Решение по делу № 2-1811/2022 от 10.08.2022 - о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

10 августа 2022 года <адрес>

Чеховский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Трифаненковой А.В.

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО3, с учетом имеющихся уточнений, обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным заключенного между ФИО4 и ФИО2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2018г. в части продажи ? доли жилого дома с кадастровым номером 50:31:0050324:21, площадью 138,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Поповка, <адрес>; признании за ней /истцом/ права собственности на ? доли указанного жилого дома; аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности на ? долю жилого дома.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на те обстоятельства, что она / ФИО3/ состояла в зарегистрированном браке с ФИО4, брак прекращен 17.11.2015г. на основании решения Хорошевского районного суда <адрес> от 15.10.2015г. Определением Хорошевского районного суда <адрес> от 15.10.2015г. за ФИО3 в том числе признано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Стремиловское, д.Поповка, <адрес>. В октябре 2018 года ответчик ФИО4, не поставив в известность истца, продал земельный участок и указанный жилой дом ответчику ФИО2

Истец ФИО3 и ее представитель в судебное заседание явились, настаивают на уточненных требованиях.

Ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражают против исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в том числе просят применить срок исковой давности по заявленным требованиям.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 возражает против исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, в том числе просит применить срок исковой давности по заявленным требованиям. Кроме этого указала, что ФИО10 является добросовестным приобретателем, при приобретении спорного имущества она полагалась на данные ЕГРН,а также те обстоятельства, что на момент приобретения в том числе спорного жилого дома, брак между ФИО3 и ФИО4 был расторгнут более трех лет назад. После покупки указанного жилого дома и земельного участка ей /ФИО2/ были произведены улучшения в виде ремонта жилого дома, земельный участок обработан по своему прямому назначению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, определением Хорошевского районного суда <адрес> от 15.10.2015г. утверждено мировое соглашение между ФИО3 и ФИО4 по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО4 о разделе совместно нажитого в браке имущества, по встречному иску ФИО4 к ФИО3 о разделе совместно нажитого в браке имущества, при этом в том числе за ФИО3 и ФИО4 признано право собственности на 1/2 долю за каждым в праве собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Поповка, <адрес>/л.д.14-16/

При этом земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Поповка, уч. 204 принадлежал на праве собственности ответчику ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка по вышеуказанному адресу и расположенного на нем жилого дома. Цена жилого дома была определена сторонами в размере 1 500 000 руб., земельного участка - в размере 1 200 000 руб./л.д.104-105/

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом зарегистрировано 17.10.2018г. /л.д.22-27/.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституцией РФ гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статья 35, части 1 и 2).

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 35-П, по смыслу ч.2 ст.35 Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьями 45 и 46 права владения, пользования и распоряжения имуществом гарантируются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, когда при возмездном приобретении жилого помещения такой приобретатель полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал свое право собственности на него.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что такая защита должна предоставляться добросовестным участникам гражданского оборота, если они возмездно приобрели право собственности на недвижимое имущество, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, и собственник просит о признании судом этой сделки недействительной.

В Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П по делу о проверке конституционности положений п.п.1 и 2 ст.167 ГК РФ Конституционный Суд РФ указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного упомянутыми нормами. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность. В связи с этим, конкретизируя изложенные в названном Постановлении правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции РФ, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 28-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П и др.).

Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч.3 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.

Абзац 1 п.6 ст.8.1 ГК РФ и ч.5 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" допускают оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество в судебном порядке. Таким образом, по смыслу норм, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость, сама по себе внесенная в соответствующий реестр запись о праве собственности отчуждателя не может рассматриваться как неопровержимое доказательство наличия такого права.

В то же время по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается (абз.3 п.6 ст.8.1 и п.5 ст.10 ГК РФ).

Часть 7 ст.62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности. Иное возлагало бы на приобретателей недвижимости все риски, связанные с признанием недействительными сделок, совершенных третьими лицами, и тем самым подрывало бы доверие граждан к государственной регистрации недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3 ст.250 ГК РФ).

В заявленных исковых требованиях о признании недействительным договора купли-продажи и признании права собственности на ? долю спорного жилого дома, ФИО3 ссылался на определение Хорошевского суда <адрес> от 15.10.2015г., а так же на ст.168 ГК РФ. При этом, с требованием истребовать спорое имущество от приобретателя в соответствии со ст.302 ГК РФ, а так же о переводе на истца прав и обязанностей покупателя в соответствии с ч.3 ст.250 ГК РФ, ФИО3 в суд не обращалась.

С учетом вышеизложенных норм права и обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что истец ФИО3, сведений о которой не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на долю в спорном имуществе, должна сама предпринимать меры - в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности - по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать действия, направленные на регистрацию права собственности, в связи с чем спорное имущество, отчужденное ФИО4, не может считаться выбывшим из владения истца, не участвовавшего в отчуждении имущества, помимо его воли. В отсутствие же таких действий со стороны истца недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества. Иное истолкование и применение указанного положения судами расходилось бы с его действительным смыслом, нарушало бы баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота и тем самым вело бы - в противоречие с ч.3 ст.55 Конституции РФ - к неоправданному ограничению права собственности, гарантируемого ее статьей 35.

Гражданин, приобретший недвижимое имущество у третьего лица, во всяком случае обладает меньшими возможностями по оценке соответствующих рисков. При этом права истца могут быть защищены путем предъявления требований к продавцу, совершившему отчуждение спорного имущества без его согласия.

Таким образом, при отсутствии доказательств о зарегистрированных правах истца на 1/2 долю спорного строения ФИО10 при заключении договора купли-продажи с ФИО4 действовала добросовестно, поскольку не знала и не могла знать, что спорное имущество относится к общему совместному имуществу ФИО3 и ФИО4

Как указано выше, ответчиками заявлено о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

Так ФИО4 ссылается на те обстоятельства, что ФИО3 было известно об отчуждении спорного имущества еще в сентябре 2020г., что по его мнению подтверждается перепиской ФИО4 и ФИО3 в мессенджере WhatsApp /л.д.60-70/, в связи с чем, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, который составляет один год.

Однако, суд не может согласиться с доводами ответчиков о пропуске срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истец узнала не ранее 16.02.2022г., когда получила уведомление Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации прав, согласно которого государственная регистрация права собственности на ? доли в праве собственности на была приостановлена регистрирующим органом до ДД.ММ.ГГГГг., в связи с тем, что заявленный объект на момент подачи документов уже не является собственностью ФИО4 /л.д.21/. С настоящим иском в суд ФИО3 обратилась 26.03.2022г. При этом, суд относится критически к переписке представленной стороной ответчика ФИО4, а также к показаниям допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО9 ( являющейся дочерью ответчика ФИО2), поскольку из представленной в материалы дела переписки в мессенджере WhatsApp, а также показаний свидетеля ФИО9 нельзя сделать однозначный вывод о том, что речь шла о продаже спорного жилого дома.

Учитывая, что истцом не заявлено требований об истребовании спорного имущества в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, о переводе на истца прав и обязанностей покупателя в соответствии с частью 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 в части продажи ? доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, СП Стремиловское, д. Поповка, <адрес>, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на ? доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, СП Стремиловское, д. Поповка, <адрес>, признании за ФИО3 права собственности на 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, СП Стремиловское, д. Поповка, <адрес>отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке сторонами и другими лицами, участвующими в деле, через Чеховский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение суда изготовлено 18.08.2022г.