Решение по делу № 2-439/2025 от 18.02.2025

Дело № 2-439/2025

УИД 60RS0001-01-2024-007648-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 февраля 2025 года город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Тимаевой А.С.,

при секретаре Колосовой Е.В.,

с участием истца ФИО1,

ответчика и представителя ответчика ФИО2 - ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2, ФИО3 о признании нарушенным преимущественного права на выкуп доли; переводе на истца прав и обязанностей как покупателя; взыскании с истца в пользу ответчика ФИО4 денежных средств в размере реальной стоимости отчуждаемых долей; взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО4, ФИО2, ФИО3 о признании нарушенным преимущественного права на выкуп доли; переводе на истца прав и обязанностей как покупателя; взыскании с истца в пользу ответчика ФИО4 денежных средств в размере реальной стоимости отчуждаемых долей; взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что истец является сособственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Право на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанное помещение принадлежит истцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 13.10.2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Ответчикам ФИО2 и Федоровой (ранее ФИО7) Д.Д. на основании договора приватизации от 11.03.2010 №1232 также принадлежали по 1/3 доле каждому в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Порядок пользования спорным жилым помещением определялся в судебном порядке.

Определением мирового судьи судебного участка № 43 города Пскова от 23.06.2015 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ФИО2 и ФИО8 определить в пользование комнату площадью 17,2 кв.м., а истцу ФИО1 - комнату 11,3 кв.м.

В ходе совместного с ответчиками ФИО2 и ФИО8 проживания в спорном жилом помещении, сложились конфликтные неприязненные отношения.

Ответчик ФИО2 систематически злоупотреблял правами собственника жилого помещения и не исполнял возложенные законом обязанности, в том числе по содержанию принадлежащего ему жилого помещения; уничтожал и повреждал имущество, находящееся в общем пользовании сособственников; нападал на меня и причинял мне побои.

По данным фактам истец неоднократно обращался к мировому судье г.Пскова, в УМВД города Пскова и прокуратуру. ФИО2 привлекался к уголовной ответственности по ст. 115 УК РФ за нанесение побоев истцу.

В результате действий ответчика ФИО2 места общего пользования в спорной квартире приведены в непригодное для использования по прямому назначению состояние, в частности,- в ванной комнате отсутствует раковина, самовольно произведена перепланировка труб водоотведения; в коридоре необходим ремонт.

В конце 2023 года ответчики без объяснения причин вывезли свои вещи из занимаемой ими комнаты площадью 17,2 кв.м., о своих дальнейших намерениях относительно использования принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на указанное помещение, истцу не сообщили, однако в комнату, используемую ответчиками, приходили незнакомые люди.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 приобрести принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на квартиру истцу не предлагали, цену, за которую они намерены продать свои доли, также не называли, никаких обсуждений по вопросу продажи своих долей с истцом не вели.

13 августа 2024 года истцу стало известно, что собственником 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, является ФИО4. Основание перехода права собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру - договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение, удостоверенный 05.12.2023 г. ФИО9,- врио нотариуса нотариального округа города Пскова и Псковского района ФИО10 Государственная регистрация перехода права собственности произведена 06.12.2023.

Истец не получал никаких уведомлений и предложений о приобретении отчуждаемых ответчиками долей. О факте нарушения принадлежащего истцу в силу закона преимущественного права на приобретение 2/3 долей квартиры за ту цену, по которой указанные доли были проданы постороннему лицу, а также о том, кто именно является нарушителем права, истец достоверно узнал только 13 августа 2023 года. Самостоятельно за получением выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на спорную квартиру истец не обращался. В квитанциях об оплате коммунальных услуг за период до 13.08.2024 кроме истца и ответчика ФИО2, никто посторонний указан не был.

При совершении сделки, направленной на отчуждение 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, нарушено принадлежащее истцу в силу закона преимущественное право на приобретение 2/3 долей квартиры за ту цену, по которой указанные доли были проданы постороннему лицу - ответчику ФИО4

Достоверной информацией о том, за какую цену были проданы 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, истец не располагает, т.к. ему купить по конкретной цене не предлагали, а договора купли-продажи, заключенного между ответчиками, ему не предъявили.

Со слов риэлтора, сопровождавшего сделку, доли были проданы за 800 000 руб., однако истец сомневается в достоверности данной информации, поскольку техническое состояние спорной квартиры близко к аварийному, никакой предпродажной подготовки, хотя бы косметического ремонта, не проводилось. Квартира состоит из двух жилых комнат, одна из которых определена в пользование истцу. В связи с чем, данный объект на рынке недвижимости не обладает большим спросом и стоимостью.

В целях перевода на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи 2/3 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, истцом на банковский счет управления Судебного департамента в Псковской области внесены 400 000 рублей.

Истец просит суд признать нарушенным преимущественное право истца на выкуп 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с КН:№, находящуюся по адресу: <адрес>;

перевести на истца права и обязанности покупателя 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с КН:№, находящуюся по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 05.12.2023, принадлежащие ФИО2, ФИО3 и ФИО4

взыскать с ответчиков в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей;

взыскать с истца в пользу ФИО4 денежные средства в размере реальной стоимости отчуждаемых долей, внесенных истцом в размере 400 000 рублей на счет Управления Судебного департамента в Псковской области;

взыскать с ответчиков в пользу истца судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 11 200 рублей.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено ООО «Строймонтажсервис».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах ответчика ФИО2, исковые требования не признала и пояснила, что ФИО3 являлась собственницей 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2010. Также по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на указанное жилое помещение имели ФИО2 и ФИО1

В связи с тем, что последние 5 лет отец ФИО3 - ФИО2 проживает на территории другого государства, на имя ФИО3 была выдана нотариальная уверенность №60 А А 1032817 от 21.06.2023, на основании которой она была уполномочена осуществлять любые юридические действия с его долей в жилом помещении.

ФИО3 и ФИО2 в августе 2023 года было принято решение о продаже принадлежащих им долей в спорном жилом помещении.

В августе 2023 года ФИО3 обратилась к нотариусу ФИО10 с целью составления и направления заявления третьему собственнику ФИО1 с предложением о выкупе принадлежащих ФИО3 и ФИО2 долей в жилом помещении по цене 1000000 рублей.

В октябре 2023 ФИО3 и ФИО2 решили уменьшить цену продаваемых долей до 800000 рублей, в связи с чем ФИО3 вновь обратилась к нотариусу ФИО10, чтобы написать и отравить заявление третьему собственнику - ФИО1 с предложением о выкупе принадлежащих им с отцом долей. Оба заявления были отправлены по действующему адресу проживания ФИО1 Корреспонденцию, поступающую на почтовый ящик, ФИО1 получает, счета за коммунальные услуги оплачивает, соответственно, и уведомления о письме от нотариуса он должен был получить.

Вместе с тем, ФИО1 в течение месяца не воспользовался своим преимущественным правом покупки принадлежащих ФИО3 и ФИО2 долей, что в соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ дало им право продать свои доли третьему лицу.

05 декабря 2023 года между ФИО3, действующей от себя и ФИО2, и ФИО4 был заключен договор купли-продажи 2/з долей в праве общей собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, её интересы представляла ФИО5, которая исковые требования не признала и пояснила, что ФИО4 является добросовестным приобретателем 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Представитель третьего лица ООО «Строймонтажсервис» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела ООО «Строймонтажсервис» извещалось надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования удовлетворению не подлежащими по следующим основаниям.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответствующие разъяснения, конкретизирующие правовые последствия нарушения права преимущественной покупки, изложены в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию.

Сособственниками 2/3 долей вышеуказанного жилого помещения являлись ФИО2 и ФИО3

На основании договора купли-продажи от 05.12.2023 ФИО3, действующая от своего имени и от имени ФИО2, продала 2/3 доли жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу ФИО4 за 800 000 руб. (л.д.66 оборот – 69).

Судом установлено, что в августе 2023 года ФИО3 обратилась к нотариусу нотариального округа г.Пскова и Псковского района Псковской области ФИО10 с заявлением с целью составления и направления письма собственнику жилого помещения по адресу: <адрес> ФИО1 с предложением о выкупе принадлежащих ФИО3 и ФИО2 долей в указанном жилом помещении по цене 1 000 000 рублей (л.д.127-130).

Руководствуясь п.п.2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28.03.2016), нотариусом ФИО10 09.08.2023 в адрес ФИО1 направлено заявление ФИО3 и ФИО2 о предложении выкупить 2/3 доли жилого помещения. ФИО1 было предложено ответ на означенное заявление переслать нотариусу ФИО10 в указанный в заявлении срок (не позднее 15 дней со дня вручения заявления).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 18001724007091, данное письмо 12.09.2023 возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

В октябре 2023 ФИО3 и ФИО2 решили уменьшить цену продаваемых долей до 800000 рублей, в связи с чем ФИО3 вновь обратилась к нотариусу ФИО10 с заявлением, с целью составления и направления письма собственнику ФИО1 с предложением о выкупе принадлежащих ФИО3 и ФИО1 долей в выше указанном жилом помещении по цене 800 000 рублей.

Нотариусом ФИО10 10.10.2023 в адрес ФИО1 направлено заявление ФИО3 и ФИО2 о предложении выкупить 2/3 доли жилого помещения. ФИО1 было предложено ответ на означенное заявление переслать нотариусу ФИО10 в указанный в заявлении срок (не позднее 15 дней со дня вручения заявления).

Данное письмо возвращено отправителю нотариусу ФИО10 из-за истечения срока хранения, что подтверждается отметкой Почта России на конверте.

Согласно ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, ФИО3, действующей от своего имени и от имени ФИО2, были предприняты все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной пунктом 2 статьи 250 ГК РФ.

Ввиду того, что ФИО1 не реализовал свое преимущественное право покупки принадлежащих ФИО3 и ФИО2 долей, ФИО3, ФИО2 и ФИО4 заключили договор купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО4 на 2/3 доли зарегистрировано 06.12.2023 (л.д.72-74).

Расчет за 2/3 доли произведен полностью, что подтверждается сторонами сделки и распиской от 05.12.2023 (л.д.152).

Доводы истца о том, что он не был надлежащим образом извещен о продаже долей в квартире, суд находит не состоятельными и опровергаются представленными нотариусом нотариального округа г.Пскова и Псковского района ФИО10 направленными в адрес ФИО1 заявления ФИО3, действующей от своего имени и от имени ФИО2, о предложении купить 2/3 доли жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>. Указание истца на то, что он не имеет доступа к своему почтовому ящику не обосновано, кроме того сам ФИО1 в судебном заседании пояснял, что за адресованной ему корреспонденцией получает на почте.

Доводы истца о том, что в квартире не имеется выделенной доли в натуре, неудовлетворительном состоянии имущества, не могут быть приняты во внимание, указанное не является препятствием для продажи доли в праве собственности и не влечет признания договора купли-продажи недействительным, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на совершение сделок с долей в праве собственности с учетом ограничений, установленных ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, необходимо лишь соблюсти правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ).

Несогласие истца с предложенной стоимостью доли, исходя из буквального толкования ст. 250 ГК РФ, правового значения для разрешения спора не имеет. Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ право определения цены продажи и иных условий совершения сделки принадлежит продавцу доли, покупатель же вправе воспользоваться или не воспользоваться правом на ее приобретение в преимущественном порядке в срок, установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ и на условиях, изложенных в извещении.

Учитывая, что ФИО3 и ФИО2 продали доли ФИО4 по цене, не ниже заявленной в уведомлении, направленном истцу, оснований для вывода о нарушении права ФИО1, а равно злоупотреблении ФИО3 и ФИО2 своим правом, не имеется.

На основании изложенного, суд считает не подлежащими удовлетворению требования истца о признании нарушенным преимущественного права на выкуп доли; переводе на истца прав и обязанностей как покупателя; взыскании с истца в пользу ответчика ФИО4 денежных средств в размере реальной стоимости отчуждаемых долей.

Поскольку требования истца о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов являются производными, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении указанных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО2, ФИО3 о признании нарушенным преимущественного права на выкуп доли; переводе на истца прав и обязанностей как покупателя; взыскании с истца в пользу ответчика ФИО4 денежных средств в размере реальной стоимости отчуждаемых долей; взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Псковский городской суд.

Судья Псковского

городского суда: А.С. Тимаева

Мотивированное решение изготовлено 03 марта 2025 года