исковыми требованиями в части изъятия спорного объекта, исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко подлежат удовлетворению с установлением начальной продажной цены объекта незавершенного строительства в размере 6 498 313 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко удовлетворить.

Изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства, степень готовности 6 %, с кадастровым номером №, общей площадью 726,3 кв.м., расположенный по адресу<адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 6 498 313 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья /подпись/ М.Б. Кочнева