Решение по делу № 2-40/2023 от 02.05.2023 - об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> и <ФИО> о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным договором купли-продажи недвижимого имущества.

57RS0006-01-2023-000017-66

Дело № 2-40/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 мая 2023 года пгт. Залегощь Орловской области

Залегощенский районный суд Орловской области в составе председательствующего Рожко О.В., при секретаре Кузиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным договором купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО3, в обоснование которого указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее –предварительный договор).

Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор о продаже недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1.2 предварительного договора предметом основного договора купли-продажи является передача в собственность ФИО3 за согласованную сторонами цену земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрено, что по соглашению сторон расчеты между ними будут произведены после подписания настоящего договора с рассрочкой платежа на 23 календарных месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. В силу п. 2.3 договора все платежи являются задатком. В случае двукратной просрочки внесения платежа более чем на пять календарных дней продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора, при этом все ранее внесенные платежи покупателю не возвращаются.

Кроме того, согласно п. 2.4 предварительного договора в случае просрочки внесения платежей ФИО3 обязалась освободить переданный в ее пользование жилой дом в течение пяти календарных дней.

Ответчик ФИО3 неоднократно допускала просрочку платежей по предварительному договору без объяснения причин. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, одновременно содержащее требование об освобождении жилого дома и передаче его и земельного участка истцам в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах истцы К-вы просят суд истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 принадлежащие им земельный участок и жилой дом, возложив на неё обязанность возвратить указанное имущество не позднее дня, следующего за днем вступления решения суда в законную силу.

ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 и ФИО2, в обоснование которого указала, что пунктом 2.1 предварительного договора определена цена основного договора в размере <данные изъяты> рублей; п. 2.2 предварительного договора определено, что расчеты между сторонами будут произведены после подписания настоящего договора с рассрочкой платежей на 23 календарных месяца до ДД.ММ.ГГГГ с перечислением денежных средств на расчетный счет продавца.

Согласно п. 6.4 предварительного договора с момента его заключения покупатель приобретает право пользования имуществом, переданным по акту приема-передачи без права осуществления в его отношении регистрационных действий.

То есть, в предварительном договоре определены все условия основного договора, в том числе его окончательная цена и способ уплаты, при этом в момент его заключения (ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, переданы покупателю и приняты им.

После заключения предварительного договора ФИО3 приняла земельный участок и вселилась в дом, что свидетельствует о фактической передаче указанного продаваемого имущества по договору купли-продажи.

Поскольку определенная п. 1.1 предварительного договора стоимость земельного участка и жилого дома является окончательной и должна быть выплачена покупателем до момента заключения основного договора, стоимость договора является не задатком, а предварительной оплатой приобретаемого недвижимого имущества.

Подтверждением тому, что заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным (является основным) свидетельствует раздел «5» договора, предусматривающий условия возникновения права собственности на отчуждаемые земельный участок и жилой дом, и их передачу покупателю в день заключения якобы основного договора без каких-либо дополнительных условий об оплате.

ДД.ММ.ГГГГ К-выми в адрес ФИО3 направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое впоследствии ими не подтверждено, так как ФИО2 продолжил получать от ФИО3 денежные средства в счет оплаты отчуждаемого имущества.

В переписке с ФИО3, имевшей место ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 указал, что дом будет зарегистрирован за ним до тех пор, пока ФИО3 не оплатить всю сумму по договору, что свидетельствует о намерении продавца получить от покупателя полную стоимость имущества, оговоренную договором от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 оплатила ФИО4 большую часть стоимости недвижимого имущества. Не внесение оставшейся денежной суммы связано с тяжелым материальным положением семьи ФИО3 (она имеет <данные изъяты>

Кроме того, с момента заключения договора (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО3 несет бреем содержания приобретенных земельного участка и жилого дома, оплачивает коммунальные и иные услуги.

При таких обстоятельствах, ФИО3, окончательно уточнив встречные исковые требования, просит суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

В судебном заседании представитель истцов К-вых – адвокат Гусева Е.В., исковые требования поддержала и просила суд их удовлетворить, заявленные встречные требования просила оставить без удовлетворения.

В обоснование заявленных требований представитель Гусева Е.В., сослалась на доводы иска, дополнив, что условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не исполнила (полную стоимость отчуждаемых объектов недвижимости в установленный договором срок не уплатила и при этом своевременно не оплачивала услугу за газ), что нарушает права и интересы истцов К-вых.

Истец по встречному иску ФИО3 уточненные требования в судебном заседании поддержала и просила суд их удовлетворить, как ответчик по первоначальному иску заявленные требования не признала, пояснив, что она выплатила ФИО4 большую сумму денежных средств по договору. В счет оплаты она внесла два материнских капитала и денежные средства от продажи принадлежащего ей старого дома. ФИО2 обещал ей о том, что когда выплаченная сумма достигнет <данные изъяты> рублей, между ними будет подписан основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Оплатить полную стоимость договора она не смогла в связи с ухудшением материального положения. Она предпринимала попытки к отысканию денежных средств, пыталась взять кредит, но в настоящее время банки в этом ей отказали. Она готова оплачивать ФИО4 оставшуюся стоимость приобретенного имущества в рассрочку.

Представитель ФИО3 – адвокат Калинина О.Н., считала уточненные встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, а первоначальные исковые требования К-вых просила суд оставить без удовлетворения.

Полагала, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества отвечает всем признакам основного договора купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Представитель государственного органа, компетентного давать заключение по существу спора, – представитель органа опеки и попечительства администрации <адрес> Я.Ю.В., полагала, что встречные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению. ФИО3 является <данные изъяты>, её семья характеризуется положительно, но испытывает материальные затруднения. Исковые требования К-вых удовлетворению не подлежат, поскольку они не отвечают интересам <данные изъяты> детей ФИО3

Выслушав объяснения спорящих сторон, мнение представителя органа опеки и попечительства, изучив доводы исков и материалы гражданского дела, суд считает, что уточненные исковые требования ФИО3 (по встречному иску) подлежат удовлетворению, а исковые требования К-вых (по первоначальному) подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В силу пункта 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Пунктами 1 и 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Статьей 431 ГК РФ усмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно правовой позиции, выраженной в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 и ФИО1 являются собственниками жилого дома с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Одновременно ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по тому же адресу.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО2 и ФИО1 и покупателем ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являются указанные жилой дом и земельный участок.

Предварительный договор заключен на следующих условиях.

Стороны обязались в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор о продаже недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1.1); стоимость отчуждаемых жилого дома и земельного участка (цена договора) составляет <данные изъяты> рублей (п. 2.1); по соглашению сторон расчеты между ними будут произведены после подписания настоящего договора с рассрочкой платежа на <данные изъяты> календарных месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца (п. 2.2); все вносимые покупателем платежи являются задатком. В случае двукратной просрочки внесения платежа более чем на пять календарных дней продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора, при этом все ранее внесенные платежи покупателю не возвращаются (п. 2.3); в случае просрочки внесения платежей покупатель обязуется по уведомлению продавца освободить переданный в ее пользование жилой дом в течение пяти календарных дней (п. 2.4); до момента оплаты исполнения покупателем обязательства по оплате цены договора, в жилом доме зарегистрирован продавец. При этом в момент подписания акта приема-передачи продавец обязуется фактически освободить жилище (п. 2.6); продавец освобождается от уплаты любых коммунальных услуг и иных платежей, связанных с использованием и владением жилым помещением (п. 2.7).

Продавец обязуется заключить основной договор в срок, установленный п. 1.1. (п. 3.1.1.), передать покупателю земельный участок и расположенный на нем жилой дом в сроки и в порядке, предусмотренные основным договором по акту приема-передачи (п. 3.1.2.).

Покупатель обязуется заключить основной договор в срок, установленный п. 1.1. (п. 3.2.1), оплатить цену договора в размере и порядке, предусмотренном разделом «2» договора (3.2.2.), до полного исполнении своих обязательств по оплате цены договора уплачивать все коммунальные и иные платежи, связанные с использованием и владением жилым домом (3.2.5.); покупатель не вправе до полного погашения своих обязательств без письменного согласия продавца осуществлять регистрацию третьих лиц в жилом доме (п. 3.3.) и сдавать имущество в аренду (п. 3.4).

Продавец обязуется передать, а покупатель принять отчуждаемое имущество по основному договору по акту приема-передачи в день подписания основного договора, не обремененное никакими задолженностями, свободное от любых имущественных прав и претензий третьих лиц п. 5.2.); продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно расторгнуть договор в случаях, указанных в п. 2.3, 3.2.8, 3.3 и 3.4, путем направления покупателю соответствующего уведомления (п. 6.2.); с момента заключения настоящего договора покупатель приобретает право пользования имуществом, переданным по ату приема-передачи без права осуществления регистрационных действий в целях получении постоянной и временной прописки для себя, членов семьи и третьих лиц (п. 6.4.).

Акт приема-передачи земельного участка с расположенным на нем жилым домом сторонами сделки не составлялся.

Во исполнение взятых на себя обязательств ФИО3 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ перечислила на счет ФИО2 <данные изъяты> рублей, остаток долга ФИО3 перед К-выми к настоящему времени составляет <данные изъяты> рублей.

ФИО3 с членами своей семьи (четырьмя малолетними детьми, одним новорожденным ребенком и сожителем) занимает земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, которые переданы ей во владение К-выми после подписания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени в указанном жилом доме зарегистрировано семь человек, в том числе истцы (ответчики) К-вы.

Услуга за потребление водоснабжения оплачивается ФИО3 исходя из количества зарегистрированных в жилом помещении лиц; ранее имеющаяся задолженность за поставку и потребление природного газа ФИО3 погашена к ДД.ММ.ГГГГ; другие коммунальные и иные услуги оплачиваются ФИО3 надлежащим образом.

Согласно акту обследования жилищно-бытового и материального положения семьи ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, составленного сотрудниками органа опеки и попечительства администрации <адрес>, ФИО3 с <данные изъяты> фактически проживает в благоустроенном двухэтажном жилом доме, собственником которого являются К-вы; дом старой постройки, в хорошем состоянии, но требует дополнительных ремонтных работ; жилище ухоженное, имеется необходимая мебель, бытовая техника, сотовая связь, для каждого ребенка отведено спальное место; дети имеют одежду и обувь в соответствии с их возрастом и сезоном; около дома имеются надворные постройки, летний навес для отдыха, приусадебный участок для выращивания овощей. Условия жизни семьи ФИО3 признаны <данные изъяты>; семья характеризуется <данные изъяты>, доход семьи состоит <данные изъяты>.

Семья ФИО3 испытывает материальные затруднения, на исполнении в службе судебных приставов в отношении ФИО3 находится сводное исполнительное производство, предметом исполнения которого является взыскание денежных средств в общей сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ К-вы в адрес ФИО3 направили уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ, содержащее требование об освобождении жилого дома и передаче его и земельного участка истцам до указанной даты, которое последней оставлено без удовлетворения.

При этом посредством системы «<данные изъяты>» ФИО3 извещала ФИО2 о невозможности своевременно уплатить остаток денежных средств по предварительному договору в связи с затруднительным материальным положением, не отказываясь от дальнейшей уплаты денежных средств.

Установленные в судебном заседании обстоятельства сторонами не оспаривались.

Все исследованные в суде доказательства суд оценивает как относимые, допустимые и достоверные, и их совокупность является достаточной для разрешения спора.

Анализируя исследованные доказательства в их совокупности, учитывая действительное содержание предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, исходя из буквального значения содержащихся в нем условий, понятий и терминов, существа и обстоятельств сделки, целей договора, общей воли сторон и фактически сложившихся между ними отношений, суд считает, что данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с расположенным на нем жилым домом) с условием о предварительной оплате.

Неполная оплата стоимости приобретаемого ФИО3 имущества в установленный договором срок (остаток <данные изъяты> рублей) а выводы суда не влияет.

Факт направления в адрес ФИО3 уведомления о расторжении договора купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о его фактическом прекращении, поскольку после указанной даты К-вы не отказались от получения денег по договору от ФИО3 в счет оплаты отчуждаемого ими имущества, которые перечислялись на счет ФИО2

Иные доводы К-вых, направленные на обоснованность первоначально заявленных исковых требований, на суть спора не влияют.

Принимая настоящее решение, суд также учитывает, что К-вы при состоявшемся договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с условием о предварительной оплате не лишены возможности обратиться в суд с иском о взыскании с ФИО3 денежных средств по указанному договору.

Поскольку при подаче встречного иска ФИО3 государственную пошлину не уплатила, заявив ходатайство об отсрочке её уплаты в силу тяжелого материального положения её семьи, с ФИО3 в пользу муниципального образования «<адрес>» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей, размер которой определен на основании подпункта 3 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 и ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным договором купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка и расположенного на нем жилого дома), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцами ФИО2 и ФИО1 и покупателем ФИО3, основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Взыскать с ФИО3 в пользу муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в сумме 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Залегощенский районный суд Орловской области в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения, которое составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Рожко О.В.