УИД№ 70RS0003-01-2025-004171-80
№2-2389/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 августа 2025 года Октябрьский районный суд города Томска в составе:
председательствующего судьи Гусакова А.А.,
при секретаре Герасимовой А.И.,
помощник судьи Абрамова Д.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, признании самостоятельным жилым блоком,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к МО «Город Томск» в лице администрации г.Томска в котором просит сохранить в реконструированном состоянии квартиру ... признать ее жилым блоком в составе жилого дома блокированной застройки; признать право собственности ФИО1 на жилой блок (... согласно техническому плану от 31.05.2024, подготовленному кадастровым инженером ФИО2
В обосновании иска указано, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 02.03.2007 на праве собственности принадлежит квартира ... что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.04.2024. Квартира расположена в многоквартирном доме на 8 квартир .... Фактически, многоквартирный дом является жилым домом блокированной застройки, поскольку все квартиры имеют свои собственные выходы, в доме отсутствуют общий подъезд, чердак и подполье, что подтверждается Заключением о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности жилого блока по адресу: ..., а также заключением кадастрового инженера ФИО2 в составе технического плана здания от .... Право собственности на ..., ..., ... в многоквартирном доме принадлежит МО «Город Томск», что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН. Квартира ... принадлежит физическому лицу, которое истцу неизвестно, а выписка из ЕГРН не содержит персональных данных собственника данной квартиры. Право собственности на остальные квартиры в ЕГРН не зарегистрировано. После приобретения квартиры, истец ФИО1 осуществил ее реконструкцию, увеличив площадь до 59,9 кв.м., что подтверждается техническим планом здания от ..., подготовленным кадастровым инженером ФИО2 Согласно справке ООО РЦ «Профоценка» от ..., среднерыночная стоимость квартиры после реконструкции составляет 650 000 рублей. С целью легализации произведенной реконструкции истец обратился в Департамент градостроительного развития ... с заявлением о вводе в эксплуатацию самовольно реконструированной квартиры. ... Департамент отказал истцу во вводе в эксплуатацию спорной квартиры. В связи с изложенными обстоятельствами, в настоящее время принадлежащая истцу квартира, которая фактически является самостоятельным жилым блоком в составе жилого дома блокированной застройки, имеет статус самовольно реконструированного жилого помещения. Истец считает, что признание квартиры самостоятельным жилым строением возможно по аналогии со сложившейся судебной практикой о разделе жилых зданий на самостоятельные жилые блоки. Данная судебная практика основана на положениях п. 1 и п. 2 ст. 252 ГК РФ, п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и разъяснениях Минэкономразвития России, изложенных в письме от ... N ОГ-... «О рассмотрении обращения».
Истец ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.
Представитель ответчика МО «Город Томск» в лице администрации г.Томска надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.
Суд на основании ст.ст. 167, 233 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.
Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года указывает, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку при установлении существенности и неустранимое™ указанных нарушений. Так, к существенным нарушениям строительных норм и правил, в указанном обзоре судебной практики Президиум ВС РФ отнес такие нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В письме Минэкономразвитая России от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «О рассмотрении обращения», разъяснено, что в силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав. Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 02.03.2007 на праве собственности принадлежит квартира с кадастровым номером ... что подтверждается выпиской из ЕГРН от ....
Указанная квартира расположена в многоквартирном доме на 8 квартир с кадастровым номером ...
Многоквартирный дом по адресу: ..., является жилым домом блокированной застройки, все квартиры имеют свои собственные выходы, в доме отсутствуют общий подъезд, чердак и подполье, право собственности на ..., ..., ... в многоквартирном доме принадлежит МО «Город Томск», что подтверждается заключением о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности жилого блока по адресу: ..., заключением кадастрового инженера ФИО2 в составе технического плана здания от 31.05.2024, соответствующими выписками из ЕГРН.
В исковом заявлении истец указывает, что после приобретения квартиры ФИО1 осуществил ее реконструкцию, увеличив площадь до 59,9 кв.м.
Указанное обстоятельство подтверждается техническим планом здания от 31.05.2024, подготовленным кадастровым инженером ФИО2
Согласно справке ООО РЦ «Профоценка» от 28.01.2025 среднерыночная стоимость квартиры после реконструкции составляет 650 000 рублей.
Из ответа Департамента градостроительного развития Томской области №А-0056 от 21.01.2025 следует, что принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по адресу: ...я, ....
Согласно заключению эксперта о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности жилого блока по адресу: ...: в результате визуального обследования несущих и ограждающих конструкций, можно сделать выводы, что жилой блок по уровню ответственности классифицируется, как уровень 2 (нормальный) таблица 2, согласно ГОСТ27751-2014. Несущие и ограждающие строительные конструкции жилого блока находятся в работоспособном состоянии, выступы на фасаде, подвергающихся воздействию атмосферных осадков - защищены, узлы и места сопряжений элементов отвечают требованиям Строительных Норм и Правил РФ: СП63.13330.2012 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения". Свод правил СП15.13330.2012 «СНиПН-22-81», Каменные и армокаменные конструкции" Актуализированная редакция СНиПН-22-81 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011г. N635/5). Свод правил СП64.13330.2011 "СНиПН-25-80, Деревянные конструкции" Актуализированная редакция СНиПН-25-80 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010г. Ш26).Свод правил СП22.13330.2011 "СНиП2.02.01-83, Основания зданий и сооружений" Актуализированная редакция СНиП2.02.01-83 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010г. N823), ГОСТ27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований Основные положения" (введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 декабря 2014г. N 1974- ст). Жилые помещения оборудованы инженерными сетями (системой электроснабжения, автономным тепло и водоотведением и др.). Увеличение эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции фундамент, стены и перекрытие не выявлено, конструктивная надёжность и безопасность возведённого объекта, не нарушена. Общее состояние основы и несущих конструкций жилого дома согласно СП13-102-2003 признано работоспособным. Узлы и места сопряжений строительных элементов находятся в надлежащем виде.
Обследуемый жилой блок по адресу: ..., соответствует требованиям Строительных Норм и Правил. Жилые помещения пригодны для постоянного проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
В п.2 ч. 2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1] (далее по тексту - ГрК РФ) определяется жилое здание по типу блокированной застройки. Жилой дом блокированной застройки представляет собой комплекс малоэтажных (не более трех этажей) жилых домов, состоящий из блоков (не более десяти), имеющих общую стену (стены) без проемов с соседним блоком (блоками), предназначенных для проживания одной семьи и расположенных на отдельных земельных участках с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии с Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённых приказом Госстроя России 8 отЮ.11.1998г.[2], блокированным жилым домом признаётся здание по типу квартиры, которое состоит из двух и более квартир, имеющих непосредственный выход на приквартирный участок. То есть данный объект отличается следующими характеристиками: единое здание; имеет совокупность жилых блоков; один блок определен для одной семьи (собственника); наличие отдельного земельного участка; наличие выхода на территорию совместного пользования. Детальное определение такого объекта присутствует в СП54.13330.2020 актуализированная редакция СНиГО.08.01-89 «Жилые здания». Так, согласно СНиП2.08.01-89 блокированный жилой дом-здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Таким образом, в ГрК РФ под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену. То есть это совокупность однотипных малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта, но при условии, что у каждого дома имеется изолированный вход, а также отсутствует общедомовое имущество, но есть территория общего пользования. Из вышеизложенного следует, что настоящий многоквартирный дом по своим характеристикам имеют большее сходство с домами блокированной застройки. Отметим, что дома блокированной застройки являются единым, неделимым строением, каждый блок из которого имеет отдельный выход. Данные характеристики отличны от описания многоквартирного дома, а, следовательно, невозможно приравнять их к домам многоквартирным. Важно отметить, что наличие общедомовой собственности -один из главных критериев многоквартирного дома. Отсутствие общедомовой собственности не позволяет отнести объекты блокированной застройки к многоквартирным домам.
Рассматриваемое строение является блокированным в силу следующих признаков: общий вход к отдельным блокам отсутствует, наличие выхода на территорию общего пользования из каждого блока отдельно; помещения общего пользования отсутствуют; наличие общей стены без проемов с соседним блоком; проживание одной семьи в каждом блоке; наличие придомового участка с возможностью выхода из каждой части дома (блока) на обособленный участок, находящийся во владении, пользовании и распоряжении, и он неотделим от части дома, к которой прилегает; каждый блок имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация, электроснабжение и др.). Жилое строение по адресу: ..., имеет статус - блокированного жилого дома.
Согласно экспертному заключению ООО «Сибирский Центр исследований, консультаций и экспертиз» ...-С «о соответствии требованиям государственным санитарным правилам и нормам жилого помещения, расположенного по адресу: ...я, ...» жилой дом, площадью 56 кв.м. по адресу: ...я, ..., соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм: СанПиН ...-21 Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий; СанПиН ...-21 «Гигиенические нормативы и требовании к обеспечению безопасности и безвредности для человека факторов среды обитания».
Согласно экспертному заключению ООО «Сибирский Центр исследований, консультаций и экспертиз» ...-П «по требованиям пожарной безопасности, расположенного по адресу: ...я, ...» общая площадь жилого дома, расположенного по адресу: ...я, ... составляет 56 кв.м., не противоречит нормам и правилам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае возникновения возможного пожара.
Таким образом, представленными в материалы дела и исследованными судом заключениями экспертиз, установлено, что реконструированная квартира, расположенная по адресу: ...я, ..., соответствует требованиям закона, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.
Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о регистрации права собственности истца на спорный гаражный бокс.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии квартиру ... признать ее жилым блоком в составе жилого дома блокированной застройки.
Признать право собственности ФИО1 ... согласно техническому плану от ..., подготовленному кадастровым инженером ФИО2
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Октябрьский районный суд г. Томска.
Мотивированный текст решения изготовлен 25.08.2025.
Председательствующий :/подпись А.А. Гусаков
Подлинный документ подшит в деле №2-2389/2025 в Октябрьском районном суде г.Томска
УИД: 70RS0003-01-2025-004171-80