Решение по делу № 2-1641/2024 от 23.04.2025

Дело №

УИД 16RS0№-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 апреля 2025 года пос. ж.д. <адрес>

Высокогорский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Кузнецовой Л.В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика ООО «МДД Строй» по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ООО «УРС –ФИО3 Дом» ФИО4,

при секретаре Галлямовой Э.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «УРС–Торговый Дом», ООО «МДД Строй» об уменьшении покупной стоимости жилого дома, взыскании штрафа,

установил:

ФИО5 обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование указав следующее.

Истец приобрел вместе с семьей у ответчика ООО «УРС-Торговый дом» по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок и жилой дом: земельный участок: площадью 1007 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, ВРИ: для жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, Семиозерское сельское поселение, <адрес>ёрка, <адрес>; жилой дом, площадью: 138,5 кв.м., с кадастровым номером: №, назначение: жилое, наименование: Объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), количество этажей 2, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, Семиозерское сельское поселение, <адрес>.

Право собственности зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Истец поясняет, что в процессе эксплуатации жилого дома, обнаружились существенные недостатки, которые препятствуют дальнейшей эксплуатации жилого дома, а именно по периметру всего напольного покрытия дома образовалась плесень, распространилась на опорные конструкции дома, а также образовались плесневые грибы.

Для оценки стоимости восстановительных работ, истец обратился в ООО «Луч», который представил Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с указанным отчетом стоимость восстановительных работ составляет №.

Истцом в адрес ответчика было направлено требование о выплате истцу денежных средств в счет компенсации стоимости восстановительных работ жилого дома, согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное ООО «Луч», в размере №.

Ответ на данное требование не поступил, требование не исполнено.

В этой связи истец просит суд:

Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере №, в счёт компенсации стоимости восстановительных работ жилого дома площадью: 138,5 кв.м., с кадастровым номером: №, назначение: жилое, наименование: Объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), количество этажей 2, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, Семиозерское сельское поселение, <адрес>ёрка, <адрес>.

Взыскать с ответчика в пользу истца штраф, предусмотренный законом Защиты прав потребителей за отказ от добровольного исполнения требований потребителя.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, его интересы представляет по доверенности представитель ФИО1, который в судебном заседании иск поддержал, просил исковые требования удовлетворить и взыскать с ООО «УРС–ФИО3 Дом» денежные средства в размере № и штраф, в обоснование привел доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «УРС–ФИО3 Дом» ФИО4, иск не признала. Представлено возражение, где указано, что между ООО «УРС-Торговый Дом» и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

По акту приема-передачи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ земельный участок вместе с жилым домом были переданы покупателю.

В соответствии с п. 4.4. договора, покупатели ознакомились с состоянием недвижимого имущества, претензий к его состоянию не имеют и согласны принять его в собственность.

Стороны установили, что с момента подписания акта приема-передачи видимые недостатки вышеуказанного недвижимого имущества, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, следует, что истец был удовлетворен качеством объекта недвижимого имущества с земельным участком, установленным путем внутреннего осмотра объекта, перед заключением договора. При осмотре жилого дома каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, обнаружено не было.

Из пункта 1 передаточного акта предусмотрено, что в соответствии с актом продавец передал, а покупатели приняли жилой дом с земельным участком в том состоянии, в котором он есть на день подписания акта.

Пунктами 2 и 3 передаточного акта следует, что объекты покупателями осмотрены, замечаний нет и каждая из сторон подтвердила, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий.

Представитель ответчика пояснила, что истец указывает, что в процессе эксплуатации жилого дома, обнаружились существенные недостатки, которые препятствуют дальнейшей эксплуатации жилого дома, а именно по периметру всего напольного покрытия дома образовалась плесень, распространилась на опорные конструкции дома, а также образовались плесневые грибы.

В то же время истец, произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, должен был понимать, что приобретает жилой дом, требующий затрат для поддержания его в надлежащем состоянии.

Представитель ответчика полагает, что истцом не доказан факт образования дефектов приобретаемого имущества до его передачи покупателю, о которых ему не должно и не могло быть известно на момент заключения договора.

Причина появления плесени (грибка) может быть вызвана вследствие постоянной повышенной влажности, плохой вентиляции (или отсутствия вентиляции и вытяжки), недостаточно тщательная уборка и очистка малодоступных мест. Также, причина появления грибка может быть образована вследствие неправильного эксплуатации жилого дома. Истец должен понимать, что дом изготовлен из бруса, требует особый уход.

Представитель ответчика приходит к выводу, что бесхозяйственное обращение со стороны истца с жилым домом привело к неправильной эксплуатации дома. Истец не выявил и не устранил причину повышенной влажности (плохая вентиляция, влажный воздух никуда не уходит и т.п.), а своим бездействием распространил плесень по всему дому. Истец мог обратится за помощью в специализированную организацию, предоставляющие услуги дезинфекции.

Ответчик предполагает, что перечисленные условия эксплуатации дома из бруса скорее всего не были соблюдены истцом, и тем самым, по всей вероятности, истец неправильным эксплуатированием имущества допустил его ухудшения.

Представитель ответчика просит принять во внимание, что конструкции жилого дома, в процессе его использования, требует технического обслуживания. Истец, приобретая жилой дом, взял на себя обязательство по сохранности имущества и соответственно обязан контролировать температурный режим в доме в зависимости от погодных условий (Температурный режим - Один из наиболее важных факторов при эксплуатации дома из бруса в первый год службы; проводить наблюдения за усадкой дома и принять необходимые меры, обеспечивать защиту фасада. Обязательным условием сохранности дома из бруса является наличие правильной системы вентиляции и организации циркуляции воздуха внутри помещения. После постройки дома стоит обратить внимание на пропитки, препятствующие гниению деревянных конструкций, и обработать ими поверхность бруса до нанесения краски или лака. Даже минимальные повреждения защитного покрытия способны привести к необходимости полной замены венца здания, поэтому обновление лакокрасочного покрытия стоит производить хотя бы раз в год.

Двухлетний срок для обнаружения недостатков следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, указанный срок истек ДД.ММ.ГГГГ Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Заключение оценщика ООО «ЛУЧЪ» от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимого имущества, по существу является ненадлежащим доказательством в суде. Оценка имущества проводилась без приглашения ответчика. Отчет не содержит профессиональной информации по дефектам дома, суд не может принять его во внимание при вынесении решения. На странице 34 прописан акт осмотра жилого дома с перечисленными недостатками, например- 3 окна запотевает стекло пакета внутри - не прописаны причины возникновения, один из участков стекла пакет террасной двери треснул - стеклопакеты можно разбить, сильно хлопая дверью, повреждения могут нанести ударом. Межкомнатные перегородки не имеют опоры, за счет чего эта часть пола подвисает, при этом противоположный край двери закреплены на ней упирается покрытия пола, так называемая система подогрева пола и их слов ограничена одним радиатором в секции под полом на 100м 2 -описано не профессионально. Заключение оценщика ООО «ЛУЧЪ» не может быть принято во внимание судом, в отчете содержится неполная и недостоверная информация, которая записана со слов Истца, что приводит к искажению фактической ситуации, не дана профессиональная оценка причины возникновения недостатков в жилом доме. Если оценщик не проводит собственное исследование состояния объекта и полагается только на устные свидетельства, это может привести к неправильной оценке объекта. Первоначальная задача эксперта заключается в том, чтобы найти источник повышенной влажности в доме (образование грибка с плесенью) и решение проблемы будет зависеть от причины ее появления. Образование грибка с плесенью в доме не является основанием для сноса жилого дома.

На недостатки в доме указанные в заключении могли или были обнаружены при первоначальном осмотре дома и приемке жилого дома по акту передачи в рамках договора купли-продажи, из заключения- один из участков стекла пакет террасной двери треснут, в одной из комнат глухое окно, наличие в доме плесени или грибка, отсутствие радиатора, отсутствие межкомнатных перегородок, провисание пола. Недостатки в доме должны были быть обнаружены Истцом вовремя и после зимнего, весеннего, летнего, осеннего сезона ДД.ММ.ГГГГ -ДД.ММ.ГГГГ, т.е. недостатки должны были проявится в первые месяцы и/или в первый сезонный период - 3 окна запотевает стекло пакет внутри, течет кровля весной, под крышей отсутствует утеплитель, в минусовую температуру фундамент потеет, летом жарко на мансарде, система водоснабжения после выхода в дом сразу загружена на /4 трубу, при включении воды в одном кране в остальных падает давление, электрика по дому не везде функционирует и не везде есть питание.

На требование истца от ДД.ММ.ГГГГг. о возмещении стоимости работ по восстановлению дома, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес Истца уведомление исх. № о проведении натурного осмотра дома с привлечением представителя ООО «УРС-Торговый Дом». В назначенное время ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов 30 минут, однако, истец по месту нахождению спорного объекта не явился, письменных возражений не направил и не предоставил доступ к жилому дому. Уведомление было направлено заказной почтой по адресу регистрации истца и по адресу представителя истца, однако адресаты, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за почтовыми отправлениями не явились.

Штраф, предъявляемый истцом, явно несоразмерен последствиям. Истцом не представлены достоверные доказательства возможности уменьшения покупной цены дома, и тот факт, что дом при покупке осматривался, при этом не были обнаружены недостатки и какие-либо дефекты дома. При неправильной эксплуатации дома. Истец допустил его ухудшения.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УРС-Торговый дом» (Инвестор) и ООО «МДД Строй» (Застройщик) был заключен договор инвестирования в строительство жилого <адрес>-У, по которому Инвестор передает Застройщику денежные средства для осуществления проекта по созданию жилого дома на земельном участке.

В этой связи в удовлетворении исковых требований просит отказать.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ООО «МДД Строй».

Представитель ответчика ООО «МДД Строй» ФИО9 иск не признал, в удовлетворении исковых требований просил отказать, пояснил, что двухлетний срок для обнаружения недостатков следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, указанный срок истек ДД.ММ.ГГГГ

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

На основании пунктов 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с частью 2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УРС-Торговый дом» (Инвестор) и ООО «МДД Строй» (Застройщик) был заключен договор инвестирования в строительство жилого <адрес>-У, по которому Инвестор передает Застройщику денежные средства для осуществления проекта по созданию жилого дома на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «УРС-Торговый дом» (продавец) и ФИО5, ФИО6 действующей в интересах себя и ФИО7, ФИО8 (покупатели) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, а именно объектов недвижимости, земельный участок: площадью 1007 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, ВРИ: для жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, Семиозерское сельское поселение, <адрес>ёрка, <адрес>; жилой дом, площадью: 138,5 кв.м., с кадастровым номером: №, назначение: жилое, наименование: Объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), количество этажей 2, расположенный по адресу: РТ, <адрес>, Семиозерское сельское поселение, <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.2 вышеуказанного договора под объектами недвижимого имущества понимаются жилой дом и земельный участок, расположенные по вышеуказанному адресу.

Жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, имеет площадь 138,5 кв.м., состоит из двух этажей, кадастровый № №.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами вышеуказанного договора составлен передаточный акт, в соответствии с которым ответчик передал истцу вышеуказанный земельный участок и жилой дом.

Передаточный акт содержит указание на отсутствие обоюдных претензий сторон.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что собственником указанного жилого дома на момент рассмотрения дела по существу является истец и его семья.

Соответственно, ответчик передал на основании договора купли-продажи жилой дом, застройщиком которого являлось Обществом с ограниченной ответственностью «МДД Строй».

Как указывает истец, жилой дом был приобретен в интересах семьи. В ходе эксплуатации жилого дома были выявлены различные недостатки, что послужило основанием для обращения истица к эксперту.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Луч» № от ДД.ММ.ГГГГ, на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ, рыночной восстановительной стоимости жилого дома, по адресу: РТ, <адрес>, Семиозерское сельское поселение, <адрес> демонтажа дома вместе с вывозом мусора составляет № (№ стоимость дома, № стоимость демонтажа дома).

Руководствуясь указанным экспертным заключением, истец обратился к ответчику с претензией.

Ответчик возразил против удовлетворения претензии.

В ходе судебного разбирательства правовая позиция ответчика основывалась на том, что жилой дом принят истцом на основании передаточного акта, в котором отсутствует указание на наличие каких-либо претензий истца к качеству объекта. По мнению представителя ответчика, имеющиеся недостатки переданного жилого дома имеют эксплуатационный характер, то есть, обусловленный действиями самого истца.

При этом, представитель ответчика возражал относительно стоимости восстановительного ремонта, указанной в досудебном заключении, представленном истцом

Одновременно выражал несогласие с результатами экспертного заключения, представленный истцом, и представитель застройщика Общества с ограниченной ответственностью «МДД Строй».

Указанный представитель позицию аргументировал наличием решения Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «УРС Торговый дом» к Обществу с ограниченной ответственностью «МДД Строй» о взыскании суммы задолженности, штрафных санкций, денежных средств, оплаченных ТСН «Семиозерская усадьба», денежных средств оплаченных ООО «НаноСтройПроект».

В ходе рассмотрения вышеуказанного дела в Арбитражном суде РТ, была проведена экспертиза и представлено экспертное заключение №-СТС/КЗН от ДД.ММ.ГГГГ. С учетом произведенных исследований, эксперты пришли к выводам, что объем и качество выполненных работ ООО «МДД-Строй» по договору инвестирования №-у от ДД.ММ.ГГГГ представлен в таблице. Наименования видов работ и материалов приняты согласно локальному ресурсному сметному расчету на строительство жилого <адрес> на сумму №, подписанному в двухстороннем порядке ООО «МДД-Строй» и ООО «УРС Торговый Дом». Стоимость устранения выполненных ООО «МДД-Строй» работ по жилому дому 1 (коричневый), расположенному по адресу: <адрес>, составляет №.

Согласно статье 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Так, суд, анализируя заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно является надлежащим доказательством, поскольку экспертиза проведена с соблюдением требований статей 84 - 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта составлено им в пределах своей компетенции.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, допустимым и относимым доказательством – заключением эксперта подтверждается, что объем и состав работ, необходимых для устранения недостатков жилого <адрес> (коричневый), расположенного по адресу: <адрес>, приведен в следующей таблице. Стоимость устранения выполненных ООО «МДД-Строй» работ по жилому дому 1 (коричневый), расположенному по адресу: <адрес>, составляет № по состоянию на май 2022 года.

Договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО «УРС-Торговый дом» и истцом заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Истец был удовлетворен качеством объекта недвижимого имущества с земельным участком, установленным путем внутреннего осмотра объекта, перед заключением договора. При осмотре жилого дома каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, обнаружено не было.

Двухлетний срок для обнаружения недостатков следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, указанный срок истек ДД.ММ.ГГГГ.

Требование о возмещении стоимости восстановительных работ истцом адрес ответчика была направлена ДД.ММ.ГГГГ.

Истец не представил доказательств того, что до истечения двухлетнего срока обнаружил недостатки приобретенного имущества.

Истец обратился в суд с указанным иском к ООО «УРС-Торговый дом» по истечении двух лет со дня передачи товара покупателю, как таковой гарантийный срок в условиях договора купли-продажи не установлен.

На основании вышеизложенного анализа приведенных норм права, пояснений участников процесса, представленных письменных доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о неправомерности предъявленного иска к данному ответчику, поскольку истец обратился в суд с указанным иском по истечении двух лет со дня передачи товара покупателю.

В удовлетворении иска ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «УРС – Торговый Дом» о взыскании денежных средств в размере № в счёт компенсации стоимости восстановительных работ жилого дома и штрафа следует отказать.

В удовлетворении иска ФИО5 к ООО «МДД Строй» следует отказать, истец каких-либо требований к данному ответчику не предъявляет.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 12, 56-57, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью ООО «МДД Строй» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного мотивированного решения в Верховный Суд Республики Татарстан через Высокогорский районный суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья: Л.В. Кузнецова