Решение по делу № 2-1613/2025 от 09.07.2025 - о признании сделки недействительной, о прекращении прав собственности на жилой дом и земельный участок, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о возвращении имущества в собственность.

Дело №2-1613/2025

УИД 61RS0009-01-2025-001351-08

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09.07.2025г.

Азовский суд Ростовской области

в составе судьи Нестеренко И.П.,

при секретаре Кудря И.В.,

с участием истца- ФИО4, её представителя ФИО8, представителя ответчика адвоката ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, о прекращении прав собственности на жилой дом и земельный участок, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о возвращении имущества в собственность

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 (далее истец) обратилась в Азовский городской суд с иском ФИО3( далее ответчик) о применении последствия недействительности ничтожной сделки, о прекращении прав собственности на жилой дом и земельный участок, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о возвращении имущества в собственность (л.д.8-16).

Истец в обоснование своих требований указала, что по итогам двух несостоявшихся этапов торгов, проведенных Азовским РОСП УФССП России по <адрес> во исполнение требований по исполнительному документу

Исполнительный лист № ФС № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 470 691,02р., выданному Азовским городским судом по делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ мое имущество оценочной стоимостью 3 241 600р., состоящее из земельного участка и жилого дома, являющегося моим единственным жильем, по адресу: <адрес> «а», в результате оставления предмета залога за залогодержателем перешло в собственность ответчика ФИО3.

Данная односторонняя сделка, по её мнению, является недействительной в силу ничтожности, в связи с чем она полагает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки. В связи с вышеизложенным истец обратилась в суд и просила:

1)Применить последствия недействительности ничтожной сделки, такие как:

2)вернуть полученные ФИО3 по его односторонней сделке земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в собственность ФИО4, в связи с чем

3) прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: Россия, <адрес> «а»

4) вернуть ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> «а».

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования, окончательно просив(л.д.69-78, 166-170):

1)Признать недействительной ничтожную одностороннюю сделку по передаче недвижимого имущества ФИО4 к ФИО3 и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

2)Вернуть незаконно полученные ФИО3 по его односторонней сделке земельный участок с Кадастровым номером № и жилой дом с Кадастровым номером № по адресу: Россия, <адрес>»А» в собственность ФИО4.

3)Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с Кадастровым номером № и жилой дом с Кадастровым номером №, по адресу: Россия, <адрес> «А».

Истец в суд прибыла и поддержала все свои заявленные требования. Её представитель- ФИО8 поддержал позицию своего доверителя, указав что ФИО3 только спустя три года стал взыскивать долг с его матери –ФИО4 и получив нереализованное имущество(которое не продалось на торгах) не возвратил деньги истцу(т.к. недвижимое имущество оценено больше нежели сумма долга) поэтому сделка по передаче нереализованного имущества ничтожна. Исполнительное производство было прекращено, при том, что остаток денег возвращен ФИО4 не был. ФИО3 необоснованно накручивал проценты, неустойки, чтоб забрать имущество ФИО4 без выплаты денег.

Ответчик в суд, не явился, будучи извещенным о дате рассмотрения спора, предоставив подробное возражение на иск(л.д.132-137), но его представитель ФИО7 в суд прибыл и возражал против удовлетворения иска, поясняя что истец реализовала свое право на защиту, поскольку обжаловала и действия пристава и передачу нереализованного на торгах имущества. По решению суда она уже выселена из спорного жилого помещения. Истец злоупотребляет правами, поскольку её действия направлены на причинение вреда именно ответчику, а не на защиту своих интересов.

Третьи лица- представители ГУ ФССП по РО и Управления Росреестра по РО в суд не прибыли, но извещались надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО3 и третьих лиц, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему :

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель в случае ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства имеет право удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества путем обращения на него взыскания и реализации на торгах, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи ему предмета залога (оставления у залогодержателя).

Согласно ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по итогам двух несостоявшихся этапов торгов залогодержатель вправе оставить за собой нереализованное имущество должника по цене на 25% ниже его оценочной стоимости. Залогодержатель считается воспользовавшимся таким правом, если направит в службу приставов соответствующее заявление об оставлении за собой нереализованного имущества должника.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой, имущество, согласно п.4 ч.1 ст. 352 ГК РФ, п.5 ст.58 Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 13 ст. 87 Ф3 «Об исполнительном производстве», возвращается должнику, а ипотека прекращается.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пленум Верховного Суда РФ в п.50 Постановления № от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса РФ» разъясняет, что по смыслу ст.153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно п. 3 ст. 349 Гражданского кодекса РФ взыскание на единственное жилье должника может быть обращено только по решению суда. В соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд определяет и указывает в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества и начальную продажную цену имущества при его реализации. 29.08.2017г. вступило в силу решение суда, которым были удовлетворены исковые требования залогодержателя о взыскании суммы займа и обращении взыскания на принадлежащие мне по праву собственности жилой дом и земельный участок. Общая сумма, подлежащая уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, была определена судом в размере 470 691,02р., начальная продажная стоимость имущества была определена судом в размере 3 241 600р. Цена имущества для взыскателя в случае реализации его права на оставление имущества должника за собой по итогам двух несостоявшихся этапов торгов с учетом скидки в 25% от начальной продажной цены составила 2 431 200р.

Сумма разницы между стоимостью имущества для ответчика и суммой выплаты, подлежащей ему по исполнительному документу на момент сделки (остаток долга на момент сделки - 426 676,37р), составляла 2 004 523,63р.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены, в том числе ст. 447 и 448 ГК РФ

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГПК РФ.

Судом установлено, что по итогам двух несостоявшихся этапов торгов, проведенных Азовским РОСП УФССП России по <адрес> во исполнение требований по исполнительному документу

Исполнительный лист № ФС № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 470 691,02р., выданному Азовским городским судом по делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество оценочной стоимостью 3 241 600р., состоящее из земельного участка и жилого дома, являющегося жильем истца, по адресу: <адрес> «а», в результате оставления предмета залога за залогодержателем перешло в собственность ответчика ФИО3. Истец оспаривает одностороннюю сделку по оставлению за залогодержателем предмета залога(л.д.169).

Суд считает, что оснований для признания данной сделки недействительной нет, поскольку:

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воли и в своем интересе.

Граждане и юридические лица, свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО4 по договору займа с АИК «Орбита» получила денежную сумму в размере 528 500рублей под 48%годовых(л.д.79-80). Поручителем выступил её сын- ФИО8 Не вернув деньги в указанный срок, решением суда от 29 ДД.ММ.ГГГГ было взыскано солидарно с ФИО4 и её сына ФИО8 462 861,81рублей и стоимость госпошлины 7 829рублей(л.д.20). При этом на недвижимое имущество было обращено взыскание путем продажи с открытых торгов. Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ решение Азовского горсуда было оставлено без изменения.(л.д.24-26).

Судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство № и спорное недвижимое имущество было передано на торги(л.д.27-28). Жилой дом был оценен в 1 663 200рублей, земельный участок в 1 578 400рублей.(л.д.29-30). ФИО4 были оспорены действия судебного пристава-исполнителя ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги), в удовлетворении иска ФИО4 апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ было отказано(л.д.138-143).

В соответствии с п. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пп.1 п.1 ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление залогодержателя об оставлении предмета залога за собой, протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися и документ, подтверждающий направление заявления в службу приставов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет залога.

П. 2 ст. 66 ФЗ «Об исполнительном производстве» устанавливает подачу взыскателем заявления об оставлении нереализованного имущества должника за собой как одно из оснований для обращения пристава в регистрирующий орган путем вынесения соответствующего Постановления для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество должника, ставя такое заявление в один ряд с судебными актами, содержащими требование о государственной регистрации права.

Таким образом, согласие залогодержателя оставить нереализованное имущество за собой является односторонним волеизьявлением, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения и на которое в связи с этим распространяется применение правил о недействительности сделок. Закон придает данному согласию самостоятельное значение и не требует принятия его другими участниками правоотношений.

В соответствии со ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом (по ст. 1137) либо соглашением с этими лицами.

Пленум Верховного Суда РФ в п.51 Постановления N?25 от 23.06.2015г. «О применении судами некоторых положений раздела | части первой Гражданского кодекса РФ» разъясняет, что если односторонняя сделка совершена, когда не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Исходя из правовых норм, содержащихся в п. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», абз.2 п. 3 ст. 334 ГК РФ, п. 12 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что для реализации права на оставление предмета залога за собой залогодержатель должен соблюсти два требования: 1) направить заявление об оставлении нереализованного имущества должника за собой в установленный срок в службу приставов; 2) внести на депозитный счет службы приставов сумму разницы между ценой имущества для взыскателя и суммой, подлежащей выплате взыскателю по исполнительному документу (далее - разница).

Пленум Верховного Суда РФ в п. 91 Постановления N?23 от 27.06.2023г. «О применении судами правил о залоге вещей» в целях обеспечения правильного рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений законодательства о залоге вещей, дает разъяснения, что для оставления предмета залога за собой залогодержатель обязан уплатить соответствующую разницу, если залогодержатель не совершает платеж, то его заявление об оставлении предмета залога за собой утрачивает силу и не влечет юридических последствий, на которые оно было направлено. Право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю только после оплаты, которая должна быть совершена в срок, установленный для участников торгов. Таким образом, Верховный Суд РФ предоставляет дополнительные гарантии залогодателю посредством установления более позднего момента, в который осуществляется переход права собственности на предмет залога, - переход права собственности на заложенную вещь происходит только после исполнения залогодержателем обязательства по оплате соответствующей разницы в стоимости.

В связи с тем, что торги не состоялись взыскателю предложено оставить нереализованное имущество за собой(л.д.31-35) на сумму 2 431 200рублей(т.е. на 25% ниже оценочной). ФИО3 воспользовался данным правом(л.д.37-38). Судебный пристав-исполнитель произвел через Управление Росреестра по РО регистрацию имущества за ФИО3(л.д.39-40) и право собственности ФИО3 на спорное имущество было зарегистрировано(л.д.150-153).

Данные действия пристава ( как и акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ)также были оспорены ФИО4 и ДД.ММ.ГГГГ в её требованиях апелляционной инстанцией было отказано и решение Азовского горсуда оставлено без изменения(л.д.144-149) Кроме того административный иск ФИО4 по делу №а-791/2025) по оспариванию действий пристава также был оставлен без удовлетворения.

В обоснование своих требований истец просит признать недействительной сделку по передаче недвижимого имущества ФИО3(л.д.66), из-за того что он якобы не выплатил ей оставшуюся часть денег( т.е. сумму разницы между стоимостью дома и земельного участка и суммой долга), по её мнению должно остаться 2 004 523,63рублей. Однако из материалов дела и данных судебного пристава-исполнителя (л.д.43-46) следует, что в отношении ФИО4было возбуждено 16 исполнительных производств( из которых 6 производств по её долгам перед взыскателем ФИО3 на суммы: 181 633,25рублей, 144 588,38 рублей, 146 287,82 рублей, 305 746,99 рублей, 1 084 940,22рублей, 685 006,56рублей( л.д.46).

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и пояснениями ФИО3, из которых следует, что согласно рассмотренных гражданских дел в Азовском горсуде( а именно 2-1819/16, 2-239/17, 2-65/21, 2-889/22, 25 и материалов по ним об индексации) сумма ФИО4 перед ФИО3 на ДД.ММ.ГГГГ составила 2 569 655,39рублей.(л.д.134). Исполнительное производство стало сводным №.

Таким образом, при реализации имущество, ФИО4 еще осталась должна взыскателю (2 569 655,39-2 431 200рублей=138,45рублей). Следовательно, никаких выплат ФИО3 ФИО4 производить не должен, поскольку из-за совокупности её долгов перед ним никакой суммы для возврата не остается.

Суд считает, что в действиях ФИО3 никакого злоупотребление правом нет. Взыскания производились приставами на основании вынесенных судебных актов, вступивших в законную силу. Акт о передаче нереализованного имущества в счет долга ФИО4 ФИО3 уже был предметом рассмотрения как Азовского горсуда, так и Апелляционной инстанции Ростовского облсуда, и в действиях ФИО3 нарушений прав и интересов ФИО4 установлено не было.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГг в Азовском горсуде было рассмотрено дело № по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО8, ФИО10 о признании утратившими прав пользования жилым помещением и выселении без предоставления иного жилого помещения. Данные требования были удовлетворены.(л.д.125-131). Однако ответчики до настоящего времени продолжают пользоваться спорными объектами недвижимости.

Согласно п.5 ст.10 ГК РФ- добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается.

В силу ст. 14 ГК РФ - допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

На основании ст.10 ч.1 ГК РФ - не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно ст. 11 ГК РФ и ст.3 ГПК РФ - судебной защите и восстановлению прав подлежат только нарушенные интересы.

Однако суд считает, что права и интересы истца нарушены не были.

Отказывая в удовлетворении основных требований о признании сделки недействительной, суд отказывает и в удовлетворении требований по:

-применению последствий недействительности ничтожной сделки и возврату земельного участка и жилого дома в собственность ФИО4 и

-прекращению прав собственности ФИО3 на земельный участок с Кадастровым номером № и жилой дом с Кадастровым номером №, по адресу: Россия, <адрес> «А».

На основании изложенного судебные расходы (и госпошлина) взысканию с ответчика также не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, о прекращении прав собственности ответчика на жилой дом и земельный участок, о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд <адрес> в течение месяца, через Азовский городской суд, с момента изготовления мотивированного решения.

Судья И.П. Нестеренко

Мотивированное решение изготовлено 16.07.2025г.