Дело № 2-109/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 января 2024 года город Торжок
Торжокский межрайонный суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Куликовой Ю.В.,
при ведении протокола помощником судьи Ивановой Л.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога в отношении объекта недвижимого имущества,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога в отношении объекта недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указал, что 25 ноября 2003 года между ним (Покупатель) и ФИО3 (Продавец) был заключен Договор купли-продажи квартиры общей площадью 40,2 кв. м, кадастровый №№, расположенной по адресу: <адрес>
Согласно п.2.2 и п.2.3 указанного договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 160000 рублей, договор заключается с рассрочкой платежа, а именно: указанная сумма перечисляется Покупателем на счет Продавца в филиале №2596/042 Торжокского отделения Сбербанка России в срок до 25.11.2005 года. По соглашению сторон квартира находится в залоге Продавца до полного с ним расчета.
23 декабря 2003 года г. была произведена государственная регистрация договора с обременением права в виде залога в силу закона (ипотека), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости.
В срок до 25.11.2005 г. он полностью выплатил Продавцу стоимость квартиры в размере 160000 руб., путем передачи наличных денежных сумм, что не отрицается ответчиком.
Однако, в силу незнания закона, стороны договора купли-продажи не предприняли необходимых действий по прекращению залога.
30 марта 2024 года ФИО3 (Продавец) умерла.
До настоящего времени регистрационная запись об ипотеке не погашена.
В сложившейся ситуации погашение записи об ипотеке возможно только по решению суда.
После смерти ФИО3 ее правопреемником и единственным наследником является ее родная дочь ФИО2 Других наследников нет.
Поскольку свои обязательства перед Продавцом по договору купли-продажи он выполнил в полном объеме, однако, в связи со смертью последнего, в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры невозможно, просит прекратить обременение в виде ипотеки (залога в силу закона) в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принял, представил заявление, в котором просил рассмотреть данное дело в свое отсутствие, заявленные требования поддерживает.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, хотя своевременно и надлежащим образом была уведомлена о времени и месте рассмотрения дела. От нее поступило заявление с просьбой рассмотреть данное дело в ее отсутствие, заявленные требования признает.
Судом было определено рассмотреть данное дело в отсутствие указанных выше не явившихся в судебное заседание лиц.
Исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
По делу установлено, что 25 ноября 2003 года между ФИО3 /Продавец/ и ФИО1 /Покупатель/ был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>./п1.1/
Указанная квартира была оценена по обоюдному соглашению сторон в 160000 руб. /п. 2.2/
При этом, пунктом 2.3 указанного выше договора определено, что настоящий договор заключается с рассрочкой платежа. «Покупатель» обязуется перечислить деньги в сумме 160000 рублей на счет «Продавца», открытый в филиале № 2596/042 Торжокского отделения Сбербанка России на лицевой счет № № в срок до 25 ноября 2005 года.
На момент обращения в уполномоченный орган для регистрации права собственности истца на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи оплата в полном объеме произведена не была.
Так как в данном случае на момент обращения в Учреждение юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оплата по договору была произведена лишь частично, последним, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, зарегистрировано также обременение в отношении данного объекта недвижимого имущества в виде залога в пользу ФИО3 (запись регистрации № 69-01/47-15/2003-111)
Как установлено судом, ФИО3 умерла 30 марта 2024 года, что подтверждается свидетельством о смерти №, выданным отделом ЗАГС МО городской округ г.Торжок.
Согласно ст. 218, 1111 - 1113 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Наследство открывается со смертью гражданина. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
В соответствии со статьей 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.
Пунктом 1 ст. 1110 ГК РФ предусмотрено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Согласно пункту 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации днем открытия наследства является день смерти гражданина.
В силу статьи 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Как следует из содержания пункта 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
На основании п. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
20 мая 2024 года нотариусом Торжокского городского нотариального округа Тверской области ФИО4 было заведено наследственное дело № 37555605-46/2024 на имущество ФИО3, умершей 30 марта 2024 года.
Согласно материалам данного наследственного дела, единственным наследником последней является ФИО2, которой 04 октября 2024 года нотариусом были выданы свидетельства о праве на наследство по закону на земельный участок и прав на денежные средства.
В силу абзаца первого пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент исполнения обязательств по договору купли-продажи) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Аналогичные положения содержит ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Уведомлением Торжокского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Тверской области № КУВД -001/2024-20657021/3 от 22 мая 2024 года ФИО1 было отказано в государственной регистрации прав в связи с тем, что не было представлено заявления от залогодержателя.
Поскольку обращение ФИО3 с заявлением о прекращении залога на спорное недвижимое имущество в уполномоченный орган не поступило и в настоящее время невозможно в связи со смертью последней, удовлетворение заявления истца о прекращении залога невозможно.
Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Обязательства истца по выплате денежных средств ФИО1 по договору купли-продажи, обеспеченные залогом, прекратились в связи с выполнением (выплата денежных средств в полном объеме), что не оспаривается ответчиком.
Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на недвижимость регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, в связи с невозможностью погасить регистрационную запись о залоге путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога в отношении объекта недвижимого имущества удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки (залога в силу закона) в пользу ФИО3 (запись регистрации № 69-01/47-15/2003-111 от 23 декабря 2003 года) по договору купли-продажи квартиры от 25 ноября 2003 года на объект недвижимого имущества: квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1.
Прекращение обременения в виде ипотеки в силу закона на основании настоящего решения подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Торжокский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий подпись Ю.В. Куликова
Решение в окончательной форме принято 14 января 2025 года.
Судья подпись Ю.В. Куликова
Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-109/2025 (УИД 69RS0032-01-2024-002972-15) в Торжокском межрайонном суде Тверской области.
Судья Ю.В. Куликова