Гражданское дело №2К-255/2023

УИД 63RS0017-02-2022-000825-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2023 года с.Пестравка

Красноармейский районный суд Самарской области в составе

председательствующего судьи Бачеровой Т.В.,

с участием истца ФИО3, её представителя ФИО4,

с участием представителя ответчика ФИО5,

при секретаре Костенко И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2К-255/2023 по иску ФИО3 к ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском ФИО6 о понуждении заключить договор купли-продажи, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО6 составлена расписка, которую она трактует как предварительный договор купли-продажи, согласно которой ФИО3 и ФИО6 договорились в неопределенный срок заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей. ФИО3 передала ФИО6 на момент составления указанной расписки задаток в сумме <данные изъяты> рублей, а затем было передано ФИО6 <данные изъяты> рублей. Заключение предварительного договора было связано с тем, что на ДД.ММ.ГГГГ не было завершено оформление выдела домостроения и земельного участка. ФИО3 оказывала ответчику содействие по оформлению в собственность указанных объектов недвижимости, включая оплату расходов по оформлению указанных объектов. Однако в настоящее время ФИО6 отказывается в одностороннем порядке от исполнения обязанностей по предварительному договору купли-продажи. Просит суд обязать ФИО6 заключить с ФИО3 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, принадлежащего ответчику.

Определением суда от 01.02.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В судебном заседании истец ФИО3, её представитель ФИО4, требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнив, что при составлении расписки ФИО6 и ФИО3 сразу договорились, что ФИО3 расчет за объекты недвижимости будет произведен позднее. После составления расписки ФИО3 вселилась в указанный жилой дом, производила улучшения. В июле 2022 года она с риелтором приехала к ФИО6, предложила заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, остаток задолженности она с собой не привозила, но сказала, что готова оплатить остаток задолженности, но ответчик отказалась от заключения договора купли-продажи. В августе 2022 г. она направила предложение о заключении договора купли-продажи, до этого момента предложений о заключении договора в адрес ответчика не направляла. Через три года после составления расписки она озвучивала ФИО6, что у неё нет денежных средств для оплаты по договору, но ФИО6 сказала, что подождет. В настоящее время деньги появились, она может оплатить остаток задолженности.

В судебном заседании представитель ответчика – ФИО5 исковые требования ФИО3 не признала и показала, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ. на которую ссылается ФИО3, не подтверждает заключение предварительного договора купли-продажи, поскольку не соответствует требованиям закона к форме сделки, отсутствует предмет договора, качественные характеристики, суммы нет. Расписка содержит приписку в виде указания, что дом с участком, данная приписка сделана ФИО3 после подписания расписки. При этом расписка была составлена о передаче денежных средств в качестве аванса за дом. Но в последующем не было никаких требований о заключении основного договора купли-продажи. Сроки истекли. Исковые требования поставлены некорректно, без указания оснований, без документов, подтверждающих платежеспособность истца. В настоящее время ФИО6 подала в суд исковое заявление о выселении ФИО3 из жилого помещения. До этого момента ФИО3 не обращалась с заявлением о понуждении либо предложение заключить договор. Просила суд в удовлетворении требований отказать.

Кроме того, как следует из представленных возражений, представитель ответчика указала, в ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 подала объявление на интернет-портал AVITO, о продаже спорных объектов недвижимости, ФИО3 объявила о готовности приобрести жилой дом., но выяснилось, что у неё отсутствует возможность полностью оплатить стоимость дома, а также нет постоянного места жительства. ФИО6 отказалась заключить предварительный договор купли-продажи с истцом, ссылаясь на неопределенность по срокам оплат за объект недвижимости. В качестве аванса ФИО3 передала ФИО6 <данные изъяты>, о чем была составлена расписка и въехала в дом, как потенциальный покупатель сроком на 3 месяца. В течение ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заверяла ФИО6 о том, что произведет полностью расчет и заключит договор купли-продажи. ФИО6 предупредила ФИО3, что полученные денежные средства в качестве аванса будут считаться арендными платежами за проживание в доме. Кроме того, в настоящее время жилой дом и земельный участок выставлены на продажу и у ФИО3 имеется реальная возможность приобрести эти объекты недвижимости.

Представитель третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ходатайства об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО3 не обоснованы и не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Положения ст. 8 ГК РФ предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок).

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Как следует из материалов дела, ФИО6, на основании договора купли-продажи квартиры, удостоверенного нотариусом <адрес>, что подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ., является собственником жилого дома блокированной застройки, площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес>.

Согласно решению Советского районного суда г.Самары от 31.10.2022 г., имеющего преюдициальное значение для рассматриваемого дела, за ФИО6 признано право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., образуемый из земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № по <адрес>.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ была составлена расписка, согласно которой, ФИО6 получила от ФИО3 аванс в сумме <данные изъяты> рублей за дом с участком (фраза «с участком» указана в виде приписки), находящийся по <адрес>; сделка по купле-продаже состоится на момент полного расчета; остаток суммы <данные изъяты> рублей.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3 указывает на то, что данную расписку трактует, как предварительный договор купли-продажи жилого дома по <адрес> и земельного участка по <адрес>

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

По вышеуказанным основаниям суд не может принять во внимание доводы истца о том, что ответчик через три года обещала подождать оплату остальных денежных средств по договору.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, в силу ст.ст. 554, 555 ГК РФ, являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества; цена продаваемой недвижимости. В силу ст.429 ГК РФ, указанные существенные условия должны быть указаны и в предварительном договоре купли-продажи.

Давая толкование условиям предварительного договора (расписки) по правилам ст. 431 ГК РФ, суд считает, что он не является предварительным договором купли-продажи в собственном смысле, поскольку не содержит всех существенных условий, предъявляемых к такому договору, а именно: в расписке не указано, какая именно недвижимость, либо дом, либо дом с участком, не указаны характеристики объектов недвижимости, не указана цена продаваемой недвижимости, указано лишь, что <данные изъяты> рублей передано в качестве аванса, остаток суммы (содержит зачеркивания) <данные изъяты> рублей. В предварительном договоре не нашли также отражение такие необходимые для индивидуализации недвижимого имущества данные, как кадастровый номер жилого дома и земельного участка, являющегося предметом договора, не указаны площадь дома и земельного участка, количество комнат дома. Иные сведения, позволяющие индивидуализировать спорный земельный участок, в предварительном договоре также отсутствуют: не указано местоположение границ участка, не определены координаты характерных точек таких границ.

Более того, при составлении данной расписки, отсутствует условие об обязанности сторон заключить основной договор, имеется лишь оговорка о том, что сделка по купле-продаже состоится на момент полного расчета; а также не указан (не определен) срок заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Более того, при подписании предварительного договора сторонами не определен срок, в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения, следовательно, основной договор в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (расписки), то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, как следует из материалов дела и не отрицается сторонами (представителями), письменное предложение о заключение основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, ни одна из сторон в течение года другой стороне не направила.

Доводы истца и его представителя о том, что 31.08.2022 г. Баклановой А.К было направлено требование о заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, суд не может принять во внимание, поскольку данное требование (предложение) направлено по истечении годичного срока, по истечении почти 9-ти лет с момента его подписания.

Поскольку в течение года с момента составления расписки, основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не направила предложение заключить основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором (распиской) в части заключения договора купли-продажи, прекратились. При этом, в нарушение ст.445 ГК РФ, требование о понуждении к заключению основного договора не было заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Следовательно, оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, не имеется.

Доводы истца и его представителя о согласовании сторонами всех существенных условий договора купли-продажи, а также передаче истцу в фактическое пользование спорного имущества, а также показания свидетеля ФИО1 о том, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 представила ФИО3, как новую хозяйку дома, которая проживает в доме постоянно, а также показания свидетеля ФИО2 о том, что он перевозил ФИО3 в спорный дом, ФИО3 сказала, покупает этот дом, вместе с ФИО3 он отвозил Баклановой денежные средства за дом в сумме <данные изъяты> рублей, но при передаче денег не присутствовал, - суд не может принять во внимание, поскольку они не являются юридически значимыми, учитывая, что действие предварительного договора (расписки) по истечении ДД.ММ.ГГГГ закончилось, в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств по заключению договора, требование о понуждении к заключению основного договора, не заявлено. Другого договора, заключенного в установленном гражданским законодательством порядке, не представлено.

Доводы истца о том, что она передала аванс за дом, произвела в нем ремонт, проживала в доме длительное время без уплаты арендной платы, основанием к удовлетворению исковых требований не является, а могут служить основанием для предъявления сторонами друг к другу требований гражданско-правового характера. При рассмотрении настоящего дела суд данные вопросы не разрешает, поскольку соответствующих требований сторонами не заявлялось.

Доводы истца о том, что право собственности ответчиком было зарегистрировано на спорное жилое помещение только в 2022 году, суд не может принять во внимание, поскольку, согласно свидетельству о регистрации права собственности, за ответчиком право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано с 2012 года.

При таких обстоятельствах, учитывая, что срок заключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости в расписке не установлен, с требованиями о понуждении к его заключению в порядке и сроки, предусмотренные п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон не обратилась, обязательства сторон по предварительному договору являются прекращенными по п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении требований ФИО3 об обязании ФИО6 заключить с ФИО3 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, принадлежащего ответчику, необходимо отказать.

Руководствуясь ст.ст.13, 67, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, паспорт №, выдан <данные изъяты>, к ФИО6, паспорт №, выдан <данные изъяты>, об обязании ФИО6 заключить с ФИО3 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, принадлежащего ответчику - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноармейский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения суда в окончательной форме, то есть с 20.03.2023 г.

Судья Красноармейского районного суда

Самарской области Бачерова Т.В.