Решение по делу № 2-4669/2023 от 19.06.2023 - о расторжении договора участия в долевом строительстве, исключении сведений о регистрации договора из Единого государственного реестра недвижимости.

№

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жегуновой Д.Д.,

при ведении протокола секретарем ФИО3,

с участием представителя истца ФИО7, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» о расторжении договора участия в долевом строительстве, исключении сведений о регистрации договора из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

истец ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» (далее по тексту – ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ») о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений от ДД.ММ.ГГГГ за № о регистрации договора.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2и ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» был заключен договор № участия в долевом строительстве. По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить строительство объекта жилой застройки с наименованием: многофункциональная жилая застройка с объектами социально-культурного назначения. <адрес>», расположенного по адресу: <адрес>, ТО, Даниловский, <адрес>, вл. 23/66, на земельном участке с кадастровым номером: № и после получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику по акту приема-передачи расположенную в объекте квартиру (планируемая общая площадь (без балконов (лоджий): 41,30 кв.м; планируемая жилая площадь: 12,60 кв.м; количество комнат: 1 (одна); место расположения: <адрес>;), а участник обязуется уплатить обусловленную договором долевого участия цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные договором, а также принять квартиру в частную собственность в установленный договором срок. Срок передачи квартиры, согласованный сторонами договора - до ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по оплате квартиры истцом исполнены в полном объеме сразу после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в размере 15 242 594 руб. 00 коп., из которых 3 242 594 руб. собственные денежные средства истца, 12 000 000 руб. средства банковского кредита, предоставленного истцу Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее по тексту - ПАО «Сбербанк России»).Через 5 месяцев после заключения договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ ответчик письмом сообщил истцу о переносе срока передачи объекта долевого строительства на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ по причине увеличения сроков поставок оборудования в связи с нарушением логистических цепочек, изменением ценовой политики по уже предоплаченным материалам и оборудованию, что означает возникновение обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что объект долевого строительства не будет передан участнику в установленный договором срок. При этом истцу было предложено подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве и согласиться на перенос срока. Истец выразил несогласие с переносом срока передачи ему квартиры путем направления ответчику претензии от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора участия в долевом строительстве в течение двадцати календарных дней, в которой указал, что пролонгация договора является новым и существенным обстоятельством, влияющим на принятие решения о приобретении квартиры, поскольку объект долевого строительства приобретен с привлечение кредитных средств банка, что повлекло выплату истцом процентов за пользование кредитом в период с 27 февраля по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 185 055 руб. Если бы истец знал о том, что срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома будет находиться в таком значительном отдалении, он в принципе не стал бы заключать договор долевого участия в строительстве. Требования истца о расторжении договора в установленный в претензии срок не удовлетворено, в ответе на претензию ответчик ДД.ММ.ГГГГ отказал истцу в реализации права на односторонний отказ от договора. Между тем, действующее законодательство регламентирует право участника долевого строительства как потребителя на односторонний отказ от исполнения договора и при отсутствии виновного поведения застройщика. Одностороннее внесение застройщиком такого существенного для участника долевого строительства условия договора как срок окончания строительства влечет возникновение у участника права на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве.

В судебное заседание истец ФИО2 при надлежащем извещении не явился, его представитель ФИО7 на удовлетворении исковых требований настаивала.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» - ФИО4 в судебном заседании с иском не согласился. В объяснениях и письменных возражениях против иска просил в иске отказать, ссылаясь на то, что согласованный сторонами срок передачи квартиры участнику долевого строительства и предусмотренные частью 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»обстоятельства не наступили.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание при надлежащем извещении о его дате, времени и месте не явился.

В письменном отзыве на иск оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (участник) и ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» (застройщик)был заключен договор участия в долевом строительстве №6, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство объекта жилой застройки с наименованием: «Многофункциональная жилая застройка с объектами социально-культурного назначения. <адрес> <адрес>», расположенного по адресу: <адрес>, ТО, Даниловский, <адрес>, вл. 23/66 на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику по акту приема-передачи расположенную в объекте квартиру с характеристиками, указанными в п.1.2 настоящего договора, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные настоящим договором, а также принять квартиру в установленный настоящим договором срок (пункт 1.1).На момент подписания договора квартира имеет следующие проектные характеристики, соответствующие проектной документации на объект: планируемая общая площадь 41,30 кв.м; планируемая жилая площадь 12,60 кв.м; количество комнат 1; место расположения: Тип: № … (пункт 1.2). Цена договора на момент его заключения составляет 15 242 594 руб. 00 коп. (пункт 2.1).Оплаты цены настоящего договора осуществляется участником частично за счет собственных средств (3 242 594 руб. 00 коп.) и частично за счет средств банковского кредита, предоставленного ПАО «Сбербанк» (12 000 000 руб. 00 коп.). Указанные суммы перечисляются на счет эскроу (пункт 2.4). Застройщик после ввода объекта в эксплуатацию, при условии исполнения участником обязательств, установленных пунктами 2.4, 2.5, 3.1.1 договора, передает квартиру участнику по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 5.1)(том 1 л.д. 90 - 98).

Договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии за № (том 1 л.д. 89).

Факт исполнения ФИО5 обязательств по оплате цены договора в размере 15 242 594 рубля в полном объеме в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве стороны в суде не отрицали. С целью данной оплаты ПАО «Сбербанк России» предоставило ФИО5 кредит в сумме 12 000 000 рублей. Пунктом 22 кредитного договора установлено, что заемщик обязуется произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств на оплату объекта недвижимости на счет эскроу, открытый на имя заемщика, на который предусмотрено перечисление денежных средств с номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытого в ПАО «Сбербанк» (том 1 л.д. 48 - 55).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» сообщило ФИО5 о переносе срока передачи объекта долевого строительства на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ и предложило подписать дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (том 1 л.д. 47).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 направил в адрес ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» претензию о расторжении договора участия в долевом строительстве, в которой выразил несогласие с изменением срока передачи квартиры, указал, что не стал бы заключать договор долевого участия в строительстве при условии срока ввода дома в эксплуатацию на столь значительном отдалении, и просил в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить ему деньги, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты за пользование ими (том 1 л.д. 59 -60).

В ответе на данную претензию ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» сообщило ФИО5 о том, что указанный в договоре срок передачи квартиры не наступил, застройщик осуществляет строительство объекта, и вновь предложило подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры на срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 56 - 58).

Согласно проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ жилого квартала Shagal 1 очередь Этап 3 (Корпуса 5,6,7,8,9,10) на земельном участке с кадастровым номером № (дата первоначального размещения ДД.ММ.ГГГГ), в котором расположена состоящая из 1 комнаты квартир с условным номером 215, на 10 этаже корпуса 6 секции 1, общей площадью 41, 30 кв.м, жилой площадью 12, 60 кв.м, первоначальной датой передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства устанавливалось ДД.ММ.ГГГГ (пункт 17.2.1), планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ (пункт 17.2.2) (том 1 л.д. 178-209).

Факт переноса в одностороннем порядке даты передачи объекта долевого строительства истцу представитель ответчика при рассмотрении дела судом не отрицал.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; …5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно части 1.1 той же статьи по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Таким образом, перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.

Согласно пункту 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из названного кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать указанному кодексу.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Как указано в пункте 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В силу части 2 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (часть 4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно части 6 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.

Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Информация о проекте строительства согласно пунктам 1, 9, 9.1 части 1 статьи 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать, в числе прочего, информацию о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона.

Из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что проектная декларация застройщика, размещенная в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, является официальным документом, одностороннее внесение изменений в который в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» в одностороннем порядке внесло изменения в проектную декларацию в части срока окончания строительства и передачи объекта долевого строительства истцу. Истец не согласен на приведение договора в соответствие с такими существенно изменившимися обстоятельствами. Требование истца о расторжении договора ответчику было направлено. От расторжения договора ответчик отказался.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

При удовлетворении исковых требований ФИО2, освобожденного от уплаты государственной пошлины при подаче иска, с ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» на основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа <адрес>, рассчитанная в порядке статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, в размере 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ».

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения от ДД.ММ.ГГГГ за № о регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЗИЛ-ЮГ» государственную пошлину в доход бюджета городского округа <адрес> в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.Д. Жегунова