УИД 66RS0006-01-2025-001344-63 Дело № 2-2291/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Екатеринбург 02 июля 2025 года
Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:
председательствующего судьи Делягиной С.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гладковой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г.Екатеринбурга, ФИО2 о признании жилого дома домом блокированной постройки, прекращении права собственности на долю в жилом доме, признание права собственности на блок жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с иском к Администрации г.Екатеринбурга, ФИО2 о признании жилого дома домом блокированной постройки, прекращении права собственности на долю в жилом доме, признание права собственности на блок жилого дома.
Истец, ссылаясь на то, что принадлежащий им с ответчиком ФИО2 на праве общей долевой собственности (истец – 3/4 доли, ответчик – 1/4) жилой дом по < адрес > представляет собой самостоятельные изолированные жилые блоки, имеющие отдельный вход, обособленные инженерные коммуникации, учитывая сложившийся между сторонами порядок пользования домом, просил признать названный жилой дом домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков, представляющих собой отдельные здания жилого назначения, а также фактически произвести его раздел, выделив ему жилой блок площадью 235,1 кв.м и прекратив его право собственности на 3 доли в исходном объеме. Указал, что реконструкция жилого дома не производилась, разница площадей в сведениях БТИ и подготовленном по его заказу техническом плане здания обусловлена изменением правил подсчета площадей, ранее гараж на 1 этаже не учитывался в полезную площадь, а с принятием Приказа Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 стал включаться в площадь здания. В административном порядке разрешить данный вопрос не удается, в связи с нежеланием ответчика ФИО2 заниматься оформлением документов. Между тем нахождение дома в долевой собственности препятствует реализации прав истца.
Представитель истца ФИО3 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании 18.06.2025 против удовлетворения исковых требований не возражал, подтвердив наличие сложившегося порядка пользования и обособленность частей дома, отсутствие общих коммуникаций. В судебном заседании 02.07.2025 представил письменные возражения относительно заявленных требований, устно пояснив, что он возражает против своего процессуального статуса (ответчик), поскольку в последующем с него могут быть взысканы судебные расходы.
Представитель ответчика Администрации г. Екатеринбурга в письменном отзыве и ранее в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что жилой дом отвечает признакам жилого дома блокированной постройки. Кроме того, по мнению ответчика, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, а именно нарушен порядок узаконения спорного объекта как жилого дома блокированной застройки. Земельный участок с КН < № >, на котором расположен дом, находится в территориальной зоне Ж-2. Указанная зона допускает размещение дома блокированной застройки, однако, правообладателю земельного участка, находящегося в границах такой территориальной зоны, необходимо получить в административном порядке разрешение на установление условно-разрешенного вида использования. Удовлетворение заявленных исковых требований до получения истцом необходимого условно-разрешенного вида использования земельного участка будет являться вмешательством в компетенцию органа местного самоуправления, который уполномочен на рассмотрение вопроса о предоставлении такого вида использования земельного участка. В противном случае, решение Администрации г. Екатеринбурга при рассмотрении заявления истца о предоставлении условно-разрешенного вида использования земельного участка будет поставлено в зависимость от судебного решения и фактически лишит орган выбора при разрешении вопроса местного значения, прямо относящегося к компетенции муниципалитета. Поскольку площадь жилого дома увеличилась, то, соответственно, в рассматриваемом случае имеет место факт самовольной реконструкции объекта недвижимости. Заявляя требование о признании права собственности на объект в большей площади, о чем указано в ЕГРН, истец фактически пытается признать в судебном порядке абсолютное вещное право на самовольно реконструированный объект, в связи с чем рассмотрение данных требований должно осуществляться по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец за получением разрешения на реконструкцию не обращался, равно как и не направлял уведомление о планируемой реконструкции.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, мнение по иску не представили.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Действующим с 01 марта 2022 г. законодательством (статья 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») признаются домами блокированной застройки все объекты, чьи характеристики соответствуют к моменту вступления данного закона в силу перечисленным в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, в редакции, действовавшей до 01 марта 2022 г. (жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке или имеет выход на территорию общего пользования), и конкретизированным в пунктах 3.2 и 3.3 СП 55.13330.2016 (блок жилой автономный – жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками; блокированная застройка домами жилыми одноквартирными - застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок).
При этом, Законом № 476-ФЗ исключены требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке. Собственник каждого дома блокированной застройки после государственной регистрации прав на такой дом вправе обеспечить образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему дома.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ в случае, если созданный до дня вступления в силу названного закона жилой дом блокированной застройки расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение собственников об образовании отдельных домов блокированной застройки может также содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки.
Таким образом основополагающими признаками дома блокированной застройки являются наличие общих боковых стен без проемов с объектами того же вида, отдельного выхода на земельный участок, отсутствие общего имущества (техническая и функциональная автономность) и наличие отдельного выхода на земельный участок у каждого дома, а также возможность образования самостоятельных земельных участков. Каждый блокированный дом должен иметь самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не иметь общих с соседними домами чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими домами.
Исходя из того, что изменение статуса касается объекта в целом, установление возможности такого изменения должно осуществляться не только в отношении помещения истцов, но и всех других помещений, поскольку закон не допускает существования у объекта двойного статуса (изменение статуса составной части с сохранением прежнего статуса объекта в целом). Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Как следует из материалов дела, стороны ФИО1 (3/4 доли) и ФИО2 (1/4 доля) являются участниками общей долевой собственности в отношении жилого дома площадью согласно сведениям ЕГРН – 229,8 кв.м с кадастровым номером < № > (далее – КН :55) по адресу: < адрес >.
Изначально истцу и ответчику в вышеуказанном доме принадлежало по 1/2 доле, впоследующем на основании заключения соглашения о перераспределении долей от 16.03.2022 соотношение долей в праве собственности изменилось путем увеличения доли ФИО1 – с 1/2 до 3/4, и уменьшения доли ФИО2 – с 1/2 до 1/4.
Из обстоятельств дела следует, что спорный дом, 1958 года постройки представляет собой строение, состоящее из двух изолированных частей, в каждой из которых живут разные семьи. Строение с надстроенным мансардным этажом и заведенным под единую крышу гаражом находится во владении и пользовании истца ФИО1, оставшаяся часть дома, представляющая собой одноэтажное строение, находится во владении ответчика ФИО2 (л.д. 79-81). Спор относительно сложившегося порядка владения и пользования между сторонами отсутствует.
Земельный участок площадью 862 кв.м с кадастровым номером < № > (далее – КН :14), на котором расположен дом, по < адрес >, также находится в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 – по 1/2 доли. Земельный участок имеет вид разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка, расположен в территориальной зоне Ж-2 (зона индивидуальной жилой застройки городского типа).
Как следует из представленного стороной истца технического заключения от 10.03.2025, подготовленного ООО «Ремонт-Проект», здание по < адрес > представляет собой самостоятельную объемную строительную систему, имеющую наземную и подземную (фундамент) части, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания людей. Основное строение (литер А) – бескаркасного типа с несущими кирпичными стенами разделено на две изолированные части внутренней капитальной стеной. Общая устойчивость и геометрическая неизменяемость строения обеспечивается жесткими узлами сопряжения продольных и поперечных стен, стен с фундаментами, балками деревянного перекрытия.
По объемно-планировочным и конструктивным характеристикам здание по < адрес > представляет собой (согласно п. 3.2, 3.3 СП 55.13330.2016) компактно расположенные два автономных жилых блока, имеющих самостоятельные инженерные системы (канализация, отопление) и индивидуальные подключения к внешним сетям (водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения), не имеющих общих неэксплуатируемых чердачных пространств, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под соседним жилым блоком. Объект обследования определяется как две изолированные части жилого дома, каждая из которых состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данной части жилого дома.
Жилой дом по < адрес > фактически представляет собой два отдельных объекта недвижимости, разделенных между собой по существующей границе между изолированными частями здания (по внутренней капитальной стене): часть жилого дома полезной площадью 165,2 кв.м (автономный жилой блок – жилое помещение № 1) и часть жилого дома полезной площадью 54,4 кв.м (автономный жилой блок – жилое помещение № 2).
По факту натурного обследования здание не обладает комплексом признаков индивидуального (одноквартирного) жилого дома (согласно п. 3.5 СП 55.13330.2016), предполагающего наличие одного жилого автономного блока или многоквартирного блокированного жилого дома (согласно п. 3.1.7 СП 54.13330.2022), предполагающего наличие общих инженерных систем и/или размещение жилых помещений друг над другом
Согласно СП 55.13330.2016, состав каждого автономного жилого блока (жилого помещения № 1 и жилого помещения № 2) включает помещения основного и вспомогательного использования и обеспечивает проживание на его площади граждан из условия индивидуального и/или односемейного заселения.
Помещения в границах каждого жилого блока компактно расположены и функционально взаимосвязаны. Габариты помещений определены застройщиком (собственником) и обеспечивают размещение необходимого набора оборудования и предметов мебели в соответствии с требованиями эргономики. В помещениях установлено санитарно-техническое оборудование в объеме, необходимом для обеспечения нормативной эксплуатации.
На основании проведенного исследования, специалистами сделан вывод о том, что в силу существующего объемно-планировочного и конструктивного решения жилого дома по < адрес > его раздел на два отдельных объекта без выделения мест общего пользования и с сохранением существующего функционального назначения возможен без проведения дополнительных мероприятий по перепланировке/переустройству помещений с изменением конструктивных элементов здания и архитектурного решения, а также реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения.
Образуемые объекты площадями 165,2 кв.м и 54,4 кв.м, в состав каждого из которых входят помещения основного и вспомогательного использования, компактно расположены, имеют отдельные входы непосредственно с улицы, самостоятельные местные инженерные системы и индивидуальное подключение к внешним сетям; сообщения между объектами отсутствует.
Объемно-планировочное решение выделяемых объектов и их инженерно-техническое оборудование позволяет обеспечить самостоятельное функционирование жилых блоков в соответствии с их назначением, не нарушает права и интересы третьих лиц и не влияет на нормальное функционирование здания в целом.
В связи с наличием отдельных входов в каждый выделяемый объект непосредственно с улицы и возможности самостоятельного функционирования систем инженерно-технического обеспечения, выполнение работ по устройству дополнительной входной группы с изменением фасада здания и/или выделение мест общего пользования при выделе блоков не требуется.
Дальнейшая эксплуатация автономных жилых блоков (жилых помещений № 1 и № 2) в жилом доме по < адрес > в качестве отдельных объектов жилого назначения (часть жилого дома полезной площадью 165,2 кв.м и часть жилого дома полезной площадью 54,4 кв.м) не противоречит действующему законодательству в части обеспечения физико-технических и архитектурно-планировочных показателей, пожарных и санитарных норм, предъявляемых к жилым зданиям и помещениям (л.д. 136-138).
Площадь блоков специалистами ООО «Ремонт-Проект» была определена на основании сведений технических паспортов здания и домовладения по состоянию на 24.11.2008, в то время как к настоящему моменту требования к измерению площади здания с тех пор изменились.
С представленным техническим заключением ООО «Ремонт-Проект» от 10.03.2025 согласуются и технический план здания от 03.06.2025, подготовленный кадастровым инженером ООО «Кадастр-Про», и декларации на объекты недвижимости от 31.01.2025 и 03.06.2025, из которых также следует, что фактически жилой дом с КН :55, 1958 года постройки, представляет собой блокированный жилой дом с двумя жилыми блоками, площадью 235,1 кв.м и 58,7 кв.м соответственно. Согласно техническому паспорту домовладения по состоянию на 24.11.2008, реконструкция здания не производилась; гараж не был учтен в площадь здания.
Как следует из объяснений стороны истца и подтверждается представленным техническим планом, поэтажными планами, выполненными ООО «Кадастр-Про» в их сопоставлении с техническим планом домовладения ЕМУП БТИ по состоянию на 24.11.2008 (л.д. 133-135, 138 оборот, 139-140) текущее расположение помещений в строении по < адрес > по отношению к 2008 г. не изменилось. Разница площадей (по текущим обмерам и сведениям БТИ) обусловлена изменением требований к измерению площади здания. В настоящее время, как указано в техническом плате здания от 03.06.2025 площадь была рассчитана в соответствии с Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020; ранее при подготовке технического паспорта домовладения гараж не был учтен в площадь здания.
Таким образом, согласно исследованным судом материалам дела, жилой дом, расположенный по < адрес > в < адрес >, соответствует параметрам и техническим характеристикам дома блокированной застройки, так как является блокированным с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Общих инженерных систем в обследуемом объекте нет. В каждом жилом доме блокированной застройки смонтированы внутренние инженерные системы.
Поскольку указанный жилой дом по своим характеристикам относится к дому блокированной застройки, помещения (квартиры) в данном доме могут быть квалифицированы как блоки дома блокированной застройки.
По данным обследования общая площадь части жилого дома, используемой ФИО1, составила 235,1 кв.м, общая площадь жилого дома, используемого ФИО2, составила 58,7 кв.м.
В судебных заседаниях ответчик ФИО2, по сути, против раздела дома на блоки по предложенному истцу варианту не возражал, подтвердив наличие сложившегося порядка пользования и обособленность частей дома, отсутствие общих коммуникаций, наличие самостоятельных выходов на земельный участок.
Вопреки предположению ответчика и согласно неоспоренному техническому заключению ООО «Ремонт-Проект» от 10.03.2025, блоки разделены между собой внутренней капитальной стеной.
Таким образом, препятствий для раздела жилого дома не имеется.
Соглашаясь с предложенным вариантом раздела (истцу ФИО1 – блок площадью 235,1 кв.м; ответчику ФИО2 – жилой блок площадью 58,7 кв.м), суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК Российской Федерации», пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»). Кроме того, как установлено судом, между сторонами спор относительно предложенного варианта раздела отсутствует.
Поскольку после признания жилого дома по < адрес > домом блокированной застройки, право общей долевой собственности подлежит прекращению, соответственно, статус принадлежащей ответчику ФИО2 части жилого дома также подлежит определению, в т.ч. в отсутствие самостоятельно заявленных об этом требований, в целях правовой определенности и в интересах законности (часть 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы ответчика Администрации г. Екатеринбурга относительно отсутствия доказательств того, что жилой дом отвечает признакам жилого дома блокированной постройки, как и то, что площадь дома изменилась в результате его реконструкции, состоятельными не являются, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.
Доводы о том, что истцом в данном случае нарушен порядок узаконения спорного объекта как жилого дома блокированной застройки, поскольку земельный участок с КН < № >, на котором расположен дом, находится в территориальной зоне Ж-2 и разрешение на установление условно-разрешенного вида использования в административном порядке не получено, основанием для иных выводов также являться не могут.
Действительно, согласно Правил землепользования и застройки городского округа – МО «г. Екатеринбург», утвержденных Постановлением Администрации г. Екатеринбург от 10.06.2022 < № >, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2 – зона индивидуальной жилой застройки городского типа.
Вместе с тем, поскольку для данной зоны предусмотрен вид разрешенного использования «блокированная жилая застройка» как условно разрешенный вид разрешенного использования, соответственно, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по данному основанию.
Изменение статуса индивидуального жилого дома в данном случае не противоречит целевому назначению дома или земельного участка. Судом учтено, что параметры объекта недвижимости остаются неизменными, а изменение правового статуса частей жилого дома связано с их приведением в соответствие с фактическим состоянием, существующим с момента постройки жилого дома (оба блока изначально предназначены для эксплуатации в качестве самостоятельных и автономных и проживания разных семей).
В настоящем деле требований о разделе земельного участка истцом не заявлено со ссылкой на последующее урегулирование данного вопроса в административном порядке.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к удовлетворению исковых требований.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к Администрации г.Екатеринбурга, ФИО2 о признании жилого дома домом блокированной постройки, прекращении права собственности на долю в жилом доме, признание права собственности на блок жилого дома ? удовлетворить.
Признать домом блокированной застройки жилой дом c кадастровым номером < № >, расположенный по адресу: < адрес >.
Признать за ФИО1, < дд.мм.гггг > г.р. (СНИЛС < № >) право собственности на жилой блок площадью 235,1 кв.м в доме блокированной застройки по < адрес >, за ФИО2, < дд.мм.гггг > г.р. (СНИЛС < № >) признать право собственности на жилой блок площадью 58,7 кв.м в указанном доме.
Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 и ФИО2 на указанные жилые блоки и основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней.
Председательствующий С.В. Делягина
Решение суда в мотивированном виде изготовлено 16.07.2025.
Председательствующий: С.В. Делягина