Дело №2-7320/2022
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нальчик 28 декабря 2022 года
Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего – судьи Маржохова А.В. при секретаре Шибзуховой А.М., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО4, действующей на основании доверенности от 06.12.2022г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании права собственности на долю в праве в не завершенном строительством объекте недвижимости,
установил:
ФИО1 обратилась в Нальчикский городской суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» с вышеуказанным иском, в котором с учетом уточнений требований просит:
- признать договор участия в долевом строительстве от 20.05.2019г., заключенный между ФИО1 и ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», заключенным согласно Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, а ФИО1 участником долевого строительства <данные изъяты>, с даты заключения договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019г.;
- признать за ФИО1 право собственности на долю (размер доли – 67/10444) в праве общей долевой собственности в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;
- освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и исключить из реестра уведомлений залога движимого имущества, оператором ведения которого является Федеральная нотариальная палата;
- освободить от всех обременений в виде залога (ипотеки) часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
- возложить на ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» обязанность предоставить ФИО2 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства;
- установить, что принятое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН по регистрации Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (участник долевого строительства) и ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Заявленные требования аргументированы следующим.
20.05.2019г. между ФИО2 и ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее по тексту Общество) был заключен договор, поименованный как договор участия в долевом строительстве (далее Договор).
По данному Договору застройщик обязуется в срок, указанный в проектной декларации, своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
Согласно Договору объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики: <данные изъяты> назначение объекта долевого строительства – жилое помещение.
Объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с отделкой, указанной в приложении № к Договору.
В соответствии с пунктом 3.1. цена Договора, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику, составляет 3 750 880 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч восемьсот восемьдесят) рублей 00 копеек, из расчета (28 000 рублей за квадратный метр и оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств при подписании настоящего договора.
ФИО2 была произведена полная оплата стоимости жилого помещения, что свидетельствует о том, что ею исполнены обязательства по Договору в полном объеме. Подробное расположение помещения указано в приложении № к настоящему договору в виде плана.
При этом 25.05.2019г. застройщиком было официально передано ФИО2 помещение в целях производства ремонтных работ. Одновременно застройщик приступил к внешним отделочным работам дома. Многоэтажная застройка, принадлежит застройщику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН 29.09.2017г.№.
Указывает истец, что до сих пор договор долевого участия не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, что нарушает ее права и законные интересы. В связи с этим, у нее возникла необходимость для письменного обращения к Обществу в целях выполнения им своих обязательств по Договору долевого участия.
Несмотря на это обращение договор участия в долевом строительстве от 20.05.2019г. не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
05.05.2022г. истец направила в адрес ответчика претензию с требованием подготовить необходимый пакет документов и совместно подать заявление о регистрации договора долевого участия в МФЦ. Однако требование данной претензии, проигнорировано ответчиком.
В соответствии с п. 2.3 Договора срок сдачи объекта долевого строительства установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится помещение, по адресу: <данные изъяты> не завершено. Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Указывает истец, что помещение приобретала для личных и семейных нужд.
Также, после предъявления претензии ей стало известно, что между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Однако на период заключения Договора между ней и ответчиком, согласно пункту 2.7. Договора застройщик гарантировал участникам долевого строительства, что на момент подписания договора права требования на объект долевого строительства не проданы, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре или под арестом не состоят. Дополнительных соглашений между ними не заключалось. Уведомлений о заключении договора залога между ответчиком и ПАО «Сбербанк России», она не получала, согласия своего не давала.
В связи с частичным погашением задолженности по кредитному договору, в своём письме от 12.05.2022г., ответчик просил банк освободить от обременений часть предмета залога, согласно приложению к письму. В данном приложении, в том числе указана квартира истица, однако ответа на указанное выше письмо от банка не последовало, напротив банком в Нальчикский городской суд КБР было подано исковое заявление, в том числе с требованиями об обращении взыскания на заложенное по Договору залога имущественных прав № 8631/2019/0009/1/Д31 от 07.08.2019 имущество, в составе которого числится также и помещение истца.
С учетом отсутствия регистрации договора долевого участия органом Росреестра по КБР и заявленных ПАО «Сбербанк России» требований (в рамках гражданского дела № 2- 3802/2022, к участию в котором истец не привлечена) имеется реальная опасность нарушения прав и охраняемых законом интересов истца в отношении выше названного помещения, являющегося предметом Договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019г.
Также истцом после фактической передачи ей жилого помещения проведены следующие виды работ: частичный демонтаж внутренних межкомнатных перегородок; демонтаж отделочного слоя стен (штукатурка); демонтаж электрики; демонтаж системы отопления (разводка труб); возведение внутренних межкомнатных перегородок в соответствии с дизайн проектом; новая разводка электрики в соответствии с дизайн проектом:43 точки освещения;74 розетки;1 электрощит; новая разводка системы отопления в соответствии с дизайн проектом; нанесение нового отделочного слоя (гипсовая штукатурка) на всю площадь помещения, в том числе на оконные откосы и потолок.
Демонтаж стяжки не требовался, в связи с тем, что на момент проведения выше перечисленных работ, ее еще не было. В последующем, стяжка была сделана застройщиком.
В виду изложенного заключенная между истцом и ответчиком сделка, с учетом сложившихся отношений, фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 01 апреля 2005г.
Согласно выписке ЕГРН от 20.12.2022г. и разъяснением Управления Рореестра по КБР от 21.12.2022г. земельный участок общей площадью <данные изъяты> больше не существует и в результате размежевания преобразован в земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>, на котором находится вышеуказанный объект долевого строительства, а именное жилое помещение (проектный номер №) общей площадью <данные изъяты>
Надлежаще извещенная о времени и месте проведения судебного заседания ФИО1 в судебное заседание не явилась. Обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела без ее участия, с участием ее представителя.
В соответствии с правилами ч.5 ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия стороны истца, с участием ее представителя.
Представитель истца в судебном заседании заявленные ее доверительницей требования с учетом их уточнений поддержала в полном объеме и просила суд удовлетворить их по основаниям, изложенным выше.
Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства представитель ответчика ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк России», а также представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по КБР в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили.
От представителя ответчика в суд поступило заявление о признании иска в полном объеме.
В соответствии с правилами ч.3,4 ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия не явившихся в судебное заседание участников дела.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом (часть 3).
Из обстоятельств рассматриваемого дела следует, что 12.10.2017г. Местной администрацией г.о.Нальчик было выдано Обществу разрешение на строительство многоквартирного жилого дома пл. <данные изъяты> кв.м., на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, пл.<данные изъяты>.м. по адресу: г<данные изъяты>
20.05.2019 г. между ФИО1 и Обществом был заключен договор, поименованный как договор участия в долевом строительстве.
По данному Договору застройщик обязуется в срок, указанный в проектной декларации, своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Согласно Договору объект долевого строительства имеет следующие проектные характеристики: проектный номер (на время строительства <данные изъяты> назначение объекта долевого строительства – жилое помещение.
Объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с отделкой, указанной в приложении №2 к Договору.
В соответствии с пунктом 3.1. цена Договора, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику, составляет сумму в размере 3 750 880 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч восемьсот восемьдесят) рублей 00 копеек, из расчета (28 000 рублей за квадратный метр и оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств при подписании настоящего договора.
ФИО1 была произведена полная оплата стоимости жилого помещения, что свидетельствует о том, что ею исполнены обязательства по Договору в полном объеме. Подробное расположение помещения указано в приложении № 1 к настоящему договору в виде плана.
При этом 25.05.2019г. застройщиком было официально передано ФИО1 помещение в целях производства ремонтных работ. Одновременно застройщик приступил к внешним отделочным работам дома. Многоэтажная застройка, принадлежит застройщику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН 29.09.2017г. №.
Из существа договора и фактически сложившихся отношений сторон усматривается, что действия ответчика при заключении договора были направлены на привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением права собственности у последнего на объект недвижимости, который на момент совершения сделки не был введен в эксплуатацию, следовательно, с учетом разъяснений, данных Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ), к договору подлежит применению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В этой связи требования истца о признании Договора заключенным согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, а ФИО1 участником долевого строительства <данные изъяты>), с даты заключения договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019г. обоснованы и подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.03.2010 N 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.
Иное толкование данного требования закона не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, поскольку повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.
Согласно п..п5.1.3 Договора стороны обязались предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации Договора, в том числе документ об уплате государственной пошлины.
В соответствии с правилами ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Истец обращалась к ответчику с заявлением о подготовке необходимого пакета документов для совместного обращения в МФЦ для государственной регистрации договора, однако ответчик проигнорировал данное обращение и на момент рассмотрения дела Договор не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.
В ходе производства по настоящему делу от ответчика поступило заявление о признании иска.
Между тем между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» 07.08.2019г. был заключен договор № 8631/2019/0009/1 «Об открытии не возобновляемой кредитной линии, в обеспечение обязательств ответчика, по которому между ответчиком и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор залога имущественных прав от 07.08.2019г. Оператором реестра уведомлений о залогах имущества является Федеральная нотариальная палата. Залогодателем является ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», а залогодержателем выступает ПАО «Сбербанк России».
В этой связи суд не принимает признание иска заявленного ответчиком.
Однако заявленные истом требования о признании права собственности на спорные объекты недвижимости и освобождении этого имущества от залога (ипотеки) суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Так признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Пункт 14 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) предусматривает, что в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
В п.2.3 Договора, от регистрации которого, застройщик уклонился, указано, что объект недвижимости, приобретенный истцом, должен бить передан застройщиком истцу не позднее 30.06.2020г. Срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома установлен не позднее 30.06.2020г.
В оговоренный срок дом не введен в эксплуатацию и объект не передан в собственность покупателя.
В свою очередь ФИО1 была произведена полная оплата стоимости жилого помещения, о чем свидетельствует акт приема – передачи денежных средств от 20.05.2019г.
При таких обстоятельствах, суд признает за истцом право общей долевой собственности, размер которой составляет 67/10444 в праве общей долевой собственности в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде жилого помещения (проектный <данные изъяты>, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.
Частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного Закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.
В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, под злоупотреблением права понимается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Из установленных обстоятельств дела следует, что, привлекая денежные средства истца для строительства многоквартирного дома, ответчик заключил с ним договор участия в долевом строительстве от регистрации которого, вопреки условиям договора уклонился.
В последующем ответчик взял кредит в банке и заложил проданное уже имущество в банке. При этом обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН.
Такие действия не соответствуют перечисленным выше требованиям закона.
В этой связи, требования истца об освобождении принадлежащего ей на праве общей долевой собственности имущества также подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт серии №) удовлетворить в полном объеме.
Признать договор участия в долевом строительстве от 20.05.2019г., заключенный между ФИО1 и ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», заключенным согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, а ФИО1 участником долевого строительства <данные изъяты> с даты заключения договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019г.;
Признать за ФИО3 право собственности на долю (размер доли – 67/10444) в праве общей долевой собственности в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;
Освободить от обременений в виде залога (ипотеки) часть земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:1955, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» по договору залога имущественных прав №/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является жилое помещение (проектный <данные изъяты> и исключить из реестра уведомлений залога движимого имущества, оператором ведения которого является Федеральная нотариальная палата;
Освободить от всех обременений в виде залога (ипотеки) часть земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в возводимом многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>
Возложить на ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» обязанность предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства;
Решение является основанием для внесения записи ЕГРН по регистрации Договора участия в долевом строительстве от 20.05.2019, заключенного между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, путем подачи апелляционной жалобы в Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 29 декабря 2022 года
Председательствующий А.В.Маржохов
Копия верна:
Судья Нальчикского городского суда А.В.Маржохов