Решение по делу № 2-2464/2023 от 24.10.2023

№ 2-2464/2023

УИД 59RS0035-01-2023-001619-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Соликамск 24 октября 2023 года

Соликамский городской суд Пермского края

под председательством судьи Новиковой Н.С.,

при секретаре судебного заседания Ждановой К.С.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Соликамск гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик Нагорный» о расторжении договора участия в долевом строительстве,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в Соликамский городской суд Пермского края с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик Нагорный» о расторжении договора участия в долевом строительстве с применением Закона РФ «О защите прав потребителей».

В обоснование иска указано, что <дата> истец заключила с ООО «Специализированный застройщик Нагорный» (учредитель ПАО «Инград») заключила в соответствии с ГК, ФЗ № 214-ФЗ 30.12.2014 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор № (далее – договор ДДУ) участия в долевом строительстве.

До этого, <дата> истцом для подписания договора ДДУ был заключен с ООО «Инград Недвижимость» договор бронирования № жилого помещения, квартиры по строительному адресу: <...> (2 этап) в многоквартирном доме. Стоимость услуг ООО «Инград Недвижимость» по обеспечению бронирования объекта составила 100 000 рублей.

Заключение договора бронирования № от <дата> было обязательным условием от ООО «Специализированный застройщик Нагорный» для дальнейшего заключения договора ДДУ.

В соответствии с условиями к договору ДДУ, ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить по строительному адресу: <...> (2 этап) многоквартирный дом. Объект долевого строительства – жилое помещение, условный №, назначение квартира, №, проектная общая площадь 35,33 кв.м. со сроком передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства не позднее <дата>.

На день подписания договора ДДУ цена составляет 19 446 651,68 рублей.

Согласно условий договора ДДУ целью договора о долевом участии в строительстве являлось приобретение конкретной квартиры для личных нужд заявителя.

Истец должен был инвестировать денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), выступает в качестве потребителя оказываемых услуг.

Согласно условий договора ДДУ, оплату истец должна была произвести путем внесения денежных средств (депонируемая сумма) на специальный счет эскроу, открытый в АО «БАНК ДОМ.РФ» (Эскроу-агент) с учетом следующего:

3 892 651, 68 рублей первоначальный взнос на счет эскроу с счет до <дата> (включительно),

15 554 000,00 рублей, предоставляемых банком ПАО «Московский кредитный банк» согласно кредитному договору от <дата> № (Ипотека).

На момент заключения договора ДДУ у истца отсутствовали денежные средства для первоначального взноса сумма 3 892 651, 68 руб., в связи с чем застройщиком предоставлена отсрочка по <дата> включительно.

Истцом лично <дата> в целях исполнения обязательств по договору ДДУ в Дополнительном Офисе «Пермский» ПАО «БАНК ДОМ.РФ» на основании заявления от <дата> открыт эскроу счет.

В целях исполнения обязательств по договору ДДУ истцом в ПАО «Московский кредитный банк» заключен кредитный договор № от <дата>

В соответствии с условиями договора истцом сумма в размере 10 000 рублей была перечислена на счет ООО «Инград Недвижимость» <дата> (через Мобильное приложение Сбербанк Онлайн.

Также, для исполнения данного договора истцом оформлена нотариальная доверенность от <дата> № на представителей ООО «Инград Недвижимость». Заключение договора № от <дата> с ООО «Инград Недвижимость» было обязательным условием от ООО «Специализированный застройщик Нагорный».

Таким образом истец предпринял все необходимые меры и затратил только собственные денежные средства в общей сумме 110 000 рублей для целей заключения в будущем договора с ДДУ, главной целью которого являлась покупка квартиры для личных нужд истца.

На дату заключения договора ДДУ у истца было стабильно хорошее материальное положение, так как с 2006 года она исполняет обязанности государственного гражданского служащего, в соответствии с ежегодными срочными служебными контрактами сроком на 1 год, а так как выплаты ежемесячного денежного содержания производились из федерального бюджета РФ, то ее материальное положение было стабильным. При заключении договора ДДУ истец оценивала свою платежеспособность в соответствии с уровнем дохода, полученных ею в период с 2020-2021 годах, а также на первое полугодие 2022 года.

Однако, после заключения договора ДДУ, истец получила уведомление от <дата>, согласно которого были изменены существенные условия служебного контракта с <дата>, согласно которого уменьшалась зарплата истца по сравнению с предыдущими периодами. В связи с указанным истец была уведомлена о вынужденном ухудшении ее материального положения.

В связи с указанным, истец, являясь законопослушным гражданином, всегда отвечающим по своим обязательствам, никогда не имевшей отрицательной кредитной истории, в сложившейся ситуации ухудшения своего материального положения, объективно оценила свою платежеспособность в будущем по договору ДДУ и пришла к выводу, что ей будет в будущем затруднительно, а фактически невозможно исполнять условия кредитного договора с обязательным ежемесячным платежом в 57 000,00 рублей (график платежей до <дата>), что больше ежемесячного дохода истца с <дата>, в результате чего истец по отношению к ответчику и третьим лицам приняла меры к надлежащему их уведомлению о невозможности в будущем исполнять договор ДДУ в связи с ухудшением материального положения истца, а именно:

<дата> заказным письмом было направлено письменное уведомление о расторжении договора ДДУ, истец просила ответчика с пониманием отнестись к сложившейся сложной ситуации и рассмотреть вопрос о расторжении договора ДДУ по соглашению сторон в досудебном порядке. Ответчиком заказное письмо не получено.

<дата> истцом с личного электронного ящика было направлено на электронный адрес ПАО «Московский кредитный банк» письмо, в котором просила с пониманием отнестись к сложившейся ситуации и рассмотреть вопрос о расторжении кредитного договора.

Так же <дата> со своего электронного ящика направлено на электронный адрес АО «БАНК ДОМ.РФ» заявление с просьбой с пониманием отнестись к сложившейся ситуации и рассмотреть вопрос о расторжении договора эскроу.

Таким образом, истцом на отчетную дату <дата> по договору ДДУ первоначальный взнос и кредитные денежные средства от ПАО «Московский кредитный банк» на счет эскроу в дополнительном офисе «Пермский» АО «БАНК ДОМ.РФ» не были внесены (не перечислены).

В деловой переписке в личном кабинете интернет-ресурса застройщика ответчик на просьбы не отвечал.

В связи с тотальным игнорированием ответчика всех обращений истец и ПАО «Московский кредитный банк» и непредставлением ответа, истец был вынужден лично <дата> прилететь в <...> для решения вопроса о расторжении договора ДДУ по соглашению сторон в досудебном порядке

<дата> в офисе ответчика истцу вручили копию письма от <дата> ПАО «Московский кредитный банк» (по просьбе представителя банка имеется отметка о получении) и получила письмо-ответ с отказом о расторжении договора ДДУ, при этом представитель ответчика предложил обратиться в суд для расторжения договора ДДУ.

Таким образом, дата <дата> является датой вручения истцу письменного ответа ответчика, согласно которого ответчик отказал в удовлетворении заявления о расторжении договора ДДУ по соглашению сторон.

Получение от застройщика отказа расторгнуть договор по соглашению сторон является основанием для обращения в суд, так как договор ДДУ на день обращения в суд фактически не расторгнут и он нарушает материальные права истца в связи с невозможностью его исполнения.

Руководствуясь ст.11 договора участия в долевом строительстве от <дата> №, ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ от <дата> истец просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве №, заключенный <дата> между ФИО1, <дата> г.р., и ООО «Специализированный застройщик Нагорный» ИНН <***> КПП 770601001 ОГРН <***>.

Истец ФИО1 в судебном заседании на иске настаивает, с представленным отзывом ответчика не согласна.

Заключая договор, она не никак не могла предвидеть, что заработная плата настолько существенно уменьшится, при которой она не заключила бы договор при любых условиях, сразу уведомила застройщика, пришлось выезжать лично для вручения, и банки.

Денежные средства от банков не получала, все счета закрыты. Корреспонденция от застройщика не приходила, номер ШПИ для проверки не сообщают, по телефону обещали заключить соглашение о расторжении договора.

Застройщик не предлагал ей возмещать какие-либо расходы, о претензиях не сообщал.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании устного ходатайства, доводы искового заявления поддерживает.

Договор необходимо расторгнуть <дата>, когда истец уведомила застройщика.

Истец действовала правильно, благородно, добросовестно и осмотрительно, но возможность исполнения исчезли по независящим от истца обстоятельствам. Предприняла меры, чтобы банки не предоставили кредит, денежными средствами она не пользовалась. Ответчик в течение длительного времени знал о спорных отношениях, ответчик не представил доказательства ущерба, как такового его нет.

Порядок досудебного урегулирования спора истцом соблюден, она намерена только расторгнуть договор.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик Нагорный» не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, направил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому с иском не согласен и просит рассмотреть дело в свое отсутствие. <дата> между ООО «Специализированный застройщик Нагорный» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительства №, во исполнение условий Договора <дата> ответчик направил в адрес участника долевого строительства Сообщение о завершении строительства.

Ухудшение материального положения не является обстоятельством, предусмотренным ст.451 ГК РФ, существенное изменение которого может служить основанием для изменения договора в судебном порядке («Обзор судебной практики Верховного суда РФ 16.02.2017, в ред. от 26.04.2017). В нарушение ст.56 ГПК РФ истцом не представлено иных доказательств, свидетельствующих о необходимости расторжения Договора участия в долевом строительстве.

Оснований для применения п.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ и расторжения Договора не имеется, поскольку застройщик надлежащим образом исполняет принятые обязательства, по состоянию на дату рассмотрения гражданского дела в суде первой инстанции срок исполнения застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства не наступил, доказательств ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по заключенному договору истцом не представлено.

Аналогичная позиция отражена в судебной практике.

В судебное заседание третьи лица ПАО «Московский кредитный банк», АО «БАНК ДОМ.РФ», ООО «Инград Недвижимость» представителей не направили, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Суд рассматривает дело в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 4 ч. 1.1 ст.9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

К таким случаям относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании судом установлено и подтверждается пояснениями участников процесса, материалами дела, <дата> между ООО «Специализированный застройщик Нагорный» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить по строительному адресу: <...> (2 этап) многоквартирный дом. Объект долевого строительства – жилое помещение, условный №, назначение квартира, №, проектная общая площадь 35,33 кв.м. со сроком передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства не позднее <дата>.

На день подписания договора ДДУ цена составляет 19 446 651,68 рублей.

3 892 651, 68 рублей первоначальный взнос на счет эскроу в срок до <дата> (включительно),

Также истцом с ООО «Инград Недвижимость» был заключен договор № оказания услуг. Предметом договора являлось оказание услуг по передаче, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационных услуг общего пользования (Электронная регистрация), на государственную регистрацию документов по договору № от <дата> В соответствии с условиями договора истцом сумма в размере 10 000 рублей была перечислена на счет ООО «Инград Недвижимость» <дата> (через Мобильное приложение Сбербанк Онлайн. Также, для исполнения данного договора истцом оформлена нотариальная доверенность от <дата> № <...>6 на представителей ООО «Инград Недвижимость». Заключение договора № ОУ-\НГР4-04-26-870\2 от <дата> с ООО «Инград Недвижимость» было обязательным условием от ООО «Специализированный застройщик Нагорный».

Вместе с тем, после заключения Договора ДДД, истец получила по месту работы уведомление, согласно которого были изменены существенные условия служебного контракта с <дата>, уменьшалась заработная плата истца независимо от ее воли, по сравнению с предыдущим периодом, что объективно препятствовало исполнению условий кредитного договора и договора ДДУ, предугадать заранее данные события и преодолеть для работника невозможно.

<дата> ФИО1 обратилась в ООО «Специализированный застройщик Нагорный» с заявлением о расторжении договора № участия в долевом строительстве жилого дома, в связи с уменьшением доходов, невозможностью произвести оплату платежей, <дата> ответчиком достоверно получено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома, что подтверждается его ответом от <дата>.

Письмом ООО «Специализированный застройщик Нагорный» от <дата> в расторжении договора отказано за отсутствием правовых оснований, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства (л.д.52).

Из анализа вышеприведенных положений закона следует, что участник долевого строительства, не внесший очередной платеж в счет уплаты цены договора, при изменении своего материального положения до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствии виновного поведения застройщика, вправе требовать расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в судебном порядке при соблюдении иных предусмотренных Гражданским кодексом РФ требований и представлении соответствующих доказательств.

На момент вручения уведомления срок передачи квартиры, установленный договором, не наступил, ответчиком доказательств причинения истцом ущерба не представлено, отказался в досудебном порядке урегулировать спор, в свою очередь истцом, вынужденной обратиться в суд с иском о расторжении договора только в судебном порядке, представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, ухудшения имущественного положения по причинам, от нее не зависящим, подтверждающие уважительность причины расторжения договора участия в долевом строительстве. Вопреки доводам отзыва ответчика, доказательств направления в адрес истца Сообщения о завершении строительства не представлено.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями участников процесса, материалами дела.

Суд не может принять во внимание доводы стороны ответчика об иной судебной практике, поскольку каждый спор является индивидуальным, в силу ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ судебный прецедент не является источником права в Российской Федерации, истец, как потребитель, является более слабой стороной по отношению к юридическому лицу, но предприняла все возможные меры к предотвращению негативных последствий расторжения договора, денежные средства в кредит не получила, о внезапно возникшем и непреодолимом ухудшении материального положения заблаговременно уведомила застройщика.

Доводы возражений ответчика в данных обстоятельствах не могут нарушить право истца на расторжение договора.

В рамках рассматриваемого дела истец избрала надлежащий способ защиты права, просит расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от <дата>.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на необходимость исследования судами фактических обстоятельств конкретного дела по существу и недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы, иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту оказалось бы серьезно ущемленным. Формальный подход тем более не должен допускаться в делах, в которых гражданин в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона и в которых применение правовых норм без учета всех обстоятельств дела может привести к тому, что его имущественное положение будет значительно ухудшено вопреки целям социального государства, призванного создавать условия для достойной жизни и свободного развития граждан (постановления от 12 июля 2007 года N 10-П, от 13 декабря 2016 N 28-П, от 10 марта 2017 N 6-П, от 11 февраля 2019 N 9-П).

При указанных обстоятельствах суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Разрешая вопрос о дате расторжения договора, суд учитывает, что с определением момента расторжения договора долевого участия в строительстве жилья связана возможность применения к застройщику штрафных санкций на основании ч. 6 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, что при отсутствии виновного поведения застройщика, что сторонами не отрицается, определение даты расторжения договора ранее вынесения судом решения, не может являться правомерным.

Истец был освобожден от уплаты государственной пошлины по основаниям, предусмотренным пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Так как заявленные истцом требования по существу удовлетворены, с ответчика ООО ««Специализированный застройщик Нагорный» в пользу муниципального бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 300 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве №, заключенный <дата> между ФИО1, <дата> года рождения, и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный», ИНН/КПП <***>/770601001, ОГРН <***>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Нагорный» ИНН/КПП <***>/770601001, ОГРН <***>) государственную пошлину в доход бюджета Муниципального образования Соликамский городской округ в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, т.е. с 31 октября 2023 года.

Председательствующий Новикова Н.С.