Решение по делу № 2А-32/2023 от 21.02.2023 - об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и о начислении арендной платы за земельный участок.

Административное дело № 2А-32/2023 (2А-815/2022)

УИД № 44RS0028-01-2022-000913-13

Решение изготовлено 21 февраля 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кострома

7 февраля 2023 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи К.А.Батухиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С.Темниковой,

с участием: представителя административного иска ФИО1 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2А-32/2023 (2А-815/2022) УИД № 44RS0028-01-2022-000913-13 по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области, Комитету имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и о начислении арендной платы за земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

17 мая 2022 года ФИО1 обратился в суд с административным иском к администрации Костромского муниципального района Костромской области, Комитету имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и о начислении арендной платы за земельный участок.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что между ним и Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района на основании протокола о результатах аукциона от 31 мая 2021 года был заключен договор аренды земельного участка от 11 июня 2021 года № 74, в соответствии с которым истцу передавался в аренду сроком до 10 июня 2041 года земельный участок ***; с видом разрешенного использования «для объектов жилой застройки». Размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 1 504 000 рублей в год, оплачивается ежеквартально по 1/4 доле от размера годовой арендной платы (376 000 рублей). Постановлением Апраксинского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области от 16 декабря 2021 года № 60 строящемуся жилому дому, расположенному на вышеуказанном земельном участке присвоен адрес: ***. Аналогичный адрес был присвоен земельному участку с кадастровым номером *** В конце 2021 года строительство одноэтажного жилого дома, площадью 31,1 кв.м., было завершено; кадастровым инженером был подготовлен технический план здания. Жилой дом был поставлен на государственный кадастровый учет 31 января 2022 года, зарегистрировано право собственности за административным истцом. Государственный кадастровый учет проводился на основании технического плана от 13 января 2022 года и договора аренды земельного участка от 11 июня 2021 года, без уведомления об окончании строительства в соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. 1 февраля 2022 года истец обратился в администрацию Костромского муниципального района Костромской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов. 1 марта 2022 года администрация муниципального района отказала в удовлетворении указанной просьбы по мотивам отсутствия у истца исключительного права на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, указав, что цель, для достижения которой был предоставлен земельный участок в аренду, не достигнута, поскольку у объекта, возведенного на земельном участке, отсутствуют окна, сети электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Данный отказ административный истец со ссылкой на статью 39.16, 39.20 ЗК Российской Федерации, статьи 1, 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ считает незаконным, равно как и начисление дополнительной арендной платы за земельный участок, начиная с 31 марта 2022 года.

С учетом изложенного, административный истец ФИО1 со ссылкой на статьи 45, 21/8 КАС Российской Федерации просит суд:

1) Признать незаконным отказ администрации Костромского муниципального района Костромской области в предоставлении ФИО1 в собственность без проведения торгов земельного участка ***, выраженного в форме ответа от 1 марта 2022 года № 1584з;

2) Обязать администрацию Костромского муниципального района Костромской области предоставить ФИО1 в собственность без проведения торгов земельный участок ***

3) Признать незаконным начисление 31 марта 2022 года Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района арендной платы за пользование земельным участком по договору от 11 июня 2021 года № 74 в размере 376 000 рублей;

4) Обязать Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области произвести перерасчет начисленной арендной платы ФИО1 по договору аренды земельного участка от 11 июня 2021 года № 74.

Административный истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, воспользовался правом на участие в деле посредством услуг представителя.

Его представитель ФИО7, действующий на оснвоании доверенности от 16 мая 2022 года, в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам и основаниям, указанным в иске.

Административные ответчики администрация Костромского муниципального района Костромской области, Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку в суд своего представителя не обеспечили; представитель административных ответчиков ФИО4, действующая на основании доверенностей от 4 апреля 2022 года и от 25 января 2022 года, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав на непризнание административных исковых требований в полном объеме.

Заинтересованное лицо администрация Апраксинского сельского поселения Костромского муниципального района, о времени и месте судебного заседания извещённое надлежащим образом, в суд своего представителя не направило, ходатайств об отложении судебного заседания, а равно возражений по существу заявленные требований не представила.

Выслушав представителя административного истца ФИО3, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу статей 11, 12 ГК Российской Федерации защите подлежит нарушенное право.

Согласно статье 62 КАС Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Частью 9 статьи 226 КАС Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Часть 11 названной нормы предусматривает, что обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно части 2 статьи 227 КАС Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1), либо об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными. (пункт 2)

Из материалов дела следует, что 11 июня 2021 года между Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области и ФИО1 заключён договор № 74 аренды земельного участка ***

Срок действия договора с 11 июня 2021 года по 10 июня 2041 года.

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи 11 июня 2021 года.

На предоставленном в аренду земельном участке ФИО1 возвёл одноэтажный индивидуальный жилой дом *** который был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера ***

16 декабря 2021 года постановлением администрации Апраксинского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области № 69 объекту недвижимого имущества - строящемуся жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером ***, присвоен адрес: ***

31 января 2022 года ФИО1 зарегистрировал на данный объект (здание) право собственности (номер государственной регистрации 44:07:010107:615-44/012/2022-1).

1 февраля 2022 года ФИО1 подал в администрацию Костромского муниципального района Костромской области заявление, в котором просил предоставить ему вышеуказанный земельный участок в собственность в связи с расположением на земельном участке объекта недвижимости (индивидуального жилого дома с кадастровым номером ***), принадлежащего ему на праве собственности.

1 марта 2022 года администрация Костромского муниципального района Костромской области отказала ФИО1 в предоставлении земельного участка в собственность по правилам статьи 39.20, пункта 2 статьи 39.3 ЗК Российской Федерации без проведения торгов, указав, что объект недвижимости, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером ***, не обладает признаками индивидуального жилого дома в виду отсутствия инженерных коммуникаций (сетей электроснабжения, сетей водоснабжения и водоотведения).

Отказ администрации Костромского муниципального района Костромской области мотивирован ссылками на статьи 39.16, 39.20 ЗК Российской Федерации, пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Приказ Росреестра «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков» от 10 ноября 2020 года № П/0412, часть 5 главы 1 Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» от 28 января 2006 года № 47.

Не согласившись с указанным отказом, 17 мая 2022 года ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, то есть в пределах срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС Российской Федерации.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11 ЗК Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЗК Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания положений статьи 39.20 ЗК Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости. По смыслу приведённых норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В силу пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно договору аренды от 11 июня 2021 года земельный участок предоставлен ФИО1 «для объектов жилой застройки».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18 марта 2022 года № КУВИ-001/2022-37623514 такой объект ФИО5 на земельном участке возведён, право собственности на здание (индивидуальный жилой дом) зарегистрировано за ним в установленном законом порядке.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим федеральным законом сведений.

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая сведения о характеристиках объекта и сведения о зарегистрированных правах, из которой следует, что 31 января 2022 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ***, площадью 31,1 кв.м, расположенный по адресу: ***.

Право собственности ФИО1 на данный объект недвижимого имущества (здание) в судебном порядке недействительным либо отсутствующим не признано; запись о правах ФИО1 из Едином государственном реестре недвижимости не исключена ни на момент рассмотрения его заявления о предоставлении земельного участка в собственность, ни на момент рассмотрения настоящего иска в суде.

25 ноября 2022 года определением Костромского районного суда Костромской области исковое заявление администрации Костромского муниципального района Костромской области к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, прекращении права собственности, исключении из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи, на основании статей 222-223 ГПК Российской Федерации оставлено без рассмотрения.

Таким образом, на момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка его право собственности на расположенный на земельном участке индивидуальный жилой дом было зарегистрировано, в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о нахождении указанного объекта индивидуального жилищного строительства на испрашиваемом земельном участке, что в силу статьи 39.20 ЗК Российской Федерации обусловливает исключительное право административного истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов.

Соответствие параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке подтверждено стороной ответчика не оспорено. Технико-экономические показатели объекта (жилого дома) зафиксированы кадастровым инженером в техническом плане здания от 13 января 2021 года, имеются указания на этажность здания, материал наружных стен; экспликационные характеристики возведённого объекта, с приложением схематического изображения объекта капитального строительства.

В ходе рассмотрения настоящего дела стороной административного ответчика не были представлены суду допустимые, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие тот факт, что объект недвижимости (здание), возведенный на спорном земельном участке, предоставленный ФИО1 для целевого использования «для объектов жилой застройки», не является индивидуальным жилым домом (не обладает признаками индивидуального жилого дома).

Фотографические снимки, представленные администрацией муниципального района и рассмотренные на комиссии по земельным вопросам, не являются достаточными для выводов о том, что ФИО1 цель предоставления земельного участка не была достигнута; равно как и отсутствие инженерных коммуникаций само по себе не может свидетельствовать о том, что возведенный объект недвижимости не является объектом капитального строительства, исключающим проживание в таком здании (жилом доме).

Основываясь на обстоятельствах, установленных по делу, имеющихся в деле доказательствах, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных доказательств, подтверждающих законность оснований для отказа ФИО1 в передаче спорного земельного участка в собственность. Правовые основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в порядке статьи 39.20 ЗК Российской Федерации без проведения торгов, у администрации муниципального района отсутствовали. Доказательств обратного, в нарушение статьи 62, частей 9, 11 статьи 226 КАС Российской Федерации, стороной ответчика суду не представлено.

Суд не вправе обязать административного ответчика вынести решение о предоставлении земельного участка в собственность, поскольку суды в силу установленного статьёй 10 Конституции Российской Федерации принципа разделения властей не вправе подменять муниципальный орган в выполнении его функций, которые являются исключительной компетенцией органа местного самоуправления в силу закона.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований ФИО1, заявленных к администрации Костромского муниципального района Костромской области, а именно: в части признания незаконным отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка и об обязании администрации муниципального района повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в собственность земельного участка. В удовлетворении административных требований, заявленных к администрации муниципального района, в части обязания предоставить земельный участок в собственность, суд отказывает.

Равно как суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения административных требований, заявленных ФИО1 к Комитету имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства в части признания незаконным начисления арендной платы и об обязании осуществить перерасчет начисленной арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 11 июня 2021 года № 74 сумма арендной платы в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 31 мая 2021 года составляет 1 504 000 рублей. Периодичность внесения арендной платы установлена пунктом 3.2 указанного договора, в соответствии с которым арендная плата за пользование и владение земельным участком перечисляется ежеквартально в размере одной четвертой от суммы 1 504 000 рубля, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке условиями договора не предусмотрена, является согласованной сторонами по договору на основании протокола о результатах аукциона, что указывает на характер правоотношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон.

Как следует из материалов дела, 16 ноября 2022 года решением Костромского районного суда Костромской области, с учетом признательной позиции стороны ответчика, исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворены; постановлено взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области задолженность по договору аренды земельного участка от 11 июня 2021 года в размере 743 212 рублей 24 копеек. Указанная задолженность взыскана за период с 1 января 2022 года по 30 июня 2022 года, в том числе с учетом периода, заявленного ФИО1 в настоящем деле к перерасчету.

Решение суда вступило в законную силу 17 декабря 2022 года.

Кроме того, 22 декабря 2022 года решением Костромского районного суда Костромской области, вступившим в законную силу 27 января 2023 года, удовлетворены исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства о расторжении договора аренды удовлетворены; постановлено расторгнуть договор аренды от 11 июня 2021 года № 74 земельного участка с кадастровым номером ***; указано, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права ФИО1 на аренду вышеуказанного земельного участка.

Принимая во внимание, что решение о предоставлении в собственность земельного участка муниципальный орган, в чьей исключительной компетенции находится разрешение данного вопроса, не принимал, у административного ответчика Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства, по мнению суда, отсутствует обязанность произвести перерасчет арендной платы с 1 марта 2022 года, обусловленной датой отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Руководствуясь статьями 175, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ администрации Костромского муниципального района Костромской области в предоставлении ФИО1 в собственность без проведения торгов земельного участка ***, выраженный в письме от 1 марта 2022 года № 1584з.

Обязать администрацию Костромского муниципального района Костромской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 1 февраля 2022 года о предоставлении в собственность земельного участка.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

К.А.Батухина