11RS0001-01-2021-009717-91
Дело № 2-132/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 августа 2022 года
город Сыктывкар
Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,
прокурора г.Сыктывкара Матвеевой С.А.,
при секретаре судебного заседания Синицкой Г.Ф.,
при участии:
представителя истца-ответчика ФИО1,
ответчика - истца ФИО2,
представителя ответчика-истца ФИО3,
представителей третьего лица ФИО4, ФИО5,
рассмотрев открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело
по иску администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО2 об изъятии жилого помещения путём выкупа,
по встречному иску ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены,
по иску ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого,
УСТАНОВИЛ:
Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором, ссылаясь на определение рыночной стоимости жилого помещения ответчика по адресу: ..., подлежащего изъятию, по результатам независимой оценки в размере 615130 рублей, просила изъять жилое помещение истца путем выкупа по обозначенной стоимости.
Определением суда от ** ** ** к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечен Фонд развития жилищного строительства РК.
ФИО2 предъявила встречный иск к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором, не соглашаясь с суммой возмещения, предложенной администрацией, просила признать её недостоверной и определить сумму возмещения за жилое помещение ФИО2 в размере 1200000 рублей.
В последующем ФИО2 подала иск к администрации МО ГО «Сыктывкар» о предоставлении благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого, ссылаясь на п.п. 3 и 4 ст.32.1 ЖК РФ. Судом было возбуждено гражданское дело №2-7978/2022.
Протокольным определением суда гражданские дела №2-132/2022 и №2-7978/2022 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен №2-132/2022.
В судебном заседании представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» на требованиях администрации настаивал, требования иска ФИО2 не признал.
Сторона ФИО2 заявила в суде отказ от исковых требований по своему встречному иску, который был принят судом с прекращением производства по делу в указанной участи. Требования иска о предоставлении ФИО2 благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого поддержали, просили удовлетворить.
Представители третьего лица поддержали в споре сторону администрации МО ГО «Сыктывкар».
Выслушав участников судебного разбирательства, заключение прокурора, полагавшего требования администрации МО ГО «Сыктывкар» подлежащими удовлетворению в соответствии и с заключением эксперта В.А. (за вычетом из размера непроизведенного капитального ремонта стоимости ремонта внутриквартирного сантехнического оборудования и перекрытий), а требования ФИО2 подлежащими отклонению в отсутствии достигнутого между сторонами соглашения, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Установлено, что жилое помещение с кадастровым номером 11:05:0106026:259, общей площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: ..., принадлежит на праве собственности ФИО2 с ** ** ** (л.д. 72-75 том 1).
Согласно сведениям, содержащимся в документах о технической инвентаризации, указанный многоквартирный дом был построен в 1958 году, сведения о капитальном ремонте указанного дома отсутствуют (л.д. ...).
В соответствии с п. 2 ст. 65 Градостроительного комплекса РФ комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований: а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение; б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий; г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства; д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... (с учётом последующих изменений) утверждена муниципальная адресная программа «Развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2022 годы» (л.д. ...).
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... принято решение о развитии застроенной территории МО ГО «Сыктывкар» в границах улиц: ... – ... – ... – ... – ... – Октябрьский проспект, ориентировочной площадью 15,14 га. Также указанным постановление утвержден перечень адресов, зданий, подлежащих сносу, реконструкцию, в который был включен в качестве подлежащего сносу многоквартирный жилой ... Республики Ком (л.д. ...).
Во исполнение постановления администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... был организован и проведён аукцион на право заключить договора о развитии указанной застроенной территории.
По итогам аукциона такой договор был заключён ** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ООО «...» (переименовано впоследствии в ООО «...») (л.д. ...).
К настоящему времени права и обязанности застройщика по указанному договору перешли к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми на основании соглашения о частичной переуступке прав по договору о развитии застроенной территории от ** ** ** и переводе долга от ** ** **.
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... в целях реализации указанной муниципальной адресной программы принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельного участка по адресу: ... всех помещений, расположенных в данном жилом многоквартирном доме, не находящихся в муниципальной собственности (л.д. ...).
Согласно составленному ИП В.В. отчёту №... от ** ** ** рыночная стоимость изымаемой у ФИО2 недвижимости по состоянию на ** ** ** составила 615130 рублей (л.д. ...).
Администрация МО ГО «Сыктывкар» просила ФИО2 рассмотреть приложенный проект соглашения между ними, администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Фондом развития жилищного строительства Республики Коми об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, а также копию отчёта об определении рыночной стоимости изымаемой недвижимости (л.д. 10-12 том 1).
Администрация МО ГО «Сыктывкар» по прошествии установленного ч. 9 ст.32 Жилищного кодекса РФ срока обратилась с суд с иском к ФИО2 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.
В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе жилищные, могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Защита жилищных и иных имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки осуществляется в порядке, установленном ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ.
Частью 2 ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ установлено, что в случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей.
В соответствии с ч. 3 указанной статьи собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в ч. 1 ст. 32.1 Жилищного кодекса РФ, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи – равноценное возмещение).
Согласно ч. 4 ст. 32.1 указанного Кодекса по заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Доказательств обращения ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» или к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми с таким заявлением материалы дела не содержат, соглашение о предоставлении ФИО2 взамен изымаемой недвижимости другого жилого помещения между сторонами, в том числе по предложению суда, достигнуто не было. При таких обстоятельствах возмещение за изымаемое недвижимое имущество должно быть произведено ФИО2 в денежной форме с определением размера возмещения в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ которой предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в отношении жилого помещения ФИО2 к настоящему времени не заключено.
Решение администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии спорной недвижимости для муниципальных нужд к настоящему времени не отменено, в судебном порядке незаконным не признан, принято администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соответствии с предоставленной ей законом компетенцией. В связи с чем, суд при вынесении решения исходит из действительности и обязательности для исполнения решения органа местного самоуправления об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельного участка и жилого помещения, принадлежащего ФИО2 При таких обстоятельствах, а также с учётом положений статей 56.2, 56.3, 56.6, 56.7, 56.10 Земельного кодекса РФ, суд при вынесении решения исходит из наличия у администрации МО ГО «Сыктывкар» законного права на изъятие у ФИО2 спорного недвижимого имущества для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар».
Стороной ФИО2 указано на несогласие с предложенным размером возмещения за изымаемую недвижимость, составленный ИП В.В. отчёт они полагают недостоверным.
В целях проверки доводов сторон о достоверности отчёта об оценке, составленного оценщиком В.В., и о размере возмещения за изымаемую недвижимость, судом трижды назначались судебные экспертизы.
Согласно последнему экспертному заключению В.А. ** ** ** отчёт об оценке №... от ** ** **, составленный В.В., об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение ФИО2, не учитывает в полной мере все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием. При этом эксперт пришла к выводу о том, что В.В. некорректно произведён расчёт стоимости не произведённого капитального ремонта. Отчёт об оценке №... от ** ** ** не соответствует положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. При этом экспертом не было выявлено нарушений в части определения рыночной стоимости самого изымаемого жилого помещения.
В частности, экспертом указано, что в размер возмещения за изымаемое жилое помещение оценщиком не включён расчёт убытков, связанных с арендой (наймом) временного жилого помещения на период поиска нового жилья, оплатой услуг посредников (риелторов) по поиску нового жилого помещения для постоянного проживания, оплатой государственной пошлины за регистрационные действия по оформлению нового жилого помещения в собственность.
Некорректность расчёта стоимости не произведённого капитального ремонта заключается в том, что расчёт был произведён путем простого сложения суммы взносов по капитальному ремонту.
Согласно экспертному заключению В.А. размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером ..., общей площадью 12 кв.м., расположенное по адресу: ...,, на момент проведения оценки, составила 764549 рублей, включая: 550000 рублей – рыночная стоимость жилого помещения с учётом доли её собственника в праве на общедомовое имущество, в том числе в праве на земельный участок для обслуживания дома; 100467 рублей – все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду; 114082 рублей – размер компенсации за не произведённый ремонт (л.д. ...).
Представители администрации МО ГО «Сыктывкар» и Фонда развития жилищного строительства Республики Коми полагали заключение эксперта ... В.А. приемлемым при условии исключения из размера непроизведенного капитального ремонта стоимости ремонта внутриквартирного сантехнического оборудования и перекрытий.
Сторона ФИО2 настаивала на удовлетворении своего требования о предоставлении благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого.
В ходе допроса эксперт В.А. подтвердила, что включила в размер непроизведенного капитального ремонта стоимость ремонта внутриквартирного сантехнического оборудования и перекрытий.
Согласно ответам ООО «...», ООО «...», ООО «...» для определения стоимости таких работ необходимо разработать проектное решение и проектную документацию (л.д. ...).
Из рецензии ООО «...» от ** ** ** следует, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли ФИО2 и без учета стоимости вышеперечисленных работ составит 95967 рублей (л.д. ...).
Участниками дела расчет стоимости капитального ремонта, произведенного специалистом ООО «...» ... М.В. не оспорен.
При таких обстоятельствах размер возмещения за жилое помещение ФИО2 составит: 550000 + 100467 + 95967=746434 рублей.
С учётом совокупности имеющихся в материалах дела доказательств суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств недостоверности отчёта об оценке, составленного ИП ... В.В., поскольку он не учитывает надлежащим образом все убытки, причиняемые собственнику жилого помещения его изъятием. Оснований для изъятия у ФИО2 недвижимости с определением размера возмещения на основании отчёта ИП ... В.В. не имеется.
При таких обстоятельствах, исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» подлежат частичному удовлетворению. Суд полагает возможным определить размер возмещения за изымаемое у ФИО2 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение в сумме 746434 рублей.
При этом в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого надлежит отказать по следующим основаниям.
Представителями администрации МО ГО «Сыктывкар» и Фонда развития жилищного строительства Республики Коми в ходе рассмотрения дела признано то обстоятельство, что обязанность по выплате ФИО2 возмещения за изымаемую недвижимость лежит на Фонде развития жилищного строительства Республики Коми.
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 22.09.2014 №9/3553 также было установлено, что выкуп изымаемого имущества для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» осуществляется в соответствии с пунктами 6.1.5, 6.2.3.1 договора о развитии застроенной территории от ** ** **.
Пунктом 2.2.1 указанного договора предусмотрено, что к обязанностям застройщика отнесены, в том числе: уплата выкупной цены за жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, в размере определяемом соглашениями между собственниками помещений и администрацией МО ГО «Сыктывкар», осуществляющей выкуп жилых помещений в таких домах и таких земельных участков, либо в размере, установленном соответствующим решением суда.
В соответствии с п. 6.2.3.1 договора о развитии застроенной территории от ** ** ** застройщик обязался, в том числе, в полном объёме за счёт собственных (привлечённых) денежных средств осуществить уплату выкупной цены за жилые помещения в многоквартирном доме, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, изымаемые у собственников, в размере, определяемом соглашениями между собственниками помещений и администрацией МО ГО «Сыктывкар», осуществляющей выкуп жилых помещений в таких домах и таких земельных участков, либо в размере, установленном соответствующим решением суда.
Постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от 22.09.2014 №9/3553 в той части, что выкуп изымаемого имущества для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» осуществляется в соответствии с пунктами 6.1.5, 6.2.3.1 договора о развитии застроенной территории от ** ** **, к настоящему времени не отменено и незаконным не признано. Суд при принятии решения исходит из его действительности. Договор о развитии застроенной территории от ** ** ** полностью или в части пунктов 2.2.1, 6.2.3.1 не расторгнут, недействительным не признан, оснований для их ничтожности судом не усматривается.
При таких обстоятельствах и в отсутствии достигнутого между сторонами соглашения о предоставлении ФИО2 жилого помещения взамен изымаемого, оснований для возложения на администрацию МО ГО «Сыктывкар» такой обязанности не имеется.
В силу п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества;
Согласно ч. 2 указанной статьи в случае, если вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные п. 1 данной статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.
В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 56.11 Земельного кодекса РФ права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное. С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд.
В силу ч. 1 ст. 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
В силу ч. 2 ст. 60 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» помимо вступившего в законную силу решения суда об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (при изъятии в судебном порядке) для государственной регистрации требуются лишь документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемую недвижимость.
С учётом изложенного, суд полагает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на спорное жилое помещение после предоставления ей возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 746434 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» удовлетворить частично.
Изъять у ФИО2 путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: ..., определив размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в размере 746434 рублей.
Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: ....
Изъятие жилого помещения и прекращение права собственности производить после фактической выплаты стоимости указанного недвижимого имущества.
Исковые требования ФИО2 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности предоставить благоустроенное жилое помещение в том же населенном пункте площадью не менее 16 кв.м. оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Судья Д.Ф.Губаева
Мотивированное решение составлено 28.10.2022