Решение по делу № 2-366/2023 от 10.04.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи жилого договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации.

07RS0№-74

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе: председательствующего судьи- Мамбетовой О.С., при секретаре – помощнике судьи Битокове А.В., с участием истцов ФИО13, ФИО12, представителя истцов ФИО17, действующего га основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО13, ФИО14, ФИО15 к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи жилого договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, подлежащего государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО13 обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просила:

признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры с проектным номером 114, в корпусе 4, на 8 этаже, общей проектной площадью 53,26 кв.м., в строящемся в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГг. и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГг. к предварительному договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг., заключенные между ФИО13 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации;

возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного Договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГг. и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. к предварительному договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг., заключенных между ФИО13 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал».

ФИО12 обратилась в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просила:

признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры с проектным номером 102, в блоке 4, на 5 этаже, общей проектной площадью 53,26 кв.м., в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации;

возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации Договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал».

ФИО15 обратился в Нальчикский городской суд с иском к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», в котором просил:

признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры с проектным номером 107, в блоке 4, на 6 этаже, общей проектной площадью 53,26 кв.м., в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО15 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации;

возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации Договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО15 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал».

В обоснование своих исковых требований истцы указали следующее.

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО13 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме и впоследствии ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: КБР <адрес>, б/н,. Квартира в строящемся многоквартирном доме имеет следующие характеристики: проектный №, корпус 4, этаж 8-ый, общая проектная площадь 53,26 кв.м., количество жилых комнат - 1, стоимость <адрес> (один миллион триста тридцать одна тысяча 500 руб.) руб. Строительство многоквартирного дома ведется на земельном участке площадью 9 773 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104019:456, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма 1331500 (один миллион триста тридцать одна тысяча пятьсот руб.) руб., передается Продавцу при подписании договора. Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. установлен новый срок передачи Объекта не позднее 4-го квартала 2022г.

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО12 заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: КБР <адрес>, б/н,. Квартира в строящемся многоквартирном доме имеет следующие характеристики: проектный №, корпус 4, этаж 5-ый, общая проектная площадь 53,26 кв.м., количество жилых комнат - 1, стоимость <адрес> (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч руб.) руб. Строительство многоквартирного дома ведется на земельном участке площадью 9 773 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104019:456, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма 1550000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч руб.) руб., передается Продавцу при подписании договора. Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО15 заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: КБР <адрес>, б/н,. Квартира в строящемся многоквартирном доме имеет следующие характеристики: проектный №, корпус 4, этаж 6-ой, общая проектная площадь 53,26 кв.м., количество жилых комнат - 1, стоимость <адрес> (два миллиона триста тысяч руб.) руб. Строительство многоквартирного дома ведется на земельном участке площадью 9 773 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0104019:456, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения домов многоэтажной застройки, расположенном по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес> б/н., на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Местной администрацией г.о. Нальчик.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что денежная сумма 2300000 (два миллиона триста тысяч руб.) руб., передается Продавцу при подписании договора. Истец оплатил полную стоимость квартиры в день подписания договора, что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГг.

Утверждая, что заключенные договора соответствует положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», истцы обратились с указанными требованиями.

Истцы ФИО13 и ФИО12 в судебном заседании поддержали свои исковые требования, просили их удовлетворить в полном объеме.

Истец ФИО15 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истцов ФИО17 исковые требования своих доверителей поддержал по основаниям, указанным в исках, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, представив письменное заявление о признании исковых требований истцов ФИО13, ФИО12 и ФИО15 в полном объеме, последствия признании иска ему понятны.

Третье лицо ПАО «Сбербанк» направил в суд возражение на исковое заявление, просил в иске ФИО13, ФИО12 и ФИО15 отказать, полагал, что требования истцов не подлежат удовлетворению ввиду несоответствия требованиям закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, истцами не представлено доказательств оплаты. Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в её строительство. Кроме того, на момент заключения договора истца с ответчиком объект находился в залоге у Банка, который согласие на привлечение денежных средств и заключения договора с истцом не давал.

Истец, по мнению Банка, недобросовестно осуществляет свои права, так как при должной осмотрительности и заботливости он не был лишен возможности проверить наличие обременения.

В судебном заседании представитель Банка ФИО18 доводы возражения поддержал, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Из материалам дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО13 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме и впоследствии ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к предварительному, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность Покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 114, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 8 этаже в 4 корпусе многоквартирного дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Согласно дополнительному соглашению к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> обязался передать в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2022 года.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнена обязанность, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 1331500 (один миллион триста тридцать одна тысяча пятьсот руб.) руб. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО12 заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность Покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 102, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 4 этаже в 4 блоке многоквартирного дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Согласно п. 1.2. договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 2-го квартала 2022 года.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнена обязанность, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 1550000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч руб.) руб. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО15 заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность Покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 107, общей площадью 53,26 кв.м., расположенная на 6 этаже в 4 блоке многоквартирного дома, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

Согласно п. 1.2. договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 2-го квартала 2022 года.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнена обязанность, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 2300000 (два миллиона триста тысяч руб.) руб. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1. ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.2 указанной статьи стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и 0 внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора, договоров намерения купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1., 1.2, 1.3 предварительного договора. Также положениями п. 2.2. предварительного договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора задолго до подписания основного договора.

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 9 названого Обзора указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию.

При этом тот факт, что в предварительном договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

При этом ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N° 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГг. и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. года, заключенные между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и ФИО13, договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО15 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал» по своим условиям, включенным в его содержание, позволяют квалифицировать данные договоры как договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N° 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Оценив условия заключенных сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, договоров о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, что истцы ФИО13, ФИО12 и ФИО15 передали соответственно 21.10.2021г., 21.03.2018г., 22.02.2022г. денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом, и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенные в договорах квартиры, суд приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, суд полагает установленным, что названный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации Предварительного договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

Доводы возражения представителя ПАО «Сбербанк» относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеются Акты приема-передачи денежных средств:

акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГг., согласно которого ФИО13 оплатила всю стоимость квартиры в размере 1331500 (один миллион триста тридцать одна тысяча пятьсот руб.) руб., на акте имеется печать ООО «ФСК Потенциал», он подписан ФИО19;

акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГг., согласно которого ФИО14 оплатила всю стоимость квартиры в размере 1550000 (один миллион пятьсот пятьдесят тысяч руб.) руб., на акте имеется печать ООО «ФСК Потенциал», он подписан ФИО19;

акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГг., согласно которого ФИО15 оплатил всю стоимость квартиры в размере 2300000 (два миллиона триста тысяч руб.) руб., на акте имеется печать ООО «ФСК Потенциал», он подписан ФИО19;

Ответчик факт получения денежных средств признал, в связи с чем, подал заявление о признании иска.

Согласно представленному истцом ответу руководителя Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ, по сведениям ЕГРН отсутствует запись о государственной регистрации обременений (ограничений) в отношении объекта долевого строительства.

Также в ответе отмечается, что по сведениям ЕГРН имеются записи о государственной регистрации договоров участия в строительстве, заключенные после ДД.ММ.ГГГГ без предоставления согласия залогодержателя.

Виду изложенных обстоятельств суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО13, паспорт серии 8303 №, ФИО14, паспорт серии 8306 №, ФИО15, паспорт серии 83 16 №, к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал», ОГРН №, о признании предварительных договоров купли-продажи жилых помещений договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома, и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры с проектным номером 114, в корпусе 4, на 8 этаже, общей проектной площадью 53,26 кв.м., в строящемся в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГг. и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГг. к предварительному договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг., заключенные между ФИО13 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации предварительного Договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГг. и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. к предварительному договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг., заключенных между ФИО13 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал».

Признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры с проектным номером 102, в блоке 4, на 5 этаже, общей проектной площадью 53,26 кв.м., в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации Договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал».

Признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры с проектным номером 107, в блоке 4, на 6 этаже, общей проектной площадью 53,26 кв.м., в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу КБР, <адрес>, б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО15 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал», Договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента его заключения и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации Договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО15 и ООО «Финансово-строительной компанией Потенциал».

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 14 апреля 2023г.

Председательствующий - Мамбетова О.С