Дело № 2-64/2025 УИД 77RS0021-02-2023-019160-74
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 мая 2025 года адрес
Пресненский районный суд адрес в составе
председательствующего судьи Завалишиной Н.В.,
при секретаре судебного заседания фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-64/2025по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, а так же встречному исковому заявлению ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс», в котором просят взыскать в равных долях денежные средства в счет уменьшения покупной цены квартиры в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 10.11.2023 г. по 18.04.2025 г. в размере сумма, неустойку за период с 19.04.2025 г. по день фактического исполнения решения суда в размере 1% в день от стоимости устранения строительных недостатков, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, почтовые расходы в размере сумма В обоснование заявленных требований, истцы указали, что 12.09.2022 г. между ООО «Т-ДЖЕТ», действующим от имени и по поручению ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» и ФИО1, ФИО2 был заключён договор купли-продажи квартиры № 5а-354. ФИО1 и ФИО2, исполнили свои обязательства перед ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» надлежащим образом в соответствии с условиями Договора. Ответчик, в соответствии с условиями договора, был обязан передать в частную собственность, а покупатель принять и оплатить обусловленную договором цену за следующее недвижимое имущество, - квартиру (жилое помещение) под номером 354, находящееся по адресу: адрес, г.адрес, адрес, площадь 57,1 кв.м., расположенная на 19 этаже. Истцами в квартире были обнаружены строительные недостатки. По инициативе истцов проведена экспертиза ООО «Центр экспертных заключений» согласно выводам которой в квартире № 354 имеются строительные недостатки. В адрес ответчика была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1, ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и просит взыскать с ФИО1, ФИО2 стоимость неосновательно полученных ремонтно-строительных и отделочных работ, произведенных в квартире в размере сумма В обоснование заявленных требований истец по встречному иску указал, что 17.11.2021 г. ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» заключил с ИП фио договор подряда №77, в целях выполнения ремонтно-строительных и отделочных работ в квартирах многоквартирного дома по адресу: адрес, г.адрес, адрес. В квартире № 354 были произведены работы, перечень работ отражен в акте выполненных работ от 11.05.2022 г. Стоимость работ определена согласно заключения ООО «Инженерная компания» от 11.06.2024 г. в размере сумма В связи с чем, истец по встречному иску просит взыскать с ответчиков солидарно сумму неосновательно полученных ремонтно-строительных и отделочных работ в размере сумма
Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя по доверенности фио, который исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Возражал против удовлетворения встречного искового заявления.
Представитель ответчика ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, просила отказать в их удовлетворении. Встречное исковое заявление поддержала в полном объеме.
Третье лицо ООО «ЖИЛИНО» представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.
Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, что 12.09.2022 г. между ООО «Т-ДЖЕТ», действующим от имени и по поручению ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» на основании агентского договора № 32-А от 08.08.2022 г. и доверенности № 111/22 от 16.08.2022 г., и ФИО1, ФИО2 был заключён договор № 5а-354 купли-продажи квартиры расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес. По условиям договора купли-продажи продавец обязался передать покупателям в совместную собственность квартиру (жилое помещение) № 354 общей площадью 57,1 кв. м., этаж расположения: 19.
Застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО «Жилино».
Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации истцами были обнаружены недостатки недвижимого имущества. Обнаружив недостатки, истцы обратились в экспертную организацию ООО «Центр судебных экспертиз». По результатам экспертизы стоимость устранения выявленных дефектов составила сумма
Истцы направили в адрес ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» претензию об обнаружении недостатков выполненной работы. Строительные дефекты устранены не были, денежные средства истцам не выплачены. На основании этого истцы обратились в суд с иском о защите прав потребителей.
Заявленные требования истцы мотивируют нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 15, 17, 29, 30, 31 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», указывая, что застройщик передал квартиру с недостатками, чем нарушил требования приведенных норм.
Возражая против доводов искового заявления, представитель ответчика пояснила суду, что спорные правоотношения не входят в сферу действия законодательства об участии в долевом строительстве, ООО УК «Альфа-Капитал» не является участником долевого строительства, а является продавцом; указала, что на правоотношения сторон по Договору № 5а-354 купли-продажи не распространяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»; отметила, что истцы осмотрели квартиру перед покупкой, были удовлетворены ее качественным состоянием и ничто из увиденного как недостатки не воспринимали; все заявленные истцами недостатки носят видимый характер, могли быть обнаружены на момент покупки.
Определением суда от 04.09.2024 г. судом по ходатайству ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению экспертов ООО «ЛЭС ЭКСПЕРТ» по результатам исследования в квартире истцов, расположенной по адресу: адрес, г.адрес, адрес, имеются строительные недостатки (дефекты) в объеме, отраженном в таблице; причиной возникновения недостатков (дефектов) является нарушение строительных норм и правил, требований нормативной документации в области строительства при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в жилом помещении составляет сумма
Встречные исковые требования ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» мотивирует тем, что в заключенном с истцами 12.09.2022 Договоре № 5а-354 купли-продажи не содержится положений о ремонтно-строительных и отделочных работах в отношении передаваемого недвижимого имущества. 17.11.2021 г. ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» заключил с ИП фио договор подряда №77, в целях выполнения ремонтно-строительных и отделочных работ в квартирах многоквартирного дома по адресу: адрес, г.адрес, адрес. В квартире № 354 были произведены работы, перечень работ отражен в акте выполненных работ от 11.05.2022 г. Стоимость работ определена согласно заключения ООО «Инженерная компания» от 11.06.2024 г. в размере сумма В связи с чем, истец по встречному иску просит взыскать с ответчиков солидарно сумму неосновательно полученных ремонтно-строительных и отделочных работ в размере сумма; Стоимость отделки, полученной истцами, не была включена в цену квартиры (в соответствующем пункте договора отсутствуют какие-либо указания на то, что цена квартиры включает стоимость ремонтных и отделочных работ), в связи с чем, проведенные в квартире ремонтно-строительные и отделочные работы не были оплачены и были получены истцами вместе с квартирой в отсутствие правовых оснований их приобретения.
На основании этого ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» просит взыскать с истцов стоимость ремонтно-строительных и отделочных работ в размере сумма
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как следует из текста Договора № 5a-354 купли-продажи, заключенного истцами с ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс», данный договор не содержит условий о привлечении денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома, о возмещении затрат на такое строительство, о возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, является договором купли-продажи недвижимости. Истцы приобрели жилое помещение в уже построенном и готовом к эксплуатации объекте, что отличает данные правоотношения от правоотношений, основанных на договоре долевого участия в строительстве.
Суд установил, что между ООО «Жилино» и ФИО1, ФИО2 какие-либо договоры заключены не были.
Исследовав Инвестиционный контракт № 5, 10, 12 Д от 26.12.2018 г., заключенный ООО «Жилино» и ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс», суд установил, что данный договор также не отвечает признакам договора участия в долевом строительстве; предметом Инвестиционного контракта является осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, регулируемой законодательством об инвестиционной деятельности. Предметом Инвестиционного контракта является осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, регулируемой законодательством об инвестиционной деятельности.
На этом основании суд приходит к выводу, что спорные правоотношения не попадают под действие законодательства об участии в долевом строительстве, в силу чего отклоняет доводы истцов, основанные на данных нормах, в том числе приведенный в обоснование предъявления требований довод о том, что лицо, которое приобрело квартиру по договору купли-продажи у участника долевого строительства, обладает правом заявления требований, связанных с выявленными в процессе эксплуатации дефектами строительства.
Рассматривая довод ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» о неприменении к правоотношениям истцов и ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд отмечает следующее.
Договор № 5a-354 заключен с ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» с доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» (Правила доверительного управления зарегистрированы Федеральной службой по финансовым рынкам 20.08.2013 в реестре № 2642). В соответствии с пп. 1.2, 1.3 Договора № 5а-354 купли-продажи передаваемая квартира принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ комбинированного «ТСТ-финанс» под управлением ООО УК «Альфа-Капитал» ЗПИФ комбинированным «ТСТ-финанс» на праве общей долевой собственности и входит в состав имущества ЗПИФ комбинированного «ТСТ-финанс».
Отношения, связанные с доверительным управлением паевыми инвестиционными фондами, регулируются главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
В соответствии с преамбулой Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Продавец для целей данного Закона определяется в Преамбуле как организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.
Таким образом, суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не применяется, правоотношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).
В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
При этом из приведенных норм следует, что необходимым условием реализации прав покупателя недвижимости на возмещение расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. Следовательно, правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу применимы только в том случае, если, как это закреплено в статье 557 Кодекса, в договоре купли-продажи содержится условие о его качестве.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что в Договоре № 5а-354 купли-продажи, одновременно по согласованию сторон являющемся передаточным актом (п. 3.1 Договора), отсутствуют условия, касающиеся отделочных работ и их качества в передаваемом недвижимом имуществе. Доказательств, подтверждающих факт передачи истцу квартиры, качество которой не соответствовало условиям заключенного между сторонами Договора № 5а-354 купли-продажи, ФИО1, ФИО2 не представлено.
Перечисленные как в досудебном исследовании, так и в независимой судебной экспертизе несоответствия стандартам, которые не входят в перечень правил, применяемых на обязательной основе, в данном случае не могут быть признаны недостатками недвижимого имущества.
Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2). Из содержания статьи 469 Кодекса следует, что при отсутствии в договоре и законе детализации условия о качестве товара возможна передача товара минимально допустимого качества.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае целью, с которой истцами приобретался товар, являлось проживание. Между тем, как следует из п. 1.6 Договора № 5а-354 купли-продажи, покупатели по результатам осмотра квартиры 13.08.2022 г. перед покупкой были удовлетворены ее качественным и техническим состоянием.
В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Из содержания приведенных правовых норм следует, что покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).
Из искового заявления следует, что недостатки были обнаружены истцами в результате самостоятельного осмотра, без применения специальных знаний и без использования специального оборудования; из представленного истцами Экспертного заключения № ДС-09(7)/2023 от 11.09.2023 г. ООО «Центр судебных экспертиз» следует, что общее состояние строительных конструкций квартиры и отделочных работ определялось визуальным методом, согласно дефектной ведомости недостатки определялись визуальным методом, на основании чего суд приходит к выводу о том, что заявленные истцами недостатки по своему характеру были явными, могли быть определены визуально при осмотре приобретаемого помещения. Доказательств обратного, истцами не представлено.
Как следует из материалов дела, на момент покупки истцы не имели претензий к качеству квартиры, были удовлетворены его состоянием и приобрели квартиру по цене, установленной сторонами по обоюдному соглашению с учётом состояния квартиры на момент ее приобретения, сторонами был подписан акт осмотра от 13.08.2022 г. к договору оказания услуг по поиску покупателей №19.
Из инвестиционного контракта № 5, 10, 12 Д от 26.12.2018 г. не следует с достоверностью, что квартиры, в том числе, и спорное жилое помещение передавалось Застройщиком Инвестору с учетом отделочных работ.
При этом, как усматривается из пункта 6.2 Инвестиционного контракта Гарантийный срок продолжительностью 2 года на внутреннюю отделку устанавливался только в отношении мест общего пользования Объекта.
Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Производные требования ФИО1, ФИО2 о взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов, суд также оставляет без удовлетворения, поскольку в удовлетворении основных требований истцам отказано в полном объеме.
Рассматривая встречные исковые требования ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» о взыскании с истцов (ответчика по встречному иску) неосновательного обогащения в размере стоимости ремонтно-строительных и отделочных работ, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Согласно правилам распределения бремени доказывания, предусмотренным в статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, заявляющее требование из неосновательного обогащения, должно доказать, что ответчик приобрел или сберег это имущество за счет истца и что такое сбережение или приобретение имело место без установленных законом или сделкой оснований.
В обоснование встречного иска в материалы дела представлена копия договора подряда №77 от 17.11.2021 г., заключенного между ИП фио (подрядчик) и ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» (заказчик), по условиям которого, заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению ремонтно-строительных и отделочных работ в новых/не бывших в употреблении квартирах в построенном многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, г.адрес, адрес, правообладателем/собственником которых, на момент подписания сторонами настоящего договора, является заказчик.
В соответствии с п.5.2 договора подряда заказчик принимает результат работ по каждой отдельной квартире в присутствии представителя подрядчика. Работы считаются принятыми с момента подписания сторонами Акта приема-передачи работ (форма КС-2).
При этом истцом по встречному иску в материалы дела не представлен акт приема-передачи работ конкретно по спорной квартире и платежные документы, подтверждающие оплату услуг по договору подряда, представлен только акт выполненных работ по объекту по адресу: адрес, г.адрес, адрес, идентифицировать стоимость произведенных работ по спорной квартире не представляется возможным. Стоимость произведенных в квартире № 354 работ определена согласно заключения ООО «Инженерная компания» от 11.06.2024 г. в размере сумма
Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Поскольку договор купли-продажи квартиры не содержит условий о передаче квартиры с отделкой, у истца по встречному иску не возникло обязательства по производству такой отделки.
Истец по встречному иску, до заключения договора купли-продажи и передачи квартиры ФИО1, ФИО2, достоверно зная о наличии в квартире отделочных работ, продал ответчику по встречному иску объект недвижимого имущества за оговоренную в договоре цену с учетом фактического состояния жилого помещения.
Оплата за квартиру была произведена по цене, согласованной сторонами с учетом имеющихся в квартире строительных недостатков внутренней отделки, описанных в акте осмотра и экспертном заключении, о которых стороны знали при совершении сделки.
Таким образом, у ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» отсутствуют правовые основания для требования к ФИО1, ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-строительных и отделочных работ.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Управляющая компания фио Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «ТСТ-финанс» к ФИО1, ФИО2 о взыскании денежных средств – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 июля 2025 года.
Судья Н.В. Завалишина