Дело № 2-4062/2025

УИД: 51RS0001-01-2025-004110-68

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года город Мурманск

Октябрьский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи Зиминой Ю.С.

при секретаре Окатовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее - МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия) о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор № аренды недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации, расположенного по <адрес>

В соответствии с п. 3.3.14 Договора арендатор обязуется в течение 30 дней с даты подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта в соответствии с п. 1.2 Договора заключить договор страхования объекта на срок, предусмотренный п. 2.1. Договора и предоставить арендодателю надлежащим образом оформленный страховой полис (Договор страхования имущества).

Указанное условие арендатором не может быть выполнено в связи с тем, что на спорном объекте отсутствует система пожарной безопасности, что исключает возможность страхования данного имущества.

Согласно п. 7 Договора досрочное расторжение Договора возможно в соответствии с п. 7.2, 7.3 и 7.4 Договора. Предложения по изменению условий договора и его досрочному расторжению рассматриваются сторонами в течение 30-ти дневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

В соответствии с п. 7.2 Договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных Договором и законодательством РФ.

Пунктом 7.3 Договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору, в том числе при неисполнении п. 3.3.14 Договора.

До настоящего момента все обязательства арендатора добросовестно исполнены в полном объеме, аренда объекта своевременно оплачена.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении Договора аренды, однако ответ не был получен.

Просит суд расторгнуть Договор № аренды федерального недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, направил в суд представителя.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить. Указал, что в момент заключения договора истцу не было известно о том, что в арендуемом помещении отсутствует система пожарной безопасности, в связи с чем не мог предположить о невозможности заключить договор страхования. Также пояснил, что установка системы пожарной безопасности в помещении возможна, но является дорогостоящей, о чем представил сметный расчет.

Ответчик – представитель МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы письменных возражений. Указал, что истцом не доказано наличие условий для расторжения договора, предусмотренных ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключая договор аренды истец действовал добровольно и по собственной инициативе, не был лишен возможности осмотреть объект до заключения договора, согласился с условиями, изложенными в договоре. Проект договора и условия его заключения размещены в свободном доступе, с ним истец мог ознакомиться до подписания, оценить все возможные риски, в том числе после осмотра объекта, однако с просьбой предоставить ключи от помещения, не обращался. Сделка не была заключена вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась. Также обратил внимание, что МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия не пользуется правом на расторжение договора ввиду отсутствия договора страхования. Полагал, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Применение положений данной нормы возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия заключен договор № аренды федерального недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации.

Согласно п. 1.1. Договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество, расположенное по <адрес> для использования в административных, вспомогательных, складских, торговых целях, под гостиницу и объект общественного питания.

Пунктом 1.3. Договора установлено, что сведения об объекте, передаваемом во временное владение и пользование, предусмотренные договором и приложениями к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 Договора.

В силу п. 2.1 Договора, договор действует по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Разделом 7 Договора установлен порядок его изменения и досрочного расторжения.

Из пункта 7.1 Договора аренды следует, что досрочное расторжение возможно в соответствии с пунктами 7.2, 7.3, 7.4 договора.

Предложения по изменению условий договора и его досрочному расторжению рассматриваются сторонами в тридцатидневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором и законодательством Российской Федерации (пункт 7.2 Договора).

В соответствии с пунктом 7.3 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору в следующих случаях:

при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.1, 3.3.3, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.7, 3.3.8, 3.3.9, 3.3.10, 3.3.11, 3.3.12, 3.3.13, 3.3.14, 3.3.16 и 5.4.3 договора (пункт 7.3.1 договора аренды). Расторжение договора по основаниям, предусмотренных данным пунктом, не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и неустойке.

Если собственником объекта в установленном порядке принято решение о его сносе или использовании для федеральных нужд. При этом арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за три месяца (пункт 7.3.2 договора аренды).

Согласно пункту 7.4 договора аренды досрочное расторжение договора по основаниям, предусмотренным пунктами 7.3.1 - 7.3.2 договора не освобождают арендатора от оплаты задолженности по арендной плате и неустойке, а также исполнения других обязательств по договору.

ДД.ММ.ГГГГ арендуемое помещение было передано арендатору, что подтверждается актом приема-передачи, согласно которому техническое состояние имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ визуально находится в состоянии, позволяющем использовать имущество по целевому назначению. арендатор претензий к имуществу, передаваемому в аренду, не имеет.

В соответствии с п. 3.3.14 Договора арендатор обязуется в течение 30 дней с даты подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта в соответствии с п. 1.2 Договора заключить договор страхования объекта на срок, предусмотренный п. 2.1. Договора и предоставить арендодателю надлежащим образом оформленный страховой полис (Договор страхования имущества).

ДД.ММ.ГГГГ в МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия зарегистрированы заявления ФИО1, датированные ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ с просьбой о расторжении Договора аренды №, мотивированные невозможностью оформления полиса страхования по условиям страховой компании, так как необходима замена пожарно-охранной сигнализации стоимостью более 500 000 рублей.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия сообщило ФИО1 о нецелесообразности расторжения договора, мотивировав тем, что арендатор действовал по своей инициативе при заключении договора, досрочное расторжение договора нарушает имущественные права и законные интересы Российской Федерации, в том числе, и в части затрат на выполнение мероприятий по подготовке к проведению аукционных процедур, а также возникновения упущенной выгоды. Также было предложено предоставить в МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия документы, подтверждающие принятие им исчерпывающего комплекса мер по выполнению указанного обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО1 в адрес МТУ Росимущества по Мурманской области и Республике Карелия направлено уведомление о расторжении договора.

В силу статей 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основаниях своих требований или возражений.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании условие, предусмотренное п. 3.3.14 Договора, а именно заключение договора страхования объекта аренды, арендатором не может быть выполнено в связи с тем, что на спорном объекте отсутствует система пожарной безопасности, что исключает возможность страхования данного имущества. Восстановить систему пожарной безопасности затратно для истца.

В обоснование возражений ответчиком указано, что Договор был заключен по результатам аукциона (лот №). Принимая участие на торгах в ДД.ММ.ГГГГ и в дальнейшем вступая в договорные отношения арендатор действовал по своей инициативе, руководствуясь личной экономической целесообразностью и необходимостью в арендуемом имуществе. При проведении аукциона вся необходимая информация, в том числе проект договора, график проведения осмотра объекта, и другая необходимая информация были заблаговременно размещены на сайте в сети Интернет в свободном доступе. Истец имел право осмотреть помещение, проанализировать возможные риски, необходимые затраты, однако с просьбой в получении комплекта ключей от помещения, не обращался.

Как предусмотрено нормами действующего законодательства, расторжение гражданско-правового договора возможно по тем основаниям, которые установлены условиями договора или гражданским законодательством, с учетом специальных норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

Так, в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды возможно только по соглашению сторон или в судебном порядке.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя или арендатора производится путем одностороннего отказа от договора аренды в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, от договора аренды с определённым сроком арендатор может отказаться только если это предусмотрено законом либо договором.

Существенным считается изменение обстоятельств настолько, что стороны вообще не заключили бы договор или заключили его на значительно отличающихся условиях, если бы могли разумно это предвидеть.

Стороне договора, заявившей о расторжении договора ввиду существенного изменения обстоятельств, следует доказать одновременное наличие следующих условий: при заключении договора сторона полагала, что изменение не произойдет; сторона не могла преодолеть причины изменения, после их возникновения; для стороны договора наступят негативные последствия, если она продолжит исполнять договора (соотношение имущественных отношений сторон, которое соответствует договору, нарушится так, что сторона в договоре в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); сторона не несет риск изменения обстоятельств, что не вытекает из обычаев или существа договора.

По настоящему делу к соглашению о досрочном расторжении договора аренды стороны не пришли.

В силу вышеприведенных положений договора аренды (пункты 7.1-7.4) право арендатора на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по его инициативе не предусмотрено; условия, предусмотренные законом в части досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в ходе рассмотрения дела судом не установлены.

Пунктами 1 и 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены различия между гражданами и лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, в основаниях освобождения от ответственности за нарушение обязательств.

Граждане могут быть освобождены от ответственности за нарушение обязательств при отсутствии вины, то есть в ситуации, когда гражданин при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таким образом, статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы.

Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» дано толкование содержащемуся в Гражданском кодексе Российской Федерации понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Так, в пункте 8 названного Постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, то есть одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, затруднения с заключением договора для обеспечения деятельности помещения.

Истец согласился с условиями договора аренды, подписав его, при этом против установленных в договоре условий не возражал. В рассматриваемом случае условия договора аренды в целом соответствуют правовой цели обязательства, в частности отражают его возмездный характер, устанавливая справедливую плату за пользование имуществом, не нарушают баланс интересов сторон.

Истец же, в нарушение требований закона, не представил доказательств, что при заключении договора находился в вынужденном положении заключить именно данный договор аренды конкретных помещений, он являлся участником торгов (электронного аукциона) и его победителем.

Также суд находит состоятельными и соглашается с доводами ответчика о том, что перед заключением договора аренды ФИО3 не был лишен возможности осуществления осмотра помещения, знал о его месторасположении и состоянии, проект договора со всеми существенными условиями был размещен в свободном доступе при проведении аукциона.

Помимо того, истцом не предоставлено надлежащих доказательств невозможности заключения договора страхования, либо попыток его заключения и получения отказа ввиду отсутствия системы пожарной безопасности на объекте. Таким образом, истец не доказал, что исполнение договора влечен для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что истец не имел возможности оценить все риски, связанные с исполнением договора, в том числе предвидеть необходимость заключения договора страхования, и несения соответствующих расходов, суду не представлено, напротив опровергается материалами дела, а именно возможностью получения доступа в помещение до заключения договора и ознакомления с проектом договора. Доказательств, что при заключении договора истец полагал получить иное помещение, отличное от того, какое было выставлено на торги, также не представлено.

Также у суда не имеется оснований полагать, что данная сделка заключена вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, поэтому данная сделка не может быть расценена как кабальная в порядке статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иные основания, предусмотренные законом в части досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в ходе рассмотрения настоящего дела судом не установлены, на наличие таких оснований, истец не ссылается, соответствующие доказательства в ходе рассмотрения дела не представил, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований, в связи с чем отказывает истцу в их удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о расторжении договора аренды недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд г. Мурманска в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий Ю.С. Зимина