Апелляционное определение по делу № 2-2123/2022 от 05.07.2023

47RS0005-01-2022-000841-15

Апелляционное производство № 33-3394/2023

Гражданское дело № 2-2123/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 5 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Алексеевой Е.Д.,

судей Герман М.В., Сирачук Е.С.,

при секретаре Ивановой И.А.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2022 года по исковому заявлению ФИО2 к администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области, комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области об обязании изъять земельные участки, предоставить в собственность земельный участок взамен изъятых, об обязании осуществить выкуп земельных участков.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения ФИО2 и его представителя по доверенности Белгородской И.П, поддержавших доводы жалобы, возражения представителя третьего лица ООО «Газпромтрансгаз Санкт-Петербург» по доверенности ФИО3 судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО2, уточнив в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования, обратился с исковым заявлением к администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области, комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области об обязании изъять земельные участки, предоставить в собственность земельный участок взамен изъятых, об обязании осуществить выкуп земельных участков, в котором просил: обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области изъять земельные участки с кадастровыми номерами № и № (ранее приобретенный ФИО2 10 апреля 2021 года один земельный участок -7:01:1706001:51), общей площадью 2500 кв.м, предоставив ему, ФИО2 в частную собственность земельный участок, взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд стоимостью <руб> (размер возмещения), земельный участок для ИЖС, находящихся в государственной или муниципальной собственности; обязать администрацию муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области осуществить выкуп земельных участков с кадастровыми номерами № и № (ранее приобретенный ФИО2 10 апреля 2021 года один земельный участок №), общей площадью 2500 кв.м, по рыночной стоимости на момент введения ЗОУИТ - <руб> (размер возмещения).

В обоснование своих требований истец указал, что 10 апреля 2021 года между ним, ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 2500 кв.м с кадастровым номером №, находящийся по адресу: Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, Первомайское сельское поселение, поселок Огоньки, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Договор был составлен и все сведения о земельном участке были проверены и удостоверены нотариусом Выборгского нотариального округа Ленинградской области ФИО4. В п. 3.1 договора указано, что ограничений в пользовании земельным участком не имеется, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12 апреля 2021 года.

8 мая 2021 года им была получена выписка из правил землепользования и застройки МО «Первомайское сельское поселение» Выборгского района Ленинградской области № А-4609, где указана территориальная подзона ТЖ-1.2 с расшифровкой регламента жилой зоны индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных), с земельными участками не менее 1200 кв. м с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а так же объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры).

06 июля 2021 года, а именно после раздела им земельного участка №, на два (с кадастровыми номерами № и №), и получения выписок ЕГРН из Федеральной палаты федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области, было выяснено, что два его земельных участка полностью находятся в границах зоны с реестровым номером 47:00-6.234 от 12.02.2021. В границах указанного земельного участка зарегистрировано ограничение использования в пределах зоны: зона минимальных расстояний до магистрального газопровода Ленинград-Выборг-Госграница 1 нитка. Ограничение - 200 метров, от магистрального газопровода (в пределах этой зоны, согласно СНиП 2.05.06-85*, запрещено строительство любых капитальных и временных построек).

Данный единый земельный надел приобретался им с целью улучшения своих жилищных условий. Он хотел заняться строительством жилого дома. Начал согласование в подведении к его земельному участку электроэнергии и воды. Но, так как в настоящий момент, данный земельный надел утратил свое назначение - для индивидуального жилищного строительства в связи с наложенным ограничением в существующих границах - не допускается размещение и строительство любых сооружений, предусмотренных видами разрешенного использования. Он претерпел значительное моральное потрясение, так как его жена взяла кредит в банке сроком на 5 лет для приобретения данного земельного участка. Кредит выплачивает и по настоящий момент.

Граница зоны с особыми условиями использования территорий установлена 12.02.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.07.2021 № КУВИ-02/2021-82324952.

Документы, подтверждающие его право на приобретенный земельный участок, были получены с регистрации в Росреестре 12 апреля 2021 года. Никаких сведений о введении на его участок ЗОУИТ в выписке из ЕГРН не было.

Уведомление правообладателя земельного участка, включенного в границы использования земельного участка в границах такой зоны, было размещено на сайте Киришского отдела Управления Росреестра по Ленинградской области 19 мая 2021 года с указанием его домашнего адреса. Копии уведомления в его адрес никто не направлял. Обнаружил он его случайно, так как г. Кириши Ленинградской области находится совершенно в противоположной стороне Санкт-Петербурга от г. Выборга Ленинградской области. Так как, сведения о ЗОУИТ внесены в ЕГРН 12 февраля 2021 года, а правоустанавливающие документы на указанный участок были переоформлены в ИЖС 14 мая 2002 года ФИО1 (продавцом) на основании постановления главы администрации М.О. «Выборгский район Ленинградской области» №933 от 14.05.2001г. Уведомление было направлено именно в его адрес, а не в адрес ФИО1, следовательно, именно он имеет право на замену земельного участка на равнозначный, для ведения ИЖС (Ст. 106 ЗК РФ п. 21).

Так как документы, на основании которых в ЕГРН внесены сведения об установлении ЗМР магистрального газопровода (47:00-6.234), подавал представитель ООО «Газпромтрансгаз Санкт-Петербург», он направил в адрес общества письмо (от 17.11.2021г.) с требованием выкупить его земельные участки, на основании ст. 107 ЗК РФ.

Как следует из ответа ООО «Газпромтрансгаз Санкт-Петербург» от 21.12.2021 №15-1/25234 МГ «Ленинград-Выборг-Госграница-1,2» существуют с 1973 года и с 1995 года. Запись о наличии ЗОУИТ не является записью правообразующей, а является записью право подтверждающей. Основания для выкупа земельных участков отсутствуют.

Администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области уже на момент предоставления участка должна была руководствоваться СНиП 2.05.06.-85*. Вместо того, после его обращения вх. № 15510 от 04.08.2021 о замене земельного участка утратившего свои функциональные способности, попавшего в зону ЗОУИТ на равноценный из КУМИГ администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области был получен ответ № оз-7275 от 27.08.2021, что зону они не вводили и участок ему не предоставляли.

Стоимость, по оценке Оценочной компании «Фактор», отчет № 239-2021/Ф от 11 ноября 2021 года, приобретенного им 10 апреля 2021 года земельного участка, а именно на 11.02.2021, составляла <руб> (стоимость на день, предшествующий дню принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (Ст. 107 п.9 ФЗ N 342 от 03.08.2018).

Истец и его представитель в судебном заседании суда первой инстанции требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчики: КУМИГ администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области и администрация МО «Выборгский район» Ленинградской области в судебном заседании суда первой инстанции возражали против удовлетворения требований.

Представитель третьего лица ООО «Газпромтрансгаз Санкт-Петербург» в судебном заседании суда первой инстанции оставлял решение на усмотрение суда, представил письменные возражения на иск.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области-Киришский отдел, ФИО1, ПАО «Газпром» надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, возражений не представили.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2022 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области, комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области об обязании изъять земельные участки, предоставить в собственность земельный участок взамен изъятых, об обязании осуществить выкуп земельных участков отказано.

С законностью и обоснованностью решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2022 года ФИО2 не согласился, направил апелляционную жалобу, считая последнее незаконным и необоснованным, в том числе указывая на то, что не согласен с выводом суда об отсутствии доказательств, подтверждающих нарушение прав истца. В материалы дела была представлена выписка из правил землепользования и застройки МО «Первомайское сельское поселение» Выборгского района Ленинградской области от 8 мая 2021 года № А-4609, с указанием территориальной подзоны ТЖ-1.2 для индивидуальных жилых домов, в которой отсутствовали какие либо ограничения. Суд не дал оценки документам: акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством участка газопровода от 21.11.1995 и постановления главы администрации МО «Выборгский район Ленинградской области» №933 от 14.05 2001 и №1377 от 24.05.2002 согласно которым, в нарушение требования СНиП 2.05.06.-85,был произведен отвод земельного участка в уже существующей зоне минимальных расстояний от газопровода в собственность ФИО1 Судом не дана оценка, что сведения в ЕГРН об охранной зоне появились после совершения сделку купли-продажи земельного участка. Собственником газопровода, согласно представленным документам является ООО «Газпром», который к участию в деле не привлекался.

В адрес органа местного самоуправления неоднократно направлялись уведомления о нарушении зоны минимально допустимых расстояний (2006, 2016, 2017, 2018), а также письма о подписании актов с целью внесения газопровода на карты землепользователей.

Из представленных суду документов следует, что КУМИГ МО «Выборгский район» Ленинградской области получил сведения о наличии газопровода 25.07.2017 года, но не предпринял никаких попыток об извещении собственников, пользователей участков, попадающих в зону минимально допустимых расстояний.

Изменения в правила землепользования и застройки ограниченных охранной зоной и минимально допустимым расстоянием до газопровода высокого давления, что повлекло нарушение прав истца о получении достоверной информации при принятии решения о взятии кредита на приобретение земельного участка для строительства жилого дома и причинило значительные убытки. В апелляционной жалобе просит оспариваемое решение отменить, принять по делу новый акт об удовлетворении исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке. Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются подтверждения о направлении извещений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Основания изъятия земельных участков предусмотрены ст. 49 Земельного кодекса РФ, в силу которой изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Пунктами 1 и 2 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ установлены условия для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 указанной статьи изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); 2) утвержденными проектами планировки территории.

Согласно пункту 2 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано: 1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия; земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории); 2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора); 3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя); 4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что истец приобрел на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.04.2021, заключенного с ФИО1, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2500 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское городское поселение», с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства.

Сделка по договору купли - продажи между физическими лицами удостоверена нотариусом, ограничений в использовании земельного участка не имелось, что подтверждено сведениями из ЕГРН от 06.07.2021. В дальнейшем истцом как собственником земельного участка был осуществлен раздел земельного участка, в связи с чем, образовались два земельных участка с кадастровыми номерами № и №.

06 июля 2021 года, уже после раздела им земельного участка №, на два (с кадастровыми номерами № и №), и получения выписок ЕГРН из Федеральной палаты федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области, истцу стало известно, что два его земельных участка полностью находятся в границах зоны с реестровым номером 47:00-6.234 от 12.02.2021. В границах указанного земельного участка зарегистрировано ограничение использования в пределах зоны: зона минимальных расстояний до магистрального газопровода Ленинград-Выборг-Госграница 1 нитка. Ограничение - 200 метров, от магистрального газопровода (в пределах этой зоны, согласно СНиП 2.05.06-85*, запрещено строительство любых капитальных и временных построек).

Документы, подтверждающие право истца на приобретенный земельный участок, были получены с регистрации в Росреестре 12 апреля 2021 года. Никаких сведений о введении на участок истца ЗОУИТ в выписке из ЕГРН не было.

Также из материалов дела следует, что истец неоднократно обращался в администрацию МО «Выборгский район» Ленинградской области по вопросу изъятия земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Вместе с тем, из ответов администрации МО «Выборгский район» Ленинградской области на обращения истца, оснований для изъятия земельных участков не имеется.

В силу положений ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральным законами. Могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Пункт 6 ст. 105 Земельного кодекса РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относит охранную зону трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов), а пункт 25 - зону минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для проведения процедуры изъятия земельных участков и обязания ответчиков осуществить выкуп земельных участков с кадастровыми номерами № и №, поскольку действующими нормами законодательства в области земельного права по указанным истцом основаниям такие действия не предусмотрены.

То обстоятельство, что сведения об охранных зонах были внесены в Единый государственный реестр недвижимости позже, чем к истцу перешло право собственности на земельный участок, не является основанием для удовлетворения исковых требований. Положения пункта 1 статьи 57.1, статьи 107, статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям применимы быть не могут.

Кроме того, как обоснованно указано в доводах третьего лица ООО «Газпромтрансгаз Санкт-Петербург», изложенных в отзыве на исковое заявление, обществом было произведено обозначение трассы газопроводов на местности и предоставлена информация, необходимая для нанесения на карты землепользования. Приобретатель земельных участков, действуя добросовестно и разумно, имел возможность получения сведений об обременении земельных участков путём их осмотра и запроса органов местного самоуправления о месте прохождения трубопроводов.

Осуществление государственной регистрации обременения земельного участка наличием охранных зон трубопроводов единственным способом получения соответствующей информации заинтересованными лицами не является.

Указанный довод подтверждается позицией Верховного Суда, изложенной в определении от 10.04.2023 № 304-ЭС23-3064 по делу № А75-14330/202, согласно которой пунктом 8 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ установлено, что зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости.

Данная норма является специальной по отношению к пункту 24 статьи 106 Земельного кодекса, согласно которой зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о такой зоне в едином государственном реестре недвижимости.

Судебная коллегия по гражданским делам ленинградского областного суда соглашается с выводом суда первой инстанции, что истцом не верно избран способ защиты своего права.

Как следует из материалов дела, 10 апреля 2021 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2500 кв.м с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № не предоставлялся истцу на основании постановления администрации МО «Выборгский район», был приобретен истцом самостоятельно на основании сделки по договору купли - продажи между физическими лицами.

На момент сделки истца с продавцом ФИО1 по заключению договора купли-продажи земельного участка граница зоны с особыми условиями использования территорий была установлена.

Договор купли-продажи земельного участка от 10 апреля 2021 года истцом не оспаривался.

При издании постановлений о предоставлении земельного участка ФИО1. какие-либо ограничения в использовании земельного участка не устанавливались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, соглашается с данной судом первой инстанции оценкой доказательств и находит, что суд правильно оценил представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, определил юридически значимые для дела обстоятельства и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 без удовлетворения

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Вериго Н.Б.

Мотивированное определение изготовлено 11.07.2023