УИД: 50RS0001-01-2024-003886-70 дело № 2-740/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2025 года город Москва

Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№ 2-740/25 по иску акционерного общества «Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов, встречному иску ФИО2 к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Метромаш» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

АО «СЗ «Метромаш» обратилось в суд с иском к ФИО2 с учетом уточненных исковых требований о взыскании денежных средств в размере 325 745 рублей 73 копеек, неустойки в размере 45 161 рубль 31 копейки, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 914 рублей 37 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что 19.10.2019 года между АО «СЗ «Метромаш» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве ....... Объектом долевого строительства является квартира ..., расположенная по адресу: адрес, стоимость которой составила 7 709 316 рублей 00 копеек, стоимость 1 кв.м в соответствии с п. 2.3 Договора составляет 135 727 рублей 39 копеек.

Кадастровым инженером ООО «Геоменеджер Сити» определена фактическая площадь квартиры – 59,2 кв.м. Проектная площадь квартиры по договору – 56,8 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью квартиры – 2,4 кв.м. Размер доплаты в соответствии с п. 2.5 Договора составляет 2,4 кв.м. х 135 727,39 руб./кв.м = 325 745 рублей 73 копейки. Требование о доплате было направлено ответчику 17.12.2022 года, которое ответчиком не исполнено. По состоянию на 21.03.2024 года размер неустойки составляет 325 745,73руб. х 265 дня х1/300 х 7,5% = 43 161 рубль 31 копейка. 04.10.2023 года ответчику направлена претензия с требованием оплатить сумму задолженности, однако оплата суммы долга и пени не произведена. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

ФИО2 в процессе рассмотрения гражданского спора обратился в порядке ст. 137, 138 ГПК РФ в суд со встречным иском к АО «СЗ «Метромаш».

В обоснование встречных исковых требований указано, что в нарушение условий договора участия в долевом строительстве ... от 18.06.2019, предусматривающих наличие лоджии в жилом помещении, АО «СЗ «Метромаш» передано жилое помещение, в техническом описании которого вспомогательное помещение указано как «зимний сад». Застройщик существенно изменил проект квартиры без согласования с ФИО2, в связи с чем ФИО2 просит суд взыскать с АО «СЗ «Метромаш» в счет соразмерного уменьшения цены квартиры 500 000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей 00 копеек, штраф в размере 50 % от взысканной суммы.

Представители истца по первоначальному иску ФИО3, (далее – представитель истца) в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2, (далее – ответчик) против удовлетворения исковых требований возражал, встречные исковые требования поддержал, просил встречный иск удовлетворить.

Представитель третьего лица ООО «АФИ РУС Менеджмент» в суд не явился, извещен о судебном заседании надлежащим образом, направил письменные пояснения по делу, согласно которым исковые требования АО «СЗ «Метромаш» к ФИО2 поддерживает, просит их удовлетворить.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без участия представителя третьего лица.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.10.2019 года между АО «СЗ «Метромаш» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве .......

Объектом долевого строительства является квартира ..., расположенная по адресу: адрес, стоимость которой составила 7 709 316 рублей 00 копеек, стоимость 1 кв.м., в соответствии с п. 2.3 Договора составляет 135 727 рублей 39 копеек.

Согласно п. 1.2. Договора участия в долевом строительстве ..., Стороны соглашаются с тем, что площадь Объекта долевого строительств определяется в соответствии с настоящим договором в следующем порядке:

- Расчетная площадь (с коэффициентом) Объекта долевого строительства по Соглашению Сторон Договора определяется в соответствии с Проектной документацией для строительства многоквартирного дома, с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, включая площадь балконов с применением понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий с применением понижающего коэффициента 0,5;

- Фактическая площадь Объекта долевого строительства будет установлена в соответствии с данными, указанными в техническом плане, подготовленном Кадастровым инженером в соответствии с действующим законодательством о государственном кадастре объектов недвижимости и установленной таким законодательством методикой определения площади объектов недвижимости.

При заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры.

В соответствии с п. 2.3. Договора, при заключении Договора, Стороны принимают во внимание, возможность расхождения в размерах расчетной площади Объекта долевого строительства, указанной в Приложении № 1 к настоящему Договору, определенной в соответствии с Проектной документацией, которая взята Сторонами за основу для расчетов по Договору, и фактической площади Объекта долевого строительства по результатам обмеров Кадастровым инженером, включающей в себя площади помещений Объекта долевого строительства и площадь балконов (с применением понижающего коэффициента 0,3)/ лоджий (с применением понижающего коэффициента 0,5).

В случае, если по результатам обмеров Объекта долевого строительства Кадастровым инженером фактическая площадь Объекта долевого строительства будет отличаться от расчетной площади, Цена Договора определяется (уточняется) Сторонами расчетным путем в соответствии с настоящим пунктом Договора без необходимости дополнительного согласования Сторонами и заключения Дополнительного соглашения к Договору.

Сумма подлежащих доплате Участниками долевого строительства Застройщику денежных средств определяется исходя из величины возникшей разницы между величиной фактической площади Объекта долевого строительства, установленными данными обмеров, произведенных Кадастровым инженером, и расчетной площадью объекта долевого строительства, указанной в Договоре, путем умножения данной величины на цену одного квадратного метра Объекта долевого строительства, определяемую в размере 136 414 рублей 04 копеек.

Из технического плана здания (многоквартирного дома), расположенного по адресу адрес, следует, что квартира ... состоит из коридора площадью 7,5 кв.м, санузла площадью 3,5 кв.м., комнаты площадью 11,3 кв.м, комнаты площадью 13,9 кв.м, кухни площадью 18,2 кв.м, санузла площадью 1,5 кв.м., зимнего сада площадью 3,3 кв.м, а всего площадь помещения 59,2 кв.м.

Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием вышеуказанного многоквартирного дома кадастровым инженером ООО «Геоменеджер Сити» по заказу АО «СЗ «Метромаш».

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимым доказательством по смыслу ст. 60 ГПК для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной.

Из материалов дела следует, что ответчик был уведомлен о необходимости произвести доплату по договору и в нарушение требований ст. ст. 309, 310 ГК РФ своих обязательств не исполнили.

Кроме того, суд отмечает, что по спорным правоотношениям обязательный досудебный порядок действующим законодательством не предусмотрен.

Ответчик, подписав договор долевого участия в строительстве, с данными условиями согласились, и, поскольку установлено увеличение фактической площади жилого помещения, ответчики согласно п. 2.3 Договора обязаны внести соответствующую доплату, в связи с чем суд приходит к выводу, что при постройке квартиры площадью больше, чем предусмотрено условиями договора, застройщик вправе требовать соразмерного увеличения цены договора, а участники долевого строительства обязаны доплатить недостающие денежные средства.

В связи с тем, что разница между проектной и фактической площадью составляет 2,4 кв.м, при этом истцом заявлены требования с учетом критерия допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади (пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), задолженность ответчика по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома составляет сумму 325 745 рублей 73 копейки (135 727,39 руб./кв.м. х 2,4 кв.м.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что фактически площадь квартиры, переданная ответчику по договору долевого участия в строительстве менее, заявленной истцом отклоняется судом, они противоречат данным обмера квартиры кадастрового инженера, в соответствии с которым площадь квартиры составляет 59,2 кв. м.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также п. 4.3 Договора, истец вправе требовать от ответчика уплаты неустойки за просрочку доплаты.

По состоянию на 21.03.2024 года размер неустойки составляет 325 745,73руб/кв.м х 265 дней х1/300 х 7,5% = 43 161 рубль 31 копейку (за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 с учетом ограничения периода взыскания неустойки Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 и Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 и процентной ставки 7.5%).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 43 161 рубля 31 копейки.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств, а также принимая во внимание, что размер подлежащих взысканию с ответчиков штрафных санкций соразмерен последствиям нарушения обязательств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ.

Разрешая встречные исковые требования ответчика, суд не усматривает оснований для их удовлетворения.

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В соответствии с ч. 7 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 8 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство (далее - проект строительства), должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию, согласно приведенному перечню.

В соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления в том числе проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (п. 4).

Из приведенных норм закона следует, что застройщик вправе вносить изменения в проектную декларацию, однако об этом он должен известить заинтересованных лиц через официальный сайт.

При этом необходимость согласования изменений проектной декларации с участниками долевого строительства законом не предусмотрена. В случае если имело место неправильное информирование застройщиком участников о проекте строительства и неопубликование изменений в проектной документации, то в силу указанной нормы закона, данное нарушение требований к проектной декларации является основанием для обращения участника долевого строительства в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

Согласно представленной проектной декларации от 17.10.2019 застройщиком внесены изменения в виде отмены лоджии в квартирах с добавлением их площадей в теплый контур здания и организацией вместо них вспомогательных помещений (зимние сады).

Таким образом, судом не установлено, что застройщиком допущены нарушения требований к проектной декларации установленных Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, требования о внесении изменений в проектную декларацию застройщиком выполнены, в связи с чем оснований для внесения в техническую документацию БТИ в части названия помещения с «зимний сад» на «лоджия», взыскания денежных средств в размере 500 000 рублей не имеется.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении основных встречный исковых требований о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, оснований для удовлетворения производных исковых требований о взыскании компенсации морального вреда и штрафа в пользу ФИО2 не имеется.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу АО «СЗ «Метромаш», подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная при подаче искового заявления в размере 6 889 рублей 07 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования акционерного общества «Специализированный застройщик «Метромаш» к ФИО2 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, паспортные данные в пользу АО «Специализированный застройщик «Метромаш», ИНН <***>, денежные средства в размере 325 745 рублей 73 копеек, неустойку в размере 43 161 рубля 31 копейки, расходы по оплате госпошлины в размере 6 889 рублей 07 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

О.А. Казанцев

Мотивированное решение составлено 17 февраля 2025 года.