Дело № 2-171/2025

УИД 02RS0006-01-2025-000186-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Улаган

19 мая 2025 года

Улаганский районный суд Республики Алтай в составе председательствующего судьи Палагина А.В., при секретаре Адыкаевой С.Ю., с участием прокурора Тохниной Э.В., представителя ответчика ФИО1, третьего лица ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Улаганского района в интересах неопределенного круга лиц, МО «Улаганский район» к администрации МО «Улаганский район», ФИО3, муниципальному казенному учреждению «Отдел архитектуры и градостроительства» об оспаривании уведомления о соответствии параметров строительства, оспаривании сделки и применении последствий её недействительности, о сносе самовольной постройки, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор в интересах неопределенного круга лиц, МО «Улаганский район», обратился в суд с иском к администрации МО «Улаганский район», ФИО3, в котором в окончательной редакции просил:

- признать незаконным уведомление от 13.05.2024 № 193 о соответствии параметров строительства объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 22.10.2024 № 59, заключенного между администрацией МО «Улаганский район» и ФИО3 и применить последствия недействительности сделки путём возвращения земельного участка с кадастровым № уполномоченному органу - администрации МО «Улаганский район»;

- признать жилое помещение (дом) с кадастровым № самовольной постройкой и обязать ФИО3 снести самовольную постройку в течении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу;

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО3 в отношении спорного земельного участка и жилого помещения (дома);

- выселить ФИО3 из жилого помещения (дома), расположенного по адресу: <адрес>.

Определением суда от 05.05.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение «Отдел архитектуры и градостроительства» (далее - МКУ «ОАИГ»).

В обоснование исковых требований прокурор указал, что 22.08.2022 между администрацией МО «Улаганский район» и ФИО3 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, на котором впоследствии ФИО3 построила жилое помещение (дом), которому присвоен кадастровый №.

13.05.2024 ФИО3 обратилась в МКУ «ОАИГ» с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома и договором аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136 и в тот же день получила уведомление о соответствии параметров строительства от 13.05.2024 № 193.

28.06.2024 ФИО3 на основании договора аренды земельного участка зарегистрировала в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на жилое помещение (дом), которое не является единственным жилым помещением ответчика, поскольку ФИО3 проживает по адресу: <адрес>

Решением суда от 11.07.2024 по делу № 2-309/2024 договор аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136 признан ничтожным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения земельного участка в уполномоченный орган – администрацию МО «Улаганский район».

Ссылаясь на положения ст. 167 ГК РФ о том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, недействительна с момента её совершения, а лицо, которое знало об основаниях оспоримой сделки не считается действовавшим добросовестно, истец указывает, что производя строительство жилого дома после предъявления прокурором 15.04.2024 иска о недействительности договора аренды земельного участка, а также получив в день обращения уведомление о соответствии параметров строительства ФИО3 действовала недобросовестно и злоупотребила правом, строила жилой дом с целью придания законности владения земельным участком, преследовала цель воспрепятствовать судебным органам принять решение по спору о возвращении земельного участка МО «Улаганский район», чьи права и законные интересы были нарушены ответчиками, а также преодолела вступившее в законную силу решение суда.

По мнению прокурора, признание ничтожным договора аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136 свидетельствует о том, что у ФИО3 не возникло право на возведение (строительство) жилого помещения, в связи с чем, в силу ст. 222 ГК РФ жилой дом является самовольной постройкой, на которую не возникает право собственности.

22.10.2024 на основании договора № 59 с администрацией МО «Улаганский район», заключенном в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ФИО3 как собственник жилого дома, без торгов приобрела земельный участок с кадастровым №.

Прокурор указывает, что жилое помещение (дом) на спорном земельном участке возведено ФИО3 неправомерно, право собственности на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН на основании ничтожного договора аренды земельного участка, что влечет недействительность всех последующих сделок, в том числе договора купли-продажи земельного участка от 22.10.2024 № 59.

Продажа в собственность ФИО3 земельного участка без торгов, на котором неправомерно возведен жилой дом, противоречит земельному законодательству, нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в приобретении данного имущества на условиях равных возможностей граждан и юридических лиц на приобретение в соответствии с требованиями закона.

В судебном заседании помощник прокурора Улаганского района Тохнина Э.В. просила удовлетворить исковые требования в полном объёме по основаниям, указанным в исковом заявлении, пояснила, что договор купли – продажи земельного участка 22.10.2024 является недействительной ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности ФИО1 в судебном заседании просил оставить без удовлетворения исковые требования прокурора, пояснил, что ФИО3 на законных основаниях построила жилой дом на предоставленном ей земельном участке. Она не знала о нарушениях, допущенных администрацией МО «Улаганский район» при заключении договора аренды земельного участка, запрета продолжать строительство при рассмотрении спора не применялось и до принятия судом решения о признании сделки недействительной она действовала добросовестно, приобрела земельный участок как собственник жилого дома.

Третье лицо на стороне ответчика ФИО2 просил оставить без удовлетворения исковые требования прокурора.

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, третье лицо ФИО4 и его представитель ФИО5, ответчик ФИО3, представители администрации МО «Улаганский район», МКУ «ОАИГ» в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, отложить рассмотрение дела не просили. Заявление не явившегося третьего лица ФИО4 об отложении рассмотрения дела судом оставлено без удовлетворения. В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которой граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, на которых расположены здания, сооружения имеют льготный порядок предоставления собственникам расположенных на участках зданий, сооружений либо помещений – без проведения торгов (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно п. 18.1 ст. 52, п. 1 ст. 42 Устава МО «Улаганский район» предоставление в пределах полномочий, предусмотренных абз. 4 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации относится к полномочиям администрации МО «Улаганский район», которая является постоянно действующим исполнительно-распорядительным органом муниципального района.

Судом установлено, что 22.08.2022 и.о. главы МО «Улаганский район» ФИО6 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) на основании подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ заключили договор № 136, по условиям которого арендатору предоставлен в пользование земельный участок площадью 816 кв.м, с кадастровым №, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, на срок 20 лет, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 11-12).

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка прошёл государственную регистрацию, сведения о сделке внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской (л.д. 25-32).

ДД.ММ.ГГГГ прокурор обратился в суд с иском к администрации МО «Улаганский район» и ФИО3 об оспаривании договора аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136 и применении последствий недействительности сделки. Копию искового заявления ответчик ФИО3 получила 22.04.2024.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в МКУ «ОАИГ» с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 04:09:020401:437 (индивидуальный жилой дом, этажей – 1, высота – 5 м., отступы от красных линий – 5 м, отступы от линии проезда – 3 м, площадь застройки – 64 м) и в тот же день получила уведомление о соответствии параметров строительства от 13.05.2024 № 193 (л.д. 19-22).

ДД.ММ.ГГГГ на основании декларации (в упрощенном порядке) ответчик ФИО3 осуществила государственный кадастровый учёт и зарегистрировала в ЕГРН право собственности на жилой дом площадью 25,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, объекту присвоен кадастровый № (л.д. 33-39).

Решением Улаганского районного суда Республики Алтай от 11.07.2024 по делу № 2-309/2024 договор аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136 признан ничтожным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения земельного участка в уполномоченный орган – администрацию МО «Улаганский район» (л.д. 13-18).

Решение суда по делу № 2-309/2024 исполнено ответчиками, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 16.09.2024 (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № 59 с администрацией МО «Улаганский район», заключенном в соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ФИО3 как владелец жилого дома, без торгов приобрела в собственность (купила за 946,60 руб.) земельный участок с кадастровым № (л.д. 23-24).

Обращаясь с иском об оспаривании договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, прокурор ссылается на самовольность строительства ответчиком ФИО3 жилого дома на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, поскольку решением суда от 11.07.2024 договор аренды земельного участка признан ничтожной сделкой.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (также – ГК РФ) предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Из материалов дела следует, что при возведении спорного жилого дома арендатор земельного участка ФИО3 действовала в соответствии с условиями договора аренды от 22.08.2022 № 136 и правовым режимом земельного участка, которые определяют возможность арендатора построить жилой дом на земельном участке, относящемся к категории «земли населенных пунктов», имеющим разрешенный вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства».

В соответствии с п. 2.2 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, приусадебный земельный участок предусматривает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров).

Из решения Улаганского районного суда Республики Алтай от 11.07.2024 по делу № 2-309/2024 следует, что договор аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136 признан ничтожной сделкой в связи с нарушением требований к размещению извещения о предоставлении земельного участка на официальном сайте МО «Улаганский район» и по адресу www.torgi.gov.ru, что в силу п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ относится к компетенции уполномоченного органа - администрации МО «Улаганский район». Каких-либо нарушений второй стороны договора аренды земельного участка – ФИО3 при заключении сделки не установлено.

При рассмотрении гражданского дела № 2-309/2024 истцу было известно о начавшемся строительстве на спорном земельном участке жилого дома и государственной регистрации права собственности ФИО3 на объект недвижимости 28.06.2024, однако это не послужило основанием для предъявления соответствующего искового требования к ответчику, либо заявления ходатайства о применении мер по обеспечению иска в виде запрета ответчику на производство строительных работ или запрета регистрационных действий в отношении жилого дома.

Таким образом, каких-либо законных ограничений для строительства жилого дома на предоставленном ФИО3 земельном участке (постановлений суда, актов государственных органов или органов местного самоуправления) до принятия судом решения о применения последствий недействительности ничтожной сделки не установлено.

В этой связи суд не усматривает оснований для вывода о злоупотреблении правом или недобросовестном поведении ФИО3 при строительстве жилого дома, получении уведомления о соответствии параметров строительства, государственной регистрации права собственности на жилой дом, до принятия решения суда о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела ФИО3 на предоставленном ей земельном участке в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка осуществила строительство жилого дома и 28.06.2024 зарегистрировала право собственности на объект индивидуального жилищного строительства (дом).

Учитывая данное обстоятельство, а также то, что договор аренды земельного участка, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства, признан недействительным по решению суда только 11.07.2024, указанный объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой как возведенный на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Аналогичная правовая позиция указана в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 № 32-КГ15-3.

Иных, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ оснований для признания самовольной постройкой жилого дома и сноса самовольной постройки, а также доказательств в их подтверждение (возведение объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил), либо что такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалы дела истцом не представлено.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований прокурора о признании самовольной постройкой жилого дома с кадастровым № и погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости.

Выводы суда в решении по гражданскому делу № 2-309/2024 относительно обстоятельств строительства ответчиком жилого дома на спорном земельном участке сделаны в связи с разрешением исковых требований прокурора об оспаривании договора аренды земельного участка, и для настоящего спора о сносе самовольной постройки не имеют преюдициального значения.

С учётом установленных обстоятельств суд также не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о признании оспариваемой сделки недействительной, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 22.10.2024 № 59 заключен между администрацией МО «Улаганский район» и ФИО3 в соответствии с нормами земельного законодательства.

Договор о предоставлении земельного участка в собственность без торгов заключен с ФИО3 правомерно, поскольку подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусматривает продажу без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований прокурора о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе, о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 22.10.2024 № 59 и применении последствий недействительности сделки, возвращении земельного участка администрации МО «Улаганский район» и погашении регистрационных записей о праве собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок.

Также не имеется оснований для выселения ответчика ФИО3 из принадлежащего ей жилого дома, поскольку в силу ст. 209 ГК РФ она вправе пользоваться жилым помещением.

Давая оценку требованию прокурора о признании незаконным уведомления МКУ «ОАИГ» от 13.05.2024 № 193 о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства, суд приходит к следующим выводам.

Уведомление ФИО3 от 13.05.2024 о планируемом строительстве рассмотрено уполномоченным органом в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ, в установленные законом сроки.

Доводы прокурора о том, что рассмотрение уведомления уполномоченным органом в течении одного дня свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчиков основаны на предположениях и не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Также не нашёл своего подтверждения довод прокурора о том, что уведомление о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства выдано тем же органом, который распорядился земельным участком по недействительной ничтожной сделке, поскольку органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками государственная собственность на которые не разграничена является администрация МО «Улаганский район», а уведомление о соответствии параметров строительства выдано МКУ «ОАИГ».

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих несоответствие указанных в уведомлении ФИО3 параметров объекта индивидуального жилищного строительства предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами и действующим на дату поступления этого уведомления, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления этого уведомления.

В этой связи суд не находит оснований для признания незаконным уведомления МКУ «ОАИГ» от 13.05.2024 № 193 о соответствии параметров строительства, в связи с чем исковые требования прокурора подлежит оставлению без удовлетворения в полном объёме.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд учитывает, что при обращении в суд прокурор был освобожден от уплаты государственной пошлины в размере 12000 руб. (четыре требования неимущественного характера), решение состоялось в пользу ответчика, в связи с чем, оснований для взыскания государственной пошлины в доход местного бюджета не имеется (ст. 103 ГПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора в интересах неопределенного круга лиц, МО «Улаганский район» к администрации МО «Улаганский район», ФИО3, МКУ «ОАИГ» об оспаривании уведомления о соответствии параметров строительства от 13.05.2024 № 193, оспаривании договора купли-продажи земельного участка 22.10.2024 № 59 и применении последствий недействительности сделки, о сносе самовольной постройки, выселении, - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Алтай через Улаганский районный суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20.05.2025 года.

Председательствующий

А.В. Палагин