Дело № 2-2834/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Беслан 27 декабря 2022 года
Правобережный районный суд РСО-<адрес> в составе: председательствующего судьи Доева Е.М., при секретаре судебного заседания Ушаковой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения к ФИО1, с участием третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания о взыскании задолженности по договору и расторжении договора аренды земельного участка
установил:
АМС Бесланского городского поселения обратилось в Правобережный районный суд РСО-Алания с указанным иском к ФИО1 с участием третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания, в обосновании которого указал, что <дата> между АМС Бесланского городского поселения и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка ......... В соответствии с пунктом 1.1. Договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок под строительство складских помещений из земель населенных пунктов, общей площадью 213 кв.м., кадастровый ........, расположенный по адресу: РСО-Алания, <адрес> «д», разрешенное использование: «магазины». Пунктом 2.1. договора установлен срок аренды земельного участка: с <дата> по <дата>. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>-Алания, дата государственной регистрации <дата>. Согласно пункту 3.1. Договора, размер арендного платежа за участок в год устанавливается по результатам торгов и составляет 12 193 рублей. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями от установленной суммы не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным периодом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года. Вместе с тем, ответчик в нарушение своих договорных обязательств аренду за пользование земельным участком не оплачивает, что подтверждается актом сверки от <дата>. Истец просил взыскать задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка в общей сумме 77 254 рублей и расторгнуть договор аренды земельного участка.
АМС Бесланского городского поселения в лице представителя по доверенности ФИО2, действующий на основании доверенности ........ от <дата> исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, представила возражения, согласно которых просила в удовлетворении требований отказать, поскольку ответчиком не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Заинтересованное лицо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в присутствии указанных лиц.
Согласно ст. 209, 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п.1 ст.65 Земельного Кодекса РФ любое использование земли в РФ является платным. Формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статья 611 ГК РФ устанавливает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения имущества.
Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Как установлено в судебном заседании <дата> между АМС Бесланского городского поселения и ФИО1 был заключен договор ........ аренды земельного участка с кадастровым номером 15:03:0010204:343, общей площадью 213 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, <адрес> «д». По условиям договора срок аренды земельного участка составляет 10 лет, т.е. до <дата>, с разрешенным использованием: «склады».
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания о взыскании задолженности по арендной плате <дата>.
По условиям договора аренды земельного участка ........ от <дата> пользование земельным участком является платным. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от установленной суммы не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным периодом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года путем перечисления на счет, указанный в договора.
Размер арендного платежа за Участок был установлен по результатам торгов в размере 12 193 рублей в год, внесение которого осуществляется ежеквартально равными частями от установленной суммы не позднее 10 числа месяца, следующего за расчётным периодом.
В соответствии с п.4.4 Договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора. Своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных Договором.
В силу п.4.1.1 арендодатель имеет право требования досрочного расторжения Договора при невнесении размера первого арендного платежа в сроки установленные пунктом 3.2 настоящего договора, при невнесении арендной платы Арендатором за второй и последующие годы аренды в сроки, установленные Постановлением Правительства РСО-Алания от <дата> ........ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные в муниципальных районах РСО-Алания.
Также в силу п. 4.1.6 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае неисполнения или несовременного исполнения Арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора.
В соответствии с п.5.1 Договора, за нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Согласно п.6.2 Договора, Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя или по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, а так же в случаях, выявления обстоятельств, указанных в п. 4.1.1 и 4.1.5 пункта 4.1. настоящего договора.
Также в соответствии со ст. 6.3 договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя или по решению суда в случае неисполнения или несвоевременного исполнения Арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора.
Из материалов гражданского дела следует, что ФИО1 обязательства по внесению арендной платы с момента заключения договора аренды на дату принятия судебного акта не исполняла.
Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка в виде возможности расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Также согласно разъяснений, содержащихся в п. 28 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от <дата> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Для определения степени существенности нарушения условий договора, суду необходимо установить объем нарушения (размер невыплаченной арендной платы), длительность нарушения, его последствия для арендодателя, а также то, имелась ли возможность его устранения до принятия судом решения по делу (в разумный срок).
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Также суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Поскольку доказательств исполнения обязательства по оплате задолженности по договору аренды земельного участка ответчиком не представлено, суд считает требования АМС Бесланского городского поселения о взыскании задолженности в размере 55 214,73 рублей за период с <дата> по <дата> подлежащими удовлетворению.
Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, предусмотренной п. 5.2 договора аренды земельного участка от <дата> в размере 22 039,43 рублей, суд считает ее также подлежащей удовлетворению. Представленный арифметический расчет является арифметически верным, ответчиком не оспорен, в связи с чем принят судом во внимание и положен в основу решения.
Доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, судом считаются обоснованными в силу следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пункты 1-3 статьи 619 ГК РФ предусматривают возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ........, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> ........ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ » указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ ).
Применительно к договорам аренды частью третьей статьи 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Данное правило связано с тем, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора.
Поэтому до расторжения договора аренды в судебном порядке арендатору должна быть предоставлена возможность добровольно исполнить обязательство, а расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.
В силу пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> ........ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо от <дата> ........), в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
При этом, как разъяснено в пункте 30 информационного письма от <дата> ........, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> ........ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В материалы гражданского дела АМС Бесланского городского поселения представило уведомление от <дата> ........ с требованием о наличии задолженности по договору аренды в размере 66 812 рублей по состоянию на <дата> и требованием о явки в АМС Бесланского городского поселения для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Как было указано ранее, в обоснование соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора от <дата>
Однако указанное уведомление не содержало предложения ответчику устранить имеющиеся нарушения, не был указан разумный срок, до которого данные нарушения должны быть устранены арендатором.
Суд считает, что предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и последующее предложение расторгнуть договор аренды должны содержать требования об устранении по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.
Кроме того, в качестве подтверждения факта направления указанного уведомления истцом предоставлена почтовая квитанция, вместе с тем данная квитанция не раскрывает содержание направленной корреспонденции, опись вложения в материалы дела не представлена.
При таких обстоятельствах суд критически относится к представленному доказательству и считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В силу пункта 1 части 1 статьи 222 ГПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
При таких обстоятельствах суд считает исковые требования АМС Бесланского городского поселения о расторжении договора аренды от <дата> подлежат оставлению без рассмотрения.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд
решил:
Исковые требования Администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения к ФИО1, с участием третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания о взыскании задолженности по договору и расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения задолженность по арендной плате в размере 55 214,73 рублей и пенив сумме 22 039,43 рублей за период с <дата> по <дата>.
Требования Администрации местного самоуправления Бесланского городского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка ........ от <дата> оставить без рассмотрения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд РСО-Алания с подачей жалобы через Правобережный районный суд РСО-Алания в течение месяца со дня вынесения решения по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Доева Е.М.