Решение по делу № 2-2725/2023 от 22.12.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22.12.2023 года г.о. Самара

Советский районный суд г.Самары в составе председательствующего судьи Козловой М.А.,

при секретаре судебного заседания Латыповой С.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2725/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО4 о признании договора недействительным и применений последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ФИО2, ИП ФИО4 о признании договора недействительным и применений последствий недействительности сделки, в котором просит признать недействительным договор аренды от 01.01.2021 года заключенный между ФИО2 и ИП ФИО4; применить последствия недействительности сделки: обязать ИП ФИО4 освободить незаконно занимаемую часть нежилого помещения площадью 36 кв.м. в здании по адресу: <адрес>.

В обосновании своих требований истец указала, что нежилое здание по адресу: г. Самара, <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО2 (по ? доле), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2004 года, выпиской из ЕГРН от 07.02.2022 г.

Истцу стало известно, что между ответчиками заключен договор аренды от 01.01.2021, в соответствии с которым ФИО2 передала ИП ФИО4 во временное пользование часть нежилого помещения площадью 36 кв.м в указанном выше здании.

Истец считает указанную сделку недействительной, поскольку в порядке ст. 247 Гражданского кодекса РФ не получено согласие истца в письменном или устном виде на передачу нежилого помещения ИП ФИО4

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, заключенная ответчиками также является ничтожной, поскольку договор аренды заключен между сторонами без согласия всех сособственников.

Договор аренды не был направлен в адрес ФИО1, какой-либо доход от арендных платежей она не получала.

ИП ФИО4 по настоящее время владеет и пользуется нежилым помещением, чем препятствует истцу в осуществлении законных прав собственника.

В случае, если суд посчитает, что согласие ФИО1 на заключение данной сделки было выражено ее какими-то действиями, как утверждают ответчики, то тогда данная сделка является кабальной для истца, что также является основанием для признания ее недействительной, поскольку согласно условиям договора аренды от 01.01.2022 всю арендную плату получает ФИО2 При этом ФИО1 не получает никакие денежные суммы по данному договору, что ответчиками не оспаривается. При этом в рамках дела №2-1084/2023 Советским районным судом удовлетворен иск ФИО2 к ФИО1, как сособственнику здания, о взыскании половины коммунальных платежей за тот же период. Таким образом, получается, что ФИО1 согласилась оплачивать половину коммунальных платежей за пользование арендатором ее имуществом, не получая при этом арендной платы то есть за счет собственных средств.

Определением Ленинского районного суда г. Самары от 19.04.2023 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО4 о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки передано по подсудности в Советский районный суд г. Самары.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

В судебное заседание представитель истца не явился, о дне и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. Ранее в судебных заседаниях представитель поддержал доводы искового заявления и просил удовлетворить заявленные требования. Считает, что истцом не пропущен срок исковой давности при обращении в суд.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя. В письменных возражениях на исковое заявление указав, что истец как и ответчик стали собственниками жилого помещения в 2004 году. За это время истец не разу не интересовалась судьбой здания и не несла расходов на его содержание. Доказательства обратного истец не представил и не оспаривал, что расходы несла ФИО2 В 2020 году ФИО2 обратилась к ФИО1 по вопросу передачи помещений в здании в аренду в связи с необходимостью нести расходы на содержание здания. ФИО5 не заявила никаких возражений. Также ФИО6 ни разу не обращалась к ФИО2 с предложением совместного использования здания.

ФИО2 перечисляла ФИО7 на счет денежные средства для уплаты ФИО1 налога на имущество за здание. Данные денежные средства ФИО1 принимала. Возражений не заявляла, возврата не делала. Перечисление денег подтверждены квитанциями СБ РФ. 09.07.2021 г. ФИО1 обратилась к ФИО2 с предложением купить ее долю в указанном здании. 02.08.2021 г. ФИО2 приняла данное предложение, что отражено в соответствующем письме, направленном ФИО2 в адрес ФИО1 Стороны приступили к переговорам о заключении договора купли-продажи доли ФИО1 Все вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют, что согласие ФИО1 на заключение оспариваемого договора имелось. И оно было выражено по средством активного действия. А именно в виде отсутствия интереса к судьбе здания и устранения от несения расходов на содержание имущества, принятия перечисления денег на счет от ФИО2 для оплаты налога на имущество, получению заказных писем от ФИО2, обращение к ФИО2, с предложением купить долю в собственности на здание, получения денег в счет продажи. Однако ФИО1 отказалась подписать договор купли-продажи. На протяжении 2022 г. ФИО2 неоднократно письменно и устно обращалась к ФИО1 с предложением закончить оформление договора купли-продажи доли в здании. Отсутствие ответа на эти обращения побудило ФИО8 обратиться в Ленинский районный суд с иском о взыскании переданных ФИО1 10 000 000 руб. Денежные средства ФИО1 не возвращены.

Представители ФИО1 и сегодня постоянно заявляют о намерении продать долю в собственности на здание. ФИО2 также имеет четкое намерение купить долю ФИО1 в собственности на здание.

Фактически при достижении ФИО2 и ФИО1 согласия о продаже и покупке доли между сторонами имеется преддоговорной спор об условиях данного договора.

Решить данный преддоговорной спор ФИО1 пытается путем предъявления разных исков к ФИО2 и арендаторам вышеуказанного здания, при этом уклоняясь от прямых переговоров.

Кроме того, оспариваемый договор аренды заключен 01.01.2021 г. иск о его признании предъявлен в ноябре 2022 г.

ФИО1 является собственником здания и в силу ст. 210 ГК РФ несет обязанности собственника. При добросовестном осуществлении обязанностей собственнику вменяется интересоваться судьбой его собственности. Наличие арендаторов не скрывалось от ФИО1, она имела возможность свободного доступа к зданию в любое время, о чём дала пояснения суду.

К ФИО2 ФИО1 не разу не обращалась с вопросом либо о личном пользовании здания или с какими то иными вопросами относительно арендаторов.

Таким образом ФИО1 осуществляя свои полномочия собственника не могла не знал о заключенном договоре аренды.

Следовательно, срок давности на предъявление требования о недействительности договора аренды пропущен.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку считает, что истцом пропущен срок исковой давности при обращении с требованием о признании сделки недействительной. Считает, что ФИО1 давно известно об аренде нежилого помещения, ФИО2 в её адрес направлялись письма с извещением о необходимости заключать договоры аренды. Также ФИО1 длительное время не интересовалась судьбой принадлежащего ей имущества. В материалах дела имеются распечатки с Авито, где дано объявление, в котором, указано, что это арендный бизнес с 17% доходностью и списком арендаторов. Указана не просто доля, а целый арендный бизнес. Между сторонами идет спор, о разделе бизнеса. Поскольку истец знала о совершении сделок, в силу ст.5 ст.166 ГК РФ, как раз и указывается, что сторона, которая знала об обстоятельствах, не может на них ссылаться, при подаче заявления о признании недействительности сделки и суд отказывает в удовлетворении данного требования, постольку поскольку на лицо злоупотребление правом.

Представитель ответчика ИП ФИО4 – ФИО10, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности при обращении с требованием о признании сделки недействительной. Также просит учесть пояснение стороны истца о том, что истец размещала объявления, что объект сдан в аренду и указан список арендаторов по этажам, что это арендный бизнес, указана доходность и арендаторы, среди которых прямо указан доверитель, а также истец сама неоднократно посещала данное здание. Истица знала, что объект коммерческий, получала доход и не возражала. Согласие не обязательно должно даваться, в письменной форме, Истцом согласие дано было. Нет оснований для удовлетворения требований. Данный иск не нарушает никак права истца, просто злоупотребление правом.

Представитель ООО «Атис» в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Ранее в судебном заседании показал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «Атис» ФИО11 суду показал, что ФИО6 и ФИО6 являются собственниками здания, которое сдавалось и сдается в аренду. ООО «Атис» была арендована часть здания по адресу: г. Самара, <адрес> под клуб «Карамболь» на 5 лет в 2013 году. Договор заключался с ФИО6. Все вопросы с ФИО6 решались ее представителями. Одним из представителей являлся ФИО12, с котором происходили обсуждения спорных вопросов. Арендную плату по договору он оплачивал наличными денежные средствами и безналичным путем ФИО6, а ФИО6 оплачивал за коммунальные платежи. ФИО6 была больше по хозяйству, решала проблемы с проводкой, канализацией. ФИО6 не принимала физическое участие в управлении зданием. За период всех арендодателей уже сложился порядок взаимоотношений который, устраивал как арендатора.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 пояснил, что ему известно о том, что ФИО6 и ФИО6 являются собственниками здания, которое сдавалось в аренду. Им было арендована часть здания по адресу: <адрес>, ка. №, под клуб «Карамболь» на 5 лет в 2013 году. Договор заключался с ФИО6. С ФИО6 он виделся мельком, все вопросы решались ее представителями. Одним из представителей являлся ФИО12, с котором происходили обсуждения спорных вопросов. Арендную плату по договору он оплачивал наличными денежные средствами и безналичное, путем осуществления переводов ФИО6. ФИО6 он оплачивает коммунальные платежи.

Представитель третьего лица МИФНС №20 по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками нежилого помещения площадью 996,60 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указанное нежилое помещение принадлежит им на праве общей долевой собственности (по ? доле), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2004 серия №, выпиской из ЕГРН.

Как усматривается из материалов дела, 01.01.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды б/н, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение б/н площадью 36 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1 договора аренды от 01.01.2021 арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.01.2021 составляет 140 000 рублей и подлежит оплате не позднее 15.01.2021. Далее арендная плата за арендуемые помещения, указанные в п. 1.1 договора составляет 35 000 в месяц.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Таким образом, право собственников - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником нежилых помещений, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Общая долевая собственность предполагает арифметическое определение долей участников в праве на общее имущество. Поскольку право собственности на общее имущество разделено между собственниками на соответствующие доли без раздела (выдела) его в натуре, то есть принадлежит им всем, то по смыслу указанных норм права передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

В ходе рассмотрения дела ответчиками заявлено о пропуске ФИО1 срок исковой давности со ссылкой на то, что оспариваемый договор заключен между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ИП ФИО4 01.01.2021, а иск о признании его недействительным предъявлен в суд в ноябре 2022 года, осуществляя права собственника ФИО1 не могла не знать о заключенном договоре аренде с ИП ФИО4,

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац 1 пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

С учетом того, что для заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, необходимо было решение участников общей долевой собственности, то данная сделка является оспоримой в силу статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом установлено, что впервые истцу о договоре аренды б/н от 01.01.2021 года между ФИО2, и ИП ФИО4, стало известно только при рассмотрении гражданского дела № 2-2782 /2022 по исковому заявлению ФИО1 к ИП ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Советского районного суда г. Самары от 24.10.2022 по гражданскому делу № 2-2353/2022 отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При разрешении спора суд исходил из тех обстоятельств, что ИП ФИО4 использует часть нежилого помещения площадью 38 кв.м в здании, расположенном по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от 01.01.2022, заключенного со вторым сособственником здания ФИО2 Указанный договор не расторгнут и не признан недействительным.

С настоящим иском истец обратилась 15.11.2022 посредством почтового отправления, зарегистрирован иск 18.11.2022, то есть в пределах годичного срока, о чем свидетельствует почтовый штамп на конверте, таким образом ссылка ответчиков на пропуск истцом срока исковой давности является необоснованной.

Решением Советского районного суда <адрес> от 15.06.2023 года по гражданскому делу №2-390/23 исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером №, выделе доли в натуре согласно технического заключения кадастрового инженера ООО «ОГК-Самара» от 25.05.2022 в виде нежилых помещений, общей площадью 496,6, - оставлены без удовлетворения.

Приобретение ФИО1 в принадлежащем ей нежилом помещении мяса, направление ФИО2 в адрес истца писем о необходимости сдавать помещения в нежилом здании в аренду, не свидетельствуют о том, что ФИО1, не будучи стороной сделки, могла знать о заключении договоров аренды. Какие-либо письма ответчиками в адрес ФИО1 о заключении договора аренды или договор аренды ответчиками не направлялись, что ответчиками не оспаривалось.

Хотя ответчик ФИО2 и обладает равными с другим собственником ФИО1 правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Вышеизложенное указывает на недействительность договора аренды, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ИП ФИО4 в виду отсутствия согласия ФИО1 на распоряжение ФИО2 нежилым зданием, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

Судом откланяется доводы представителя ответчика ФИО2 о наличии у истца волеизъявления к продаже доли нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, отсутствия интереса у истца к судьбе спорного помещения, оплате ФИО2 коммунальных платежей, поскольку они не относится к существу заявленных требований, и не свидетельствует о том, что истец знал о наличии заключенного договора аренды между ответчиками.

Кроме того, размещение объявления в информационно-коммуникационной сети «Интернет» на сайте «Авито» о продажи доли в праве собственности размещено 26.01.2022 г., в суд истец обратился 18.11.2022 года, то есть в течении года с даты размещения объявления, таким образом данное обстоятельство не подтверждает факт пропуска процессуального срока для обращения в суд.

Предоставление одним собственником нежилого помещения в аренду по гражданско-правовому договору во владение и пользование третьим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться общим имуществом, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом арендатором необходимо согласовать с другими собственником здания.

Показания указанного свидетеля судом не принимаются в качестве доказательств по делу, поскольку не относятся к предмету спора, свидетелем арендуется иное помещение, непосредственным свидетелем обсуждения условий заключенного договора, заключения договора с ИП ФИО4 он не был.

Между ФИО1 и ФИО2 не устанавливался порядок пользования общим имуществом, и объектом аренды является часть здания, то в отсутствие согласия ФИО1 на аренду части здания договор аренды является недействительным.

Ссылка представителя ФИО2 - ФИО9 о том, что ФИО1 на протяжении длительного времени не интересовалась судьбой нежилого помещения, не несла расходы на его содержание, ФИО2 перечисляла ФИО1 денежные средства для оплаты налога на имущество за нежилое здание, не являются юридически значимыми обстоятельствами для разрешения заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО4 о признании договора недействительным и применений последствий недействительным договора аренды б/н от 01.01.2021, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО4 а также применении последствий недействительности сделки и обязании ИП ФИО4 освободить занимаемое нежилое помещение площадью 36 кв.м. в здании по адресу: <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО4 о признании договора недействительным и применений последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды б/н от 01.01.2021, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки и обязать ИП ФИО4 освободить занимаемое нежилое помещение площадью 38 кв.м. в здании по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца с даты изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.12.2023.

Судья М.А. Козлова