Дело № 2а-3385/2025
УИД № 27RS0001-01-2025-003576-39
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
17 июля 2025 года г. Хабаровск
Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Соловьевой Ю.А.,
при секретаре Белицкой Е.С.,
с участием административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, государственному регистратору ФИО2, о признании действий незаконными, возложении обязанности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее Управление Росреестра по Москве) о признании действий незаконными, возложении обязанности.
В обоснование заявленных требований указала, что между ней и акционерным обществом «Московский городской центр продажи недвижимости» (АО «Центр-Инвест») заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ № № (далее ДДУ). Согласно условиям ДДУ застройщик обязался построить и передать в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 объект долевого строительства – помещение под строительным номером 1129, этаж 28, общей площадью 51,6 кв.м, расположенный в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, САО, район <адрес>. Объект передан истцу с нарушением срока по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 3 акта она приняла квартиру у застройщика. В соответствии с пунктом 5 акта в квартире есть дефекты, зафиксированные в акте исполнительных действий от ДД.ММ.ГГГГ. При подписании акта приема-передачи она продублировала замечания, указанные в акте исполнительных действий. Считает, что указанные в акте замечания не являются основаниями для признания его недействительным, поскольку не допускают двузначного толкования, в акте четко сказано о том, что объект передан ей с несущественными недостатками. Ее заявление о регистрации права собственности оставлено Управлением Росреестра по Москве без рассмотрения, поскольку в акте есть указанные ею от руки при приемке квартиры недостатки.
Просит признать действия Управления Росреестра по Москве по оставлению ее заявления о регистрации права собственности без рассмотрения и возврате документов незаконными, а уведомление о возврате прилагаемых к заявлению о регистрации права документов без рассмотрения от ДД.ММ.ГГГГ № №1 недействительным; обязать Управление Рсреетра по Москве принять к рассмотрению и зарегистрировать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости: кадастровый №, площадь 50 кв.м, адрес: <...>, кв. № по документам-основаниям: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с внесенными от руки записями о недостатках и внести сведения в ЕГРН; обязать Управление Росреестра по Москве при регистрации права собственности и внесении сведения в ЕГРН указать в качестве документа-основания возникновения права собственности: договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен государственный регистратор ФИО2, в качестве заинтересованного лица – АО «Московский городской центр продажи недвижимости» АО «Центр-Инвест».
В судебное заседание административные ответчики, заинтересованное лицо не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления почтовой корреспонденции, а также публично путем размещения информации на сайте суда.
В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что указанные в акте приема-передачи недостатки устранены застройщиком, в свою очередь, она лишена возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на квартиру на основании правоустанавливающих документов.
Заслушав административного истца, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В силу части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
Судом установлено и из материалов административного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между акционерным обществом «Московский городской центр продажи недвижимости» АО «Центр-Инвест» (Застройщик) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (Участник долевого строительства) заключен договор № ФС-19/ДДУ-01-28-1129/МЕТ-2495 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в пункте 1.4 Договора, участнику долевого строительства в собственность, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные договором.
В соответствии с пунктом 1.4 договора участия в долевом строительстве объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), имеющая следующие характеристики: общая площадь согласно проекту 51,60 кв.м, этаж 28, строительный №, в составе многоквартирного жилого дома по строительному адресу согласно приложению № к <адрес> <адрес>
Передача объекта долевого строительству Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи (п. 6.2 ДДУ).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 6.3 ДДУ).
Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создании) объекта в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан принять объект долевого строительства в течение 10 календарных дней (п. 6.4 ДДУ).
В соответствии с пунктом 6.5 договора участия в долевом строительстве при наличии недостатков объекта до подписания акта приема-передачи о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются недостатки объекта, и отказаться от подписания акта приема-передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения Застройщиком своих обязанностей в соответствии с действующим законодательством.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «Московский городской центр продажи недвижимости» АО «Центр-Инвест» и ФИО1 составлен и подписан акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктами 3, 4 акта приема-передачи во исполнение обязательств по договору и в соответствии с пунктом 4.1.2 договора, Застройщик передал, а Участник долевого строительства осмотрел и принял вышеуказанную в акте квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, что подтверждается настоящим актом и актом осмотра квартиры. Участник долевого строительства обязуется использовать квартиру по назначению. Ключи от квартиры переданы Участнику в момент подписания акта.
Согласно Акту Участник долевого строительства подтвердил, что существенных замечаний квартиры по качеству не выявлено. Незначительные, устранимые дефекты указаны в акте о совершении исполнительных действий от ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и является документом, дающим право на заселение в вышеуказанную квартиру (п.п. 5-7).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, представив акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании уведомления отдела государственной регистрации объектов нового строительства Управления Росреестра по Москве от ДД.ММ.ГГГГ №№1 в соответствии со статьей 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ФИО1 возвращены без рассмотрения документы, прилагаемые к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, представленные для государственной регистрации прав, в связи со следующим: такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание (п.2 ст.25 Закона).
Одновременно в уведомлении указано о том, что в качестве документа-основания представлен акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №№ от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий не оговоренные обеими сторонами приписки.
Не согласившись с указанным уведомлением, административный истец обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Как следует из пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Согласно пункту 2 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня получения органом регистрации прав таких документов, а по основанию, указанному в пункте 3 статьи 25 настоящего Федерального закона, в течение трех рабочих дней по истечении срока, указанного в пункте 3 статьи 25 настоящего Федерального закона. Возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов, представленных в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, не осуществляется.
В силу пункта 3 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов с указанием причин возврата в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, а также возвратить указанные документы заявителю тем же способом, которым они были представлены. В случае, если заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представлены в форме электронных документов и (или) электронных образов документов посредством отправления в электронной форме, орган регистрации прав направляет заявителю только уведомление о возврате таких документов без осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Из положений статьи 25 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если: такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.
По смыслу положений статьи 25 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» препятствием к рассмотрению заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав являются не любые приписки, сделанные в документе, а только те, которые не позволяют однозначно истолковать содержание документа с учетом этих приписок.
В уведомлении о возврате документов от ДД.ММ.ГГГГ № № о государственной регистрации права собственности регистрирующим органом не указано, какие приписки не позволяют однозначно истолковать содержание акта приема-передачи и как это препятствует регистрационным действиям.
В свою очередь, как следует из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного застройщиком акционерным обществом «Московский городской центр продажи недвижимости» (АО «Центр-Инвест») и участником долевого строительства ФИО1 в документе содержится выполненная ФИО1 рукописная запись: «Прошу в течение 14 дней устранить недостатки, неустраненные по акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и дополнении к акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: имеются глубокие повреждения и профиль ПВХ рам на кухне; царапины на подоконнике на кухне; в помещении №: царапины и скол на ПВХ профиле/раме, отсутствует розетка для подключения кондиционера; отклонение плоскости стены напротив входа в ванную 7 мм; в ванной не заложен сквозной проход через инженерную нишу в МОП; на лоджии царапины ЛКП профиля рамы; на лоджии отклонение плоскости штукатурки стена слева от окна 5 мм; на лоджии стены частично не оштукатурены, полностью отсутствует шпатлевка стен и потолка».
В графе подписи сторон ФИО1 указано: «Принимаю с указанными ниже недостатками».
Содержащаяся в передаточном акте, выполненная рукописно, фраза о наличии претензий участника долевого строительства к застройщику относительно выполнения последним обязательств по договору, не является неоговоренным исправлением, подчисткой, припиской, которая не позволяла Управлению Росреестра по <адрес> однозначно истолковать содержание документа и с определенностью решить вопрос относительно государственной регистрации прав. Вышеуказанная рукописная запись в передаточном акте не влияет на возможность совершения регистрационных действий на основании поданного административным истцом заявления.
Данная надпись (приписка) находится за пределами текста акта, не опровергает факт исполнения сторонами обязательств. То есть фактически эта надпись не относится непосредственно к обстоятельствам, удостоверяемым актом.
В абзаце четвертом пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 г. № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Между тем, такого рода обязанность административным органом не исполнена.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что действия Управления Росреестра по Москве не соответствуют статье 25 Закона № 218-ФЗ, следовательно, уведомление о возврате без рассмотрения документов, представленных на регистрацию, является незаконным, возврат документов повлек нарушение права административного истца на своевременную регистрацию права собственности.
Суд в рамках процедур, предусмотренных главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассматривает требование об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, принявшего соответствующее решение, организации, лица, наделенного государственными или иными публичными полномочиями. При этом, признавая оспариваемое решение незаконным, суд вправе обязать орган, принявший оспариваемое решение, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа, что прямо следует из анализа положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Рассматривая споры в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не связан требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права. Определение надлежащего способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда и входит в компетенцию суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.
Разрешая вопрос о способе восстановления нарушенного права, суд принимает во внимание, что правовая экспертиза, предусмотренная пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации, представленных на государственную регистрацию прав документов, на предмет установления (отсутствия) предусмотренных Законом оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления не производилась, что следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № №. В этой связи, надлежащим способом восстановления нарушенного права административного истца является возложение обязанности на административного ответчика принять к рассмотрению представленные документы на государственную регистрацию права собственности ФИО1 на объект недвижимости по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Руководствуясь ст. ст. 177, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Москве от ДД.ММ.ГГГГ № № о возврате ФИО1 документов без рассмотрения.
Возложить на Управление Росреестра по <адрес> обязанность принять к рассмотрению документы на государственную регистрацию права собственности ФИО1 на объект недвижимости по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение составлено 31.07.2025 года.
Судья
Ю.А. Соловьева