Судья Остольская Л.Б. Дело № 33-2894/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Жолудевой М.В.,

судей Миркиной Е.И., Марисова А.М.,

при секретаре Серяковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-65/2023 (УИД 70RS0003-01-2022-005900-83) по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, встречному иску ФИО2 к ФИО1 об изменении условий договора купли-продажи

по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Томска от 17 мая 2023 года,

заслушав доклад судьи Миркиной Е.И., объяснения ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 ФИО3, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, третьего лица ФИО4, считавшей апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по договору купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка от 10.07.2020, расположенных по адресу: /__/, в размере 460000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 11.09.2020 по 20.07.2022, в размере 43892,94 рублей, а начиная с 21.07.2022 по день фактического исполнения обязательств.

В обоснование заявленных требований указано, что 10.07.2023 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи на сумму 1760000 рублей. Оплата по договору произведена частично и остаток задолженности покупателя перед продавцом составил 460000 рублей, которые она обязалась оплатить в рассрочку на 23 месяца по 20000 рублей ежемесячно до 10.07.2022. В связи с тем, что договор не исполнен покупателем, просила взыскать сумму задолженности по договору.

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просила изменить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: /__/, заключенного 10.07.2020 между истцом и ответчиком, уменьшив цену объектов недвижимости до 1300000 рублей, то есть на 460 000 рублей, взыскать расходы по уплате госпошлины.

В обоснование встреченного иска указано, что при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка стоимость приобретенного имущества составила 1760000 рублей, из которых 1 300 000 рублей были выплачены продавцу, а оставшаяся сумма в размере 460000 рублей должна была выплачиваться в рассрочку в течение 23 месяцев по 20000 рублей ежемесячно до 10.07.2022. В связи с тем, что при эксплуатации жилого дома были выявлены существенные недостатки, ФИО2 были потрачены денежные средства на их устранение, произведен ремонт дома по договору подряда на ремонтно-строительные работы от 15.09.2020, следовательно, оставшаяся к выплате сумма в размере 460000 рублей не подлежит выплате продавцу ФИО1 Все недостатки были обнаружены в период с 15.07.2020 по сентябрь 2020 года и претензию от 24.12.2021 ответчик ФИО1 не получила, уклонившись от получения корреспонденции. ФИО1, как продавец товара – дома, должна отвечать за все недостатки при его продаже и в связи с понесенными расходами на ремонт жилого дома, должна их возместить, а именно необходимо изменить условие договора о цене товара, уменьшив стоимость проданного объекта недвижимости на 460000 рублей.

В судебном заседании 22.11.2022 третье лицо ФИО4 (дочь ФИО2) показала, что продажей дома занимался сын хозяйки дома – Ш., он уверял, что дом хороший, готов для проживания, так как раньше в нем уже проживала семья с двумя детьми. Он не давал должным образом осмотреть дом при его покупке. Также она сама до покупки дома 25.06.2020 приезжала и осмотрела его и не было видно протечек и гнилых лаг на крыше. 10.07.2020 был заключен договор. Вода в доме была только на кухне, в туалете воды не было, в туалете был разбит унитаз и было видно, что система подводки воды к унитазу разморожена. Примерно 15.08.2020 в санузле был снят линолеум и было видно, что ДСП прогнило, а под ним сгнили лаги. Ш. устно пообещал, что оплатит замену несущих лаг, согласился с тем, что дом ненадлежащего качества, обещал снизить цену за дом, но письменно претензий не было направлено, ремонт был произведен за свой счет, был составлен договор подряда со сметой работ. Также пояснила, что в сентябре 2020 загорелся электрощиток, но пожарных не вызывали, приходил только электрик. О недостатках дома бывшую хозяйку ФИО1 не извещали, общались только с ее сыном Ш. Когда начался отопительный сезон, выяснилось, что электрический котел полностью не работает. Старый котел был заменен на новый. Также трубы в котле были треснувшие. Осенью стало заливать с крыши после дождей, с натяжного потолка все текло на пол. Она проживала и проживает в доме, но ремонт до конца не доделан, ведутся ремонтные работы. Все претензии по дому были направлены только сыну ФИО1, с ней никто не связывался, и только в декабре 2021 года была направлена письменная претензия в адрес продавца Ш. Купленный дом не является жилым домом, как указано в техническом паспорте, он двухэтажный, построен из гипсокартона с металлической крышей, очень много недостатков в доме, а при покупке продавцу поверили на слово и не проверили техническое состояние дома.

Дело рассмотрено в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, третьего лица ФИО4

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 ФИО3 исковые требования поддержал. Встречные исковые требования не признал. Поддержал письменные возражения на встречный иск, в которых указал, что цена объекта недвижимости была определена в 1760000 рублей, оплата поступила в размере 1300000 рублей, задолженность составила 460000 рублей и она не погашена. Встречный иск основан на недостатках дома, выявленных за период с 15.07.2020 по сентябрь 2020 года, а претензия была направлена только 24.12.2021, то есть после 17 месяцев с момента заключения договора от 10.07.2020. На основании п. 5 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка и объектом индивидуального жилищного строительства, установленный путем внутреннего и внешнего осмотра перед заключением настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не было сообщено, не обнаружено. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является актом приема-передачи. ФИО2 при должной внимательности и осмотрительности 10.07.2020 не могла не обнаружить путем внутреннего и внешнего осмотра недвижимости указанные ею недостатки (если бы они были). Более того, недвижимость приобретена для дочери покупателя – ФИО4, которая проживала в спорной недвижимости до покупки (до 10.07.2020) несколько месяцев на основании найма недвижимости. ФИО4 не могла не сообщить матери (покупателю) о недостатках недвижимости, если бы они имели место быть. Материалы дела не содержат: факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара; наличие в товаре (жилом доме и земельном участке) каких-либо недостатков: момент выявления покупателем недостатков; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт и момент доведения продавцом до покупателя информации о недостатках товара (жилого дома и земельного участка); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи. Претензия была направлена в адрес продавца, но имеются сомнения в написании адреса, произошло добавление букв Б к номеру дома, следовательно, требование было предъявлено только в судебном заседании 01.09.2022 и срок предъявления требования по ч. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации пропущен истцом по встречному иску, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Дополнительно пояснил, что на момент продажи недвижимое имущество не имело недостатков, дом был пригоден для продажи, претензию истец не получал. Покупатель дома, проживая в нем, не нес должное бремя его содержания и ухудшил состояние своего имущества. При заключении договора никаких претензий от покупателя не было.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 первоначальные исковые требования не признала. Встречные исковые требования поддержала. Поддержала письменные возражения на иск, в которых указала, что претензия не была получена Ш.И.НБ., в претензии было указано о недостатках товара, она, как покупатель, вправе потребовать уменьшение цены по договору купли-продажи. Дополнительно пояснила, что раньше с продавцом они не были знакомы, купили дом по объявлению. Осмотр был произведен в июне 2020 года без специалистов. Унитаз немного протекал, центральное водоснабжение имеется, но оно не узаконено. В процессе проживания, когда начались заморозки, выяснилось, что отопление разморожено, отопление было от котла. Выявлены щели между брусьев, с внешней стороны задувало снег. По паспорту дом был полностью из бруса, а по факту оказалось, что второй этаж дощатый. В доме они провели ремонт: меняли электропроводку, отопление, конопатили стены. Когда залезли в подпол, то под санузлом увидели, что сгнил пол, и когда обнаружили недостатки, то обращались к продавцу с вопросом уменьшения цены. Она покупала дом для проживания своей дочери, а дом продавал сын собственника дома. Деньги, которые она должна за покупку, все ушли на ремонт дома. Выяснили также, что на втором этаже под линолеумом сгнил пол из ДСП. После дождя все заливало с крыши, пришлось снимать натяжные потолки, так как там были мокрые пятна. Полагала, что ничего не должна продавцу, так как потратила деньги на ремонт дома.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 Сурда Е.А. первоначальные исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что договор купли-продажи от 10.07.2020 они не оспаривают, но после его заключения выяснились существенные недостатки по техническому состоянию купленного жилого дома: кровля текла, полы сгнили, отсутствовал водопровод, отопление не работало. В доме проживает дочь ФИО2 со своими детьми. После того, как были выявлены недостатки по дому, был приглашен специалист, составивший смету, и заключен договор подряда по ремонту, были потрачены денежные средства на ремонт, сопоставимые с недоплаченными по договору 460000 рублей.

Обжалуемым решением исковые требования ФИО1 удовлетворены. Со ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи объекта недвижимости от 10.07.2020 в размере 460000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.09.2020 по 20.07.2022 в размере 43892,94 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 21.07.2022 по день фактического исполнения обязательства с суммы остатка основного долга по день фактического возврата денежных средств исходя из ставки Банка России; расходы по оплате госпошлины в размере 8239 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 об изменении условий договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.07.2020 отказано. Со ФИО2 в пользу АНО «Томский центр экспертиз» за проведение строительно-технической экспертизы взыскана сумма 58520 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных.

В обоснование жалобы указывает, что после приобретения дома при его эксплуатации в период с июля по сентябрь 2020 года обнаружились скрытые недостатки, которые при заключении договора не были указаны продавцом. В частности, были обнаружены: существенная течь в кровле дома, сгнивший пол на первом этаже, непригодные для использования системы отопления, водоснабжения, электропроводка, а также оставленный продавцом мусор, вывоз которого стал возможен только с привлечением техники и рабочих лиц, между брусьями в стенах имелись щели, в которые заливалась вода. В доме отсутствовала центральная канализация, в то время как в технический паспорт внесены сведения о ее наличии. Также содержащееся в техническом паспорте сведения о материале, из которого изготовлены стены, не соответствуют действительности. Таким образом, поскольку дом невозможно было использовать по назначению, она была вынуждена произвести и оплатить за свой счет ремонтно-строительные работы, в связи с чем у нее отсутствовали средства для оставшихся выплат по договору. Тот факт, что жилой дом имеет недостатки, подтверждён материалами дела (показаниями свидетелей, экспертным заключением, фотоснимками). Между тем, несмотря на то, что эксперт при выполнении экспертизы счел выявленные и перечисленные им недостатки дома явными, а не скрытыми, необходимо было учесть то обстоятельство, что внутренняя отделка при осмотре дома перед покупкой не снималась, в то время как в момент осмотра экспертами ее не было, часть работ по устранению недостатков уже была проведена, что подтверждено договором от 15.09.2020. Вопреки выводам суда, в судебном заседании ею было заявлено о несогласии с выводами эксперта, после его допроса в судебном заседании заключение не стало более ясным. Полагает, что допросу для разъяснения результатов проведенных исследований подлежали и остальные эксперты, проводившие экспертизу.

Также указывает, что претензия о наличии скрытых дефектов жилого дома с требованием пересмотреть условие о цене договора в адрес продавца была направлена ею своевременно (24.12.2021), однако ответчиком не была получена за истечением срока хранения почтового отправления. Ответчик же, в свою очередь, до обращения в суд с настоящим иском претензий о взыскании задолженности по договору купли-продажи к ней не предъявляла.

Полагает, что исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, она полностью уплатила за него покупную цену, заявленные ею исковые требования к ФИО1 являются обоснованными и на основании ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1, извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Пунктом 1 ст. 9 и п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (включая право на заключение договора).

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2).

На основании п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из положений ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 данной статьи).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.07.2020 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка по условиям которого, продавец продал, а покупатель приобрел в собственность земельный участок и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером /__/, назначение: индивидуальный жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, и земельный участок, площадью /__/ кв.м, с кадастровым номером /__/, категория земель: земли населенных пунктов, находящихся по адресу: /__/ (п. 1).

Цена объектов недвижимости составила 1 760 000 рублей (п. 3). Оплата произведена частично в размере 1 300 000 рублей после подписания договора, оставшаяся сумма в размере 460000 рублей оплачивается покупателем в течение 23 месяцев по 20000 рублей единовременным платежом до 10 числа. Окончательный расчет по договору должен быть произведен не позднее 10 июля 2022 года. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по договору (п. 4).

Согласно п. 4 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка и объектом индивидуального жилищного строительства, установленный путем внутреннего и внешнего осмотра перед заключением настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не было сообщено не обнаружено. В соответствии со ст. 556 ГК РФ настоящий договор является актом приема-передачи.

Переход права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован в установленном порядке за ФИО2 12.07.2020.

Также судом установлено, что в спорной жилой дом вселилась и проживала дочь ФИО2 ФИО4

Оплата за приобретенное недвижимое имущество, в соответствии с п. 4 договора, произведена ФИО2 частично, остаток задолженности покупателя перед продавцом составил 460000 рублей.

До настоящего времени частичных оплат покупателем не производилось, что послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Полагая, что цена приобретенного имущества подлежит уменьшению в размере невыплаченной по договору суммы (460000 рублей), потраченной покупателем на устранение недостатков жилого дома, о которых в момент продажи дома не было сообщено продавцом и не могло быть известно покупателю в силу их скрытого характера, ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1

В подтверждение наличия недостатков дома и стоимости их устранения ФИО2 представлен договор подряда на ремонтно-строительные работы от 15.09.2020, заключенный между Р. (подрядчик) и С.Г.ЕБ. (заказчик), по условиям которого подрядчик принимает на себя обязательство в установленный договором срок выполнить ремонтно-строительные работы в жилом доме заказчика по адресу: /__/, согласно техническому заданию и смете, приведенной в приложении № 1 (п. 1.1). Общая стоимость договора состоит из сумм выполненных работ и составила 490000 рублей (п. 1.4). Срок исполнения работ определен с 15.09.2020 по 15.11.2021 (п. 2.1).

В приложении № 1 к договору от 15.09.2020 определена смета по договору, которая составила 490000 рублей.

Расписками Р. подтверждена произведенная оплата по договору подряда.

Также в материалы дела представлены: справка ОАО «Северо-Кузбасская энергетическая компания», согласно которой в спорном доме отсутствует договор на водоснабжение, фотоматериалы, технический паспорт на жилой дом. В судебном заседании допрошены свидетели.

Из показаний свидетеля Т. следует, что она является знакомой ФИО4, проживала в её доме в июле 2021 года. Дом не предназначен для постоянного проживания, только для сезонного проживания, как дачный дом. Во время дождя крыша протекала.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству представителя С.Г.ЕБ. судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Томский центр экспертиз».

Согласно заключению экспертизы № 5690-4332/23 от 20.04.2023: на дату производства настоящей судебной экспертизы техническое состояние жилого дома № /__/ по адресу: /__/ относится к категории - исправного состояния - категория технического состояния здания в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. На дату производства экспертизы на основании имеющейся в материалах гражданского дела информации, не представляется возможным установить техническое состояние жилого дома по адресу: /__/, по состоянию на 10.07.2020. При допущении, что работы по договору от 15.09.2020 действительно выполнялись и выполнялись в целях устранения дефектов конструктивных элементов жилого дома, систем отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, категорию технического состояния жилого дома, в таком случае по состоянию на 10.07.2020, возможно будет определить как «работоспособное» - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

На дату завершения строительства и на дату производства экспертизы объект исследования не соответствует строительным нормам и правилам:

- помещения санузлов и кухонная зона не оборудованы системой вентиляции (нарушение п. 8.3 СП 55.13330.2011, п. 9.6 СП 55.13330.2016);

- отношение площади световых проемов к площади пола жилой комнаты (помещение 9) на 2 этаже составляет менее 1:8 (нарушение п. 8.7 СП 55.13330.2011, п. 9.18 СП 55.13330.2016);

- на кровле отсутствуют снегозадерживающие устройства и система противообледенения (нарушение требований п. 9.12, 9. 14 СП 17.13330.2011 и п.9.11 и 9.13 СП 17.13330.2017). Дальнейшая эксплуатация помещения по адресу: /__/, возможна.

Жилой дом по адресу: /__/ на дату производства экспертизы не соответствует техническому паспорту от 13.12.2018:

- общая площадь здания составляет /__/ кв.м (вместо отраженной /__/ кв.м): площадь помещения 1 составляет /__/ кв.м (вместо отраженной /__/ кв.м); площадь помещения 2 составляет /__/ кв.м (вместо отраженной /__/ кв.м); площадь помещения 12 составляет /__/ кв.м (помещения 12 и 13 объединены и не имеют перегородки);

- выявлены признаки, что водоотведение жилого дома - автономное.

Отсутствие системы вентиляции и нарушение соотношения площади световых проемов к площади пола жилой комнаты не создают опасности для жизни и здоровья при дальнейшей эксплуатации жилого дома. Отсутствие системы снегозадержания и кабеля противообледенения, при сочетании негативных факторов (обстоятельств) может привести к возникновению опасности для жизни и здоровья. Указанные дефекты допущены при строительстве жилого дома.

Выявленные дефекты: отсутствие системы вентиляции в помещениях санузлов и кухни, нарушение соотношения площади световых проемов к площади пола жилой комнаты, отсутствие на кровле снегозадерживающих устройств и система противообледенения относятся к явным и могли быть обнаружены при осмотре жилого дома в период до 10.07.2020. На дату производства настоящей судебной экспертизы отсутствуют обоснованные научные методы и утвержденные методики, позволяющие установить фактически наличие дефектов в жилом доме, указанных в претензии от 24.12.2021, необходимость и выполнение работ по договору на ремонтно-строительные работы от 15.09.2020.

По результатам осмотра и из материалов дела не представляется возможным установить:

1. какие дефекты и в каком объеме имел жилой дом, его конструктивные элементы и инженерно-техническое оборудование по состоянию на 10.07.2020;

2. каков фактический объем выполненных работ в рамках договора подряда на строительно-монтажные работы от 15.09.2020.

При допущении, что объект экспертизы нуждался в проведении работ, указанных в договоре подряда от 15.09.2020, протечки кровли и наличие сгнивших несущих балок и пола на первом этаже, сгнивший пол в коридоре и на кухне, двух комнатах на втором этаже - на эксплуатацию жилого дома не влияют, однако без устранения данных дефектов, при допущении их наличия, возможно дальнейшее ухудшение технического состояния конструктивных элементов спорного жилого дома.

В отношении работ, при допущении их проведения: заливка пяток фундамента, установка стоек для швеллеров новой основы дома, замена труб отопления и радиаторов отопления на первом этаже (сварочные работы), замена оборудования для отопления дома (насос, расширительный бачок, датчик давления, тен, узла управления отоплением), замена системы водоснабжения и водоотведения кухни, санузла, системы отопления, бойлера, замена электрощита для обслуживания всего дома - автоматов, проводки, розеток и выключателей, утепление дома снаружи (конопатка швов по всему периметру, запенивание пустот), установить по материалам дела в связи с чем требовалось их проведение (в связи с наличием дефектов или было обусловлено желанием собственника обустроить, приспособить дом под личные нужды), не представляется возможным, следовательно, не представляется возможным ответить на вопрос о возможности дальнейшей эксплуатации дома без их проведения.

Работы при допущении их выполнения: сбор и вывоз оставленного мусора, заливка пола и герметизация на первом этаже, укладка плитки для санузла, оборудование санузла на втором этаже (подведение системы водоснабжения и канализации, укладка герметичного пола, установка раковины, унитаза), не влияют на возможность эксплуатации жилого дома.

В материалы дела представлен договор подряда на ремонтно-строительные работы от 15 сентября 2020 года и Приложение № 1. Данный договор не содержит точный перечень (по каждому виду работ) и объём (м.п, кв.м, и т.д.) планируемых работ и материалов. Визуально выявлено, что помещения жилого дома отличаются от состояния, зафиксированного на фотографиях. Достоверно установить дату и место исполненных фотоматериалов не представляется возможным. Технические характеристики, часть геометрических параметров помещений отличаются от представленных документов технической инвентаризации, составленной по состоянию на 13 декабря 2018 года. В связи с чем определить рыночную стоимость работ, указанных в договоре подряда на ремонтно-строительные работы от 15.09.2020 на дату заключения договора, не представляется возможным.

Выявленные дефекты жилого дома по адресу: /__/ относятся к явным, в связи с чем стоимость их устранения не определялась.

Рыночная стоимость земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: /__/ на 10.07.2020 (при допущении что работы по договору от 15.09.2020 действительно выполнялись и выполнялись в целях устранения дефектов конструктивных элементов жилого дома, систем отопления, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, имеющихся на 10.07.2020), составляет 1 235 000 (Один миллион двести тридцать пять тысяч) руб.

Рыночная стоимость земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: /__/ на 10.07.2020 (без учета дефектов на 10.07.2020) составляет 1724 000 (Один миллион семьсот двадцать четыре тысячи) руб.

Также судом первой инстанции был допрошен эксперт Я., выполнивший данное заключение, который пояснил, что был совершен выезд на объект исследования, исследованы перегородки, которые оказались деревянными, как указано в технической документации. Перегородки состоят из бруса, на втором этаже стены были обшиты гипсокартоном. Гипсокартон – это материал отделки дома внутри, крыша была сделана из деревянных настилов, а внешний контур под крышей выполнен из гипсокартона. Второй этаж – мансарда, на нем можно проживать – есть отопление. В доме много следообразований, отделочные материалы были сняты. Если бы изначально отделочные материалы были на месте, эксперты смогли бы определить когда образовались данные следы, а на момент производства экспертизы невозможно установить от чего образовались данные следы. Смета вызвала сомнение, так как непонятно, где выполнялись работы по смете. Были сняты обои, потолки, убрана плитка, невозможно было установить необходимость проведения данных работ. Также покупатель проживала в доме до его покупки. Все дефекты в доме устранимы. При оценке было установлено, что представленный договор подряда не ведет к улучшению условий проживания и покупатель дома не смог показать, что необходимо было сделать. Система отопления есть, разорванных труб не было, в летний период система отопления с водой, котел был, не было понятно где и как поменяли батареи, в щитовой были поменяны пакетники, эксперты не увидели существенных изменений до и после проведения работ. Сгнивший пол под линолиумом не является явным дефектом. Была сгнившая балка, но когда образовался данный дефект сказать не мог. Согласно договора подряда работы плановые, а не экстренные, так как договор заключен на 1 год, установить причину снятия натяжных потолков невозможно. Основные стены выполнены из дерева. Жильцы указали, что при покупке дома пользовались унитазом, но он подтекал. Указал, что нет взаимосвязи между договором подряда и устранением недостатков приобретенного жилого дома, покупатель мог сделать ремонт без привязки к недостаткам, а по своему усмотрению.

Данное заключение судебной экспертизы обоснованно признанно судом первой инстанции надлежащим доказательством, поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями закона, выводы подробно мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что стороной ответчика не представлено доказательств, что проданный объект недвижимости имел существенные, скрытые недостатки. Из представленных доказательств не следует, что ремонтные работы делаются в рамках устранения скрытых недостатков, а не улучшения условий своего проживания.

При этом судом верно указано, что с претензиями ответчик к истцу не обращалась, выявленные недостатки не зафиксировала, в договоре купли-продажи указала, что удовлетворена качественным состоянием объекта, установленным внутренним и внешним осмотром перед заключением договора. Зная о имеющейся задолженности, просто перестала ее оплачивать.

Кроме того, ответчиком пропущен срок предъявления требований, предусмотренный п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу положений п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Даты принятия объекта - 10.07.2020, встречный иск подан 01.09.2022 (л.д.35, 48-49 т. 1), то есть с пропуском указанного срока.

Доводы ответчика о направлении истцу досудебной претензии обоснованно отклонены судом первой инстанции как не соответствующие обстоятельствам дела.

В подтверждение направления претензии ФИО2 представлена копия претензии от 24.12.2021 ФИО1, в которой указан адрес: /__/, копия конверта, на котором указан адрес /__/ (л.д. 26-28).

Впоследствии, представлен оригинал конверта, на котором адрес указан: /__/.

Сторона истца заявила о подложности представленного ответчиком ФИО2 конверта с направлением претензии, в доказательство чего представлена справка АО «Почты России» от 11.04.2023. Указано, что на листах дела 26, 28 в претензии, конверте ответчика указан неверный адрес истца: /__/, вместо верного номера дома /__/. Не может расцениваться как описка, так как это 2 самостоятельных адреса. На листе дела 41 на конверте буква «Б» уже «приписана» к номеру дома. К тому же это один и тот же конверт, что подтверждается трек-номером 63406302465865. Очевидно, что «добавление» буквы произошло после возврата конверта отправителю и подтверждает, что претензия адресату не предъявлялась.

Факт направления почтового отправления по неверному адресу: /__/ на имя ФИО1 подтвержден справкой АО «Почты России» от 11.04.2023, а также ответом Почта России.

Учитывая, что адресом ФИО1 является: /__/, суд, вопреки доводам жалобы, пришел к правильному выводу, что претензия истцу не была направлена.

Пропуск указанного срока является самостоятельным основанием для отказа во встречном иске.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи подлежат удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 об изменении условий договора купли-продажи не подлежат удовлетворению и взыскал со ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи объекта недвижимости от 10.07.2020 в размере 460000 рублей.

Доводы ответчика о том, что недостатки жилого дома не могли быть обнаружены при приобретении объекта недвижимости, были выявлены только во время проживания в доме, часть из них проявилась только в осенне-зимний период, соответствующими доказательствами не подтверждены и опровергаются заключением судебной экспертизы.

Так, понятие явных, скрытых, видимых и невидимых дефектов определены согласно ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения.».

В частности явный дефект определяется как дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства, которые, соответственно, не предусмотрены для выявления скрытого дефекта.

В то же время видимый дефект может быть обнаружен при визуальном осмотре лицом, не обладающим специальными познаниями в области строительства, в отсутствие специальной измерительной аппаратуры в момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Отнесение дефекта к категории явных может иметь место и при невозможности его визуального обнаружения, поскольку определяющим критерием для отнесения дефекта к данной категории является проверка его наличия инструментом или прибором.

Принимая во внимание, что эксперт в своем заключении пришел к выводу о том, что все выявленные дефекты являются явными, при том, что доказательств обратного в материалы дела не представлено, судебная коллегия приходит к выводу, что покупатель ФИО2 при должной степени заботливости и осмотрительности имела возможность своевременно обнаружить явные недостатки приобретаемого объекта недвижимости самостоятельно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции в основу решения положено только заключение судебной экспертизы без оценки иных доказательств, таких как показания свидетелей, фотоматериалы, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание и служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку исходя из предмета заявленных требований свидетельские показания о нахождении спорного жилого дома в ненадлежащем состоянии свидетельствуют, что названные ими недостатки могли быть обнаружены также и самим покупателем, а кроме того, они не являются специалистами в области строительства для отнесения выявленных недостатков к явным или скрытым.

Довод жалобы о несоблюдении истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) ФИО1 досудебного порядка урегулирования спора и ненаправлении ответчику претензии о взыскании денежных средств по договору купли-продажи является несостоятельным, поскольку действующим законодательством для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и выражению несогласия с приведенной им оценкой представленных по делу доказательств, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено, решение суда является законным и обоснованным. Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Томска от 17 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу жалобе ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи