Дело № 2-89/2025
64RS0043-01-2024-006399-78
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 марта 2025 года г.Саратов
Ленинский районный суд г.Саратова в составе председательствующего судьи Афанасьевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой В.В.,
с участием истца ФИО1, представителя истцов ФИО2, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, ответчика ФИО5, ответчика ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 ФИО14, ФИО1 ФИО15 к администрации муниципального образования «<адрес>», ФИО7 ФИО16, ФИО8 ФИО17, ФИО8 ФИО18 о признании жилого дома домом блокированной застройки, признании права собственности на блоки в доме блокированной застройки,
установил:
ФИО9, ФИО1 обратились с иском к администрации муниципального образования «<адрес>», ФИО7 ФИО19, ФИО8 ФИО20, ФИО8 ФИО21 о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки, признании права собственности ФИО9 на блок № площадью 48,1 кв.м. блоком в доме блокированной застройки, признании права собственности ФИО1 на блок № площадью 46,8 кв.м. блоком в доме блокированной застройки. В обоснование заявленных требований истцы указывают, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из четырех квартир, каждая из которых имеет с соседней общую стену без проемов и отдельный выход на земельный участок, при этом помещения общего пользования в доме отсутствуют, каждая квартира оборудована обособленной индивидуальной системой отопления, имеет отдельные вводы газопровода и водоснабжения, вследствие чего дом является домом блокированной застройки. Истцы обратились с заявлением в администрацию муниципального образования «<адрес>» об изменении статуса многоквартирного дома, ответы из административного органа до настоящего времени не получены. Собственники квартир 2 и 3 отказываются участвовать в изменении статуса дома, Изменение статуса дома необходимо для оформления права на земельный участок, на котором расположен дом.
Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования, пояснив, что является собственником 4 квартиры в спорном доме, она произвела её реконструкцию, пристроив помещение, при этом разрешение на реконструкцию не получала, просит признать её квартиру в прежних размерах (46,8 кв.м.) блоком дома блокированной застройки. Пояснила, что вход в пристройку осуществляется из квартиры. Указывает, что в доме отсутствуют помещения общего пользования, общедомовых приборов учета не имеется, в каждой квартире отдельные счетчики, имеется подкровельное пространство, из её квартиры имеется выход на земельный участок, который она облагородила, выложила дорожки, высадила деревья и цветы. На участке имеются сараи, принадлежащие ответчикам, они находятся в ветхом состоянии, требуют ремонта. Однако ответчики не следят за их надлежащим состоянием. Пояснила, что в дом имеется для ввода газа через <адрес> 4, при этом газовая труба из её квартиры идет в квартиру Г-вых, а из квартиры ФИО9 в квартиру Т-ных. Водоснабжение осуществляется от колодца, ввод водопроводной трубы в дом осуществлен в квартире Г-вых, от которых труба водопровода заходит в её квартиру. Взносы в Фонд капитального ремонта на содержание общего имущества собственники квартир в доме не платят, поскольку отсутствует общее имущество.
Представитель истцов ФИО2 поддержал исковые требования, пояснив, что ФИО9 реконструкцию в своей квартире не осуществляла, ФИО1 пристроила к своей квартире помещение, которое является отдельным объектом, который используется самостоятельно, вследствие чего указанная реконструкция не препятствует признанию права на блок в доме площадью равной площади квартиры до её реконструкции. У каждой из четырех квартир в доме имеются отдельные выходы на земельный участок, при этом помещения общего пользования отсутствуют, наличие общих коммуникаций не препятствует признанию дома домом блокированной застройки. Из квартиры ФИО9 газовая труба идет в квартиру Т-ных, водоснабжение в квартире ФИО9 индивидуальное.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что из каждой квартиры имеются выходы на земельный участок, при этом площадь земельного участка, на который имеется выход из её квартиры и квартиры Г-вых, минимальна, поскольку ограничена красными линиями, тогда как в пользовании истцов находится остальной земельный участок, при этом истцы ограничивают им доступ к земельному участку и построенным ими на земельном участке сараям. Газификация дома, сохранившаяся с момента строительства дома, осуществляется путем ввода в дом через квартиры истцов, а от них в квартиры ответчиков. ФИО1 возвела пристройку к своей квартире, захватила земельный участок без согласия остальных собственников земельного участка, собрание собственников не проводилось. Противопожарная стена в чердачном пространстве отсутствует.
Ответчики ФИО5 и ФИО6 возражали против удовлетворения иска, пояснив, что квартиры имеют общие коммуникации газоснабжения и водоснабжения, противопожарная стена на чердачном пространстве отсутствует, из их квартиры имеется отдельный выход сразу на <адрес>, земельный участок ими не используется поскольку расположен с другой стороны дома, где организованы выходы из квартир истцов, доступ на земельный участок для них ограничен истцами, несмотря на то, что там размещен их сарай.
Представитель ответчика администрации муниципального образования «<адрес>», извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, ходатайство об отложении не заявил.
Суд, заслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, допросив эксперта, исследовав материалы дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный дом, общей площадью 233,3 кв. м, с кадастровым номером 64:48:000000:23301, расположенный по адресу: <адрес>, состоит из четырех квартир:
- <адрес>, площадью 48,1 кв. м, с кадастровым номером 64:48:000000:127709, на момент разрешения спора судом принадлежащей на праве собственности ФИО9 ФИО22;
- <адрес>, площадью 40,1 кв. м, с кадастровым номером 64:48:000000: 127710, принадлежащей ФИО3;
- <адрес>, площадью 74,3 кв. м, с кадастровым номером 64:48:000000: 127708, принадлежащей ФИО10 и ФИО6 на праве общей долевой собственности;
- <адрес>, площадью 46,8 кв. м, с кадастровым номером 64:48:000000: 127708, принадлежащей ФИО1
Согласно сведениям ЕГРН указанный объект недвижимости имеет назначение: многоквартирный дом.
Вышеуказанный многоквартирный дом расположен на земельном участке, площадью 1137 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040722:69, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 3- этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.
Указанный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома (ФИО1, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО6) в долях пропорционально размеру общей площади помещения.
Судом установлено, что ФИО1 осуществлена самовольная реконструкция занимаемой ей <адрес> путем возведения пристройки и соединения ее с квартирой.
Дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ).
Многоквартирный дом - это здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (п. 6 ст. 15 ЖК РФ).
Дом блокированной застройки и многоквартирный дом представляют собой виды зданий (п. 7 ч. 10 ст. 55.28 ГрК РФ).
Таким образом, основным отличием дома блокированной застройки от многоквартирного дома выступает признак блокированности, т.е. наличие общей боковой стены (общих боковых стен) с другим жилым домом (другими жилыми домами).
Как следует из положений пунктов 1, 3 статьи 16 ЖК РФ, статьи 130 ГрК РФ жилой дом, дом блокированной застройки, часть жилого дома и помещение в жилом доме обладают различными характеристиками.
В пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ указано, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в которой указано, что блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
Многоквартирному дому присущи совокупность двух и более квартир и нежилых помещений, а также наличие в доме общего имущества, предназначенного для их обслуживания.
Таким образом, для каждого из объектов недвижимости, а именно "квартиры", жилой дом блокированной застройки", "многоквартирные дома", необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в "Своде правил 55.13330.2016. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001". Согласно указанному Своду правил, блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
В этой связи суд при рассмотрении дела о признании квартиры жилым блоком в доме блокированной застройки исходит из следующих юридически значимых обстоятельств, требующих выяснения: категории земельного участка, на котором расположен жилой дом; отсутствие помещений, являющихся общим имуществом: подполий, вспомогательных помещений; наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям, соблюдение требований закона, предъявляемым к домам блокированной застройки.
По ходатайству истцов судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России.
Заключением экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с учетом конструктивных особенностей является блокированной застройкой, состоит из четырех отдельных автономных блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие боковые стены без проемов с соседним блоком, имеет отдельные входы и выходы, в том числе отдельные выходы на территорию общего пользования. Экспертами исследовались <адрес> №, фундаменты не обследовались по причине отсутствия доступа. Установлено, что стены в квартирах смешанного типа, перекрытия – деревянные, по деревянным балкам, крыша – профлист по деревянной обрешетке, внутренние санитарно-технические устройства - водоснабжение, электроснабжение (отдельный ввод), газоснабжение (в каждой части дома), отопление газовое, канализация – септик. В <адрес> жилого дома по адресу: <адрес>, проведены работы по реконструкции помещения в части увеличения площади здания за счет возведения пристройки площадью 27,7 кв.м.м (кухня, совмещенный санузел и холодная пристрочка), после проведения реконструкции площадь квартиры составила 74,5 кв.м.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 пояснила, что <адрес> <адрес> в жилом доме ею не осматривались, вывод о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является домом блокированной застройки, сделан на основании исследования квартир 1 и 4, которые имеют общие боковые стены без проемов с соседними квартира, имеются отдельные выходы на придомовые земельные участки, отсутствуют вспомогательные помещения, в квартирах имеются индивидуальные счетчики на все коммуникации. Пояснила, что проект прокладки коммуникаций ей не исследовался, необходимость в обследовании чердака отсутствовала.
Суд критически относится к заключению судебной строительно-технической экспертизы от № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку экспертом не были исследованы все квартиры в доме и не установлено все ли квартиры имеют отдельные выходы на придомовой земельный участок, чердачное пространство не исследовалось, как не исследовалось и наличие общих инженерных систем, а лишь установлено наличие в обследуемых экспертом квартирах 1 и 4 индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов. При этом указанные вопросы являются определяющими для разрешения вопрос о принадлежности дома к дому блокированной застройки. На вопрос о нахождении жилого дома в пределах земельного участка эксперт ответил только относительно квартир 1 и 4 в доме, не установив, находятся ли <адрес> 3 в пределах земельного участка.
Сторонами ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не было заявлено, вследствие чего суд рассматривает дело по представленным сторонам доказательствам.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истцов ФИО2, представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, ответчики ФИО5 и ФИО6 пояснили, что газоснабжение дома осуществляется через два ввода в <адрес> 4, из которых газ поступает в <адрес> 3; водоснабжение в <адрес> самостоятельное, а <адрес>,3,4 получают воду из колодца, от которого имеется ввод в <адрес>, а из <адрес> 4. В чердачном пространстве отсутствуют противопожарные стены, отделяющие пространство над каждой из квартир. Дом расположен не по центру земельного участка, а по краю земельного участка, вследствие чего выходы из квартир 2 и 3 организованы на <адрес>. Фактически земельным участком, на котором расположен дом и который находится в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, используется собственниками квартир 1 и 4, которые имеют выход на указанный земельный участок из своих квартир, земельный участок огорожен собственниками квартир 1 и 4.
Отличительным признаком блокированного дома является его блокированность, в данном случае разделяющие четыре блока стены без проемов - это не просто разделяющие стены, они должна отвечать требованиям норм технического регулирования, в частности, Своду правил 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" в области пожарной безопасности. Стены должны разделять не только четыре квартиры, но и проходить от фундамента до чердака с учетом негорючих материалов, так, чтобы при ликвидации одного автономного блока или при пожарной ситуации не было причинено ущербу другому блоку.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что рассматриваемый дом не соответствует требованиям, предъявляемым к домам блокированной застройки, поскольку в нарушение пункта 3.3. СП 55.13330.2116 земельный участок с кадастровым номером 64:48:040722:69 имеет долевую собственность, не выделенную в натуре, и не размежеван под отдельные блоки блокированной застройки; в нарушение пункта 3.2 СП 55.13330.2016 не все жилые помещения дома с кадастровым номером 64:48:000000:23301 имеют самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям; в нарушение пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 Постановления Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) кровля дома с кадастровым номером 64:48:000000:23301 не разделена на блоки и является единым конструктивным элементом дома. Общее подкровельное пространство над помещениями истцов и ответчиков, не разделено стеной, и обслуживает все помещения, принадлежащие сторонам, что не отвечает признаку изолированности и автономности отдельных объектов - квартир. В рассматриваемом случае есть общий контур фундамента, стен, крыши, перекрытия. Стены между квартирами не разделяют чердачное пространство. Исходя из конструктивного исполнения стены перекрытия и того, что чердак не разделен перегородкой, соответствующей пределу огнестойкости, нельзя утверждать в данном случае о четырех автономных жилых блоках. Квартира 4 и 3 имеют пристройки, что не соответствует требованиям пункта 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исключает признание указанных объектов блоками.
Вопреки ошибочному мнению истцов, одного лишь факта наличия смежных стен без проемов и отдельных выходов на земельный участок, недостаточно для признания жилых помещений жилыми блоками в доме блокированной застройки.
Признание квартир 1 и 4 в многоквартирном доме домом блокированной застройки безусловно повлечет изменение сведений в отношении всего многоквартирного дома, а применительно к настоящему спору при исключении квартир из состава многоквартирного дома, сам дом утратит признаки многоквартирного. Однако материалы дела не содержат сведений о наличии воли собственников квартир 2 и 3 данного многоквартирного дома на изменение в таком случае статуса принадлежащего им объекта. Более того, в судебном заседании ответчики заявили о своем несогласии изменять как статус принадлежащих им квартир, так и статус многоквартирного дома, в котором эти квартиры расположены.
Земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, имеет площадь 1137 кв.м.
Согласно положениям п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).
Решением Саратовской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», где минимальный размер участка для зон индивидуальной застройки (Ж4), включающей в себя блокированную жилую застройку, определен в 600 кв. м, максимальный размер – 1200 кв.м.
Исходя из площади земельного участка, на котором расположен жилой дом, образуемые земельные участки после выделения их между долевыми собственниками будут иметь площадь менее предельного минимального размера земельного участка соответствующего целевого назначения и вида разрешенного использования.
Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что дом, расположенный по адресу: <адрес>, является многоквартирным, признаками дома блокированной застройки, состоящего из блоков, в понимании ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не отвечает, поскольку имеет общее имущества в виде крыши, чердака, инженерных коммуникаций.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО9 ФИО23, ФИО1 ФИО24 к администрации муниципального образования «<адрес>», ФИО7 ФИО27, ФИО8 ФИО25, ФИО8 ФИО26 о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, домом блокированной застройки, признании права собственности ФИО9 ФИО29 на одноквартирный жилой дом (блок 1) в составе дома блокированной застройки, площадью 48,1 кв.м., признании права собственности ФИО1 ФИО28 на одноквартирный жилой дом (блок 4) в составе дома блокированной застройки, площадью 46,8 кв.м., отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления в мотивированной форме.
Решение в мотивированной форме изготовлено 21 марта 2025 года.
Судья Н.А. Афанасьева