УИД 77RS0009-02-...-013276-45
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря ... года адрес
Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Капусто В.В., при помощнике судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-7756/... по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи, взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи, взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил соразмерно уменьшить покупную цену объекта на сумма, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.09.... в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.09.... по дату фактического исполнения обязательства, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате услуг эксперта в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма
Исковые требования мотивированы тем, между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом от 27.11.2023. Акт приема-передачи объектов недвижимости по договору стороны подписали 10.12.2023. В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок площадью 440 кв.м., кадастровый номер 50:13:0040127:691. Истец полагал, что дом отвечает будущим предполагаемым целям использования, как самим истцом, так и членами семьи истца, поскольку на момент продажи дом был предоставлен, как объект недвижимости, фактически пригодный для проживания, в связи с чем в абз. 3 п. 1.1.2 договора ответчиком прямо указывалось, что дом пригоден к использованию: имеются окна, внешние и внутренние двери, межэтажные перекрытия, стены, лестница на второй этаж. Также установлены: сантехника, мебель, душевая кабина, стиральная машина, оборудование для подачи и нагрева воды, бытовая техника (газовая плита, микроволновая печь), печь Булерьян. Ответчик предоставлял истцу заверения относительно материалов, которые использовались при строительстве дома – на основании абз. 3 п. 1.1.2 договора были указаны следующие характеристики дома: 2-этажное здание из деревянного бруса типоразмера 15 см на 10 см., фундамент на винтовых сваях. До заключения договора ответчиком уже были начаты, но еще не доведены до конца действия по официальному признанию дома в качестве «жилого помещения» в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, что подтверждалось заявлением ответчика от 17.03.2017. Истцом были предприняты все возможные на тот момент действия по предварительной правовой проверке земельного участка и дома до подписания договора, а именно: выписки из ЕГРН (истец также самостоятельно получил часть информации, содержащейся в открытом доступе в ЕГРН для предоставления третьим лицам); градостроительный план земельного участка; справки из психоневрологического и наркологического диспансеров в отношении лиц, выступающих на стороне ответчика, брачный договор ответчика с целью подтверждения действующих прав ответчика на продажу земельного участка и дома. После получения градостроительного плана земельного участка истец выявил расхождение в имеющейся информации, в связи с чем потребовал от ответчика привести сведения, содержащиеся в ЕГРН в соответствие, до заключения договора. Истец также требовал от ответчика предоставления технической документации, подтверждающей информацию о материалах строительства дома. Однако указанная информация ответчиком предоставлена не была, вместо чего истцу было разрешено провести визуальный осмотр дома в пределах и объеме по усмотрению самого ответчика. До подписания договора в течение длительного времени истец был знаком с ответчиком, также в настоящий момент с 2023 истец арендует помещение, располагающейся в непосредственной близости от земельного участка и находящееся в собственности родственников ответчика, в отношении которого у истца не возникало претензий в части исполнения арендодателем принятых на себя договорных обязательств. Таким образом, на момент подготовки договора к заключению, истец считал, что между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения; объем всех указанных и предварительно совершенных действий как со стороны самого истца, так и со стороны ответчика (включая устные гарантии, а также письменные заверения о характеристиках дома в подготовленном проекте договора) являлись разумными и достаточными для принятия решения о заключении договора. Переход права собственности истца на земельный участок и дом по договору подтверждаются номерами регистрации права в ЕГРН. После начала эксплуатации дома, преследуя цель дополнительного обустройства стен и пола, истец пригласил профессиональных строителей для определения объема предстоящих работ. В результате чего, строители осуществили частичный осмотр стен и пола, сообщив истцу, помимо прочего, что имеются подозрения, что дом построен не из бруса. На основании чего, истец обратился за проведением независимой экспертизы с целью определения используемых материалов конструкций стен дома. Согласно заключения эксперта № 3007/П-24 от 12.08.... несущей конструкцией стен является каркас из досок 100х50мм, наполненный изоляционными материалами и обитый декоративной доской по типу «Имитация бруса» шириной 10 см, что не соответствует сведениям об объекте, указанным в договоре купли-продажи». Для истца и членов его семьи было важно, чтобы дом был построен именно из бруса, так как этот материал обладает высокой долговечностью и является экологически чистым. Также, согласно отчета № О-1337/... от 07.08.... об оценке объекта недвижимости, рыночная стоимость нежилого здания (материал наружных и внутренних стен здания: каркас из дерева, обшитый деревянными досками составляет сумма Однако, цена объекта составила сумма Таким образом, в результате несоответствия условий договора фактическим характеристика дома, цена договора завышена на сумма по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных объектов недвижимости.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности фио, который в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.
Ответчик фио в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представила, возражений на иск не представила.
В силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Учитывая, что ответчик не сообщил суду об уважительных причинах неявки, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к его заключению не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании пунктов 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.
Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором. В случаях, когда порядок проверки установлен законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, порядок проверки качества товаров, определяемый договором, должен соответствовать этим требованиям.
Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 ст.474 ГК РФ, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.
В силу статьи 557 ГК РФ в отношении объектов недвижимости применяются правила пункта 1 статьи 475 ГК РФ о праве покупателя требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а в силу статьи 56 ГПК РФ на истце лежит обязанность доказывания наличия в доме таких недостатков, возникших до передачи его покупателю, о которых ответчику было достоверно известно, но которые были скрыты от истца.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, что 27.11.2023 между ФИО3 (в настоящее время фио) А.Г. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, согласно которому продавец продал покупателю, а покупатель купил следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 440 кв.м., кадастровый номер 50:13:0040127:295, расположенный по адресу: адрес и нежилое здание, расположенное на земельном участке – хозблок, общей площадью 48 кв.м., кадастровый номер 50:13:0040127:691, по адресу: адрес.
Стоимость недвижимого имущества, за которую продавец продал, а покупатель купил, составляет сумма, при этом стоимость земельного участка – сумма, стоимость объекта – сумма (п.2.1).
В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче недвижимого имущества стороны составляют передаточный акт (п. 4.1).
Из передаточного акта от 10.12.2023 следует, что продавец передал, а покупатель принял в собственность, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества следующее недвижимое имущество: земельный участок, площадью 440 кв.м., кадастровый номер 50:13:0040127:295, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, адрес: адрес (п. 1.1.) и нежилое здание, расположенное на земельном участке – хозблок, общая площадь 48 кв.м., кадастровый номер 50:13:0040127:691, адрес: адрес. (п. 1.2).
Продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество в соответствии со ст.556 ГК РФ. Цена договора сторонами согласована, денежные средства за проданные земельный участок и объект покупатель передал, а продавец получил полностью в соответствии с условиями договора купли-продажи. Материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют, настоящий акт подписан добровольно (п. 4).
Переход права собственности фио на земельный участок и нежилое здание, подтверждаются номерами регистрации права в ЕГРН: № 50:13:0040127:295-50/144/2023-2 от 28.11.2023; № 50:13:0040127:691-50/144/2023-2 от 28.11.2023.
Вместе с тем, из искового заявления и пояснений стороны истца в судебном заседании следует, что истцу в результате заключения договора купли-продажи недвижимости был передан объект недвижимости, который не соответствовал условиям договора купли-продажи недвижимости, при этом сведения о качестве передаваемого объекта недвижимости не были заранее оговорены с истцом. После начала эксплуатации дома, преследуя цель дополнительного обустройства стен и пола, истец пригласил профессиональных строителей для определения объема предстоящих работ. В результате чего, строители осуществили частичный осмотр стен и пола, сообщив истцу, помимо прочего, что имеются подозрения, что дом построен не из бруса, однако в договоре оговорено, что дом построен из бруса. На основании чего, истец обратился за проведением независимой экспертизы с целью определения используемых материалов конструкций стен дома, истец обратился к эксперту № 3007/П-24 от 12.08...., которым было подготовлено заключение строительно-технической экспертизы. Также, для определения рыночной стоимости нежилого здания истец обратился к независимому эксперту, которым был подготовлен отчет об оценке.
Согласно заключению экспертов ООО «ЦПИ «СА» № 3007/П-24 от 12.08.... по результатам выполнения технического обследования и оценки технического состояния объекта двухэтажного нежилого дома, расположенного по адресу: адрес, на соответствие ограждающих стеновых конструкций заявленным характеристикам, установлено следующее: несущей конструкцией стен является каркас из досок 100х50 мм, наполненный изоляционными материалами и обитый декоративной доской по типу «Имитация бруса» шириной 10 см, что не соответствует сведениям об объекте, указанным в договоре Купли-продажи (п. 1.1.2 договора купли-продажи). В договоре купли-продажи указано, что нежилой дом построен из деревянного бруса типоразмера 15х10 см, что не соответствует фактически выполненной конструкции здания. Конструкция стен дома относится к каркасному типу с облицовочным слоем из декоративной доски по типу «Имитация бруса», визуально схожей с внешней частью клееного бруса. О данных характеристиках стен дома покупатель (Заказчик) не мог знать заранее в силу отсутствия доступных для осмотра участков несущих элементов стеновой конструкции, позволяющих определить конструктивный тип.
Визуально-инструментальное обследование несущих стен: категория технического состояния конструкций ограждающих стен оценивается как ограниченно-работоспособная, необходимая несущая способность конструкций стен с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается; выявленные дефекты не приводят к нарушению надежности нежилого дома и обеспечивают безопасное пребывание людей и эксплуатацию помещений; на момент проведения обследования специалистом отмечено, что температурно-влажностной режим в помещениях дома не является комфортным для пребывания и эксплуатации; на момент проведения обследования специалистом было замечено, что конструкции фундамента дома на винтовых сваях имеют отклонение от вертикали, оголовок сваи накренен. Также, специалистом было замечено, что крепление прогонов пола к оголовку сваи выполнено некачественно между стальным оголовком сваи и прогоном отсутствует гидроизоляция, прогон уложен на краю оголовка, а не по центру, а также в нескольких случаях прогон прикручен к оголовку сваи на один нагель, тогда как конструкцией оголовка предусматривается как минимум 2 отверстия под крепеж. Средневзвешенное значение физического износа нежилого дома составляет около 25%. Согласно п. 12 «Методика определения физического износа гражданских зданий», при физическом износе конструктивных элементов 21-40% техническое состояние конструктивного элемента оценивается как удовлетворительное, при котором конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразно проводить именно на данной стадии. Таким образом, по результатам проведения технического обследования была выявлена конструктивная схема выполнения наружных ограждающих стен – стены выполнены по каркасному типу, с нарушением технологий защиты климатических и биологических разрушающих факторов, а также техническое состояние конструкции стен, определение степени износа конструкций и указаны дефекты конструкций, не относящихся к конструкциям наружных стен.
Согласно отчета об оценке ООО «ФБОЭ» № 0-1337/... от 07.08.... рыночная стоимость объекта оценки: здание, назначение: нежилое (хозблок) площадью 48 кв.м., адрес (местоположение): адрес, кадастровый номер 50:13:0040127:691 (материал наружных и внутренних стен здания: каркас из дерева), по состоянию на 07.08.... составляет сумма
У суда не имеется оснований не доверять указанным экспертным заключениям, поскольку они обоснованы, мотивированы. Суд принимает в качестве доказательства экспертные заключения, так как эксперты исчерпывающе ответили на поставленные вопросы, обладают специальными познаниями в исследуемых областях, что подтверждено документально. Доказательств опровергающих выводы экспертов в материалы дела не представлено.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, истец при заключении договора купли-продажи, при визуальном осмотре жилого помещения, без проведения демонтажных работ, не имел возможности выявить установленные в ходе экспертного исследования скрытые недостатки. Поскольку при продаже дома, специальные условия не были оговорены сторонами, покупателю должно быть передано жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Суд полагает, что истцом доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи от 27.11.2023, в котором не были оговорены недостатки его качества, перечисленные в экспертном заключении ООО «ЦПИ «СА» № 3007/П-24 от 12.08...., которые не являлись видимыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи, согласно п. 1.1.2, которого продавец обязан был предупредить покупателя обо всех недостатках указанного недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Учитывая, что истцом приобреталась недвижимость, имеющая соответствующие характеристики, которым в действительности она не отвечала, исковые требования о соразмерном уменьшении покупной цены договора купли-продажи от 27.11.2023 на сумму сумма подлежат удовлетворению.
Учитывая вышеприведенные нормы материального права, регулирующие основания гражданской правовой ответственности в виде возмещения расходов покупателя на устранение недостатков товара, установив наличие в проданном ответчиком истцу доме скрытых недостатков, о которых покупателю не было сообщено, дает покупателю право на предъявление требований, указанных в пункте 1 статьи 475 ГК РФ.
Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере сумма по договору купли-продажи земельного участка с домом от 27.11.2023, подтвержденных совокупностью исследованных доказательств, в том числе заключением экспертизы, не оспоренной ответчиком, суд полагает подлежащими удовлетворению.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Однако, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2023 по 04.09.... в размере сумма суд находит не подлежащими удовлетворению, поскольку размер ущерба устанавливается решением суда, а до его принятия денежное обязательство ответчика перед истцом не возникло.
Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства, суд исходит из того, что, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик неправомерно удержал сумму в размере сумма, на данную сумму подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ, в связи с чем приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.12.... по день фактического исполнения обязательства, исходя из размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, от невозвращенной суммы.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Руководствуясь принципом разумности, а также учитывая характер спора и время его рассмотрения судом, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере сумма Принимая решение о размере взыскиваемых расходов на оплату услуг представителя, суд также принимает во внимание объем проделанной представителем истца работы, количество судебных заседаний по делу, и участие в них представителя истца.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию понесенные им расходы по оплате услуг эксперта в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Соразмерно уменьшить покупную цену договору купли-продажи от 27.11.2023 на сумму сумма
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате услуг эксперта в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма
Взыскивать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, от суммы невозвращенных денежных средств в размере сумма, начиная с 17.12.... по день фактического исполнения обязательства.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 14 октября ... года.
Председательствующий В.В. Капусто