Дело № 2-778/2023
УИД: 65RS0001-01-2022-008012-89
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 июня 2023 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд
В составе:
председательствующего судьи-Матвеевой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Козик Д.А.,
помощника прокурору ФИО,
с участием истца ФИО,
представителем истца ФИО,
ответчиков ФИО, ФИО,
представителя ответчиков ФИО,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО к ФИО, ФИО о выселении,
установил:
4 августа 2022 года ФИО обратилась в Южно-Сахалинский городской суд с исковым заявлением к ФИОи ФИО о расторжении договора о выполнении гарантийных обязательств, выселении в связи с отсутствием права пользования жилым помещением. В обоснование исковых требований указала, что является собственником двухэтажного жилого дома общей площадью <данные изъяты>., расположенного по <адрес>, кадастровый №.Ранее 17 апреля 2013 года между ней и <данные изъяты>» был заключен ипотечный кредитный договор № на сумму 2 200 000 рублей на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенным по <адрес> сроком на 240 месяцев.17 апреля 2013 года по договору купли-продажи дом общей площадью <данные изъяты> с земельным участком, расположенный по указанному адресу, был приобретен в ее собственность. В дальнейшем с согласия <данные изъяты>» и получения всех разрешительных документов, старый дом был снесен и на его месте в течение полутора лет, ей построен новый <данные изъяты> дом, площадью <данные изъяты>., который она оформила в собственность. Ответчики участия в строительстве дома не принимали. 24 июля 2013 года межу сторонами заключен трехсторонний договор о выполнении гарантийных обязательств.Согласно договора ответчики должны принимать участие в оплате кредитных обязательств по кредитному договору в размере 50%. После выплаты денежных средств она взяла на себя обязательство передать ответчикам половину дома (квартиру№), и зарегистрировать ответчиков в указанном доме. В настоящее время ответчики проживают в доме на основании ее устного разрешения. Родственниками истцу они не приходятся. Между тем, ответчики условия договора не выполняют, как и не выполняют договоренность о том, что они должны следить за состоянием занимаемой жилой площади, платить коммунальные услуги, за дрова и уголь.В связи с изложенным, истец просит расторгнуть договор о выполнении гарантийных обязательств от 24 июля 2013 года, заключенный между ФИО и ФИО и ФИО и выселить ФИО и ФИО, из занимаемого жилого помещения. расторгнуть договор о выполнении гарантийных обязательств от 24 июля 2013 года, заключенный между ФИО и ФИО и ФИО
Определением от 19 июня 2023 года требования о расторжении договора о выполнении гарантийных обязательств от 24 июля 2013 года, заключенный между ФИО и ФИО и ФИО оставлено без рассмотрения, в связи с несоблю-дением досудебного порядка обращения в суд с требованиями о расторжении договора.
В судебном заседании истец ФИО и ее представитель ФИО на удовлетворении исковых требований настаивали, по основаниям изложенным в иске.
Ответчики ФИО, ФИО и их представитель ФИО с иском не согласились, указав, что ФИО, ФИО участвовали в финансировании первоначального взноса на ипотечный кредит, свои обязательства по договору исполняют, следят за сохранностью имущества и порядком в доме и на земельном участке, участвуют в оплате коммунальных услуг, покупке угля и дров, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований на имеется.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца <данные изъяты>», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмот-рения дела, не явился, об отложении рассмотрения дела, не ходатайствовал.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся участников процесса.
Выслушав, истца ФИО, ее представителя ФИО, ответчиков ФИО, ФИО, их представителя ФИО, свидетелей ФИО, ФИО, заклю-чение прокурора ФИО, полагавшей исковые требования не подлежащими удовлетворению, оценив собранные по делу доказа-тельства, как по отдельности, так и в их совокупности, по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ (Далее ГПК РФ), суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 17 апреля 2023 года ФИО и ФИО. заключили договор купли-продажи (купчую) земельного участка с жилым домом, расположенных по <адрес>
17 апреля 2013 года между ФИО и <данные изъяты>» заключен кредитный договор №, согласно которому банк передал ФИО денежные средства в кредит в сумме 2 200 000 рублей по 12,75 % годовых сроком на 240 месяцев на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенных по <адрес>.На указанный жилой дом и земельный участок оформлена закладная.
Жилой дом и земельный участок оформлены в собственность истца ФИО, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации прав собственности:
- от 26 апреля 2023 года на жилой дом, <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый №, <адрес>, о чем в <данные изъяты> прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись №.
- от 26 апреля 2013 года на земельный участок, категории земли населенных пунктов, разрешенное использование под строительство жилого дома и хозяйственные постройки, общей площадью <данные изъяты> <адрес>, о чем в <данные изъяты> прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись №.
В последующем на месте указанного жилого дома был возведен другой жилой дом, на который оформлено право собственности истца, что подтверждается выпиской из <данные изъяты> недвижимости на жилой дом с кадастровыми номером №, и свидетельством о государственной регистрации права от 25 декабря 2014 года на жилой дом <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>. <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись №.
4 декабря 2014 года между банком и ФИО заключено соглашение об изменении содержания закладной, изменен предмет залога на прежний земельный и вновь возведенный жилой дом.
В период строительства вышеуказанного дома, между сторонами ФИО, ФИО и ФИО заключен договор о выполнении гарантийных обязательств от 24 июля 2013 года.
Согласно пункту 2 Договора ФИО и ФИО оплачивают 50% кредитных обязательств ФИО по кредитному договору№, заключенному 17 апреля 2013 года с <данные изъяты>».
Согласно пунктам 3 и 4 данного договора на территории земельного участка ведется строительство жилого дома на два хозяина.
В будущем, когда новый, построенный дом, введенный в эксплуатацию дом будет построен, он будет иметь две квартиры, хозяином квартиры № станет ФИО, а квартиры № будут ФИО и ФИО, когда 100% ипотеки будет оплачено дом официально поделиться на две квартиры (п. 7 соглашения).
Согласно пункту 8 и 9 Договора как только у ФИО закончатся обязательства по оплате перед банком по кредитному договору № от 17 апреля 2013 года, так как возможно досрочное погашение кредита, ФИО обязуется прописать ФИО и ФИО в дом по <адрес>. Как только новому дому по указанному адресу будет присвоена нумерация квартир, так как дом на два хозяина, ФИО обязуется предоставить квартиру № и прилегающую землю ФИОи ФИО. Таким образом, в процентом соотношении 50% на 50% как на жилое помещение, так и на землю.
Срок действия договора установлен пунктом 10 и прекращается в момент выполнения гарантийных обязательств.
Судом достоверно установлено, и не оспаривалось сторонами, что он заключен между ФИО, ФИО и ФИО.
В настоящее время спорное жилое помещение оборудовано отдельными входами, в одной части дома проживает истец, в другой ответчики.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).
В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса, которым предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу из предварительного договора у будущего продавца не возникает обязательство передать имущество. Право покупателя требовать его передачи появится, только когда стороны заключат основной договор.Исключением является ситуация, когда в предварительном договоре указано, что сторона оплачивает цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. Такой договор могут квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предоплате. Если же имущество еще не создано или не приобретено продавцом - как договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Это означает, что у продавца возникнет обязательство передать имущество уже по этому договору независимо от того, будет ли заключен основной договор
Расценивать выданное гарантийное обязательство как предварительный договор купли-продажи жилого помещения оснований не имеется, поскольку не соблюдена обязательная нотариальная форма для данного договора (ч. 2 ст. 429 ГК РФ). Исходя из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Кроме того, на момент его подписания объекта недвижимости как предмета договора не существовало, предмет договора только должен был быть создан.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Учитывая в совокупности условия договора о выполнении гарантийных обязательств, суд оценивает его как договор, связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объекта недвижимости, и приходит к выводу, что данный договор подлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (принадлежащих ответчику на праве собственности долей в существующих жилом доме и земельном участке).
Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договора по поводу недвижимости, которая будет создан или приобретена в будущем» следует, что нормы Гражданского кодекса РФ, не содержат положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключение договора не было зарегистрировано в установленном законом порядке, но по условиям договора возникнет у продавца в будущем(договор купли-продажи будущей недвижимой вещи) и, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости право собственности на имущество- предмет договора -само по себе не является основанием для признания такого договора не действительным.
Как следует из условий договора, он заключен в отношении будущей недвижимой вещи (доля в жилом помещении), так и в отношении уже существующего объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за истцом -земельный участок (доли земельного участка).
Согласно п.3 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
В силу ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218 –ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
Часть 1 ст. 57 указанного закона устанавливает, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
Согласно части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Таким образом, законодательством предусмотрены требования об одновременности перехода прав на земельный участок и расположенное на нем здание, которые могут находится в общей собственности, и соответственно, подпадать под действие ч. 1 ст. 42 Закона.
Однако, согласно разъяснению Министерства экономического развития РФ, при отчуждении доли в праве на земельный участок обязанность нотариального оформления сделки не требуется, если с указанным земельным участком отчуждается основной объект. Доля в праве долевой собственности на земельный участок в рассматриваемом случае следует судьбе помещения в силу прямого указания закона и при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок. То есть доля в праве общей собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, к отчуждению такой доли, соответственно, не могут применяться положения действующего законодательства, регулирующие отчуждение долей в праве собственности на вещи.
Таким образом, учитывая, что данный договор о выполнении гарантийных обязательств выражает намерения и волю сторон - фактическое согласие истца на отчуждение будущей вещи -принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, и прилегающего земельного участка, после совместной выплаты кредитных обязательств банку, а также учитывая, что указанный договор в судебном порядке не признан недействительным (ничтожным),а требования истца о расторжении договора оставлены без рассмотрения, ввиду не соблюдения досудебного порядка обращения в суд, суд не усматривает оснований для признания незаконным проживания ответчиков в спорном жилом помещении, поскольку право пользование жилым помещением возникло у ответчиков на основании заключенного договора о выполнении гарантийных обязательств, а потому, исковые требования о выселении ответчиков из спорного жилого помещения не подлежат удовлетворению.
Суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства истца о признания представленной стороной ответчиков справки для оформления кредита недопустимым доказательством по делу. Указанное не влияет на выводы суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО к ФИО, ФИО о выселении, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Матвеева Т.П.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий судья Матвеева Т.П.