Судья Губачева В.А. дело № 33-14197/2023

УИД61RS0002-01-2023-000207-93

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 августа 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мосинцевой О.В.,

судей Семеновой О.В., Курносова И.А.

при секретаре Козловой И.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 689/2023 по ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 03 мая 2023 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, указав, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор: стороны обязались в срок до 01.11.2021 г. заключить договор купли-продажи по 1/2 доле каждый в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей ответчикам.

До подписания предварительного договора ею были переданы ответчику в качестве задатка 200 000 рублей. Заключение предварительного договора было связано с тем, что на момент его заключения не была узаконена в установленном порядке пристройка к квартире.

Также в соответствии с условиями предварительного договора истец покупатель, приняла на себя обязательства по оплате процедуры ввода в эксплуатацию пристройки к АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО1 и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи 1/2 доли в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с которым в п. 11 предварительного договора было внесено изменение в части увеличения суммы задатка на 100 000 рублей. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА г. в связи с тем, что заявление о сохранении жилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН находилось на рассмотрении в суде, между ФИО1 и ФИО2 было заключено еще одно дополнительное соглашение, в соответствии с которым в п. 11 предварительного договора было внесено изменение в части увеличения суммы задатка еще на 100 000 рублей.

07.03.2022 г. решением Железнодорожного суда г. Ростова-на-Дону ФИО2 и ФИО3 было отказано в удовлетворении требований о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, однако Ростовский областной суд 09.08.2022 г. вынес определение об отмене решения, сохранив жилое помещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в реконструированном состояние. Также, в соответствии с дополнительными соглашениями истец получила право на досрочное вселение в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. С ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и ответчиком ФИО2 заключались договоры найма жилого помещения 1/2 доли сроком действия до 30.11.2022 г. После вынесения определения о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии ответчики начали уклоняться от заключения основного договора купли-продажи. 25.11.2022 г. ответчикам была направлена досудебная претензия с требованием в срок до 15.12.2022 г. заключить основной договор купли-продажи. Однако, претензия осталась без ответа.

Истец просила обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи 1/2 доли в жилом помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 3 мая 2023 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Представитель истца в апелляционной жалобе просит отменить решение. Апеллянт указывает, что в период действия предварительного договора стороны предпринимали меры к его заключению. ФИО1 с использованием услуг юриста ТГГ обращалась в суд с заявлением о сохранении объекта в реконструированном состоянии, о чем имеются решения суда первой и апелляционной инстанций, фактически истец была вселена в жилое помещение. Ответчики в адрес истца уведомлений о том, что они утратили интерес в заключении договора, не направляли, в связи с чем, истец не могла ожидать уклонения ответчиков. Подписание дополнительных соглашений было обоснованно действиями по реконструкции квартиры. Стороны имели намерение исполнить договора, однако не выполнили его ввиду наличия неоформленной перепланировки. Стороны не смогли исполнить обязательство по независящим от них причинам. Условия договора были обоюдовыгодными. Воля сторон была направлена на заключение основного договора, что подтверждается подписанием дополнительного соглашения, в котором указано, что его подписание обусловлено нахождением в суде дела по факту реконструкции квартиры. По истечении срока предварительного договора стороны не возражали против проживания истца в квартире, оплаты коммунальных платежей. Уведомление об утрате интереса в заключении основного договора в адрес истца направлено не было.

На апелляционную жалобу поданы возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель ФИО1, представитель ФИО2

Дело рассмотрено в отсутствие ФИО1, ФИО2, ФИО3, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в установленных абз. 1 п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ пределах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения.

Как следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО3 являются собственниками по 1/2 доле каждая квартиры, расположенной по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Квартира расположена на 1 этаже общей площадью 51,7 кв. м., жилой - 34,4 кв. м. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между продавцами ФИО3 и ФИО2 с одной стороны и покупателем ФИО1 заключены предварительные договоры купли-продажи 1/2 доли (каждый) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с п. 4 договора продавец обязуется перед покупателем в срок до 01.11.2021 г. заключить договор купли-продажи. В соответствии с п. 10 цена договора ? доли квартиры составляет 1 400 000 руб., из которых 400 000 руб. личные средства покупателя, а 1 000 000 руб. - за счет средств банка. Согласно п. 11 в подтверждение своих намерений покупатель передает продавцу сумму в размере 100 000 руб. - каждой. В соответствии с п. 25 дополнительных условий по взаимному согласию сторон покупатель берет на себя обязательства оплатить ввод объекта в эксплуатацию в виде пристройки и услуги по оформлению на основании разрешительных документов на имя продавца, для чего продавец выдает доверенность на имя оформителя. Также дополнительно стороны оговорили право продавца на досрочное вселение в квартиру - в комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и пристройку, при этом продавец ФИО3 занимает комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, остальные помещения - находятся в совместном пользовании, оплата коммунальных услуг производится пополам между ФИО1 и продавцами. Вселение производится с 01.06.2021 г. 22.05.2021 г. также заключено соглашение на оказание юридических услуг между ФИО1 (заказчик) с ФИО3 и ФИО2 - и ТГН (исполнитель). Предмет договора - сбор документов для обращения в административные органы по вопросу узаконения выполненной пристройки к квартире, при необходимости представление интересов собственников квартиры (ФИО3 и ФИО2) в судебных органах при наличии доверенности. В соответствии с п. 2.1. стоимость вознаграждения - 25 000 руб. Срок действия договора с 22.05.2021 г. по 31.12.2022 г. 01.07.2022 г. по квитанции ТГН производила оплату в Ростехинвентаризации по изготовлению техпаспорта в размере 8 000 руб.

30.09.2021 г. по квитанции ФИО1 производила оплату ИП СГЕ за строительно-техническое исследование по адресу:пер. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере 10 000 руб. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. дополнительным соглашением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенным между ФИО4 и ФИО1, стороны продлили срок заключения договора купли-продажи до 30.04.2022 г. В соответствии с п. 2.1 в подтверждение своих намерений продавец передает ФИО2 еще сумму в размере 100 000 руб. в срок до 03.11.2021 г. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор найма жилого помещения между наймодателем ФИО2 и нанимателем ФИО1 1/2 доли квартиры. П. 5.2 срок действия договора с 30.10.2021 г. по 30.04.2022 г. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО2 и ФИО1 подписан акт приема-передачи квартиры.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор найма жилого помещения между наймодателем ФИО2 и нанимателем ФИО5 - 1/2 доли квартиры. П. 5.2 - срок действия договора с 31.03.2022 г. по 31.08.2022 г. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор найма жилого помещения между наймодателем ФИО2 и нанимателем ФИО5 - 1/2 доли квартиры. П. 5.2 - срок действия договора с 31.08.2022 г. по 30.11.2022 г.

18.11.2022 г. ФИО2 направила нанимателю ФИО1 уведомление об окончании срока договора аренды жилого помещения. 03.12.2022 г. ФИО2 направила ФИО1 требование об освобождении квартиры. 22.02.2023 г. ФИО1 направила продавцам ФИО2 и ФИО3 требование о заключение договора купли-продажи квартиры. 06.03.2023 г. заочным решением суда ФИО1 выселена из квартиры. В настоящее время заочное решение отменено, по заявлению ответчика.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ТГН, ДТВ суду пояснили, что они проживают в доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН проживет ФИО1 с семьей, которая оплачивает коммунальные платежи.

Руководствуясь положениями ст. ст. 429, 454 ГК РФ, суд указал об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку предварительный договор не был исполнен, основной договор не был заключен, предварительный договор прекратили свое действие, обязательства по предварительному договору прекратились. Доводы истца о том, что в подтверждение намерений заключить договор она производила оплату по договоренности за организацию процесса узаконения пристройки к квартире нельзя признать доказательством намерения сторон продлить сроки заключения договора купли-продажи. Требование о заключение договора направлено было истцом по истечении оговоренного срока для заключения договора. Иные правоотношения сторон, вытекающие из договора найма, правового значения не имеют. Напротив требование, ФИО2 об освобождении квартиры указывает, на то что продавец не намерена была соблюдать договоренности после окончания срока предварительного договора.

Доводы апелляционной жалобы предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения не содержат, исходя из следующих обстоятельств.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом по смыслу норм ст. 429 ГК РФ ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Доводы апеллянта о том, что в период действия предварительного договора стороны предпринимали меры к его заключению, ФИО1 с использованием услуг юриста ТГГ обращалась в суд с заявлением о сохранении объекта в реконструированном состоянии, о чем имеются решения суда первой и апелляционной инстанций, фактически истец была вселена в жилое помещение, ответчики в адрес истца уведомлений о том, что они утратили интерес в заключении договора, не направляли, воля сторон была направлена на заключение основного договора, что подтверждается наличием дополнительных соглашений, о неправильности решения не свидетельствуют, принимая во внимание, что с иском об обязании заключить основной договор истец обратилась в январе 2023 года, тогда как срок заключения основного договора был установлен - до 01.11.2021 г. При этом, согласно п. 5 вышеуказанной статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Аналогичные разъяснения даны в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» - основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Что касается указаний истца о том, что ею по предварительному договору, дополнительным соглашениям были внесены задатки, понесены расходы по введению в эксплуатацию реконструкции квартиры, в течение определенного времени рассматривались гражданские дела о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, была вселена в жилое помещение, оплачивала коммунальные услуги, данные обстоятельства не являются основаниями для отмены решения, поскольку подлежат урегулированию в ином порядке, не являются основаниями для обязания ответчиков к заключению основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, решение является законным и обоснованным, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 03 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1– без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 августа 2023 года.