Решение по делу № 2-594/2022 от 28.04.2023

№ 2-8/2023

УИД 02RS0004-01-2022-001527-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Онгудай 28 апреля 2023 года

Онгудайский районный суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Тогочоевой К.А.,

при секретаре Кедечиновой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, , ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ФИО1 – ФИО13 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, , ФИО5 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, мотивировав требования тем, что истец, имея право собственности на спорные объекты недвижимости в виде ? доли нежилого здания - холодильника, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, выдала доверенность на имя своего брата ФИО1, наделив его правом на заключение сделки купли-продажи указанных объектов. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер, после смерти брата, истцу стало известно об отчуждении спорных объектов без ведома истца, а также без передачи денежных средств, вырученных в результате сделки. Так, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорные объекты на основании нотариально заверенного договора купли-продажи были переданы ФИО5 , при этом согласно договору расчет между сторонами не произведен, ДД.ММ.ГГГГ спорные объекты отчуждены в пользу ФИО4, Договоры заключались ответчиками без намерения реального использования, отчуждены по цене в 100 000 рублей, что существенно ниже рыночной и кадастровой стоимости объектов, при этом после регистрации последней сделки, ответчики разместили объявление о продаже спорных объектов за 30 миллионов рублей. В архиве телефона умершего ФИО1, истцом обнаружена аудиозапись телефонного разговора ответчиков о намерении отчуждения спорных объектов, без ведома истца. В связи с чем истец просит признать недействительными договоры купли-продажи ? доли нежилого здания - холодильника, с кадастровым номером <данные изъяты>, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес> а также применении последствий недействительности сделок.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика привлечен ФИО2.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика, привлечена нотариус нотариального округа «Онгудайский район» Республики Алтай ФИО3.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО13 исковые требования поддержали, просили об удовлетворении иска.

Ответчики ФИО4, , ФИО5 , представитель ответчиков ФИО14, с исковым требованиями не согласились.

Третьи лица Управление Росреестра по Республике Алтай, нотариус нотариального округа «Онгудайский район» Республики Алтай ФИО16, ФИО2-О., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником ? доли нежилого здания - холодильника, с кадастровым номером <данные изъяты>, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдана нотариальная доверенность на ФИО1 на право продать указанные доли объектов недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе с использованием кредитных средств, средств ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующим за ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (продавец), и ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи ? доли спорных объектов недвижимости. Договор удостоверен нотариусом нотариального округа «Онгудайский район». При этом имеется нотариальный отказ ФИО2-оглы от преимущественного права на покупку спорного имущества, как обладателя ? доли спорного имущества.

Согласно условиям пункта 2 подпункта 2.1, 2,2, 2.3 договора, кадастровая стоимость земельного участка составляет 174688 рублей 14 копеек, стоимость отчуждаемой доли земельного участка составляет 87344 рублей 07 копеек. Кадастровая стоимость здания холодильника составляет 1749949 рублей 50 копеек, стоимость отчуждаемой доли здания холодильника составляет 874974 рублей 75 копеек. Стороны оценивают указанную долю земельного участка в 100 000 рублей, долю здания холодильника - 100 000 рублей.

В силу условий п.2 п.п. 2.3 договора, покупатель покупает у продавца указанную долю земельного участка и долю строения за 200 000 рублей, из них долю земельного участка за 100000 рублей, долю здания холодильника за100 000 рублей.

Согласно условиям п.2 подпунктов 2.5, 2.6 данного договора, расчет между сторонами будет произведен после подписания договора. Ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно п.5 статьи 488 ГК РФ, стороны пришли к соглашению, что отчуждаемое имущество не будет находиться в залоге у продавца.

В подтверждение исполнения данной сделки стороной ответчика представлена копия расписки о получении денежных средств ФИО1 от ФИО5 в сумме 200 000 рублей. Расписка в оригинале отсутствует, дотирована ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, заключен договор купли-продажи ? доли спорных объектов недвижимости за 250 000 рублей, из которых стоимость ? доли земельного участка составляет 100 000 рублей, ? доли здания холодильника – 150 000 рублей.

В подтверждение исполнения данной сделки стороной ответчика представлена расписка о получении денежных средств ФИО5 от ФИО4, в сумме 250 000 рублей.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время указанные доли спорных объектов недвижимости принадлежат на праве собственности ответчику ФИО4, , что следует из выписок из ЕГРН.

Регистрация перехода права собственности по всем сделкам была произведена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер.

Истец обратилась с требованием о признании первоначальной сделки по отчуждению доли спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, в том числе по основанию ее мнимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу названной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить порок воли обеих сторон, заключающийся в том, что она была направлена не на возникновение прав и обязанностей, характерных для данного вида сделок, а на возникновение любых иных последствий, в связи с чем такая сделка не должна быть фактически исполнена.

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, мнимость сделки устанавливается в результате правового анализа действий сторон, их воли, наступившего правого результата.

Обращаясь с иском о признании сделки мнимой по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий.

Учитывая установленные обстоятельства и руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что правовых оснований для признания оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ недействительной по основанию ее мнимости не установлено.

Так, договор купли-продажи ? доли спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между покупателем ФИО5 и продавцом ФИО1 от имени которой действовал по выданной последней доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 При этом намерение ФИО1 на продажу ? доли спорных объектов было выражено в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, которой ФИО1 уполномочила ФИО1 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе с использованием кредитных средств, средств ипотеки, принадлежащие ей объекты недвижимого имущества: ? доли нежилого здания - холодильника, с кадастровым номером <данные изъяты>, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, а также заключать и подписывать договоры купли-продажи, подписывать акты приема-передачи, получать следуемые с покупателя денежные средства, регистрировать переход права.

На момент совершения спорной сделки, приведенная доверенность являлась действующей, истцом не отозвана.

Судом также установлено, что после совершения оспариваемой сделки произведена государственная регистрация сделки и перехода прав на объекты недвижимости к покупателю.

Таким образом, наличие вышеназванной доверенности выданной ФИО1 ФИО1 с правом на отчуждение спорных объектов недвижимости подтверждает волю продавца на отчуждение спорных объектов недвижимости, что свидетельствует об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мнимым.

При этом суд отмечает, что неуплата покупной цены по договору купли-продажи, при наличии волеизъявления продавца на отчуждение объекта недвижимости через поверенного без конкретных условий сделки, не является основанием для признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 166, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как законодатель предусмотрел иной механизм защиты права продавца, не получившего оплату за проданный товар (статьи 450, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, в исковом заявлении, а также в письменных пояснениях, в пояснениях данных в ходе судебного разбирательства, истец указывает, что договор купли-продажи объектов недвижимости заключен ее представителем ФИО1 на невыгодных для представляемого условиях в связи с продажей объектов по цене гораздо ниже рыночной, а также кадастровой стоимости. Ответчик ФИО5 будучи разумным участником оборота, не могла осознавать, что приобретает имущество по цене значительно ниже ее реальной стоимости. ФИО5 , выступая приобретателем имущества, приобрела его без намерения реального использования, с целью причинения истцу имущественного вреда утратой спорных объектов, формально отчуждаемых по цене существенно ниже рыночной и кадастровой стоимости, при том, не имея намерений использовать имущество, выступив его приобретателем с единственной целью последующего отчуждения в пользу ФИО4, , о чем ответчики достигли договорённости до заключения сделки, что следует из содержания записи телефонного разговора. Указывает, что доверенное лицо истца ФИО1 до момента своей смерти сожительствовал с ФИО4, , вел совместное хозяйство, ответчики являлись подругами, ФИО5 работает в сфере торговли недвижимостью, что свидетельствует о наличии между ними сговора в ущерб истцу.

При рассмотрении требований о признании сделки недействительной по названным основаниям (фактических обстоятельств) суд считает необходимым руководствоваться положениями ч.2 ст. 174 ГК РФ, квалифицируя спорные правоотношения сторон как сделку, совершенную представителем в ущерб интересам представляемого.

В силу положений статьи 166 данного кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Согласно ч. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Как следует из представленных по настоящему делу доказательств, цена ? доли нежилого помещения и земельного участка при заключении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определена представителем продавца и покупателем в 200 000 рублей, из которых ? доля земельного участка составляет 100000 рублей, ? доля здания холодильника составляет 100 000 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость здания значительно превышает его стоимость - кадастровая стоимость здания холодильника составляет 1749949 рублей 05 копеек, земельного участка составляет 174688 рублей 14 копеек.

Из сообщения о продаже недвижимости, размещенного ФИО5 в сети - интернет, спорный объект ДД.ММ.ГГГГ выставлен на продажу за 30 000 000 рублей (т.1 л.д. 179).

При этом, обстоятельств, позволяющих считать экономически оправданной сделку, совершенную ДД.ММ.ГГГГ, ответчиками не приведено.

Поскольку доказательств обоснованности цены договора купли-продажи спорного нежилого помещения, значительно ниже его рыночной стоимости, ответчиками суду не представлено, учитывая характеристику объекта недвижимости, наличие доступа к открытой информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, принимая во внимание, что ФИО5 в силу своей профессиональной деятельности (работает в сфере торговли недвижимостью), не могла не знать о рыночной стоимости спорного имущества, суд приходит к выводу о причинении убытков истцу при заключении договора купли-продажи имущества за 200 000 рублей, поскольку это было очевидно для участников сделки в момент его заключения.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что вопреки интересам истца ФИО1, действуя в качестве представителя ФИО1, произвел отчуждение спорного имущества своей знакомой ФИО5 по цене 200 000 рублей, а затем произведено отчуждение спорного имущества его сожительнице ФИО4, по цене 250 000 рублей, что причинило истцу явный ущерб, о чем другая сторона сделки – ФИО5 , безусловно, знала.

Отвечающих требованиям главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств иной действительной стоимости спорного помещения в материалы дела представлено не было, равно как и не представлено доказательств того, что помещение находилась в техническом состоянии, значительно снижающем его стоимость.

Кроме того, суд исходит из того, что в настоящем случае также имели место совместные действия ФИО1, ФИО5 , ФИО4, в ущерб интересам ФИО1, направленные на достижение единой цели обогащения за счет ФИО1

Так, в подтверждение оплаты стоимости объектов недвижимости по сделке, совершенной между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 представлена копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием того, что подлинная расписка отсутствует, поскольку находилась у ФИО1.

Истец, отрицая факт получения денежных средств по сделке, ходатайствовала о назначении судебной почерковедческой экспертизы, которое судом удовлетворено.

Согласно заключению эксперта ФБУ «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, подпись от имени ФИО1, изображение которой расположено в копии денежной расписки о получении денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, датированной ДД.ММ.ГГГГ, в бланковой строке после соответствующей фамилии, выполнена не самим ФИО1, а другим лицом с подражанием его подлинной подписи.

Выводы эксперта ответчиками не оспорены.

Судебная экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и опыт в производстве соответствующих экспертиз, заключение содержит полные и последовательные выводы, ответ на поставленный судом вопрос. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав и оценив заключение судебной экспертизы, суд находит его допустимым доказательством, поскольку оно соответствует положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, сторонами не оспаривается.

Таким образом, допустимых и надлежащих доказательств об исполнении договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороной ответчика также не представлено.

Кроме того, истом в подтверждение своей правовой позиции представлена аудиозапись телефонного разговора между ФИО5 и ФИО4, , в котором стороны обсуждают варианты проведения сделки, в обход интересов собственника имущества.

В судебном заседании ФИО5 подтвердила, что разговор в аудиозаписи принадлежит им - ФИО5 и ФИО4, , однако в данном разговоре стороны обсуждают другую сделку относительно купли-продажи детского сада в <адрес>, собственником которого является администрация <адрес>.

Вместе с тем, из содержания разговора следует, что стороны обозначают кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 1749949 рублей, ? доля которой составляет 874 974 рублей

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость здания холодильника составляет 1749949 рублей 05 копеек, земельного участка составляет 174688 рублей 14 копеек.

При этом стороной ответчика не представлено допустимых доказательств по сделке о купле-продаже детского сада в <адрес> с указанием его кадастровой стоимости обозначенной в разговоре ответчиков, отсутствуют сведения о собственнике предмета сделки.

Учитывая изложенное, суд находит, что сделка ДД.ММ.ГГГГ совершена при сговоре представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам ФИО1

Таким образом, материалами дела установлено, что в рассматриваемом случае представителем была совершена сделка, причинившая представляемой явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала, а также имели место совместные действия представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям ст. 174 ГК РФ, как и последующий договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, , основанный на недействительном договоре купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1.).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2).

Учитывая, что судом сделки по продаже ? доли объектов недвижимости признаны недействительными, денежные средства ответчиком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцу не передавались, суд полагает необходимым применить последствия недействительных сделок в виде возврата в собственность ФИО1 спорных ? доли нежилого здания - холодильника, с кадастровым номером <данные изъяты>, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение суда при этом является основанием для аннулирования записи в ЕГРП о переходе права собственности к ФИО4, на спорные объекты недвижимости.

Руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, , ФИО5 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли нежилого здания холодильника, с кадастровым номером <данные изъяты>, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующего от имени ФИО1, и ФИО5 .

Применить последствия недействительности сделки, в виде возвращения сторон в первоначальное положение, путем возврата в собственность ФИО1 ? доли нежилого здания холодильника, с кадастровым номером <данные изъяты>, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Аннулировать записи о переходе права собственности к ФИО4, на ? доли нежилого здания холодильника, с кадастровым номером <адрес>, и ? доли земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в Верховный Суд Республики ФИО8 через Онгудайский районный суд Республики ФИО8.

Судья К.А.Тогочоева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.