РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тюмень 24 марта 2023 года
дело № 2-1084/2023
УИД 72RS0013-01-2022-005616-64
Тюменский районный суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Стойкова К.В.
при секретаре Денисовой Ю.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о возмещении расходов по устранению недостатков в арендованном имуществе,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2 о возмещении расходов по устранению недостатков в арендованном имуществе. Требования мотивированы тем, что 13.05.2019 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № 10-04/19, согласно п.1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование с 13.05.2019 года по 12.04.2020 года недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>. Указанное имущество передано истцу с недостатками и изъянами указанными в акте приема-передачи «Помещение в аварийном состоянии, стены ободраны, частично отсутствует штукатурка, у входной двери нет откосов, во второй комнате помещения отсутствует навесной потолок, общая площадь пола деформирована. По всей площади помещения отсутствует проводка, не установлены счетчики холодной и горячей воды, отсутствует счетчики электроэнергии. Также в помещении отсутствует туалет, вентиляция. Стороны пришли к соглашению о том, что для приведения помещения в надлежащее состояние арендатором за свой счет будет проведён ремонт помещения». Аарендатор вынужден был заключить договор возмездного выполнения работ от 14.05.2019 года с ИП ФИО3 для ремонта указанного помещения. Стоимость работ составила 195175,80 руб. Из-за ремонта помещения арендатор фактически не смог приступить к работе, неся убытки, упуская выгоду по вине арендодателя, передавшего помещение в непригодном для торговли состоянии. Кроме того ответчик без предварительного уведомления в оговоренный период за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения, закрепленного в п. 2.2.8 договора аренды, заключил новый договор с ООО «РМК Групп» на аренду того же помещения от 20.09.2019. при этом не расторгнув надлежащим образом действующий договор аренды с истцом. Просит взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества в сумме 280 015,19 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8600 руб.
Истец ФИО1, его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от 28.10.2019, в судебном заседании с иском не согласилась по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Ответчик ИП ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика с участием представителя.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 13 мая 2019 года меду ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 10-04/19 аренды нежилого помещения. Согласно п. 1.1 Арендодатель передает Арендатору во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, общей площадью 58 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, 1 этаж, кадастровый №.
В соответствии с п. 3.3 договора аренды ежемесячная величина арендной платы составляет 40 000 руб., п.3.2 предусмотрено, что начисления части арендной платы начинается по истечении 2 месяцев.
Истец представил акт приема-передачи и оценки состояния помещения на момент его передачи от арендодателя арендатору, подписанного сторонами, согласно которого: «Помещение в аварийном состоянии, стены ободраны, частично отсутствует штукатурка, у входной двери нет откосов, во второй комнате помещения отсутствует навесной потолок, общая площадь пола деформирована. По всей площади помещения отсутствует проводка, не установлены счетчики холодной и горячей воды, отсутствует счетчики электроэнергии. Также в помещении отсутствует туалет, вентиляция. Стороны пришли к соглашению о том, что для приведения помещения в надлежащее состояние арендатором за свой счет будет проведён ремонт помещения».
14 мая 2019 года между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор возмездного выполнения работ (оказания услуг). Стоимость работ, строительных материалов согласно представленным квитанциям составляет 280 015,19 руб.
Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика была направлена претензия без даты с требованием возмещения убытков в размере 261 261,56 руб.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из п. 2 ст. 611 ГК РФ следует, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
В соответствие с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем как следует из условий договора аренды от 13.05.2019 года, арендатору не предоставлено право на возмещение арендодателем стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, как и право на само произведение неотделимых улучшений арендованного имущества.
Условия п. 3.2 договора не свидетельствует о предоставлении ответчиком согласие на возмещение арендатору стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, а определяют лишь порядок начала исчисления арендной платы.
Кроме того, истец подписав договор аренды и акт приема-передачи и оценки состояния недвижимого имущества, согласился с техническим состоянием помещения переданного ему в аренду. При этом истец обязался содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта (п. 2.2.3 договора аренды).
В акте приема-передачи стороны также согласовали что расходы связанные с приведением помещения в надлежащее состояние стороны несут за свой счет. Компенсация таких расходов не предусмотрена.
С учётом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии основания для возмещения расходов на устранение недостатков сданного в аренду имущества в сумме 280 015,19 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данными кодексом, другими законами или договором.
07.08.2019 года ИП ФИО1 в адрес Арендодателя ФИО5 направлено заявление об отсрочке платежа по договору аренды 10-04/2019 от 13.05.2019 года. В случае неоплаты обязуется освободить арендуемое помещение с возмещением ущерба в срок до 02.09.2019 года.
19.09.2019 ответчик направил в адрес истца претензию с требованием о погашении общей задолженности по договору аренды.
Также 19.09.2019 ответчик в одностороннем порядке подписал соглашение о расторжении договора аренды от 13.05.2019, поскольку истцом не исполняются предоставленные отсрочки исполнения обязательств по погашению задолженности. Со стороны ответчик подписан акт возврата арендуемого помещения.
Претензия была получена истцом 20.09.2019 года лично, соглашение о расторжении договора арены вместе с актом направлены по почте.
Согласно п. 2.2.8 договора аренды предусмотрено, что договор заключенный между сторонами может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, путем направления письменного уведомления арендатору, не позднее чем за два месяца до предполагаемого срока расторжения.
Пунктом 3 статьи 619 Кодекса предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом договор аренды расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, в связи с наличием задолженности по внесению арендных платежей.
Указанные выше обстоятельства были предметом рассмотрения в Арбитражном суде Тюменской области по делу № А70/18790/2019 по иску ИП ФИО5 к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.12.2019 года, вступившим в законную силу, постановлено: «Иск удовлетворить частично.
Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 88559,14 руб. долга по арендной плате, 10695,48 руб. неустойки, 10000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 3813,60 руб. расходов по оплате госпошлины.»
Согласно части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств дела и требований закона, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований, в связи с чем отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о возмещении расходов по устранению недостатков в арендованном имуществе, – отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.
Мотивированное решение изготовлено 11.04.2023 года.
Судья Стойков К.В.