УИД № 34OS0000-01-2021-000696-79
Дело № 3а-310/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Волгоград 6 сентября 2022 года
Волгоградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Раптановой М.А.
при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2436 +/- 17 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 2434 976 рублей 88 копеек. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет уплату арендных платежей, при расчете которых применяется кадастровая стоимость, в необоснованно завышенном размере. С утвержденной кадастровой оценкой истец не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 1340 000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.
Стороны, заинтересованные лица и их представители, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении заседания не представили.
При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.
Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил. В поступившем до судебного заседания заявлении представитель Комитета ФИО2 просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда, замечаний к экспертному заключению не имеет. С аналогичным по содержанию заявлением обратился представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО3
В письменных объяснениях представитель административного ответчика Управления Росреестра по Волгоградской области ФИО4, ссылаясь на пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указала на необоснованное привлечение Управления в качестве ответчика, в связи с чем при вынесении решения по делу просила в удовлетворении исковых требований к Управлению отказать, рассмотреть дело в ее отсутствие (т. 1 л.д. 157-160).
Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО5 просил дело рассмотреть в его отсутствие, указав, что Учреждение не имеет возражений относительно реализации истцом своих законных прав по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (т. 1 л.д. 166-167).
Глава администрации Жирновского муниципального района Волгоградской области ФИО6 просил дело рассмотреть в его отсутствие, в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указывая, что изменение кадастровой стоимости земельного участка повлечет снижение дохода, поступающего в бюджет Жирновского городского поселения (т. 1 л.д. 188-193).
Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды от 27 декабря 2018 года № 412, заключенного с администрацией Жирновского городского поселения Волгоградской области, ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2436 +/- 17 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. С 17 ноября 2021 года на основании постановления администрации Жирновского муниципального района Волгоградской области от 26 октября 2021 года № 993 и договора купли-продажи № 95 от 26 октября 2021 года ФИО1 является собственником указанного земельного участка, который относится к категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – магазины (т. 1 л.д. 7-11, 194-209).
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 22 декабря 2020 года, утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка в размере 2434 976 рублей 88 копеек определена по состоянию на 1 января 2020 года (т. 1 л.д. 13, 152-153).
Принимая во внимание, что административный истец изначально являлся арендатором, а с 17 ноября 2021 года является собственником земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают его права и законные интересы как плательщика арендных платежей и земельного налога в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №ЗУ№61-10-2021 от 21 октября 2021 года, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО7, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 1340 000 рублей (т. 1 л.д. 14-128).
В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением суда от 14 января 2022 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.
Согласно выводам экспертного заключения № 9248/5-4 от 8 августа 2022 года отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной для определения рыночной стоимости; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 2428 144 рубля (т. 2 л.д. 2-45).
Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В заключении экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.
Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка «магазины». При этом им учтено, что участок расположен в <адрес>, среди среднеэтажной и индивидуальной жилой застройки, транспортная доступность хорошая (в шаговой доступности находится остановка общественного транспорта <адрес>).
Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является корректным. Так, изначально экспертом был проанализирован и исследован рынок предлагаемых к продаже земельных участков категории – земли населенных пунктов, относящихся к сегменту коммерческой застройки, расположенных в <адрес> и других городах Волгоградской области, расположенных на значительном удалении от Волгограда и не относящихся к городам с высоким промышленным потенциалом, из которых отобрано 10 сопоставимых объектов-аналогов, которые и использовались при расчете.
При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности, на торг; на местоположение в пределах города; на расположение относительно «красной линии»; на размер земельного участка; на наличие ветхих строений; на наличие/отсутствие коммуникаций. Отказ от использования иных корректировок подробно мотивирован. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.
В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики как объекта оценки, так и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.
В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.
В свою очередь представленный административным истцом при обращении в суд отчет, выполненный оценщиком ФИО7, приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку оценщиком нарушены требования пункта 5, подпунктов «б, в» пункта 22 ФСО № 7 (подобранные аналоги не соответствуют правилам отбора; отказ от использования некоторых объектов в качестве аналогов не обоснован, в связи с чем неправомерно исключены из расчета), которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем такое доказательство в основу решения суда положено быть не может и отклоняется со ссылкой на статью 59 КАС РФ.
Таким образом, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 2434976 рублей 88 копеек превышает его рыночную 2428144 рубля примерно на 1%, что в абсолютном выражении составляет 6 832 рубля 88 копеек (то есть менее, чем в два раза), и затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора и собственника данного объекта недвижимости.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, что указывает на частичное удовлетворение судом исковых требований.
Доводы заинтересованного лица администрации Жирновского муниципального района Волгоградской области о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению налоговых поступлений в бюджет, не имеют правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения истца с настоящим административным иском в суд – 10 декабря 2021 года (т. 1 л.д. 140).
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2436 +/- 17 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2428 144 (два миллиона четыреста двадцать восемь тысяч сто сорок четыре) рубля по состоянию на 1 января 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 декабря 2021 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.
Судья М.А. Раптанова
В окончательной форме решение суда изготовлено 15 сентября 2022 года.