Решение по делу № 2-1444/2023 от 15.05.2023 - об обязании предоставить муниципальную услугу по предоставлению в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, путем заключения договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ***.

47RS0006-01-2022-008232-02

№ 2-1444/2023

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 15 мая 2023

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Литвиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района ***, Управлению Росреестра по *** о признании права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: ***;

об обязании предоставить муниципальную услугу по предоставлению в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, путем заключения договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ***;

установил:

в обоснование иска указано, что истцу на основании договора дарения от *** перешло право собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: ***. Истец завершила строительство жилого дома и обратилась за регистрацией на него права собственности, в чем Управлением Росреестра по *** ей было отказано со ссылкой на то, что не оформлено право на земельный участок, на котором возведен жилой дом. В предоставлении земельного участка в аренду администрация Сиверского поселения истцу отказала со ссылкой на то, что земельный участок расположен в зоне П-1 – зона застройки предприятиями 5 класса опасности. Дом полностью завершен строительством, в нем проживает истец с членами своей семьи. Поэтому судебным решением просила признать за ней право собственности на жилой дом и обязать предоставить земельный участок для размещения индивидуального жилого дома (л.д. 55-56 т. 2).

Истец ФИО1 просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО2 настаивала на удовлетворении иска, по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика – Администрации Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района ФИО3 представила возражения против удовлетворения иска, просила отказать в обязании предоставления земельного участка в аренду.

Представитель соответчика – Управления Росреестра по *** извещен, не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с учетом письменной позиции (л.д. 59-62 т. 2).

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дел, установил следующее:

Изначально постановлением главы администрации Гатчинского района *** от *** *** ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства по адресу: ***. В соответствии с заключенным договором о возведении индивидуального жилого дома от *** за ФИО4 в реестре ЛОРП было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом (л.д. 91-92 т. 1).

На основании договора купли-продажи от *** ФИО5, унаследовавшая объект на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ***, продала ФИО1 жилой дом в стадии строительства, готовностью 92%. На *** были выполнены следующие работы: возведен фундамент 12 Х 6,5 м, стены, сруб 6 Х 10,5 м, окна, двери, полы, потолки, отопление, кровля, электричество (л.д. 14-15, 76-81 т. 1).

Постановлением главы администрации МО «***» от *** *** ФИО6 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1427 кв.м для индивидуального жилищного строительства сроком на 11 месяцев, предписано получить разрешение на завершение строительства жилого дома и был заключен договор аренды земельного участка (л.д. 49 т. 2).

Решением Совета депутатов Сиверского городского поселения от *** *** были утверждены Правила землепользования и застройки Сиверского поселения, в соответствии с которыми, с учетом позднее внесенных изменений и дополнений, участок, на котором расположен спорный жилой дом, вошел в границы территориальной зоны застройки производственными предприятиями (л.д. 101-250 т. 1, л.д. 1-20 т. 2).

На основании договора дарения от *** ФИО6 подарил ФИО1 незавершенный строительством жилой дом. Право собственности за истцом зарегистрировано в ЕГРН *** (л.д. 11-13, 67-74 т. 1).

Истец зарегистрирована в спорном жилом доме по месту жительства (л.д. 16-23 т. 1).

*** администрация Сиверского городского поселения отказала истцу в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, т.к. земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки Сиверского поселения относится к зоне П1 – зона застройки производственными предприятиями 5 класса санитарной опасности (л.д. 52-53, 75 т. 1).

*** администрация Сиверского городского поселения отказала истцу в выдаче градостроительного плана на земельный участок, т.к. границы земельного участка не установлены (л.д. 29 т. 1).

Из претензии от *** следует, что задолженность ФИО6 по договору аренды спорного земельного участка составляла 12492,74 руб. (л.д. 66 т. 1).

В настоящее время спорный земельный участок не поставлен на кадастровый учет, сведения о нем в ЕГРН отсутствуют (л.д. 118 т. 2).

В соответствии с техническим планом здания спорное строение является жилым домом, завершенным строительством (л.д. 72-112 т. 2).

Согласно заключению судебного строительно-технического эксперта ФИО7 спорный объект недвижимого имущества является капитальным строением, соответствует всем действующим нормам и правилам, угроз не создает (л.д. 22-45 т. 2).

Никем по делу не оспаривалось, что по завершении срока действие договора аренды земельного участка от *** продлилось на неопределенный срок, т.к. ФИО6, а затем ФИО1, продолжали пользоваться земельным участком в прежних границах и на прежних условиях, задолженность по арендной плате была своевременно погашена, администрация не расторгала договор аренды и не изымала земельный участок.

Соответственно, жилой дом был возведен и завершен строительством на земельном участке, предоставленном на праве аренды в черте границ населенного пункта для индивидуального жилищного строительства.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В настоящий момент иное предусмотрено п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, которая гласит, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку земельный участок не сформирован, не состоит на кадастровом учете, а истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в порядке ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ, то исковые требования в части обязания заключить договор аренды земельного участка не подлежат удовлетворению, в связи с отсутствием правовой состоятельности.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" положения ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГрК РФ.

Оценивая представленные доказательства и разрешая требования о признании права собственности на жилой дом, суд считает установленным, что возведенный истцом жилой дом является объектом недвижимого имущества, пригодным для постоянного проживания, он не нарушает параметры, установленные Правилами землепользования и застройки, не создает угрозы для жизни, здоровья или имущества граждан, на его возведение и введение в эксплуатацию в 1991-2015 годах не требовалось получение отдельного разрешения местных органов власти. Объект соответствует строительно-техническим, санитарным, градостроительным и противопожарным нормам и правилам. Никаких доказательств, опровергающих заключение судебной строительно-технической экспертизы, ответчиком не представлено.

Но отсутствие прав на земельный участок, который занят данным объектом, относит спорную постройку к самовольным и препятствует признанию на нее права собственности.

Вместе с тем в ст. 222 ГК РФ указано, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Поскольку разрешение настоящего спора предопределят дальнейшую судьбу спорного объекта недвижимого имущества, то следует учитывать и возможность наступления негативных последствий в виде сноса дома, как самовольно возведенного.

Как отмечено в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, снос самовольной постройки - это всегда санкция за виновные действия одной из сторон.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

В этой связи установление недобросовестности застройщика имеет существенное значение для рассмотрения настоящего спора по существу.

Безусловно, истец, завершая строительство жилого дома на земельном участке, расположенном в черте населенного пункта, который принадлежал ей на праве аренды при никем не расторгнутом и действующем договоре аренды земельного участка, действовала разумно и добросовестно.

У суда отсутствуют доказательства того, что она осознавала отсутствие оснований для возникновения права собственности, как на земельный участок, так и на возводимый объект недвижимого имущества.

Редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ, действующая на момент возведения спорной постройки с 1995 по 2000 годы, предусматривала, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, указанная в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения от 29 января 2015 года N 101-О, от 24 марта 2015 года N 658-О, от 27 сентября 2016 года N 1748-О, от 28 марта 2017 года N 609-О и др.).

Разрешая настоящий спор, суд должен соблюсти баланс интересов между гражданкой, которая может потерять свое имущество, и в силу преклонного возраста и материального положения вряд ли уже сможет построить аналогичный объект, и интересами государства.

При условии приобретения истцом права собственности на занимаемый ею земельный участок в установленном законом порядке иные препятствия для признания права собственности на самовольную постройку будут отсутствовать.

В ст. 2 Конституции РФ задекларировано, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Поэтому суд отдает преимущество защите прав и свобод истца, при разумном соблюдении прав и законных интересов государства.

В таком исключительном случае суд полагает возможным применить для рассмотрения настоящего спора по аналогии положения ст. 272 ГК РФ, согласно которой при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от 22.01.2014 года N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кети-ООС" на нарушение конституционных прав и свобод п. 2 ст. 272 ГК РФ" положение абзаца второго пункта 2 ст. 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

Суд на основании имеющихся в материалах дела доказательств приходит к выводу о том, что стоимость объекта недвижимости, возведенного на земельном участке, явно превышает стоимость спорного земельного участка, в связи с чем его снос не может быть осуществлен. Доказательств обратного сторонами не представлено.

Основанием для возникновения у истца права собственности на жилой дом будет являться настоящее решение суда, что в свою очередь порождает у нее исключительное право на приобретение занимаемого земельного участка в аренду или собственность без проведения торгов в силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем заявленный иск в оставшейся части подлежит удовлетворению.

Не будет являться основанием для отказа в удовлетворении иска и то обстоятельство, что в настоящий момент земельный участок отнесен действующей редакцией Правил землепользования и застройки к производственной зоне.

Согласно ч. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Факт установления в отношении земельного участка вида разрешенного использования, не предусмотренного градостроительными регламентами производственной зоны (П), к которой он в настоящее время отнесен, не является основанием для отказа в согласовании местоположения границ земельного участка ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Поскольку земельный участок под ИЖС в черте населенного пункта был выделен в 1993 г, жилой дом в его границах был возведен до 2015 г, т.е. до введения в действие Правил землепользования и застройки и территориальных зон Сиверского городского поселения, то срок его использования в соответствии с ранее установленным видом не ограничен и основанием для отказа в согласовании местоположения границ земельного участка этот факт не является.

Органы власти, задекларировав в градостроительной документации отнесение спорной территории к производственной зоне, практических действий по реализации нового Генерального плана не предприняли, решение об изъятии у истца земельного участка не принималось и он не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Поэтому имеются основания для предоставления ранее выделенного под застройку участка в собственность или аренду собственнику недвижимого имущества, возведенного в границах участка.

Управление Росреестра по *** является ненадлежащим ответчиком по делу, т.к. не обладает полномочиями по распоряжению земельными участками на территории городских поселений, в связи с чем в иске к нему должно быть отказано полностью на основании ст. 41 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к администрации МО Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района *** удовлетворить частично.

В иске ФИО1 к Управлению Росреестра по *** отказать.

Признать за ФИО1, СНИЛС ***, право собственности на жилой дом № *** площадью 75,1 кв.м, расположенный по адресу: ***.

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***