УИД: 28RS0009-01-2022-000835-05
Дело № 2-215/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 августа 2023 года с. Ивановка Амурской области
Ивановский районный суд Амурской области, в составе:
председательствующего судьи Ступниковой Н.С.,
при секретаре Сидельниковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-215/2023 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭКО ПЛЮС» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО2 обратились в Ивановский районный суд Амурской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭКО ПЛЮС» (далее - ООО «Эко плюс») о защите прав потребителя, в обоснование заявленных требований, с учетом письменных дополнений к иску и уточнении заявленных требований (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ) указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, объектом которого, согласно п.1.3 является входящая в состав многоквартирного дома, в соответствии с проектной документацией, 1- комнатная квартира проектной общей площадью 62,70 кв.м., назначение: жилое, расположенная в жилом <адрес>(один) на № этаже, строительный №, строительные оси Ж-И; 8-10, уровень отметки + 35,380 (далее - Квартира), а также общее имущество в многоквартирном доме пропорционально площади объекта долевого строительства. Ссылаясь на положения ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также п.3.2.4, п.5.3 договора № указывают, что участник долевого строительства обязуется принять объект по акту приема - передачи в течение семи рабочих дней с даты окончания месячного срока, исчисляемого с момента получения сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче. ФИО2 получил уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче 30.06.2021 года, ФИО1 - 07.07.2021 года. Данные уведомления получены истцами устно по телефону и в мессенджере WhatsApp, что не соответствует требованиям ч. 4 ст. 8 ФЗ № 214 и п.3.2.4 и 5.3 договора № и не освобождают ответчика от бремени доказывания направления Истцам в установленном законе порядке сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома, так как именно с моментом получения указанного юридически значимого сообщения ФЗ №214 и Договор № связывают возникновение прав и обязанностей. 01.07.2021 в телефонном разговоре с начальником отдела продаж ФИО4 были согласованы дата и время передачи объекта долевого строительства, а именно 02.07.2021 в 17.00. 02.07.2021 около 17.00 истцы встретились с представителем ответчика (начальником отдела продаж ФИО4) для приёмки объекта долевого строительства. В ходе приёмки квартиры, которую истцы проводили совместно со специалистом, были выявлены несоответствия (о чем составлен акт) (навигация, если стоять к входной двери спиной, к окну лицом), а именно: правый крайний радиатор отопления не закреплен (шатается); стены (в том числе, отделяющие санузел) имеют дефекты кладочного шва - сквозные трещины в местах соприкосновения, пропуски раствора в кладке; левая створка имеет дефект уплотнительной резинки рамы, открывается и закрывается с усилием; царапина профиля на правой части 5-го стеклопакета, на левой части 6-го стеклопакета; повреждения (окалины) на стеклопакете «глухого» окна под правой створкой; правая створка открывается и закрывается с усилием; технологические отверстия в санузле (где проходят трубы канализации и водоснабжения) не заделаны; трубы водоснабжения металлические; слева от входной двери проходят трубы, которые не предназначены для обслуживания квартиры и размещение которых не было оговорено в договоре №; входная дверь не плотно прилегает к дверной коробке, на дверной коробке имеются сколы краски; с наружной стены у входной двери имеются трещины и сколы. После осмотра квартиры истцами было предложено представителю ответчика осмотреть общее имущество в многоквартирном доме, так как согласно п. 1.3 Договора № оно тоже является объектом долевого строительства, на что получили категорический отказ. Представителем ответчика (начальником отдела продаж ФИО4) было предложено подписать подготовленные ответчиком документы: передаточный акт и акт осмотра квартиры. После ознакомления с указанными документами участники долевого строительства выразили несогласие с некоторыми условиями, на что представитель застройщика предложил внести изменения с помощью шариковой ручки во все экземпляры документов. В акте осмотра квартиры были перечислены все несоответствия квартиры, и в соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 было указано, что несоответствие № необходимо устранить в течение 7 дней, за остальные несоответствия было предложено уменьшить цену договора. В передаточный акт так же истцами были внесены изменения. После чего истцами представителю ответчика (начальнику отдела продаж ФИО4) было предложено передать ключи от квартиры в количестве 5 штук, на что представитель ответчика сообщил, что 1 ключ необходимо оставить для устранения несоответствия, при этом истцы должны подписать передаточный акт. Истцы возразили против оставления одного ключа ответчику и сообщили, что в любое время по требованию ответчика допустят его работников для устранения несоответствия, так как после подписания передаточного акта согласно п.3.2.6, 11.2 договора № истцы несут все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей имущества, а также все расходы по их содержанию с даты подписания акта приема- передачи объекта долевого строительства, и в случае, если в момент устранения недостатков что-то произойдет, то риски будут на Истцах. Представитель Ответчика (начальник отдела продаж ФИО4) забрала документы из рук истцов. 08.07.2021 истцы направили ответчику претензию №. 16.07.2021 в телефонном разговоре с представителем ответчика (начальник отдела продаж ФИО4) были согласованы дата и время повторной передачи объекта долевого строительства, а именно 19.07.2021 в 09.00 часов. 19.07.2021 в 09.00 истцы встретились с представителем ответчика (начальником отдела продаж ФИО4) для повторной приёмки объекта долевого строительства. На объекте отсутствовали электроэнергия и водоснабжение. Указанные в претензии от 08.07.2021 недостатки не были устранены. Участниками долевого строительства был подписан акт осмотра квартиры (который подписан представителем ответчика (начальником отдела продаж ФИО4) без замечаний). На предложение представителя ответчика (начальника отдела продаж ФИО4) пописать передаточный акт объекта долевого строительства, было сообщено, что до устранения недостатков (в том числе восстановления электроснабжения и водоснабжения) истцы его подписывать не будут. 28.07.2021 ФИО2 в мессенджере Whatsapp получил от представителя Ответчика (начальника отдела продаж ФИО4) файл формата pdf в котором было сообщено, что 07.07.2021 ООО «НИЦ Стройэкспертиза» была проведена строительная экспертиза объекта долевого строительства по результатам которой не было выявлено недостатков. Указывают, что истцы не участвовали в указанной экспертизе, а также стояки холодной воды металлические, а согласно договора № должны быть из полипропиленовых труб. Участвовать в приёмке 29.08.2021 не приставлялось возможным, так как истцы до 31.07.2021 были на территории Амурской области. 07.08.2021 истцами ответчику была направлена претензия № 2. 10.08.2021 ФИО2 в мессенджере Whatsapp получил от представителя ответчика (начальника отдела продаж ФИО4) сообщение о дате и времени передачи объекта долевого строительства, а именно 13.08.2021 в 09.30 часов. 13.08.2021 истцы совместно со специалистом в 09.30 прибыли для приёмки объекта долевого строительства. От лица ответчика пришли: начальника отдела продаж ФИО4 и директор ФИО5 На просьбу осмотреть объект долевого строительства перед подписанием передаточного акта представителями ответчика был дан категоричный отказ. На доводы истцов о том, что с последнего осмотра могло многое произойти, было предложено либо подписывать передаточный акт, либо уходить. Истцами было принято решение подписать передаточный акт без фактического осмотра объекта долевого строительства. В ходе подписания документов из-за нежелания представителей ответчика до конца заполнить передаточный акт, все его экземпляры были порваны представителями ответчика. В настоящее время объект долевого строительства не передан истцам, что нарушает их законные права и интересы. Согласно п.1.6 Договора № срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства 2 квартал 2021 г., то есть последний день передачи в срок был 30.06.2021. К выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты>, предоставленном ответчиком, просили отнестись критически, поскольку истцу не были извещены о проведении исследования и не участвовали в нем. 19.07.2021 ответчиком без замечаний подписан акт осмотра, в котором были зафиксированы недостатки, обнаруженные в ходе осмотра квартиры 02.07.2021 по Акту №-НД/ПК и не устранённые 19.07.2021, а также указано, что отсутствовали водоснабжение и электрическая энергия. Указанные недостатки были обнаружены в присутствии представителя Ответчика, поэтому в акт осмотра со стороны ответчика изменения не вносились, так как данные недостатки были очевидны. Предоставленные, в ходе судебного заседания 09.12.2022 аудиозаписи подтверждают, что акт осмотра квартиры был подписан истцами именно 19.07.2021 с указанием недостатков, и так же подписан представителям ответчика без замечаний. По мнению истцов, ответчиком не предоставлено доказательств, опровергающих наличие заявленных истцами несоответствий объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Наличие, одного из несоответствий договору № подтвердил ответчик в ходе судебного разбирательства, а именно, что стояк холодной воды выполнен из металлической трубы (стр. 9 заключения 21-045Д-02), хотя согласно п. 1.4 договора № должен быть из полипропиленовых труб. Наличие одного этого несоответствия уже давало истцам право не подписывать передаточный акт. Кроме того, указывают, что односторонний передаточный акт ответчика от 07.09.2021 является ничтожной сделкой. Указывают, что срок для составления одностороннего передаточного акта не наступил. На основании изложенного, с учетом уточнения заявленных исковых требований, принятых определением Ивановского районного суда Амурской области от 09.06.2023 просили: признать односторонний передаточный акт от 06.09.2021 ООО «Эко плюс» недействительным; обязать ООО «Эко плюс» (ИНН: №): передать ФИО2 и ФИО1 объект долевого строительства в течение трех дней (за исключением субботы, воскресенья и праздничных дней); обратить решение суда по данному требованию к немедленному исполнению; установить судебный штраф за неисполнения или частичное неисполнение указанного требования в размере 10000 рублей за каждый день просрочки; заранее согласовать формы передаточного акта и акта осмотра квартиры, а именно убрать из них все пункты, с которыми не согласны участники долевого строительства, добавить место для записи показаний приборов учёта; при подписании передаточного акта передать все ключи от квартиры, ключ от металлического ящика с прибором учёта электрической энергии (так как именно на собственнике жилого помещения лежат обязанности по содержанию и эксплуатации приборов учета), акты ввода приборов учета в эксплуатацию, если они вводились, инструкцию по эксплуатации объект долевого строительства с печатью застройщика и подписью уполномоченного лица, а также иные документы и имущество, передача которых установлена действующим законодательством.
В письменных возражениях на иск (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ, вх. № и № от ДД.ММ.ГГГГ и вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) представитель ответчика ООО «Эко плюс» ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ указала на несогласие с заявленными исковыми требованиями в полном объеме по следующим основаниям: не оспаривая факт заключения между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора № участия в строительстве многоквартирного дома, указали, что п.1.6 данного договора предусмотрено, что срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства - 2 квартал 2021 г. Точная дата передачи объекта определяется застройщиком самостоятельно в пределах указанного в настоящем пункте срока, исходя из имеющейся у застройщика технической возможности. Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о дате передачи объекта в сроки и в порядке, установленные настоящим договором. Застройщик вправе сдать объект участнику долевого строительства раньше установленного срока. В силу пункта 5.1 договора передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется на основании акта приема-передачи объекта в срок не позднее 2 квартала 2021 года. При этом, согласно п. 6.6 договора «Стороны пришли к обоюдному согласию о том, что свидетельством качества объекта и многоквартирного дома, соответствие объекта и многоквартирного дома проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим и градостроительным регламентам, а также условиям настоящего договора, является разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.» Указанное разрешение от 08.06.2021 размещено в свободном доступе на официальном сайте застройщика в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. Таким образом, представитель ответчика указывает, что договором установлен срок для передачи объекта долевого строительства - 30.06.2021. 25.06.2021 ответчик направил в адрес истцов уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче, в котором указал на необходимость приемки объекта в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения уведомления и предупредил о последствиях невыполнения обязанности по приемке квартиры. 30.06.2021 указанное уведомление было получено истцом, что он подтверждает по тексту искового заявления. 02.07.2021 истцы прибыли для приемки <адрес>, являющейся предметом договора, внесли исправления в акт приема-передачи квартиры, однако указанный акт не подписали. 02.07.2021 был составлен акт осмотра квартиры, в котором истцы письменно изложили свои претензии к объекту долевого участия. 06-ДД.ММ.ГГГГ экспертной организацией <данные изъяты> проведена строительная экспертиза помещений квартиры по адресу: <адрес>, корпус 1, <адрес> целью определить - имеются ли в помещении квартиры дефекты, указанные в Акте осмотра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которые являются отклонениями от требований строительных норм и правил. По результатам проведения строительной экспертизы помещений <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес>, корпус 1 в <адрес> установлено, что в помещении квартиры отсутствуют дефекты, указанные в Акте осмотра <адрес> от 02.07.2021, которые являются отклонением от требований строительных норм и правил. После проведения строительной экспертизы истцы были приглашены на повторную приемку объекта долевого участия. 19.07.2021 истцы отказались осуществить приемку квартиры и подписывать передаточный акт, о чем составлен соответствующий акт. 13.08.2021 истцы также отказались осуществить приемку квартиры и подписать передаточный акт. Ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, а также положения п. 5.4 договора, указывают, что у застройщика имелись все законные основания для составления одностороннего акта о передаче объекта 06.09.2021, так как застройщик обладал сведениями о получении истцом 30.06.2021 сообщения о готовности объекта к передаче, о необходимости принятия объекта и последствиях невыполнения обязанности по приемке квартиры. Два месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта – 30.06.2021, истекли. Кроме того, указывают, что односторонний акт получен истцами 16.09.2021, о чем свидетельствует отчет об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором №, размещенный на официальном сайте Почты России, истцами не оспаривался в течение периода - более полутора лет. Пунктом 10 одностороннего передаточного акта истцам сообщено, что комплекты ключей, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, паспорта на приборы учета находятся на хранении у застройщика до востребования участником долевого строительства, однако никаких действий по получению ключей и документов истцы до настоящего времени не предприняли. Указывают, что длительное бездействие истцов по приемке квартиры, а также действия истцов по возложению на ответчика обязанностей, указанных в исковом заявлении, направлены на намеренное затягивание процесса приемки объекта с целью дальнейшего получения необоснованной выгоды в виде взыскания с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта строительства, не оплаты коммунальных платежей, в связи с чем, полагают их недобросовестными. Относительно уточненных исковых требований, указали, что истцы в претензионном порядке не обращались к ответчику с требованием признания одностороннего передаточного акта от 06.09.2021 недействительным. На основании изложенного, просили в исковых требованиях истцам отказать в полном объеме.
Истцы ФИО1, ФИО2, и ответчик ООО «Эко плюс», а также представитель ответчика ООО «Эко плюс» ФИО3, извещенные в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились. От истцов ФИО1 и ФИО2 поступило заявление (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) о рассмотрении дела без из участия в судебном заседании, в связи с чем, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ и, учитывая положения ст. 154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов и представителя ответчика.
Исследовав материалы гражданского дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Кроме того к отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу положений п. 2 ст. 7 указанного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2 (№2-7333/2019), участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются ли они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.
Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 8 указанного Федерального закона).
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. № 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Из приведённых норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия, и соблюдение сроков направления уведомлений и составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.
Из материалов дела следует, что между ООО «Эко плюс» (застройщик) в лице директора ФИО5 с одной стороны и ФИО2, ФИО1 (участник долевого строительства) с другой стороны в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 27 мая 2021 года был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – Договор), предметом которого в силу положений п. 1.1 является обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым №, имеющем местонахождение: установлено относительно ориентира, <адрес>, жилой комплекс со встроенными помещениями общественного назначения (в дальнейшем - «Жилой комплекс») и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
В соответствии с п. 1.6 Договора срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства 2 квартал 2021 г. Точная дата передачи объекта определяется застройщиком самостоятельно в пределах указанного в настоящем пункте срока, исходя из имеющейся у застройщика технической возможности. Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о дате передачи объекта в сроки и в порядке, установленные настоящим договором. Застройщик вправе сдать объект участнику долевого строительства раньше установленного срока.
В соответствии с п. 3.2.4 Договора участник долевого строительства обязуется принять объект по акту приема - передачи в течение 7 (семи) рабочих дней с даты окончания месячного срока, исчисляемого с момента получения сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче.
В силу п. 5.2 Договора, не менее чем за 1 месяц до даты начала передачи объекта застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома, о возможности и необходимости принятия объекта по акту приема-передачи объекта, а также предупреждает участника долевого строительства о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указавшему участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В соответствии с п. 5.3 Договора участник долевого строительства, получивший уведомление застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и готовности объекта к передаче, обязан принять его в течение 7 (семи) рабочих дней с даты окончания месячного срока, исчисляемого е момента получения сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче.
Кроме того, из п. 5.4 Договора следует, что в случае необоснованного уклонения участника долевого строительства от принятия объекта или необоснованного отказа от принятая застройщик в порядке, установленном законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного настоящим договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта. Сторонами настоящего договора согласовано, что застройщик составляет односторонний акт о передаче объекта, в соответствии с которым передает в одностороннем порядке объект, а участник долевого строительства принимает объект по одностороннему акту, составленному застройщиком в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о готовности объекта к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получении, либо в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, либо с истечением срока хранения оператором почтовой связи заказного письма и его возвратом в связи с неявкой адресата, либо в связи с непринятием участником долевого строительства объекта в установленный срок. При передаче застройщиком объекта участнику долевого строительства по одностороннему акту, сторонами настоящего договора согласованно, что участник долевого строительства принимает объект по количеству и качеству, при этом участник долевого строительства удостоверяет, что претензий по качеству, количеству, оборудованию, техническому и санитарному состоянию объекта, принятого им по одностороннему акту, составленному застройщиком он не имеет. Подписанием настоящего договора участник долевого строительства выражает своё согласие на принятие объекта, переданного ему по одностороннему акту, составленному застройщиком.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истцы указывают и не оспаривают, что уведомление о готовности объекта долевого строительства и необходимости приемки объекта ими было получено ДД.ММ.ГГГГ (ФИО2) и ДД.ММ.ГГГГ (ФИО6) устно по телефону и путем направления в мессенджере WhatsApp.
02.07.2021 в ходе осмотра объекта – <адрес> по адресу <адрес>, корпус 1, был составлен акт осмотра квартиры в котором были изложены претензии к объекту, Передаточный акт о передаче объекта долевого строительства от 02.07.2021 участниками долевого строительства не подписан в связи с наличием с их стороны претензий по состоянию и качеству квартиры, внесены претензии.
08.07.2021 ФИО2 и ФИО6 в адрес застройщика – ООО «Эко плюс» направлена претензия о передачи объекта долевого строительства по передаточному акту и выплате неустойки.
19.07.2021 в ходе повторного осмотра объекта – <адрес> по адресу <адрес>, корпус 1, был составлен акт осмотра квартиры в котором были изложены претензии по состоянию и качеству квартиры, и составлен акт об отказе участников долевого строительства в подписании Передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.
Судом установлено, что участники долевого строительства ФИО2 и ФИО6 на осмотр и прием объекта долевого строительства - <адрес> по адресу <адрес>, корпус 1, являлись, но воспользовались своим правом предусмотренным ч. 5 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Таким образом, в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, п. 3.2.4, п. 5.3, п. 5.4 Договора срок передачи объекта путем составления одностороннего Передаточного акта объекта долевого строительства необходимо исчислять с 30.06.2021 (для ФИО2) и с 07.07.2021 (ФИО6), (даты получения истцами уведомления от застройщика), и с учетом срока принятия объекта долевого строительства долевого строительства до 10.08.2021 (у ФИО2) и до 17.08.2021 (у ФИО6) (1 месяц +7 рабочих дней с момента получения сообщения о готовности объекта к передачи), заканчивался только 10.10.2021 (у ФИО2) и 17.10.2021 (у ФИО6) (по истечении 2 месяцев со дня срока принятия объекта долевого строительства долевого строительства).
Между тем ответчиком 06.09.2021 был составлен односторонний Передаточный акт о передаче в одностороннем порядке объекта долевого строительства.
Установив, что односторонний Передаточный акт 06.09.2021 застройщиком составлен до окончания срока его составления, установленного условиями договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу что односторонний Передаточный акт от 06.09.2021 о передаче ООО «Эко плюс» участникам долевого строительства ФИО2 и ФИО6 объекта долевого строительства- квартиры является недействительным.
Что касается требования о возложении обязанности на ООО «Эко плюс» передать ФИО2 и ФИО6 объект долевого строительства в течение трех дней (за исключением субботы, воскресенья, праздничных дней), с обращением решения суда по данному требованию к немедленному исполнению, с установлением судебного штрафа за неисполнение или частичное неисполнение указанного требования в размере 10000 рублей за каждый день просрочки, о возложении обязанности на ООО «Эко плюс» заранее согласовать формы передаточного акта и акта осмотра квартиры, а именно убрать из них все пункты, с которыми не согласны участники долевого строительства, добавить место для записи показаний приборов учёта; о возложении обязанности на ООО «Эко плюс» при подписании передаточного акта передать все ключи от квартиры, ключ от металлического ящика с прибором учёта электрической энергии (так как именно на собственнике жилого помещения лежат обязанности по содержанию и эксплуатации приборов учета), акты ввода приборов учета в эксплуатацию, если они вводились, инструкцию по эксплуатации объект долевого строительства с печатью застройщика и подписью уполномоченного лица, а также иные документы и имущество, передача которых установлена действующим законодательством, то указанные требования не подлежат удовлетворению, в силу следующего.
Порядок передачи объекта долевого строительство установлен как Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и договором от № от 27.05.2021 между ООО «Эко плюс» и ФИО2, ФИО6, при этом дополнительного разрешения заявленных требований судом, не требуется, поскольку после признания судом одностороннего Передаточного акта от 06.09.2021 недействительным, у ООО «Эко плюс» возникает обязанность по передаче объекта долевого строительства ФИО2 и ФИО6 в установленном законом и договором порядке.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭКО ПЛЮС» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.
Признать недействительным односторонний Передаточный акт от 06.09.2021 составленный ООО «Эко плюс» в рамках договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от 27.05.2021 заключенного ООО «Эко плюс» с ФИО2 и ФИО1.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд, расположенный по адресу: 675000, <...>, через Ивановский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Девятый Кассационный суд общей юрисдикции, расположенный по адресу: 690090, г. Владивосток Приморский край, ул. Светланская, 54, через Ивановский районный суд Амурской области, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу.
Копия верна.
Судья: Н.С.Ступникова
Мотивированное решение в окончательной форме
изготовлено в течение пяти рабочих дней –ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: Ступникова Н.С.