Решение по делу № 2-626/2025 от 10.06.2025 | Рузский районный суд (Московская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В нарушение условий Договора Застройщик передал Объект по акту приема-передачи только (дата), таким образом период просрочки Объекта составил 185 дней, что является существенным нарушением условий Договора. Судом

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Суд учитывает, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения

Резолютивная частьитоговое решение суда

Иск <ФИО> к ООО «Специализированный Застройщик «Поклонная» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов -удовлетворить частично.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июня 2025 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н.Ю., при секретаре Рожковской Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Поклонная» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму неустойки за период с (дата) по (дата) в связи с нарушением предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от (дата) № срока передачи объекта долевого строительства в размере 7 174 859,02 рублей, взыскать в пользу истца расходы по оплате досудебного исследования, в размере 50 000 рублей, а также взыскать общую стоимость работ и материалов по устранению дефектов, согласно сметному расчету в размере1 046 912 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя, расходы по оплате государственной пошлины в размере 55 951 рублей.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многофункционального гостиничного комплекса с апартаментами и подземной автостоянкой по адресу: (адрес) от (дата)

В соответствии с п. ... Договора Застройщик настоящим обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Здание после ввода в эксплуатацию передать Участнику Долевого Строительства Объект Долевого Строительства, а Участник Долевого Строительства и в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

Согласно п. ...Договора Застройщик обязуется передать Объект Долевого Строительства Участнику Долевого Строительства по передаточному акту после получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию и не позднее (дата).

Участник Долевого Строительства обязуется производить уплату Цены Договора в размере и в порядке, указанном в статье 6 Договора.

В силу п. ... Цена договора представляет собой совокупность всех средств, подлежащих выплате Участником Долевого Строительства Застройщику по настоящему Договору, является фиксированной и составляет 36 359 082,89 рублей.

Истцом исполнены обязательства по оплате цены Договора в полном объеме.

Истец просит взыскать с ответчика сумму неустойки за период с (дата) по (дата) в размере 7 174 859,02 руб., согласно следующему расчету

Цена договора

...

....

Претензию истца от (дата) № об уплате суммы неустойки в связи с нарушением предусмотренного Договором срока передачи объекта долевого строительства ответчик добровольно не удовлетворил и оставил без ответа. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № письмо вручено адресату (дата).

Истец обратился в экспертную организацию для проведения строительно-технической экспертизы. В связи с этим между Истцом и ООО «ЖИЛСТРОЙНАДЗОР» заключен договор № на оказание услуг от (дата). Стоимость работ - 25 000 рублей (квитанция от (дата))

(дата) сотрудником ООО «ЖилСтройНадзор» проведено визуально-инструментальное обследование на Объекте. Согласно экспертной оценке выявлено, что при выполнении З. работ были допущены строительные и иные нарушения, по которым выявлены отступления от обязательных требований, приведшие к ухудшению качества объекта.

По результатам обследования Объекта были составлены:Акт комиссионного осмотра № от (дата). Техническое экспертное заключение № от (дата).

Все нарушения СНиПов, ГОСТов и СП перечисленные в исследовательской части заключения эксперта № на исследуемом Объекте ухудшают его качество, товарный вид и снижают его заявленную (договорную) стоимость.

(дата) Стороны подписали дефектную ведомость, согласно которой были выявлены многочисленные дефекты, срок устранения которых 60 дней с даты подписания дефектной ведомости.

Застройщиком только частично устранены дефекты.

(дата) заключен договор № на оказание услуг и сотрудником ООО «ЖилСтройНадзор» проведено повторное визуально-инструментальное обследование на Объекте. Стоимость работ - 25 000 рублей (квитанция от (дата))

Согласно заключению эксперта №, Помещение № не соответствует обязательным нормам и требования, а также положениям Договора участия в долевом строительстве № от (дата). Общая стоимость работ и материалов по устранению дефектов, согласно сметному расчету составляет 1 046 912 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, на иске настаивал с учетом письменных пояснений.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, с иском не согласен по основаниям изложенным в возражениях, в случае удовлетворения иска просил неустойку взыскать по контррасчету, предоставленному ответчиком, применить ст.333 ГК РФ к размеру неустойки, во взыскании штрафа и убытков отказать, предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда.

Третьи лица о слушании дела извещены надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела.

Проверив и изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Часть 1 статьи 7 Федерального закона РФ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гласит: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ст.708 ГК РФ, п.1 ст.27 Закона РФ «О защите прав потребителя» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказать услугу) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг).

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательств, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого, строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого, строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 7 указанного Закона установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ФЗ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2021 года (далее по тексту – ФЗ «О ГСЭД»), заключением эксперта является письменный документ, в котором отражены ход проведенного экспертом исследования и полученные результаты.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ООО «Специализированный Застройщик «Поклонная» был заключен договор участия в долевом строительстве многофункционального гостиничного комплекса с апартаментами и подземной автостоянкой по адресу: (адрес) от (дата)

Истцом исполнены обязательства по оплате цены Договора в полном объеме. Данный факт ответчиком не оспаривался.

В нарушение условий Договора Застройщик передал Объект по акту приема-передачи только (дата), таким образом со стороны застройщика было допущено существенное нарушение условий Договора.

На дату рассмотрения дела здание введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) №, выданным Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы.

В силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до (дата) включительно.

Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу данного постановления до (дата) включительно.

В ходе рассмотрения дела установлено, что построенное здание относится к уникальным объектам строительства. В п.... положительного заключения экспертизы проектной документации Мосгосэкспертизы от (дата) № указано «... Уровень ответственности : повышенный (уникальное здание высотой более 100м., с подземной частью, заглубленной более чем на 15 м.(дата) Застройщиком получен ответ Комитета Государственного строительного надзора № об отнесении здания к уникальным объектам.

Ответственность застройщика за просрочку передачи уникальных объектов строительства регламентирована положениями ч.2.1 ст.6 Закона о долевом строительстве. При этом в силу ст.2 ФЗ от 04.08.2023 №421-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» положения ч.2.1 ст.6 Закона о долевом строительстве применяются к договорам участия в долевом строительстве, заключенным до введения данной части в действие.

Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и считает их подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик в нарушении требований договора участия не передал истцу объект долевого строительства в сроки установленные договором, срок ввода объекта С. в эксплуатацию и передачи истцу объекта долевого С., предусмотренный договоров участия в долевом С., нарушил, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока удовлетворения требования потребителя, за период с (дата) по (дата) (с учетом положений Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 г. № 479), согласно следующему расчету ...)=1 572 530,33 руб..

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 7-О).

В соответствии с абз. 2 п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В данном случае ответчик заявил о применении ст. 333 ГК Российской Федерации, указав что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения выполнений обязательств.

Суд считает, что размер заявленной истцом неустойки явно не соразмерен последствиям нарушенного обязательства и применяет по ходатайству ответчика ст. 333 ГК РФ.

При определении соразмерности неустойки объему неисполненного ответчиком обязательств суд учитывает природу неустойку и штрафа, неустойка как мера гражданско- правовой ответственности не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушений обязательств, срок неисполнения обязательства.

Размер компенсации - неустойки в сумме 800 000 рублей соразмерен последствиям неисполнения ответчиком условий договора по передаче объекта.

Из материалов дела следует, претензия в адрес ответчика направлена истцом (дата) получена ответчиком (дата) соответственно срок добровольного удовлетворения требований потребителя приходится на период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 №479, следовательно указанный штраф не подлежит взысканию с ответчика.

Довод истца о том, что объект является уникальным, что Положения Правительства РФ от 18.03.2024 №326 не применяется к возникшим правоотношениям сторон, суд признает несостоятельными, поскольку он основан на неверном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно выписке из ЕГРН от (дата), право собственности на апартамент помещение (адрес) зарегистрировано за третьим лицом ФИО2, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от (дата)

В соответствии с п. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …", участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно п. 5 ст. 7 указанного закона (в редакции, действовавшей на момент передачи Застройщиком апартамента 1705 Истцу) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу указанных правовых норм гарантийные обязательства застройщика связаны с объектом долевого строительства, а не с личностью лица, которому этот объект был первоначально передан. При переходе права собственности на объект долевого строительства права требования к застройщику, основанные на недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, приобретает новый собственник.

Предъявление прежним собственником требований к застройщику о взыскании денежных средств на устранение недостатков объекта долевого строительства в действительности в действительности не направлено на устранение таких недостатков. Удовлетворение судом таких требований повлечет, с одной стороны, неосновательное обогащение прежнего собственника, а с другой стороны, не исключает возможность предъявления новым собственником требований к Застройщику, связанных с устранением этих же недостатков.

Суд полагает, что именно новый собственник помещения приобретает право требования к застройщику об устранении выявленных в помещении недостатков и возмещения материального ущерба.

С учетом изложенного, суд не усматривает правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств согласно сметному расчету в размере 1 046 912 руб., поскольку в данной части права истца не нарушены. Суд учитывает, что в ходе рассмотрения дела представитель истца пояснила, что недостатки в квартире не устранены, фактические расходы на устранение недостатков стороной истца не понесены.

В связи с изложенным у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов на оплату досудебного заключения в размере 50 000 руб..

Определением Рузского районного суда Московской области от (дата) по делу по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «Областное Бюро Экспертизы и Оценки» (ИНН №

Осмотр апартамента судебным экспертом не состоялся ввиду непредоставления Истцом доступа. Экспертиза проведена по имеющимся в материалах дела документам.

Согласно выводам судебной экспертизы, установлено следующее:

Доступ к объекту исследования не обеспечен. Определить наличие недостатков в апартаменте № без исследования не представляется возможным.

Строительных недостатков, нарушающих Минимальные требования к результату производства отделочных работ не установлено.

Нормативные акты, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», регламентирующие недопустимость недостатков – не включены.

Установить причины возникновения без исследования не представляется возможным.

Определить, могли ли недостатки возникнуть вследствие нормального износа апартамента, без исследования не представляется возможным.

Информации, содержащейся в материалах дела, недостаточно для определения возможности и стоимости их устранения.

Характер дефектов не отражает степень выявленных повреждений. Площадь повреждений не отражается. Проектная документация не представлена. Препятствуют ли недостатки эксплуатации, а также возможность и стоимость их устранения не представляется возможным.

Определить перечень и рыночную стоимость годных остатков строительных материалов без исследования по месту нахождения объекта эксперту не представляется возможным.

В соответствии с п. 4 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

С учетом того, что доступ в объект исследования Истцом не представлен, эксперт провел исследование по материалам дела, установив, что: - нарушений минимальных требований к результату производства отделочных работ не установлено; - нормативные акты, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», регламентирующие недопустимость недостатков – не включены.

Рассмотрев заявление ответчика об отсрочке исполнения судебного акта суд приходит к выводу о наличии оснований для его удовлетворения, считает необходимым предоставить ООО «Специализированный З. «Поклонная» (ИНН №,ОГРН № отсрочку исполнения решения суда до (дата) включительно.

Суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в размере 21 000 руб., предусмотренную ст.103 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Поклонная» о взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов

-удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Поклонная» (ИНН №,ОГРН № в пользу ФИО1 (паспорт № неустойку за период с (дата) по (дата)г.в размере 800 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска- отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный З. «Поклонная» (ИНН №,ОГРН № в доход бюджета муниципального образования «Рузский городской округ» государственную пошлину в размере 21 000 руб..

Предоставить ООО «Специализированный З. «Поклонная» (ИНН №,ОГРН № отсрочку исполнения решения суда до (дата) включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение одного месяца.

Решение изготовлено в окончательной форме 10 июня 2025 года.

Судья Н.Ю.Ануфриева

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →