Дело НОМЕР
УИД 22RS0НОМЕР-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
АДРЕС 11 ноября 2025 года
Новоалтайский городской суд АДРЕС в составе
председательствующего судьи Полянской Т.Г.,
при секретаре Масниковой Ю.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителей ответчика ФИО2, ФИО3,
третьего лица ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, просила взыскать с ФИО6 денежные средства в размере 960 931 руб. в возмещение расходов на устранение недостатков.
В обоснование иска указано, что ДАТА между сторонами заключен договор купли-продажи, по которому истец приобрела у ответчика земельный участок и жилой дом по адресу: АДРЕС. Стоимость договора составила 6 800 000 руб., в том числе 5 800 000 руб. стоимость дома и 1 000 000 руб. стоимость участка. Оплата по договору истцом произведена полностью за счет собственных и заемных средств.
Для оценки технического состояния и наличия, если таковые имеются, строительных недостатков, истцом был приглашен специалист для проведения экспертизы дома на предмет наличия недостатков. Стоимость исследования составила 50 000 руб.
Заключением специалиста НОМЕР от ДАТА установлены недостатки дома. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в ценах на дату проведения исследования, составляет 960 931 руб.
В силу п. 1 ст. 469, 549, 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ продавец обязан передать в собственность покупателю здание, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе потребовать от продавца, в том числе, возмещения расходов на устранение недостатков.
В ходе судебного разбирательства истец, действуя через представителя, требования уточнила и просила взыскать с ФИО6 в счет возмещения расходов на устранение недостатков сумму 664 151 руб., указав, что стоимость затрат по устранению недостатков дома установлена заключением эксперта.
Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена. Ее представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании на уточненных требованиях настаивает по тем же основаниям, также пояснил, что истец не имеет специальных познаний, при осмотре недостатки не увидела. Истец покупала дом с теплым полом, который должен выполнять свои функции. Истица в отсутствие специальных познаний не могла видеть обработаны ли доски потолка. Дверь была неверно смонтирована или установлена, в ходе ее эксплуатации появились царапины. Теплосопротивление стен не соответствует ГОСТу, дом холодный, что также является недостатком.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен. Его представители по доверенности ФИО2 и ФИО3 против иска возражают, представлены письменные возражения, в котором указано, что исследование дома было произведено ДАТА спустя месяц после покупки. Истец в доме не проживала, о чем свидетельствуют фотографии, дом стоял закрытый без естественного проветривания, хотя истцу было известно о необходимости его ежедневного просушивания и проветривания, данные рекомендации были проигнорированы, что привело к дополнительному конденсату в помещении. Дом был продан без отделочных работ. Ответчиком не выполнялись работы подрядчика, отсутствует какой-либо проект, по которому устанавливалось качество категории поверхности, применяемые экспертом. Стены зашпаклеваны на первый слой- штукатурка, которая не является финишным покрытием и требует нанесение еще слоев в зависимости от конечной цели отделочного материала. Полы выполнены полусухой стяжкой для выравнивания поверхности нижележащего слоя и укрытия трубопровода, для еще одного слоя звуко- и теплоизоляции и не является окончательной. ФИО7 в помещении 2 является видимой, которую можно было обнаружить истцу при осмотре. Непонятно когда и почему образовалась трещина, т.к. дом находился в пользовании истца. На оконном проеме, указанном как ПВХ дверь, царапины и сколы являются видимыми дефектами, за которые ответчик не несет ответственности, т.к. сам является потребителем. Дутики на поверхности штукатурного и шпаклеванного слоя являются видимыми, предметом договор купли-продажи дома не является выполнение отделочных работ. Конструкция пола соответствует СП 29.13330.2011 и при правильно установленном температурном режиме отопления работает и обогревает, напольное водяное отопление в доме является дополнительным, не имеется претензий к его работе, свод правил носит рекомендательный характер. В доме имеется основная система отопления. Истец, зная о выявленных недостатках ДАТА, не инициировала судебную процедуру в холодный период времени, что влияет на определение соответствия теплопередачи стен дома. Истцу изначально было известно об указываемых недостатках, и выразила согласие не приобретение дома.
При проведении экспертного осмотра истом было заявлено о вмешательства третьих лиц во внутренние стены дома, в том числе в помещении НОМЕР на перегородке смежной с помещением НОМЕР, т.е. убиралась шпатлевка и штукатурка и вновь наносились штукатурка, шпаклевка и клеились обои. Поэтому установленное отклонение могло образоваться в результате ремонтных работ, т.к. поверхность стен полностью была переделана истцом. Причину появления деформации нижнего профиля дверной коробки невозможно определить, т.к. не установлено время появления недостатка- в ходе эксплуатации или установки дверного блока. Эксперт указывает, что это повреждение визуально заметное. Истец не может нести ответственность за дефекты, т.к. пластиковые окна устанавливал ФИО4 Недостатки в виде дутиков штукатурного и шпаклевочного слоя экспертом не выявлены. Экспертом установлено, что система теплого пола является вспомогательной, недостатков не выявлено. Экспертом установлено, что несоответствие теплопередаче стен в жилом доме не является недостатком. Дом был введен в эксплуатацию в ДАТА, истец его приобрела ДАТА, экспертом не установлено время возникновения биоповреждения деревянных досок потолка. Истец действует недобросовестно, злоупотребляет правом, поскольку спустя месяц после покупки дома инициировала проведение экспертизы, не привлекая ответчика. Судебную процедуру затянула ДАТА, осуществляя ремонт внутри дома, скрывала от ответчика претензии, желает обогатиться за счет ответчика, который не является застройщиком.
Третье лицо, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО4 в судебном заседании возражает против иска, пояснив, что в спорном доме он устанавливал окна и двери из ПВХ. Причиной деформации нижнего профиля ПВХ двери явилось провисание полотна, ролик стал задевать за ответную планку и выломал ее. Провисание двери заметно, необходимо было отрегулировать ее механизм.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, извещен.
Выслушав лиц участвующих в деле, эксперта, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Положениями пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.
Таким образом, при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДАТА ФИО5 приобрела у ФИО6 жилой дом площадью <данные изъяты> расположенный на земельном участке по адресу: АДРЕС.
Согласно п.п. 4,5,6 договора цена отчуждаемого имущества по соглашению сторон определена в сумме 6 800 000 руб., из которых жилой дом стоимостью 5 800 000 руб., земельный участок- 1 000 000 руб.
Жилой дом на земельном участке приобретается покупателем частично за счет собственных средств в сумме 1 370 000 руб., частично за счет кредитных средств в размере 5 430 000 руб., предоставленных покупателю по кредитному договору от ДАТА, заключенного с АО «Россельхозбанком»,
В соответствии с пунктами 10, 14 договора, жилой дом передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектованный исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененным задолженностью по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, отопления, международных и междугородних переговоров и абонентской оплатой за телефон.
Покупатель подтверждает, что до подписания договора жилой дом и земельный участок им осмотрены, претензий по их состоянию покупатель не имеет.
Согласно п. 23 договора купли-продажи, договор имеет силу акта приема-передачи.
Право собственности ФИО5 зарегистрировано в установленном порядке ДАТА.
Согласно техническому плану здания от ДАТА, данный жилой дом введен в эксплуатацию в ДАТА. Из технического паспорта на дом по состоянию на ДАТА следует, что к данному жилому дому пристроен гараж.
Обращаясь в суд с иском, истец ссылается на то, что после приобретения жилого дома приглашенным специалистом выявлены недостатки.
Согласно заключению специалиста НОМЕР от ДАТА индивидуального предпринимателя ФИО8, произведенным исследованием, установлено, что в жилом доме, расположенным по адресу: АДРЕС, имеются следующие недостатки:
-в помещении 2 имеется участок стены с отклонением от горизонтали до 8 мм на 2 м, что является отклонением от требований СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87,
-в помещении 2 установлены трещины стяжки, что является нарушением ТР 95.09-99 Технологический регламент производства строительно-монтажных работ при возведении здания и сооружений. 09. Устройство полов,
-у ПВХ дверного блока В1 имеются царапины и скол профиля, что является несоответствием ГОСТ 34379-2018 Конструкции ограждающие светопрозрачные. Правила обследования технического состояния в натурных условиях и ГОСТ 30970-2014 Блоки дверные из поливинилхлоридных профилей. Общие технические условия,
-в ходе осмотра труб теплого пола с помощью тепловизора было установлено, что не выдержана равномерная раскладка труб (разные интервалы между трубами), что является несоответствием СП 41-102-98 Проектирование и монтаж трубопроводов систем отопления с использованием металлополимерных труб,
-специалистом был произведен расчет теплопроводной стены, в ходе которого установлено, что фактическая конструкция стен не соответствует требованиям по теплопередаче (величина произведенного сопротивления теплопередаче R0пр меньше требуемого R0норм (2.03<3.61), что является несоответствием СП 50.13330.2012 Тепловая защита зданий и СП 55.1330.2016 Дома жилые одноквартирные,
-проем между помещениями 2 и 5 имеет неровную кладку, имеется отклонение от вертикали до 55 мм, что является несоответствием СП 70.13330.2012,
-в помещении 7 на потолке подшитым деревянными досками имеются биоповреждения, что является несоответствием СП 64.13330.2017 Деревянные конструкции.
Выявленные недостатки допущены при производстве строительно-монтажных работ, являются устранимыми. Стоимость работ и материалов для устранения недостатков в ценах ДАТА составляет 960 931,02 руб.
В связи с оспариванием заключения специалиста и по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения наличия недостатков дома, установленных заключением специалиста.
Согласно заключению эксперта ООО «ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» НОМЕР от ДАТА, при проведении экспертного осмотра жилого дома по адресу: АДРЕС, установлено, что поверхность штукатурки в помещении НОМЕР на перегородке смежной с помещением НОМЕР имеет отклонение от прямолинейности в горизонтальной плоскости 4 мм/1 м, что является не соответствием требованиям таблицы НОМЕР СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 03.04.01-87».
Эксперт указывает, что в заключении специалиста допущена ошибка, в СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 03.04.01-87, отсутствуют какие-либо допуски к отклонению стен от горизонтали, вероятнее всего имелось ввиду отклонение поверхности штукатурки от прямолинейности в горизонтальной плоскости.
Причиной наличия на поверхности штукатурки в помещении НОМЕР на перегородке смежной с помещением НОМЕР отклонения от прямолинейности в горизонтальной плоскости 4мм/1 м является некачественное выполнение штукатурных работ. В данном случае, ввиду отсутствия требований заказчика, выполнялись требования п. 7.2.13 СП 71.13330.2017, согласно которому при отсутствии требований заказчика допускается руководствоваться требованиями таблицы 7.4.
В помещении НОМЕР пол был отделан плиткой, установить наличие трещин в стяжке пола на дату экспертного осмотра, как и на дату покупки дома не представляется возможным ввиду скрытия данного дефекта (в случае его наличия) проведением последующих работ по укладке плитки. В случае наличия трещин в стяжке пола было бы несоответствием требованиям п. 5.18.2 и приложения Х СП.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», причиной их появления является некачественное выполнение работ по устройству пола.
Дверное заполнение из ПВХ имело визуально заметное механическое повреждение в виде деформации (замятия) нижнего профиля дверной коробки. Наличие визуально заметных механических повреждений является несоответствием п. 5.4.12 ГОСТ 30970-2014 «Блоки дверные из поливинилхлоридных профилей. Общие технические условия».
Недостаток в виде деформации нижнего профиля дверной коробки в непосредственной близости к нижней ответной планке образовался по причине увеличенной длины цапфы, которая при открывании и закрывании нижнего полотна воздействует на нижний профиль и повреждает его.
На дату экспертного осмотра стены были оклеены обоями, определить наличие недостатка «дутики» на дату экспертного осмотра или на дату покупки дома не представляется возможным ввиду сокрытия его (в случае наличия) проведением работ по оклейке обоями. В случае наличия недостатка в виде дутиков и отсутствия каких-либо отделочных работ необходимо заранее знать какие отделочные работы будут проведены далее, для того, чтобы предъявлять требования к поверхности как К1, К2, К3 или К4.
В описании недостатка специалистом допущена ошибка, поскольку имеющиеся дутики являются не следствием проведения штукатурных работ, а следствием проведения шпаклевочных работ, требования качеству которых предъявляются таблицей 7.5 СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 03.04.01-87, в то время как в ТР 122-01 «Технические рекомендации по технологии штукатурных работ внутри зданий» приводятся требования к штукатурным работам.
При экспертном осмотре установлено, что трубопроводы теплого пола в жилых комнатах уложены по схеме А, трубопроводы в коридоре уложены с отступлением от требований п. 3.8 СП 41-102-98 «Проектирование и монтаж трубопроводов и систем отопления с использованием металлополимерных (металлопластиковых) труб" в части неравномерной их укладки.
Причиной укладки трубопроводов отопления в полу помещения НОМЕР (коридор) с различным расстоянием между трубами является некачественная их укладка.
Согласно СП 124.13330.2012 «Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003» система теплого пола в исследуемом доме не является центральной, согласно СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003» данная система является индивидуальной. Поскольку в жилом доме имеются две системы отопления способных работать отдельно друг от друга, систему теплого пола можно считать вспомогательной. С технической точки зрения не равномерная раскладка труб отопления в толщине пола влияет только на равномерность прогрева. В местах плотного расположения труб (относительно друг друга) прогрев будет более интенсивным, чем в местах разреженного расположения.
Фактическое приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен составляет 2,14 м 2С/Вт, что менее требуемой равной 3,46 м 2С/Вт. Исходя из положения ст. 11 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не достаточное приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен не является недостатком.
Причиной недостаточности приведенного сопротивления теплопередаче наружных стен является несоблюдение требования СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» при возведении дома.
Потеря тепла строениями имеется всегда, однако чем меньше приведенное сопротивление теплопередаче конструкций (в данном случае стен), тем больше необходимо компенсировать теплопотери путем увеличения расхода энергоресурса. Для поддержания температуры внутри жилых помещений равной 21-22 необходимо увеличить расход газа. Для увеличения приведенного сопротивления теплопередаче стен до нормативного уровня необходимо увеличить толщину утеплителя между стеной из газобетонных блоков и облицовкой из кирпича до 130 мм (добавить к имеющемуся слою 50 мм слой 70 мм).
Какие-либо нормативные требования к ровности дверных проемов отсутствуют, недостаток в виде отклонения кладки проема от вертикали до 55 мм не является недостатком на этапе строительства дома. На дату экспертного осмотра данный недостаток отсутствовал, поскольку выполнена отделка всех помещений.
Причиной наличия отклонения от вертикали проема между помещениями НОМЕР и НОМЕР (в случае наличия данного отклонения) является проведение работ по возведению перегородки между данными помещениями. На незавершенном этапе отделочных работ данные недостаток таковым не является.
На дату экспертного осмотра деревянные элементы (подшивка потолка гаража) имели биоповреждения в виде плесени, что свидетельствует об отсутствии обработки защитными составами и не соответствует требованиям п. 4.6 СП 64.13330.29017 «Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25-80».
Согласно заключению эксперта к явным недостаткам относятся: трещины в стяжке пола помещения НОМЕР (в случае их наличия), дутики шпаклевочного слоя (в случае их наличия), отклонения от вертикали проема между помещениями НОМЕР и НОМЕР (на незавершенном этапе отделочных работ данный недостаток таковым не является).
К скрытыми недостаткам относятся: отклонение от прямолинейности в горизонтальной плоскости поверхности штукатурки в помещении НОМЕР на перегородке смежной с помещением НОМЕР в 4мм/1 м; укладка трубопроводов отопления в полу помещения НОМЕР (коридора) с различными расстояниями между трубами; недостаточное приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен; биоповреждения досок обшивки потолка помещения гаража (отсутствие биозащитной обработки может проявиться позже).
Стоимость затрат по устранению скрытых недостатков жилого дома в ценах на дату проведения экспертизы с учетом НДС составляет 534 317 руб. Стоимость затрат по устранению явных недостатков жилого дома в ценах на дату проведения экспертизы с учетом НДС составляет 2 515 руб. Стоимость затрат по устранению недостатков, определить причину которых не представилось возможным в ценах на дату проведения экспертизы с учетом НДС составляет 127 319 руб.
Эксперт не смог определить причину недостатков в виде наличия деформации нижнего профиля дверной коробки из ПВХ (выход на улицу со стороны заднего фасада), поскольку невозможно определить когда данный недостаток появился- во время установки дверного блока или во время его эксплуатации.
В судебном заседании эксперт ФИО9 показал, что недостатки нижнего профиля двери могли возникнуть при регулировке, в том числе самим собственником. Могли возникнуть и при установке двери, но тогда недостаток проявился бы через время после неоднократного открывания. Для устранения недостатков двери необходимо поменять профиль двери. При укладке теплого пола для схемы необходимо просчитывать площадь пола, теплоотдачу стен, отдельного норматива для этого не существует. Устранять прокладку труб отопления пола необходимости нет, т.к. это ни на что не влияет. Для недопущения биоповреждений- плесени, необходимо обработать доски потолка антисептиком, если этого не сделать, то примерно через год биоповреждения видны, т.к. доски сохнут при закрытых дверях. Отнес их к скрытым, т.к. методов определения периода заплесневения не имеется. Для устранения биоповреждения необходимо менять доски потолка гаража. Дутики не обнаружил, т.к. стены были заклеены обоями, при их снятии тоже могут быть не обнаружены, т.к. поверхность будет в следах клея. Оклеивание стен обоями это скрытие дутиков. Трещины пола также не обнаружил, т.к. уложена напольная плитка, при ее снятии трещины не будут обнаружены, т.к. будут забиты клеем. Трещины пола можно устранить залив жидким полом, замазать герметиком, укладка плитки- это сокрытие недостатка. Трещины образуются из-за нарушения технологий залива пола, например добавлено много вода в раствор и при высыхании он трескается. Данные трещины пола были обнаружены специалистом после покупки дома, что видно на его фото, поэтому на момент покупки они, скорее всего, имелись. Кривая поверхность могла возникнуть и при ремонтных работах истца. Отклонения от вертикали проема- это не доложенный до конца проем, его видно на фото специалиста, данное отклонение не является недостатком до установки двери.
Исследовав и оценив заключение специалиста и заключение эксперта, а также показания эксперта суд приходит к выводу о том, что при покупке жилого дома имелись недостатки, носящие как явный так и скрытый характер.
К скрытым дефектам относятся дефекты, которые невозможно обнаружить простым визуальным осмотром без специальных познаний в области строительства, к явным дефектам относятся дефекты, которые возможно обнаружить простым визуальным осмотром и обнаружение которых не требует специальных познаний.
В рассматриваемом случае явными недостатками являлись трещины в стяжке пола помещения НОМЕР, дутики шпаклевочного слоя, отклонения от вертикали проема между помещениями НОМЕР и НОМЕР.
Согласно условиям договора, до его подписания истец осмотрела жилой дом, ознакомилась с техническим состоянием, при этом действуя разумно и осмотрительно, имела возможность обнаружить явные недостатки дома при обычном осмотре дома.
При таких обстоятельствах, оснований возлагать на ответчика возмещение расходов на устранение недостатков, имеющих явный характер, не имеется.
Поскольку экспертом не определена конкретная причина недостатка в виде наличия деформации нижнего профиля дверной коробки из ПВХ, т.к. невозможно определить когда данный недостаток появился- во время установки дверного блока или во время его эксплуатации, и бесспорных доказательств возникновения данного недостатка до приобретения истцом жилого дома не представлено, оснований для возложения на ответчика возмещения расходов истца на его устранение не имеется.
Из пояснений эксперта и его заключения следует, что недостатки укладки трубопроводов в полу в помещении коридора в виде различного расстояния между трубами хоть и является скрытым недостатком, однако каких-либо нормативов расстояния между трубами не имеется, определил это недостатком, т.к. об этом было указано в заключении специалиста. Перекладывать трубы нет необходимости, свою функцию они выполняют, не равномерная раскладка труб влияет только на равномерность прогрева.
В п. 3.8 СП 41-02-98 указаны возможные варианты укладки труб в системах напольного отопления, которые представлены на рисунке 2:
схема A - одиночный змеевик;
схема B - параллельная укладка труб подающей и обратной воды;
схема C - трубопроводы подающей и обратной воды уложены параллельной спиралью.
Схема A обеспечивает легкий монтаж труб и более равномерное распределение температуры по поверхности пола. Основным преимуществом схемы A является то, что она легко адаптируется ко всем видам конструкции пола.
Схема B обеспечивает равномерную среднюю температуру, но при ней возможны более высокие колебания перепада температуры на малых площадях.
Схема C подходит для жилых домов с повышенной потребностью теплоты.
При этом на рисунке 2, изложенном в п. 3.8 СП 41-02-98 в данных схемах, в том числе схеме А, по которой уложены трубы пола в доме истца, не указаны расстояния между трубами.
Поскольку отсутствуют нормативы расстояний между трубами систем напольного отопления, каких либо негативных последствий их неравномерному расположению не установлено, система напольного отопления свою функцию выполняет, суд приходит к выводу о том, что неравномерное расстояние между трубами систем напольного отопления к недостаткам не относится.
Специалистом и экспертом установлен такой скрытый недостаток как отклонение от прямолинейности в горизонтальной плоскости поверхности штукатурки в помещении НОМЕР. При этом специалист обнаружил данный недостаток при осмотре дома ДАТА, т.е. через 1 месяц и 6 дней после его покупки истцом и в объеме до 8 мм на 2 м, на стене обои отсутствовали. Эксперт же данный недостаток обнаружил при осмотре дома ДАТА и в объеме 4 мм на 1 м., на стене уже были поклеены обои.
Из представленной стороной ответчика видеозаписи осмотра дома экспертом следует, что истец ФИО5 поясняла, что в доме проведены ремонтные работы, в ходе которых работники очищали данную поверхность помещения от штукатурки и заново штукатурили стену.
Следовательно, отклонение от горизонтали поверхности штукатурки имелось как на момент покупки дома истцом, так и на момент экспертного осмотра. Поскольку данный недостаток является скрытым, продавцом покупателю информации об этом не доведено, истец несла расходы на его устранение, то они подлежат возмещению ответчиком в сумме 7 172 руб., определенной в заключении эксперта. То обстоятельство, что данный недостаток не был надлежаще устранен в ходе ремонтных работ, не освобождает ответчика от возмещения расходов истца, поскольку он имелся на момент продажи им дома и требовал устранения.
Экспертом также установлен скрытый недостаток- биоповреждения досок обшивки потолка помещения гаража, появившийся в отсутствие биозащитной обработки, который может проявиться позже покупки дома. Стоимость затрат по смене дощатой подшивки перекрытия гаража жилого дома определена в 38 497 руб.
Эксперт в судебном заседании пояснил об отсутствии методик определения времени появления биоповреждений, возможности их появления и через год после введения дома в эксплуатацию.
Поскольку экспертом не исключено образование биоповреждений в отсутствие биозащитной обработки после приобретения истцом жилого дома, опровергающих доказательств не представлено, суд приходит к выводу о том, что данный недостаток является скрытым, возник до передачи объекта недвижимости от продавца покупателю. В связи с этим, расходы истца на его устранение в сумме 38 497 руб. подлежат возмещению ответчиком.
В соответствии с п. 5.1 СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», актуализированная редакция СНиП 23-02-2003, действовавших до 16.06.2024, теплозащитная оболочка здания должна отвечать следующим требованиям: а) приведенное сопротивление теплопередаче отдельных ограждающих конструкций должно быть не меньше нормируемых значений (поэлементные требования); б) удельная теплозащитная характеристика здания должна быть не больше нормируемого значения (комплексное требование); в) температура на внутренних поверхностях ограждающих конструкций должна быть не ниже минимально допустимых значений (санитарно-гигиеническое требование). Требования тепловой защиты здания будут выполнены при одновременном выполнении требований а), б) и в.
Заключением эксперта установлено, что в жилом доме истца приведенное сопротивление теплопередачи наружных стен составляет 2,14 м 2С/Вт, что менее требуемой равной 3,46 м 2С/Вт. Данный недостаток влечет необходимость компенсировать теплопотери путем увеличения расхода энергоресурса, необходимо увеличить расход газа. Недостаток скрытый и устранимый, экспертом предложен способ его устранения, определена стоимость затрат по увеличению недостаточного приведенного сопротивления теплопередаче наружных стен до нормативного значения в ценах на дату проведения экспертизы с учетом НДС в сумме 364 040 руб.
Суд соглашается с указанными выводами эксперта, поскольку недостаточное приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен является недостатком, явно ухудшающим потребительские свойства дома, предназначенного для проживания истца, влекущее постоянные убытки истца в виде компенсации теплопотерь путем увеличения расходов газа. Недостаток является скрытым, поскольку не может быть обнаружен при осмотре дома без специальных методов исследования.
Согласно СП 50.13330.2012, настоящий свод правил разработан с целью повышения уровня безопасности людей в зданиях и сооружениях и сохранности материальных ценностей в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", повышения уровня гармонизации нормативных требований с европейскими и международными нормативными документами, применения единых методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки.
Настоящий свод правил распространяется на проектирование тепловой защиты строящихся или реконструируемых жилых, общественных, производственных, сельскохозяйственных и складских зданий общей площадью более 50 м2 (далее - зданий), в которых необходимо поддерживать определенный температурно-влажностный режим.
Нормы не распространяются на тепловую защиту:
культовых зданий;
жилых и общественных зданий, отапливаемых периодически (менее трех дней в неделю) или сезонно (непрерывно менее трех месяцев в году);
временных зданий, находящихся в эксплуатации не более двух отопительных сезонов;
теплиц, парников и зданий холодильников;
зданий, строений, сооружений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации отнесены к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры);
строений и сооружений в составе инженерного обеспечения объекта - трансформаторные подстанции, котельные, КНС, ВНС, ЦТП и т.д.
Спорный объект построен как жилой дом, площадью более 50 кв.м, отапливается непрерывно более трех месяцев в году ввиду нахождения в умеренно-континентальной климатической зоне с резкими перепадами (АДРЕС), характеризующейся продолжительной зимой, сильными ветрами, метелями, и коротким летом, следовательно, требования указанного свода правил распространяются в отношении указанного дома, с показаниями эксперта в судебном заседании об обратном суд не соглашается. Кроме того, в своем заключении эксперт указал на нарушение требований именно данного свода правил в отношении спорного жилого дома.
С учетом этого, расходы истца на устранения указанного недостатка в сумме 364 040 руб. подлежат взысканию с ответчика.
Доводы представителей ответчика о том, что ФИО5 при общении с ФИО6 путем сообщений, в том числе аудиосообщений, в ватсап не предъявляла претензии к качеству жилого дома, не освобождают его от возмещения расходов на устранение выявленных скрытых недостатков дома, о которых не было сообщено истцу.
Пунктом 1 стать 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Суд не усматривает в действиях истца злоупотребления правом, поскольку ее доводы о нарушении ее прав нашли свое частичное подтверждение, доводы стороны ответчика об этом необоснованные.
В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в сумме 24 219 руб. При цене иска в 664 151 руб. государственная пошлина подлежит оплате в сумме 18 283 руб.
С ответчика подлежат взысканию расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 11 279 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям (409 709 (38 497+ 364 040+7 172)х100/664 151=61,69%х18 283).
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 к ФИО6 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО6 (<данные изъяты>) в пользу ФИО5 (<данные изъяты>) в возмещение устранения недостатков жилого помещения сумму 409 709 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 279 руб., а всего взыскать 420 988 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующей Т.Г. Полянская
Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 года