УИД № 34OS0000-01-2021-000595-91

Дело № 3а-236/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 23 августа 2022 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.

с участием представителя административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> и арендатором земельного участка, площадью 23894 кв.м. с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 79-н от 30 октября 2020 года и по состоянию на 1 января 2020 года составляет 9751 619 рублей 28 копеек. Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную, что нарушает его права, поскольку влечет к уплате повышенной выкупной стоимости земельного участка. С утвержденной кадастровой оценкой он не согласен и считает, что она должна быть установлена равной рыночной стоимости, которая на основании отчета специалиста об оценки составляет 3 226000рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела административный истец ФИО2 не явился, до судебного заседания от его представителя ФИО3 поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 4372 602 рублей, установленной по результатам повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО1 в судебном заседании возражений по сути уточненных исковых требований не выразила, замечаний к экспертному заключению ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России не представила, просила вынести решение на усмотрение суда.

Административный ответчик комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) явку своего представителя в суд не обеспечил, просив в поступившем до судебного заседания заявлении о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, возражений по сути заявленных требований и замечаний относительно выводов повторной судебной оценочной экспертизы не представили.

При этом суд отмечает, что на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания размещена своевременно, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении неявившихся в судебное заседание участников процесса, принимая во внимание, что их явка не признавалась обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав ФИО1, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, ФЗ, Закон) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды № № <...> от 15 января 2021 года, заключенного с МО городской округ – город Волжский Волгоградской области, ФИО2 является арендатором земельного участка (Единое землепользование) площадью 23894 кв. м. с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес> Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земли под промышленными объектами (под предприятие) (т. 1 л.д. 11-13, 63-64).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области». Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость земельного участка № <...> в размере 9751 619 рублей 28 копеек определена на 1 января 2020 года, внесена в сведения ЕГРН 15 января 2021 года (т. 1 л.д. 10, 65).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, истцом в подтверждение величины рыночной стоимости представлен отчет №21_159 от 12 октября 2021 года, составленный оценщиком ФИО4, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 3226000 рублей (т. 1 л.д. 16-47).

В процессе судебного разбирательства, в связи с возникновением сомнений в обоснованности и достоверности отчета об оценке на основании мотивированных возражений административного ответчика Облкомимущество, определением суда от 17 ноября 2021 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Волгоградская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии отчета нормам законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно выводам заключения эксперта данного учреждения № 8765/5-4 от 16 декабря 2021 года отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 7 454 928 рублей (т. 1 л.д. 148-178).

Ввиду наличия противоречий в выводах эксперта и возникновения сомнений в обоснованности экспертного заключения по ходатайству административного истца определением суда от 7 февраля 2022 года в порядке части 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Федерального государственного бюджетного учреждения Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 2 л.д. 26-30).

Согласно заключению эксперта ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России №355/14-4 от 17 июня 2022 года отчет об оценке № 21_159 от 12 октября 2021 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком не является достаточной и проверяемой, а именно выявлены несоответствия пункта 5 ФСО № 3, оказывающие влияние на итоговую стоимость объекта оценки; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года экспертом определена в размере 4372 602 рубля (т. 2 л.д. 68-88).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Суд находит экспертное заключение ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, в части вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, достоверным. Каких-либо замечаний к нему в данной части не представлено.

Оценивая экспертные заключения в части выводов об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, суд отмечает, что в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В данном случае, исследовав заключение экспертов ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России № 355/14-4 от 17 июня 2022 года, сопоставив его содержание с иными материалами дела, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд находит его соответствующим вышеизложенным требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не усматривает оснований сомневаться в объективности вывода эксперта относительно рассчитанной им рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертиза проводилась двумя экспертами ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России ФИО5 и ФИО6, которые предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ. В их заключении содержится подробное описание проведенного исследования, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным.

Эксперты верно определили сегмент рынка, исходя из категории земель, к которому относится объект исследования и вида разрешенного и фактического использования.

После изучения информации о продаже и предложении объектов, аналогичных объекту исследования, экспертами отобрано 3 сопоставимых объектов-аналогов, расположенных в г<адрес>, которые и использовались при расчете. Подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности на факт сделки (скидка на торг), расположение относительно крупной автодороги, свободный подъезд, инженерно-геологические условия, площадь, величины которых подробно разъяснены в исследовательской части заключения. Отказ от применения иных корректировок обоснован.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем, суд считает заключение эксперта ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России № 355/14-4 от 17 июня 2022 года о рыночной стоимости спорного земельного участка объективным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь, выводы эксперта ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, данные в подготовленном им заключении относительно расчета величины рыночной стоимости спорного земельного участка приведенным выше требованиям законодательства не отвечают ввиду наличия в нем ошибок и противоречий, в связи с чем, не могут быть положены в основу судебного решения.

Изучив представленный истцом отчет, выполненный оценщиком ФИО4, суд усматривает, что в нем допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки ввиду использования информации, которая не является достаточной и проверяемой; имеются несоответствия пункта 5 ФСО № 3, оказывающие влияние на итоговую стоимость объекта оценки, что подтверждается также исследовательской частью экспертных заключений ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России и ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России.

В этой связи отчет об оценке достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости земельного участка, признан быть не может и отклоняется судом со ссылкой на часть 3 статьи 59 КАС РФ.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что уточненные административные исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной экспертом ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России при проведении повторной судебной экспертизы.

В данном случае административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (9751 619 рублей 28 копеек) превышает его рыночную стоимость (4372 602 рубля) на 5379 017 рублей 28 копеек (на 55 %), то есть более чем в два раза, что затрагивает права и обязанности истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 18 октября 2021 года (т. 1 л.д. 5).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> (Единое землепользование), площадью 23 894 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4372 602 (четыре миллиона триста семьдесят две тысячи шестьсот два) рубля по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2022 года.