РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 2 ноября 2022 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1198/2022 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-С» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Перспектива-С» (далее также ООО «Перспектива-С», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного на территории г. Тольятти, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 10 425 125 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанного помещения, кадастровая стоимость которого по результатам вновь проведенной государственной кадастровой оценки существенно превысила его действительную рыночную стоимость, определенную скорректированным отчетом об оценке, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.
Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО6, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске. Возражала против установления кадастровой стоимости нежилого помещения в размере, определенном заключением повторной экспертизы, выполненным ООО «<данные изъяты>».
Представитель Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» ФИО7 не возражала против установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта ООО «<данные изъяты>».
Административные ответчики - Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица – Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрация городского округа Тольятти Самарской области, МИФНС России № 2 по Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя ГБУ СО «ЦКО», показания эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО1., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, ООО «Перспектива-С» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1 046,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 31.03.2022.
Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 в размере 14 986 813,2 руб., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.01.2022.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Будучи собственником нежилого помещения, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год, утвержденного приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 22.10.2021 № 2233, общество заинтересовано в установлении его действительной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований представлен скорректированный отчет об оценке № 28/Д/22 от 03.06.2022, выполненный оценщиком ФИО2. Согласно отчету, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 10 425 125 рублей.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 20.01.2022 назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, производство которой поручено ООО «<данные изъяты>».
По результатам судебной экспертизы, проведенной 30.06.2022, составлено экспертное заключение № 21/0622-52, согласно которому рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 10 896 969 рублей.
Вместе с тем, определением суда от 12.08.2022 по ходатайству Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу назначена повторная судебная экспертиза, поскольку с учетом показаний эксперта ФИО8, допрошенной в судебном заседании в разъяснение экспертного заключения, у суда возникли сомнения в его правильности и обоснованности.
Проведение повторной судебной экспертизы поручено ООО «<данные изъяты>».
Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № 18/2022-СЭ от 13.09.2022, по состоянию на 01.01.2021 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 13 840 723,09 рублей.
По мнению представителя административного истца, заключение повторной экспертизы не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Полагает, что эксперт необоснованно не ввел корректировку на дату продажи объекта-аналога № 1; подобрал объекты-аналоги не соответствующие объекту исследования по ценообразующим факторам (по типу объектов, местоположению, техническому состоянию); неправильно ввел корректировки; при выборе объектов-аналогов для расчета ставки аренды в доходном подходе отобрал объекты, которые по ценам предложений на рынке значительно ниже средних значений, что в целом повлияло на произведенные расчеты рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО3., который содержащиеся в заключении выводы поддержал, а также представил письменный отзыв.
Как следует из разъяснений эксперта, при определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения в рамках сравнительного и доходного подходов им использовались аналоги, наиболее сходные с объектом исследования по ценообразующим характеристикам.
Так, все 4 аналога в сравнительном подходе, как и объект оценки - это торговые, коммерческие объекты, расположенные на 1 этаже, имеющие отдельный вход и значительную площадь. Аналоги №№ 2,3,4 расположены в Автозаводском районе г. Тольятти, аналог № 1, как и объект оценки - в Центральном районе. Все 4 аналога взяты из сегмента торговая недвижимость: аналог № 1 – это помещение, используемое как столовая; аналог № 2 - ранее арендовал магазин «Пеликан», аналог № 3 может использоваться под любой вид коммерческой деятельности – автосалон, торговля; в объявлении о продаже аналога № 4 указано «отлично подойдет под аптеку или банк».
Наличие объявлений о продаже в Центральном районе г. Тольятти значительного числа объектов торгово-офисного назначения не говорит о том, что все они сопоставимы с объектом исследования. В Автозаводском районе имелись предложения о продаже по цене как дороже, так и дешевле предложений в Центральном районе г. Тольятти, аналоги же были отобраны исходя из ценообразующих факторов наиболее приближенных к объекту оценки. В сравнительном подходе к аналогам №№ 2,3,4 введены корректировки на местоположение (-1,02%), на масштаб (площадь) объектов от 0,66 до 0,75.
Для расчетов доходным подходом использованы 4 объекта-аналога, три из которых расположены, как и объект исследования, в Центральном районе г. Тольятти, при этом все аналоги - это торговые помещения, расположенные на 1 этаже, имеющие отдельный вход и значительную площадь, что соответствует основным характеристикам объекта оценки.
Как пояснил эксперт, корректировка на дату публикации объявления о продаже аналога № 1, использованного в сравнительном подходе, введена не была, так как объявление, скрин-шот которого приведен на странице 15 заключения, размещено 08.07.2020 и обновлено 25.12.2020, что указывает на его актуальность на дату оценки 01.01.2021. В объявлении о продаже аналога № 4 указано, что он расположен на 1 линии, однако фактическое исследование показало, что данный аналог расположен во дворе, за высотным зданием, то есть «внутриквартально», как и объект оценки, что видно из панорамных снимков, приложенных к отзыву на замечания представителя административного истца, поэтому оснований для введения корректировки на расположение относительно «красной линии» не имелось. Состояние аналога № 4 в объявлении о продаже - «евроремонт» не было учтено, а принято как «среднее», поскольку при его отборе были проанализированы данные панорамного вида объекта (фото которого приведено в отзыве), где фасад имеет трещины и следы протечек, оконные проемы пожелтели. Ссылку в объявлении на евроремонт без даты его проведения, можно расценивать как рекламный шаг для продажи. К состоянию всех аналогов в сравнительном подходе введена понижающая корректировка (-18 %).
Из письменного отзыва эксперта также следует, что согласно «Справочника оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под ред.ФИО9, вся торговая недвижимость делится на два типа: Торговые центры и помещения в них и Стрит-ритэйл. Проанализировав характеристики этих двух групп, исходя из результатов осмотра оцениваемого помещения (используется как низко классный торговый центр) он счел более обоснованным отнесение объекта исследования и объектов-аналогов к первой группе – торговые центры и помещения в них.
Отличие средней стоимости объектов-аналогов от средней стоимости продажи/аренды, указанной в анализе рынка, обусловлено тем, что на рынке аренды коммерческой недвижимости подавляющее большинство предложений – это маленькие объекты (до 50 кв.м), поэтому средняя стоимость аренды по анализу рынка достаточно высока. Выбранные объекты-аналоги для доходного подхода имеют значительную площадь (от 324 до 800 кв.м), поэтому собственники готовы сдавать помещения по более низкой ставке, исходя из индивидуальных характеристик. При применении доходного подхода введены корректировки на торг, расположение относительно красной линии, на масштаб объекта, на состояние/отделку.
Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>», а также пояснения эксперта ФИО4. по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке нежилого помещения с кадастровым номером № эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилого помещения, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка в исследуемом сегменте, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора объектов-аналогов, используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Оснований полагать, что использованные экспертом объекты-аналоги подобраны с нарушением требований федеральных стандартов оценки, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, у суда не имеется.
По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.
Суд также учитывает, что исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки с 2016 года, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в исходе дела не заинтересован, экспертные выводы аргументированно разъяснил и подтвердил в судебном заседании.
Вопреки доводам представителя административного истца, оснований для установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в соответствии с отчетом об оценке № 28/Д/22 от 03.06.2022, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО10, не имеется. Первоначально представленный административным истцом отчет был оценщиком скорректирован. При этом, по мнению суда, скорректированный отчет содержит методологические ошибки при построении диаграммы зависимости стоимости универсальных помещений от их площади; отсутствует обоснование удельного значения (1 кв.м) средней стоимости помещений в исследуемых районах г. Тольятти; подобранные объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по ценообразующим факторам «площадь», «местоположение», однако корректировки не введены; не во всех случаях обосновано значение введенных корректировок, что убедительно мотивировано в письменном отзыве ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» и явилось одним из оснований к назначению судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «<данные изъяты>».
Вместе с тем, экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» от 07.07.2022 о рыночной стоимости спорного нежилого помещения не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу. Допрошенная судом эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО5. подтвердила необходимость исключения из расчетов аналога № 4, расположенного в цокольном этаже, необоснованное неприменение повышающей корректировки к объектам-аналогам относительно отдельного входа, а также необходимость корректирования коэффициента капитализации до 13,5%, что в связи с наличием сомнений в правильности экспертных выводов, повлекло назначение судом повторной судебной экспертизы.
Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, суд полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной судебной экспертизы, поскольку и отчет об оценке, и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами, определяющими значение рыночной стоимости спорного объекта.
При этом, заключение повторной судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.
Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований административного истца.
В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 13.05.2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-С» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1 046,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 13 840 723 рублей 09 копеек.
Датой обращения ООО «Перспектива-С» с заявлением в суд считать 13.05.2022.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий подпись О.А.Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.11.2022.
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья –
Секретарь –